万科在“等鱼断气”?

关于抄底，有个笑话是这样说的：

一个老太太蹲在鱼贩子水池前面，望着鱼，蹲了一下午。鱼贩子好奇问道：“你看了一下午了，要买还是不要买？”老太太说：“买。”鱼贩子说：“那你看啥呢？”老太太指了指旁边的牌子说：“活鱼6块一斤，死鱼2块一斤。” 老太太又指了指鱼说：“我在等你这鱼断气。”

在接下来的地产业出清大戏中，我们大概率将会看到，万科（SZ:000001）扮演的角色，正是这个等鱼断气，准备抄底的老太太角色。

01 冰火两重天

这场叙事要从2015年说起。

2015年之后，中国房地产业的景气程度几乎不需要用数字来证明：消费者购买力的快速增长和有限的房源供应成了卖房最好的促销政策。在现实生活中，许多城市的新房市场一房难求，排队带着几百万去认筹，秒光的情况比比皆是。

长达6年的地产高景气周期来源choice

高景气周期自然带来的是业绩的良好表现。五年中，万科净利润成功翻倍，从283亿增至593亿，几乎翻倍，这样的业绩表现即使放在整个A股也没有几家公司能够相提并论。

万科净利润成功翻倍 来源 choice

然而，这样的优异业绩并没有呈现在股价上。在过去5年中，沪深300几乎完成了翻倍，而地产行业指数则基本还在原地踏步。

地产指数与沪深300对比 来源 网络截图

即使是行业一哥万科，过去几年中，股价只能勉力追上沪深300——万科的股价在2018年1月创下新高之后，再也没有回到高点，股价距离高点跌了接近35％。

万科拉跨的股价表现来源 Choice

实际上，与很多地产铁粉的说法恰恰相反，过去几年中，市场在给地产股定价过程中没有“犯错”。相反，回看过去的八年中，市场先生对地产股的定价几乎精准到无以复加的地步。

这其中囊括了两重冰火逻辑，顺周期以及逆周期。我们先从前者说起。

02 放飞的周期火箭

如果以周期视角来看，过去的8年中的地产股表现基本可以分成两个阶段：

2014-2017这四年的景气跃迁鸡犬升天阶段，2018-2021的周期达峰之后的市值长期停滞。

以景气跃迁为例，随着供给侧改革的展开，地产业从2014年的不景气到2017年的高景气的快速切换，让之前押注地产周期回暖，行业底部拼命拿地的龙头公司赚的盆满钵满：

无论是布局三四线周期上行的碧桂园，还是底部加仓捂地高点收割的融创，低点与高点市值变化可以10倍计，由此也诞生诸如8848等一批脍炙人口的地产大V口号：

在周期的火箭中，无论股价涨多高，一切只是刚刚开始。

看多地产股的市场逻辑十分简单粗暴，随着周期上行，看好土储最丰厚的龙头，风口会奖励最勇敢的人：

以上一轮地产股周期的王者融创举例，与坚持不做地王，不捂盘的万科不同，孙宏斌的融创在2014年前后，大笔押注地产上行周期必然到来，通过背负巨额负债，将土地储备直接拉高到其他选手无法望其项背的地步：

单单计算土地储备，融创2017年的货值增加了14万亿，总土地储备接近3万亿，土地储备成本4700多元，而且这些土地储备大都在一二线城市。

随着土储倍增，融创销售规模成功跃居全国前三，周期底部加仓的威力可见一斑。

03 低资本回报新时代

不过，周期舞会的美好音乐到2017年年末戛然而止：

随着地产景气周期达峰，一连串逆周期调节的监管政策让这个杠杆拿地的 游戏 难度陡增。

首先，在景气周期中，由于竞拍地价和景气热度，各大城市的地价飙升，而反过来，由于限房价和各种调控政策，各大城市的房价涨幅开始跟不上进度，对地产公司来说，至关重要的房价地价比不出意外的开始走低，行业毛利率开始下降。

