房贷未还清,房子可以卖掉吗?具体怎么操作？

贷款没还完，是可以卖掉房子的。第一种方法是转按揭。第二种方法是用买方的首付款缴清剩余贷款。第三种方法是利用银行贷款来缴清剩余贷款。

可以转按揭。把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

用买方的首付款缴清剩余贷款。这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，来进行交易。

利用银行贷款来缴清剩余贷款。如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物，以结清按揭贷款。如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清，或买方不愿意购买贷款未缴清的房产，但前提是房主有银行认可的抵押物用来向银行申请贷款。房主通过抵押向银行贷出款来付出售的房产贷款。

扩展资料：

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。

二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

 二手房交易

黄姓男子和陈姓男子是好朋友，黄姓男子就想在上海买房，但是他没有资格买房，由于了解陈姓男子妻子已经在上海交够了5年社保，具有买房的资格，于是向陈姓男子请求帮助其买房，方法就是假离婚，假结婚，然后买到房再离婚，再复婚。

两个男子是哥们，关系特别好，为了帮助朋友买房子圆梦就钻了空子

都说多条朋友多一条路，有困难找哥们，这句话放在今天的两个当事人身上，再合适不过了。

黄姓男子和陈姓男子两个人是多年的好朋友，两个人几乎是无话不谈。

也就是我的就是你的，你的就是我的，黄姓男子一直想在上海买一套房子，上海的房子多贵呀，大家都是知道的，但是黄姓男子就是非常执着的想拥有上海住房。

两个人在闲聊的过程中，黄姓男子就知道，陈姓男子的妻子王姓女子已经连续在上海交了5年社保，已经具备在上海购买房子的资格。

黄姓男子就开口了，他对陈姓男子说，哥们我求你点事，你看我一直想在上海买房子，可是我没有资格，能不能让你老婆帮帮忙？

是哥们就愿意替对方两肋插刀，黄姓男子这件事儿说出来以后，陈姓男子居然同意了。

他说的方法是什么呢？我和老婆离婚，你和老婆也离婚，然后我和你老婆结婚，我买房子，然后我和你老婆离婚，再和我老婆复婚。

这该是多么荒唐的一件事，没想到陈姓男子为哥们什么都愿意做，居然真的离婚了，让妻子和这个哥们结婚。

这么荒唐的事也能做得出来，这是搬起石头砸自己的脚，为以后的事情也埋下了伏笔，成年人有些错误就是不能犯。

事情来了一个大转折，因此还背上了债务

黄姓男子达成了心愿，在上海贷款买了房子，每个月还贷款，他也和王姓女子离婚和自己的妻子复婚。

王姓女子也和陈姓男子复婚，这件事情本来就已经结束了，两个人已经进行了公证，房子归黄姓男子所有贷款也他一个人来偿还。

然而世事难料，事情来了一个大转折，黄姓男子突然意外死亡，这个房子每个月的贷款就还不上了，那么银行就把黄姓男子和他一起贷款买房的王姓女子作为第一被告告上了法庭。

这本来和王姓女子不已经没有任何关系了吗？但是谁让你是假结婚假离婚，虽然你是假离婚假结婚，但是结婚手续是真实的，你就要负担责任。

结语

这不就是钻法律的空子，钻政策的空子终是班级石头砸自己的脚吗？

违法的事情不能做，作为成年人应该明白这点道理。

因出示假结婚证一方造成的社会后果的各个层面的严重成度的大小而论，包括代办交易的一方有承担匆视核实国家宪法核定范围之内一切证件真实性以否的过失的责任

网签申请虽说是只提供证件照片和复印件，但通过的是建委的系统，部分城市的建委跟民政系统已经联网，小心为上！

其二，在申请银行贷款的时候，就会被银行直接以提供虚假资料为由拒绝办理手续，严重者会被拉入银行系统黑名单，全部拒接申请！即使通过了贷款申请，或者全款买房，别忘了缴税这一关。

