吴川鼎龙湾是不是倒闭了

不是。为配合湛江市疫情防控工作，本着游客第一，健康为重的原则，吴川市鼎龙湾水世界将于5月9日起暂停开放，恢复开放时间另行通知。已购票的游客，可通过原购票平台申请退票。您可持续关注鼎龙湾官方微信，获取园区实时动态。

本报实习记者 段楚婷 记者 童海华 广州报道

“鼎龙湾占地2万5千亩，投资数百亿打造，目前大概已投入300多亿。我们这个项目有三个核心，水世界、海洋王国、动物王国，还有这条16公里的黄金海岸线。”

9月中旬的一个下午，《中国经营报》记者以购房者的身份来到位于广东省湛江市吴川市的鼎龙湾国际海洋生态度假区（以下简称“鼎龙湾”）。销售中心内，置业顾问用手中的激光笔在沙盘上画出几个圆圈，向记者描述着鼎龙湾的规划。

在沙盘周围的沙发与桌椅上，坐满了来自不同地方的购房团，各种方言不绝于耳。在置业顾问口中，鼎龙湾将拥有“近万亩的野生动物世界，预计年底动工”“三千亩的海洋王国主题公园”“多家国际酒店”。

实地探访这片粤西文旅项目，记者发现，存在于置业顾问口中的游乐设施实则掺了“水分”，而购买了海景房的业主也向记者讲述了他们托管海景房遭遇的“套路”。

宣传与现实成“平行世界”

资料显示，鼎龙湾由广东鼎龙实业集团有限公司投资（以下简称“鼎龙集团”）。目前，该 旅游 区已投入使用的游乐场所主要为德萨斯水世界主题公园，围绕其分布的是德萨斯牛仔小镇和粤西非遗文化体验基地等项目。

若以该主题公园为中心，则其南侧为沙滩与海岸线，西侧为鼎龙湾一期、二期及三期住宅，东侧则为正在预售的四期住宅。

9月中旬，鼎龙湾内集中分布一二三期住宅的区域显得颇为冷清，游客只需每天花费百元出头即可租到一室海景房。而在 旅游 区唯一的生活超市内，只有购房团的到来可以带来人气，更多的时候打理货物的店员多过三三两两进店顾客。

跟着购房团的步伐，记者来到鼎龙湾销售中心。在这里，置业顾问莫先生主动向记者介绍起项目的情况。在他流利的叙述中，“近万亩的野生动物世界”“三千亩的海洋王国主题公园”“多家国际酒店”在记者眼前展开。

当记者问起这些设施何时能建好，莫先生回答称，“我们这里先有住宅再盖配套，这样住宅才会升值。”

根据置业顾问的说辞，记者梳理对比公开资料发现，在预售第四期住宅的过程中，鼎龙湾给购房者提供的信息中掺了不少“水分”。

《广东省2020年重点建设项目计划表》显示，“吴川鼎龙湾国际海洋生态 旅游 度假区”的建设起止年限为2009年-2025年，总投资600亿元，到2019年底累计完成投资635亿元。

在上述计划表的“建设内容与规模”一栏中写明，“建设海洋王国组团、鼎龙湾万千海(D01地块)、海洋公园、温泉小镇、法国风情小镇、艾美酒店、喜来登度假酒店、希尔顿酒店、康莱德酒店、鼎龙湾号帆船酒店基础配套设施”。

其中，并没有置业顾问与鼎龙集团向购房者宣传的“近万亩的野生动物世界”，而其国际酒店的建设数量也未达到鼎龙集团官方网站显示的“15家星级酒店王国”。

此外，记者还发现在置业顾问口中特别提到的“中国第一家圣塔尼度假酒店”也在宣传与现实形成“平行世界”。

在记者于9月中旬从销售中心拿到的宣传单页上，赫然标出该酒店为“建设中”。但是经广东省建设行业数据开放平台查询，未发现该酒店的施工许可证。

事实上，广东省投资项目在线审批监管平台显示，吴川鼎龙湾圣塔尼度假酒店于今年9月17日备案申报，9月27日复核通过，项目的起止年限为2020年11月1日-2022年11月1日。