这一趋势开始逐渐损害之后的地产公司利润表：

地产公司普遍存在开发周期，2017-2018年拿的高价地，逐渐让2020年的项目利润率开始下降。

万科的销售毛利率来源 Choice

其次，随着毛利率下降，如果还想赚同样多的钱，诸多地产公司只能通过提升杠杆率，来收购同行或者继续拿地，这当然难不住融创这些财技大师，各大地产公司的表外杠杆和资金池业务运用的炉火纯青，实际的资产负债表早已突破天际。

很快，政策无形之手的逆周期调节虽迟但到：

短短3年内，对金融机构发放按揭和房地产贷款调控的两集中政策，对房地产公司有息债务调控的三条红线政策，以及一连串调控政策开始密集出台，政策调节精准的打击了地产公司的杠杆率，高负债策略开始逐渐失效，未来想参与拿地，杠杆率先要降下去。

站在4年前的逻辑回头看，4年前看好地产行业的周期逻辑开始逐渐走坏，地产行业未来回报率正在不断被压缩：

一方面，地产业在经历3年调节之后，在限价政策的威力之下，行业未来可见利润率开始逐年下降；另一方面，在三条红线和两集中政策的威力之下，地产公司举债周期扩张的能力同样被彻底锁死。

对地产行业来说，资本回报率长期下降的大门正在徐徐打开。

用万科掌门人郁亮的话来说，地产行业跳过了土地红利和金融红利的阶段，进入了管理红利阶段。

不过，明眼人可以清楚看出这句话背后无奈的语气：苦哈哈的管理带来的红利怎么能算的上是红利呢？

04 选一杯毒药

压倒地产股股价的最后一根稻草，是今年二月出台的集中供地政策。本来，在投资人的想象中，通过集中供地政策本可以让地产龙头行业稍微回血：

同一时间供这么多地，如果一家企业不能全选，中小地产公司就会受制于时间和资金筹措的困难，难以多线出击，从而让地产龙头拿地变得更从容，竞争烈度大幅下降之后，可以成功降温地价，让万科等已经面露菜色的盈利能力得到些许喘息。

美好想象之下，地产股闻风而动，诸多地产公司第二天涨停。

然而在集中供地真正开始推行之后，草根调研的数据让地产研究员们脸色更加难看：抢地风潮甚至比没有推出集中供地之前还要火爆。

这背后的原因非常简单，在土地市场供不应求，销售同比增速接近40％，土地供应整体下降的大背景下，政策能起到的作用非常有限，抢地的地产公司在集中供地政策之后，面对很大的不确定性，焦虑心理直接使更多地产公司开始担心自己拿不到更多的地，竞拍火爆程度让万科等地产公司惊掉了下巴。