工作人员对虚假材料都会有识别真假培训，轻则被直接扔出窗口，重则扣下所有资料。

这个我以前在缴税大厅遇见过，一家人哭的稀里哗啦的。

最后，过户大厅，全套资料也都会有联网查询，不要太相信办假证的人，假的永远是假的，不要存在侥幸心理。

《党纪处分条例》《政务处分法》将党员干部违反社会公德、家庭美德的行为认定为违纪违法行为，应受到党纪处分、政务处分。

因此，党员干部违反民法典第1042条、第1043条的行为，例如，重婚、与他人同居、不承担赡养、抚养、扶养义务的；实施家庭暴力，虐待、遗弃家庭成员的；

其他严重违反家庭美德、社会公德的行为，不仅构成民事违法，承担民事责任，还因违反《党纪处分条例》《政务处分法》，应被追究党纪责任、政务责任。

其一，有配偶的党员干部与配偶以外的人同居的行为违反了《党纪处分条例》第135条关于“与他人发生不正当性关系，造成不良影响的”规定，违反党的生活纪律，应受到相应党纪处分。

同时，根据《政务处分法》第40条关于“违反家庭美德、社会公德”的规定，应受到相应政务处分。

其二，对于党员干部，不重视家风建设，对配偶、子女及其配偶失管失教，造成不良影响或者严重后果的，或有其他严重违反社会公德、家庭美德行为的，则分别违反《党纪处分条例》第136条、第138条，构成违反党的生活纪律，应受到党纪处分。

其三，党员干部拒不承担赡养、抚养、扶养义务的；实施家庭暴力，虐待、遗弃家庭成员的；其他严重违反家庭美德、社会公德的行为，违反了《政务处分法》第40条，根据情节轻重，应受到警告直至开除的处分

NO2

对党员干部“假结婚”、“假离婚”行为如何定性？

实践中，存在党员干部为在拆迁中获得更高补偿等不法目的与他人“假结婚”，为获得优惠房贷利率等目的与他人“假离婚”。如何认定党员干部为不法目的实施的“假结婚”“假离婚”的性质，应分情况讨论。

一种情形是，“假结婚”或“假离婚”是行为人与相对人通过伪造证件的方式实现的。在这种情形下，“假结婚”或“假离婚”这种手段本身就涉嫌构成伪造国家机关证件罪。

若这种情形下的“假结婚”或“假离婚”是实施另一种犯罪的方式，则案件系牵连犯，应从一重罪处罚；若两罪量刑幅度相同，则应以目的行为（主行为）定罪处罚。

另一种情形是，“假结婚”或“假离婚”是行为人与相对人通过履行正常的结婚或离婚手续实现的。这种情形下的“假结婚”或“假离婚”可以以民事法律行为属于“行为人与相对人虚假的意思表示”“违背公序良俗”或“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益”的情形，认定婚姻关系无效（民法典第146条、第153条、第154条）。

党员干部实施的这种“假结婚”或“假离婚”，不仅违反民法典要求，还因违反《党纪处分条例》《政务处分法》中有关“严重违反家庭美德、社会公德”的规定，应被追究党纪责任、政务责任。

若这种情形下的“假结婚”或“假离婚”是为了实现贪污、套取国家资金、骗取国家贷款等非法目的，构成犯罪的，应按犯罪处置，并根据纪法衔接条款，给予党纪、政务处分。

3月24日人民银行营管部会同银监会北京银监局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理共同发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》(下称《通知》)。

《通知》明确，对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

央行在公告中指出，据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。

解读：不要再浪费购房资格假离婚了

因为本来就有房，或者本来就有购房贷款记录的朋友，在前些天的政策调控之下，已经算是二套房，所以影响不大。所以本次调控主要影响了两波目前还无房且无贷款记录的朋友。

一类是有购房资格，但还未使用，打算“假结婚”借给别人使用，钻国家政策的空子，赚一笔的朋友。

原本你可以“假结婚”借给没有购房资格却有钱买房的朋友买房，等买完房再“假离婚”将房子给对方。北京“认房不认贷”时，这一办法完全可能，“认房又认贷”之后，需要对方全款买房才可以保证购房资格不受影响，现在这个政策一出，即使对方全款买房，你名下无房，也没有贷款记录，离婚一年内自己想买房也不能再享受首套首付优惠了。