住宅售价远高于楼面地价

在鼎龙湾的宣传攻势下，其销量也在湛江市拔得头筹。《2020年1-6月湛江商品房销售情况分析报告》显示，鼎龙湾获得湛江全市商品房网签套数排行榜第一名。在7月-9月的湛江住宅网签排行榜中，鼎龙湾也位列第一。

从房价波动来看，鼎龙湾预售的第四期住宅均价亦远高于吴川市商品房销售均价。在房天下统计的房价走势中，鼎龙湾的价格从3月开始升至12万元/平方米，6月-9月涨至13万元/平方米。而同期吴川市商品房销售均价则在7000元-8000元。

基于鼎龙湾商品房销量与价格持续走高的态势，记者也通过公开资料梳理了鼎龙湾从2013年以来取得住宅用地的楼面地价。

2013年，吴川市鼎龙置业有限公司以底价竞得G13-07、G13-08和G13-09三块宗地，楼面地价均为14167元/平方米。2017年，吴川鼎龙吉兆湾海洋生态度假区有限公司竞得CWGC2017012和CWGC2017014两地块，楼面地价为13889元/平方米。对比鼎龙湾目前的房价与此前的楼面地价，两者相差90余倍。

9月23日，上述两公司分别以起拍价成功拍下CWGC2020020、CWGC2020021宗地，土地用途均为商业用地设施用地。

回看发布两则宗地的吴自然资网出告字[2020]第20-24号，记者发现在“另需特殊说明的情况”中，宗地CWGC2020020写明须建设一家总建筑面积不低于7万平方米国际品牌酒店，而宗地CWGC2020021则写明须建设两家总建筑面积不低于9万平方米国际品牌酒店。

此外，在宗地CWGC2020021的备注中写明建筑“退让海岸线不少于80米，建筑退让80米至100米范围内以绿化为主”。

鉴于2017年发布的《广东省海岸带综合保护与利用总体规划》（以下简称《总体规划》）规定了海岸线向陆地延伸100米-200米范围内，记者致电吴川市自然资源局，询问宗地CWGC2020021在备注中要求退让海岸线不少于80米的原因以及两宗地要求须建设国际品牌酒店的依据。

吴川市自然资源局相关人士在交流中表示，该条退让海岸线的要求是依据覃巴、王村港沿海生态度假区控制性详细规划提出，而该控制性详细规划也是按照上述《总体规划》编订。

他解释称，“建筑退让80米-100米范围内以绿化为主”是指可以在此范围内建凉亭等小型绿化，形成类似海岸公园带。对于建设国际品牌酒店的特殊说明，这位相关人士告诉记者，这两条特殊说明并非由他设定，但是地方政府有权在土地招拍挂时根据片区定位提出指引。

公寓托管“套路”多

在看房过程中，置业顾问也向记者介绍了将房子托管给物业公司的模式——业主与物业公司六四分收益。按他的说法，这种模式可以使业主平均每月收益2500-3000元。鼎龙湾内，记者也看到不少公寓托管的宣传广告。

一位业内人士告诉记者，鼎龙湾内的公寓托管主要分为三类。第一类为分成模式，即公寓公司计算其管理的所有房子的总收益，扣掉各种成本后，将净利润与业主分成。第二类为公寓公司按照每套房子的收益扣掉一些成本后与业主分成。第三类比较少见，是公寓公司每月给业主固定的房租。

对于置业顾问所描述的收益，该名人士坦言，业主想要平均每月获得千元以上的收益都比较困难，目前鼎龙湾淡旺季分明，只有在6月-8月这样的旺季，才可以获得一些租赁收益，其他月份则很难保障有收益。

在采访过程中，业主罗先生与冯女士也向记者讲述了他们托管公寓的经历。

去年11月，到鼎龙湾收房的罗先生在物业公司门口看到了拜登公寓的宣传摊位。考虑到自己无暇打理房子，罗先生便与对方签了托管合同，随后另按照拜登公寓给出的软装报价清单支付了近12万元。