这里的 游戏 变成了选一杯毒药的囚徒困境：

参与竞价，利润率会低到难以忍受，眼见着项目走向亏损；不参与竞价，土储不足，销售规模受影响，无米下炊，同样还是要走向亏损。

等死，死大事可乎？诸多地产公司自然选择了牺牲股东而保住规模，宁可承受1％甚至亏损的利润率，也要把规模加上去。

就此，全行业的竞争烈度就此上了新的层次，地产股的逻辑也由此变得丑陋无比：

很明显，未来一段时间，地产限价和三条红线的政策，肉眼可见不会放松，地产公司的利润率和杠杆率只会越来越难看；

而集中供地产生的囚徒困境，又进一步刺激了地产公司勇于亏损来换取规模的慢性自杀策略，全行业的竞争惨烈程度只会进一步加剧。

随着逻辑破坏的一通杀跌，此刻的万科，前瞻市盈率仅为6倍左右，市净率更是接近破净。在 历史 估值体系中，上一次万科估值如此之低，还是在2014年的景气底部。

万科的PB band，已经进入底部区间

在地产全面繁荣景气的2021，万科市值却从高点跌了近30％，估值也接近行业底部，这件事真的在我们眼皮底下发生了。

但导致下跌的前后逻辑链条却异常清晰和冷静：

地产股估值达峰，行业见顶之后，无情的内卷竞争逻辑正在拉低全行业的底线，资本回报率既然已经逐渐下降，那为什么不可以是负数呢？

等待地产业将是漫长的出清过程：很简单，没到部分选手亏光资本金之前，这种激烈竞价的地产逻辑还会继续，而万科的估值也一直会被压制，逻辑上讲，万科的估值正在进入周期底部。

05 等鱼断气？

尽管眼下看上去似乎是地产行业的至暗时刻，但阳光之下本无新事，对地产行业来说，周期是个很古老的话题。

司马迁写《货殖列传》引述范蠡：“论其有馀不足，则知贵贱。贵上极则反贱，贱下极则反贵。贵出如粪土，贱取如珠玉。”

翻译过来是：“研究商品过剩或短缺的情况，就会懂得物价涨跌的道理。物价贵到极点，就会返归于贱；物价贱到极点，就要返归于贵。当货物贵到极点时，要及时卖出，视同粪土；当货物贱到极点时，要及时购进，视同珠宝。”

从逆向思考的角度出发，如果我们放眼长远，重新审视正在被市场抛弃的万科，也许我们可以拥有不太一样的视角：

首先，在市场的视角中，集中供地是一个百米赛跑的逻辑，没有拿到地的企业土储不足，拿到地的企业面对亏损，是一个双输的逻辑；

但从市场草根调研来看，地产公司短期的拿地焦虑不太可能持续太久，供应量一旦增加，拿地热度就会逐渐熄火；其次，无论是银行放款还是销售去化，都不支持这些企业自杀式拿地的效率。从马拉松的角度评估，万科的隐忍有其道理。

其次，从三条红线和两集中之后的贷款表现来看，中小型地产公司通过杠杆增长份额的能力正在迅速萎缩，在过去10年中，地产公司通过高杠杆，让前十名地产公司的份额增长逻辑无法展开，而眼下，被限制贷款的中小地产公司很大概率会慢慢退出市场。

更进一步的是，这两条逻辑表现在万科的治理上，就是诸多投资人一直质疑的问题答案：既然未来长期万科对增速比较保守，为什么还要保留大量现金在账上，不做更多的分红？

在万科眼中，前文提到的行业里这种1-2个点净利润的情况难以长期持续，未来2-3年左右，万科需要足够的现金储备来应对中小企业的出清。

从这个角度说，万科抄底周期的逻辑也在逐渐展开，也许就在接下来的1-2年中，万科对破产出清的小地产公司的兼并戏码将会重新上演，泰禾珠玉在前，对于重整，万科已经轻车熟路。

站在周期抄底的视角，也许我们更能理解万科年会中所说的活下去和经营红利的含义：

就在过去1-2年中所有地产玩家都在头脑发热，高位拿地的时候，郁亮已经看到了接下来唯一的结局——

在地产行业的这个巨大水池中，池鱼的鱼腮正在一扇一扇的奋力呼吸，周期景气的曼妙音乐已经戛然而止，此刻此刻，猎手正在静静等待，等待鱼断气的时刻到来。

本文源自锦缎

公交线路：868区间线1 → 龙岗线，全程约136公里

1、从龙岗公安分局步行约360米,到达万科广场站

2、乘坐868区间线1,经过3站, 到达爱联地铁站（也可乘坐m278路、811路）

3、步行约110米,到达爱联站

4、乘坐龙岗线,经过6站, 到达六约站

5、步行约990米,到达江南手袋厂

自中国恒大债务违约以来，外界始终密切关注该集团的一切进展。尤其谁将为数额巨大的债务窟窿负责，又是谁会承担相应的法律责任？

近日，随着中国恒大旗下之恒大地产原总裁柯某被带走调查的消息不胫而走，业内关于“清算”时刻到来的猜疑尘嚣之上。

网传资料

第一财经从多个信源求证信息显示，柯某并非最早被带走调查的恒大系职业经理人，但却是截至目前职位较高者，他于2020年10月出任恒大地产集团总裁，于2022年年中辞任。