另一类是夫妻两人都有购房资格，想通过“假离婚”享受两次首套优惠的朋友。

夫妻两人都有购房资格，一起买房以家庭为单位，首套首付35%，二套首付60%，但是如果“假离婚”之后各自买房再复婚，按照原来的政策，两个人都可以享受首套首付优惠。如今政策已变，“假离婚”只能适得其反，因为两个人都属于离婚一年内的状况，将都不能享受首套首付优惠。

我们来看一下通知全文：

中国人民银行营业管理部中国银行业监督管理委员会北京局北京市住房和城乡建设委员会北京住房公积金管理关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知

各有关单位：

年以来，北京市银行个人住房贷款快速增长，各商业银行在拓展房贷业务的过程中累积了一定风险。为进一步落实四部门《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法〔2017〕3号），防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险等，现将有关事项通知如下：

一、严格落实各项房地产信贷调控措施

各商业银行要坚决落实关于“房子是用来住的，不是用来炒的”总体要求，继续从严控制个人购房贷款增量，严格落实差别化的房地产信贷调控政策，好北京市房地产调控工作，促进北京市房地产市场平稳健康发展。北京银监局、人民银行营业管理部将适时会同相关部门对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查，对存在违法违规行为的机构进行严肃问责。

二、对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险

据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

三、认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录，严格执行首套房贷认定标准

各商业银行在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询北京房屋交易权属信息查询系统、人民银行个人信用信息基础数据库。在公积金贷款数据接入征信系统前，各商业银行定期汇总房贷客户信息提交住房公积金，由公积金查询查证后统一将公积金贷款记录反馈给各商业银行。对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库，已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。各商业银行对于购房家庭住房记录、商业性住房贷款记录、公积金贷款记录等查询情况要留档备查。

四、严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加”金融产品用于购房首付款

各商业银行要根据“了解你的客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用“”等金融产品加的客户，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强及其他无抵押款的管理，严禁以、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

五、严格审核借款人还款能力，防范投机购房带来的信贷风险

各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

六、合理评估房屋价值，增强住房信贷风险的识别和防范能力

各商业银行要加强对房地产真实价值的评估，要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力，要依据房屋的合理评估价值进行放贷。商业银行与房地产价格评估机构合作进行评估的，要加强对合作方的约束和考核，避免道德风险。

七、加强对支行网点的业务指导和管理，严格落实差别化住房信贷政策

各商业银行要加强对支行网点个人住房贷款业务的管理和指导，督促支行网点严格遵守差别化住房信贷政策及自律机制确定的自律要求。对支行网点违反相关规定的，要及时纠正、严肃处理。

八、规范房地产中介机构与商业银行业务合作，建立商业银行合作中介机构退出机制

各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供、尾款贷等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构，各商业银行应立即中止与其业务合作。

本通知自发布之日起执行。

后，我们再来回顾一下近期北京的调控政策：

3月17日

市住建委等部门发文开启新一轮限购，明确实施“认房又认贷”模式，并将二套房首付比例提升至60%（普通自住房）和80%（非普通自住房）。

3月21日

市住建委等部门发文明确，在不动产登记时，应将具有院落居民通行、应急救援功能的部位标注为“通道”，这意味着“过道的房”将成为历史。

3月22日

市发改委发文提醒商品房经营者在交易场所醒目位置明码标价，不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

市地税局等部门发文对非京籍家庭在京购房条件做出细化，将原有“连续五年缴纳个人所得税”调整为“连续60个月缴纳个人所得税”。

3月24日

央行等部门发文对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

不是，因为这样的行为已经违反购房规定，我奉劝你遵纪守法！

对于假离婚然后买房的事情，目前很多地区已经严格排查此类现象。一旦发现有人通过假结婚的方式来买房，有关部门可以直接收回相关人员的购房资格，在情节特别恶劣的情况下，买房者会背负行政责任，这种行为涉及违法犯罪。