根据罗先生提供的合同内容，租赁收益起算日期为今年2月中旬，而从他收到的损益表来看，截至7月底，累计收益约为-300元。与罗先生情况类似的是冯女士，到8月为止，她的累计收益也为负数。当冯女士想与拜登公寓方解约，却被对方告知解约需根据合同再缴违约金3000元。

回看双方的合同与每月收到的损益表，罗先生认为，当时双方约定按照收益的60%分成给业主，但实际上拜登公寓却通过扣除各种成本而导致净利润所剩无几，致使业主的收益为负数。

上述业内人士直言，在托管公寓的过程中，业主要小心三重“套路”。其一为公寓方向业主收取高于本身价值的软装采购费用。其二为公寓方在运营过程中故意增加营业支出，从中获利。其三则是在业主主动提出解约时，公寓方可以根据合同，再收取一笔违约金。

湛江鼎龙湾德萨斯水世界多大？

答：鼎龙湾·德萨斯水世界坐落于南海之滨，风景优美的广东省湛江吴川市鼎龙湾国际海洋度假区内，占地500亩，项目建成后将是粤西地区第一个现代化的水上乐园，同时也是广东省内第一个超大型的主题水上乐园，而且也是目前全球规模最大的海滨水上乐园。鼎龙湾·德萨斯水世界项目作为鼎龙湾国际海洋度假区的一个重要配套项目，设计年接待能力为400万人次，可同时容纳游客数量40,000人。项目由德萨斯水世界水上乐园、德萨斯牛仔小镇以及可容纳8,000个停车位的停车场三个部分组成。

（一）德萨斯水世界

德萨斯水世界共设七大区域，分别是达拉斯城、阿拉莫海、响尾蛇峡谷、黑金油田、仙人掌镇、佩科斯河谷、格兰德河谷。在这七大区域内，设置有大型造浪池、互动水寨、漂流河、儿童戏水乐园以及水上过山车、穿山蛇滑道、大喇叭滑道、大碗滑道、冲天回旋滑道、合家欢滑道、急速滑道、水环人体滑道等三十多种滑道组合。

景区地图：

（二）德萨斯牛仔小镇

鼎龙湾德萨斯牛仔小镇以美国南德克萨斯洲的风格设计建造，完美复刻著名的StockYards小镇风情，从整体风格到建筑细节，极大限度地体现美国西部的异域风情和牛仔文化。牛仔小镇作为德萨斯水世界的配套，休息设施齐备别致，处处体现着休闲度假氛围。同时，荟萃全球各式美食与地方特色的民间小吃，水上用品、纪念品、美容美发、KTV您沉浸一百年前南德克萨斯州，化身牛仔，跟着海风起野个够!浪漫无比的北纬22"爱情邮局坐落于德萨斯牛仔广场，吸引了众多情侣在此书写思念与甜蜜，让爱情从此寄往天南地北。

（三）停车场

一、地点

湛江市吴川覃巴镇鼎龙湾国际海洋度假区（覃巴镇325国道旁鼎龙湾私家入口，即覃巴花圈往广州方向300米，平安加油站斜对面

二、交通指南

1公车

从吴川市区一运站出发到鼎龙湾景区的公交专线，每隔15分钟就有一班，绿色新能源公交车，静音行驶，全车无气味，具体班车时间请查看运营时间表：

2高铁

乘坐深湛高铁到达吴川站后，可在站外乘坐前往鼎龙湾的免费接驳大巴到达，或直接打的。

3飞机

乘坐飞机到达湛江机场后，可直接打的前往鼎龙湾国际海洋度假区。

三、停车收费标准

四、停车缴费

缴费入口：点击进入

五、咨询电话

0759-6518518

不远。根据查询百度地图显示可知，鼎龙湾五期位于广东省湛江市吴川市鼎龙湾国际海洋度假区，距离海边200米，步行5分钟就可以到达海边。鼎龙湾五期出门就是市场，鼎龙湾位置繁华，配套享受一线海景，带精装修，不限购，70年产权返租五星级管理。