记者于7日拨打柯某电话，已处于来电提醒状态。另有内部消息显示，柯某此前的几位亲信一同处于失联状态。

2020年8月，柯某出任地产集团总裁之前，中国恒大的资金状况曾因为一封网传的“求救信”而受到外界关注。虽然这一年的恒大，完成了恒大物业的分拆上市、亦完成了恒大汽车的多轮战投融资，以恒大物业、恒大汽车、恒腾网络为代表的恒大系股价已曾经攀升至历史高位，但内部人已经隐约感受到“钱紧”。“有一阵子，集团内所有款项都拖欠，唯有两个部门可以动用现金，其中一个就是融资部门，只要能拿到一笔融资进来，奖励佣金现结，最高时融一个亿，奖励可达15万。”

这时候上任的柯某，面临着稳定地产集团经营、降低财务杠杆的新使命。如果一切顺利，他本可成为守正之臣，何以成为最早被调查的恒大系高管？

职场明星

恒大集团董事局许家印用人重视忠诚度，他的亲信多数都是跟随他打拼过年的老人，但同时，亦愿意提拔年轻人，集团上下不乏三四十岁的青年高管，柯某便是其中之一。

柯某于2008年底加入恒大，彼时正值中国恒大首次上市失利的困难时期，但随着国内房地产市场在2009年快速回暖，恒大亦在这一年开始迎来公司发展历程中最波澜壮阔的阶段：成功登陆香港股市、收购广州足球俱乐部并连夺中超亚冠冠军、房地产开发年销售规模夺取行业第一、许家印成为中国首富

在这段时间内，恒大尝尽了楼市大发展的红利，亦出尽了独有的风头，许多中国老百姓都知道了恒大的名字，在内地一些四五线小城市，地方负责招商的官员一度将恒大视作房地产企业的绝对领头羊，知名度盖过万科和碧桂园。

柯某便在恒大的高光时期快速崛起，先后出任集团品牌管理中心总经理、总裁助理，吉林公司董事长、深圳公司董事长、地产集团执行总裁等职务，其升迁速度不可谓不惊人。

与柯熟识的多名人士向第一财经表示，柯某思维机敏，能力强，深受老板倚重。这一点，从他在2016年出任深圳公司总裁一职，便可堪佐证。

2016年，恒大已将总部从广州迁移至深圳，彼时正值深圳楼市从2014、2015年的低迷中反转，成为新一轮房地产上涨周期的急先锋，而遍布深圳各大区域的城市旧改如火如荼。柯某率领恒大深圳公司准备在这片热土大展拳脚。这一年，恒大提出地产集团回归A股计划，并在年末时实现合同销售37337亿元，增长854%，位列行业第一。

此时的恒大如日中天、烈火烹油，即便在深圳只有少数几个项目，但外人都能看出，深圳公司总裁的位置，在老板眼皮子底下，其分量有多重。此后，原本由许家印二儿子打理的恒大珠三角公司也纳入了柯某的管辖范畴。

2020年10月，柯某取代甑立涛之职，出任恒大地产集团总裁，站上职场巅峰。彼时，他刚过不惑之年。

网传

深圳旧改

多年来，恒大的主战场都不在一线城市，因此，该集团在深圳的项目储备不多。所以，当柯某出任深圳公司总裁之后，其首要任务是拿项目。如今，回看恒大在深圳的多年战绩，并没有在公开的招拍挂市场，而是城市更新上。

恒大在披露2018年年度业绩时便透露，公司在深圳储备了45个旧改项目，规划建面为2903万平方米。到2021年年报时，该集团官宣的深圳旧改项目进一步提升至55个，其中推进到立项阶段的大约有21个。