一、贷款审核通过后并不意味着可以复婚。

道理其实非常简单，现在很多银行开始严查用户的贷款渠道和贷款目的。即便你们在离婚后通过了个人住房贷款的申请，甚至住房贷款的款项已经打到你们的账户内。如果银行排查到了你们的账户存在安全隐患，银行将会立即收回所有贷款，同时要求用户偿还贷款的本金和利息。

二、很多城市开始严格排查假离婚买房的恶劣行为。

因为很多地方的房地产行情过于火爆，为了进一步控制房地产行情，很多地方的买房门槛在进一步提高。对于多数城市来说，很多城市的首套房和二套房的贷款利息各不相同，贷款的首付比例也不一样。对那些通过假离婚的方式来买房的用户来说，这个用户的行为属于投机行为，当此类行为被曝光之后，用户本身的购房资格将会被没收！

三、我奉劝你遵纪守法。

不管是从房地产的监管部门来看，还是从资金的渠道来看，假结婚买房的方式都行不通。就算你的住房贷款已经审核完毕，银行依然可以没收你的全部款项，所有损失需要由你个人承担。对于银行来说，银行在用户申请个人住房贷款时，一定会提醒用户的贷款用途和贷款条件，我建议你仔了解相关内容。

综上所述，如果你们假结婚买房，贷款审核通过后也不能复婚，不然后果自负。

“深房理”留下的最后一条微博停在了4月9日，此前一天，深圳市住建局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告，之后他删除了很多条微博内容。而“深房理”此前已被多次举报，在被调查前他还曾表示，“关于网上近期流传的不实内容与相关报道，已联系律师通过法律途径处理”。

“深房理”模式

4月8日，深圳市住建局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。据通告，“深房理”涉嫌的违法行为包括：“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为；“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为；“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题。

4月4日，在微博用户“深房理装修队003”发出102张“深房理”摇篮会员合伙炒房的材料后，引发轩然大波。这些材料多是去年上半年的微信聊天截图，内容主要为“代持人招募股东”。“深房理装修队003”类似的举报已持续近1年。

此前“深房理”装修队003”转发了其去年6月的举报材料。这些微信聊天截图中，有人自称是代持人招募“股东”，并说明自身情况，例如，5%代持、三成首房首贷资格、可投资什么价格的房产、分享信用贷和抵押贷。一位曾经的“摇篮会员”说，代持人获取收益的方法是分享经营贷、消费贷的5% 10%，或是在出售房屋时分5% 10%的卖款。还有人要求“入股资金至少30万 50万元”。招募者大多居住在深圳，在结尾，他们还会附上一句“全程理总、小渔把控”。

“深房理”微博信息显示，其本名为李雪峰，毕业于西安交通大学，是辽宁大连人，拥有146万粉丝。他介绍中称自己是房产专家，“深圳资深房产投资人”“做最客观的房产投资和人生导师”。“深房理”所教授的是，“限购限贷的情况下还能怎么买房”，“用银行的钱圆自己的梦”。

同时被举报的还有“深房理”的合作伙伴“美妈陈小泉”。深圳人民银行发布了《关于公布对经营用途贷款违规流入房地产领域问题投诉举报途径的通知》当天，“深房理装修队003”即举报了微博用户“美妈陈小泉”，称她于2019年9月18日通过中信银行深圳福田支行申请了385万元个人经营性贷款用于炒房。

美妈陈小泉是微博上的 情感 类博主，同时也为“深房理”引流。据“大湾区楼市观察”，2013年“深房理”开始活跃于微博，2018年开通新浪微博“V+会员”，通过付费问答、会员群变现。2019年与美妈陈小泉合作后，大量引入了以单亲妈妈为代表的女性群体，也在这时“深房理”开始发展摇篮会员。加入摇篮会员需要12780元的会费。