有熟知深圳旧改市场的人士向第一财经介绍，一个旧改项目的推进周期大致为：与业主谈判阶段——政府立项阶段——专项规划阶段——拆迁阶段——补缴地价阶段——正式开发建设阶段——销售阶段。

其中立项是关键的一个环节，标志着项目获得了相关部门认可，基本确立了开发主体。一般旧改立项都有公示信息。在此之前的与业主谈判阶段，则属于早期协议，例如与村集体签订的前期服务协议等。

对比这一旧改进度来看，恒大在深圳的签约的项目中，半数还处在前期。公开可查阅的信息统计显示，大约有7个旧改项目已完成规划，确立了实施主体和项目案名，处于建成或在建阶段，其中大半是柯某履职前已签下的项目。

有内部人士透露，柯某在深圳的近5年时间，主要是签了一堆合同，考虑到旧改项目周期长、手续繁琐，十年内操作改成一个项目都属正常，因此，在他手下真正改成并实现现金回流的项目极少。

即便如此，资本市场也曾经为恒大在深圳的项目储备数量振奋。在恒大2017至2019期间可公开查询的业绩报告或新闻发布中，评估货值高达四五千亿的深圳项目储备，都曾是该集团主要宣传的亮点，亦是承载该公司股价估值的优质“资产”。

在恒大内部的传统开发线人士看来，柯某在深圳期间的主要成绩是签订了一些早期旧改合同，给公司的贡献并不突出。若以销售金额作为区域贡献的衡量标准，深圳公司的贡献实在乏善可陈，但柯某在集团内部的地位却是只升不降，甚至2020年出任地产集团总裁之际，内部也不乏诧异之声，因为房地产开发业务毕竟多年来占中国恒大业绩构成之90%以上，但柯某在开发和销售方面的实战经验，在恒大的一线区域或城市总裁中略显不足。

融资干将

是什么能力，让柯某备受老板青睐，职位屡屡提升直入中枢？又是什么原因，让他成为最早被带走调查的恒大系高管？

知情人士透露，无论此前备受重视，还是如今深陷困顿，或许都与融资有关。据透露，在柯某担任深圳公司总裁的期间，深圳公司“搞来的钱”几乎每年都排集团第一，数额平均在三四百亿规模。这意味着，柯某可能凭借着数十份旧改合约，每年从各金融机构获得了数百亿资金。这些资金中一部分以旧改名义获得，一些是以资产抵押的方式获得。

据熟知深圳旧改流程的人士介绍，金融机构针对旧改项目是有前融服务的，但普遍较为谨慎，对于工改和商改项目的参与积极性不高，但对于旧村改造的兴趣是比较大的。熟位行业人士均称，旧改项目前融的资金用途，主要是向动迁村民支付拆迁补偿款和工程款，而要获得金融机构融资支持，有两个必要前置条件，首先是开发商要与被拆迁城中村的相关机构就项目初步达成一致，拆迁、补偿等方案村委会相关机构通过，且项目的立项和专项规划得到有关部门正式许可后，才能向金融机构寻求融资。通常情况下，旧改前融资金需要专款专用，比如只能进入零迁补偿账号。

另一位操盘过旧改项目的人士也向第一财经表示，根据相关政策，金融机构是可以提供一些旧改的早期专项借款，主要是支付拆迁补偿费用。早期房地产市场景气度高的时候，一些银行对旧改项目融资的热情也比较高。据悉，旧改前融资金从数亿到十几亿不等，主要看项目体量。

在上述熟知旧改流程的人士看来，早期与业主或村民谈判阶段就获得融资是不太现实的，但立项之后就有了可能性，有一些金融机构会在这个阶段提供前融资金，成本高，最高可达20%。“严格来说，金融机构在这个阶段提供融资是不合规的，游走在灰色地带，打擦边球，有很大风险。”

恒大2021年公布的55个旧改项目中，可公开查询的已立项项目21个，这其中仅有几个处于在建阶段，其余多数未完成专项规划，亦未步入拆迁补偿阶段。那么，有限的项目如何获得几百亿融资，又是否需要几百亿资金运转，这些资金的流向何处？这或许是围绕在恒大深圳公司身上最大的谜团。

一位曾经与柯某有着合作关系的金融机构人士向第一财经透露，恒大融资的方式很多，有涉及旧改的项目的前融，也有固定资产的质押，因为公司收购的旧改项目中包含了厂房、写字楼等资产，这些资产可用于质押贷款。

恒大内部一位人士则透露，深圳公司在建项目不多，销售回款也不多，一年融资几百亿，每年都是借新还旧，如今这些钱很多都还不上，倒查回去就容易涉及到手续违规。

钱去了哪里？

根据中国恒大披露的2021年年报，上市公司下属注册于深圳的公司主要有五家：前海君临实业发展有限公司、深圳市鸿腾投资管理有限公司、建滔数码发展有限公司、深圳市万京投资有限公司和深圳市永恒置业有限公司。其中前四家都出现在恒大已立项的旧改项目实施主体名单中。

毫无例外的是，企查查资料显示，五家公司都各自包含了数目不等的司法风险。以前海君临实业为例，公司涉及司法风险提示67条，内容涉及金融借款合同纠纷、信托纠纷、房屋买卖合同纠纷等。而万京投资则包含风险提示62条，涉及票据纠纷、合同纠纷等。

上述永恒置业的诉讼中，就涉及一起民间借贷纠纷。罗湖法院2021年7月的一份判决书显示，上诉人深圳银联宝融资担保股份有限公司因与被上诉人深圳艺华珠宝首饰股份有限公司、永恒置业等三家企业的民间借贷纠纷，不服罗湖法院此前民事裁定而提出上诉。罗湖法院在上诉管辖裁定中的法院观点中称，经该院审查，此案系民间借贷纠纷。

不过，上述法院裁定书未载明涉诉民间借贷金额、资金用途、具体发生时间等信息。而在2020年4月，永恒置业股权曾被质押给北方某信托公司，目前质押仍然有效。但第一财经未能获悉永恒置业被质押股权数量及出质方。

君临实业则发生了拆迁补偿诉讼。深圳南山法院2016年的一份判决显示，深圳市锦鸿新成投资有限公司向法院提起诉讼，要求前海君临实业有限公司和恒大地产集团有限公司向原告支付拆迁补偿及违约金约合3亿元。

在恒大深圳公司每年数百亿资金往来中，这一案件涉及的3亿资金只是零头。问题在于，若旧改前融资金主要用于拆迁补偿，为何区区3亿补偿款都被拖欠？每年的数百亿融资资金都去了哪里？

上述与柯某有过合作经验的金融人士透露：“钱进了他们公司账号，就无从追查了，不知道用到什么地方去了，反正现在都还不上，只是手上拿着几个抵押项目，应该不至于全亏掉。”

而恒大内部人士则分析称，资金通常由集团统一调配，多数用于还债。尤其2020年开始，集团决心改变过往高杠杆发展模式，很多资金都被抽调上去还债了。当时内部暂停大部分供应商的款项支付，除了支付新增融资的奖励佣金，以及营销口的开支，其他部门几乎都拿不到钱。

可供佐证的数据显示，2020年底恒大有息负债从2019年末的8743亿元高位降低至6740亿元，到2021年中期再降至约5700亿。与此同时，应付账款及票据余额则从2019年底的约5400亿上升至2021年中期的近6700亿。

高评高贷巨额融资曾经支撑了恒大的快速壮大，但巨额的融资成本亦成为拖垮公司的主要诱因。在恒大最风光的2016至2019年，该公司有息借款总额从五千多亿攀升至八千多亿，而该公司多年来平均借贷成本都在8%以上，这意味着公司一年的利息开支就高达数百亿。