“深房理”传播的技巧游走在楼市政策的边缘。他具体的操作手法是，通过落户、代持、假结婚等获得购房名额。之后，找公司代发工资制造银行流水、会员之间依次轮转转账做假流水，以此申请大额信用卡并套贷。凑齐三成首付后，剩下的房款通过贷款公司垫资，付清房款后将房产过户。接着注册公司办理经营贷，从银行换取总房款的70%归还前期借款，同时办理“装修贷”等消费类贷款还月供。

有原摇篮会员表示，“深房理”会推荐贷款事宜可以联系的公司，这家公司提供落户、垫资、办理经营贷等一条龙服务。

“深房理”的“房理”小程序中有“股份大厅”“帕累托值”等功能。如果买房钱不够，在“帕累托值”里，会员可以借钱，也可以把钱存在里面获得利息，“深房理”从中赚取息差。“股份大厅”中可以转让自己的股份，每人出资数十万合伙凑齐首付款，房价上涨后出售分红，中途退出则在会员中找人接手，按最新市场价转出份额。

“深房理”也曾宣扬如何买到包赚的房产，而包赚的秘密或许就是控盘。据《南方日报》报道，有业内人士表示，“深房理”会要求会员购买指定楼盘，以二手房挂盘价或者更高的价格购入，层层累加后实现房价上涨，但是一旦房价波动，后来的会员实际就是前期会员的“接盘侠”。

在此过程中，还会出现资金断裂的问题。2020年，曾是摇篮会员的魏静就为此维权。她称，在“深房理”的指导下，通过假结婚以及贷款等手段获得深圳的购房名额及购房首付，成功以728万元购入深圳市南山区一套建筑面积为4936平方米的商品住宅。之后因为深圳企业贷的收紧，魏静无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产被深圳市罗湖法院查封拍卖。

炒房者的纠纷

借款购房后，因资金链断裂产生的纠纷在深圳并不少见。据中国裁判文书网公开的一份判决，杨某琪在购房时，发现房屋投资人、实际产权人、代持人之间纠缠不清，且在资金链断裂后，实际持有人陷入了十多起诉讼。

2018年底，韩某以陈某斌的名义，通过中介与杨某琪签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定杨某琪通过中间方购买陈某斌深圳的一处总价款为1990万元的房产。在交付了首笔定金后，杨某琪发现了此处房产产权存在问题，没有再交付后续款项。

杨某琪决定与陈某斌见面核实涉案房屋产权问题。但见面时来人自称是房屋实际控制人的黄某和邱某，双方交涉未果。其他房产中介也告知杨某琪，该房屋产权有问题，陈某斌仅是代持人，实际产权人是李某某，陈某斌通过代持房屋取得代持报酬。李某某是专门拉投资炒房的炒房客，而黄某、邱某、韩某是李某某资金断裂时拉进来的第二批投资人。陈某斌的房产交易没有得到实际产权人李某某的认可，投资人、实际产权人、代持人之间意见有分歧。

据杨某琪了解，陈某斌背后是一个炒房团伙，该团伙从他人处借来首付，再采取高评高贷的方式取得银行贷款，该炒房团伙因2017年房地产调控政策出现资金链断裂，有涉诉并导致房屋被查封的风险。从深圳不动产登记中心查询得知，涉案的房产2018年4月9日转移登记至陈某斌名下，为其单独所有，第二天即办理了抵押登记。

2019年初，杨某琪本欲购买的房产被法院轮候查封。杨某琪从公开渠道查询得知，2018年开始，李某某因债务纠纷涉及十几起诉讼，其中16个案件正在被申请强制执行，三次被列为失信被执行人，四次被限制高消费。陈某斌作为涉案房屋的代持人也因涉案房屋被用来担保实际产权人李某某的对外债务，涉及多起诉讼。

刘庆涛说，对炒房客来说，资金链断裂的主要原因就是政策的变动。炒房团体发生的法律风险除代持人和实际持有人外，资金链断裂还会涉及贷款公司、银行等。关于因代持产生的纠纷，法院并没有明显的倾向性，但一般如果可以证实是代持关系，则会认为房产属于实际产权人。

根据2021年最高人民法院公布的判例，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。

此外，在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。