比如公司有息债务总额最高的2019年，年报披露的利息开支合计高达约685亿。这一年，恒大合计实现合同销售金额超过6000亿，但归属股东的应占利润仅剩下1728亿。

一位恒大内部人士感叹，老板太看重融资了，给的奖励也高，此前专门负责海外融资的前集团总裁夏某钧，在深圳经营多年的柯某，都是擅长搞到钱的人。

2022年7月22日，中国恒大集团和恒大物业公司联合发布公告，称根据“独立调查委员会”的初步调查结果显示，恒大物业公司账户上134亿元存款被银行强制划拨之事，有了初步的结果，中国恒大集团的执行董事兼行政总裁夏某钧、执行董事兼首席财务官潘某荣，恒大集团下属公司的执行总裁柯某三人，对这件事情负有直接责任。对此，中国恒大集团董事会研究决定，辞去他们三人担任的有关职务。

我有相关的经验经历，希望能对你产生帮助，以下是我的解答: 深圳发展银行

总行地址：中国广东省深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦（邮编：518001）

平安银行

总公司地址：广东省深圳市福田中心区福华路星河发展中心

深圳农村商业银行

总行地址：深圳市罗湖区深南东路3038号合作金融大厦1楼 另外，我再给你补充一下关于银行的相关知识，望采纳 银行是依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。它是商品货币经济发展到一定阶段的产物。

银行按类型分为中央银行、政策性银行、商业银行、投资银行、世界银行，它们的职责各不相同。

中文名

银行

外文名

Bank

业务

经营货币信贷业务

性质

金融机构

示例

中国银行

类型

中央银行、政策性银行、商业银行、投资银行、世界银行

介绍

基本解释

银行是金融机构之一，银行按类型分为：中央银行、政策性银行、商业银行、投资银行、世界银行，它们的职责各不相同。

中央银行：即中国人民银行是我国的中央银行。职责：执行货币政策，对国民经济进行宏观调控，对金融机构乃至金融业进行监督管理的特殊的金融机构。

政策性银行：包括中国进出口银行、中国农业发展银行、国家开发银行。职责：参股或保证的，不以营利为目的，专门为贯彻、配合政府社会经济政策或意图，在特定的业务领域内，直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。

商业银行：包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等。职责：通过存款、贷款、汇兑、储蓄等业务，承担信用中介的金融机构。商业银行是金融机构之一，而且是最主要的金融机构，商业它主要的业务范围有吸收公众存款、发放贷款以及办理票据贴现等。

投资银行：包括高盛集团、摩根士丹利、花旗集团、富国银行、法国兴业银行等。职责：从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银行金融机构。

世界银行：用于资助国家克服穷困，各机构在减轻贫困和提高生活水平的使命中发挥独特的作用。

详细解释

1．制造银器的行业。《金瓶梅词话》第九十回：“我便投在城内顾银铺，学会了此银行手艺。”

2．通过存款、放款、汇兑、储蓄等业务，承担信用中介任务的信用机构。我国第一家银行是中国通商银行，1897年（光绪二十三年）成立。

梁启超《变法通议·论变法不知本原之害》：“自馀_政，若铁路，若轮船，若银行

现在房地产行业的发展是非常的好，不少的企业都想要发展房地产行业，万科的产业比较全面，目前也在发展房地产行业。万科大都会就是万科产品中比较出名的一个，万科大都会议论的人是非常的多，有说好的也有不好的，到底万科大都会怎么样呢？在了解这个问题的同时，我们也来看看万科大都会在万科产品中什么档次？

万科大都会在万科产品中什么档次

万科大都会在所有楼盘中算得上是豪宅的系列，对外，万科大都会也是相当于万科的一个颜面和档次，所以万科大都会是非常有品质的。比如杭州的万科大都会就在钱塘江边，可谓是这里的一个风景线，在钱塘江也是非常的出名，与周边的房子相比，它是最高的，一共有4幢，每栋120米。

万科大都会怎么样

1、万科大都会项目是由北京万信投资发展有限公司在CBD区域倾力打造的高端极具收藏价值的专属私人会客厅。项目位于CBD的核心区域，国贸桥的东南角。总建筑面积42万平米。共24层，地上22层，地下3层。

2、为了让您尽情发挥对空间的设计权，还特别安排了大尺度的私享空间和丰富的功能空间；您可按照个人喜好，打造3D多媒体影院、名画收藏室、私人酒窑、雪茄屋、私人商务接待空间、私人聚会空间、私人工作室等个性化需求空间。本项目是万科精心打造的创新产品，万科高品质的品牌保障加以CBD稀缺地块的69席臻品设计，使项目更显弥足珍贵。

3、本项目还包括少量100－200平米户型，以供都会显贵休憩之需。迥别于传统豪宅设计，本项目室内设计引入珠宝盒概念，以盒式空间处理预留出交际空间，并凸显空间自身的独立性。本项目设计窗窗瞰都会。

4、为了让您尽情发挥对空间的设计权，还特别安排了大尺度的私享空间和丰富的功能空间；您可按照个人喜好，打造3D多媒体影院、名画收藏室、私人酒窑、雪茄屋、私人商务接待空间、私人聚会空间、私人工作室等个性化需求空间。真正实现CBD稀缺地段的臻品，绝对的物超所值。

5、万科大都会产品不同于传统的豪宅，也不是传统的办公场所，定位CBD的私人会客厅，私享、社交的私人专属商务空间。既可以是收藏、展示爱好的个人场所，也可以是私人接待、商务洽谈的场所。本项目是万科精心打造的创新产品，万科高品质的品牌保障加以CBD稀缺地块的69席臻品设计，使项目更显弥足珍贵。

6、项目立面采用现代简约风格，将成为该区域核心亮点，室内设计由知名设计团队打造，全部精装修；私人会所式的物业服务，保障私密性的同时更体现人性化服务理念。

　　美术专业汇总介绍 ：根据近些年美术专业的不断发展，大学美术专业总体有三大类的发展趋势：

　　一、纯美术类:油画、雕塑、国画、版画、壁画、插画、漆画、公共艺术、综合艺术绘画、美术学、文物鉴定修复等。

　　二、设计类：服装设计、平面设计、景观设计、室内设计、装潢艺术设计、染织设计、珠宝首饰设计、鞋靴设计、玩具设计、现代手工艺设计、工业设计、印刷包装设计、网络多媒体设计、陶瓷艺术设计、会展设计、戏剧舞台设计、建筑设计环境艺术设计、视觉传达设计、家具产品设计等。

　　三、传媒类：广播电视编导（影视广告）、数字媒体艺术、录音艺术（影视录音）、摄影（影视摄影）、影视动画、广告学（广告策划）、戏剧影视美术、网络游戏艺术等。

　　四、其他类：比如书法、篆刻、摄影这些。 总体上设计类的专业要偏多一些，传媒类一些专业也是近些年才成熟独立出来的。最近在一美术网站看到一篇文章，艺术院校纯美术类招生遭受冷落。的确，面对严峻的就业压力，纯美术类大部分专业都体现不出它们的优势。而传媒类专业因为与网络、信息技术等一些社会主流发展紧追不舍，成为就业当中的新宠儿。现在社会的上的什么设计公司，广告公司，影视传媒公司、游戏开发公司等无一不涉及传媒这个概念。

　　 美术专业是艺术类高考招生最多、应用最广的专业。考入大学可报考的专业有：动画、视觉传达广告设计、建筑设计、广告学、美术教育、国画、油画、版画、壁画、雕塑、环境艺术设计、工业设计、戏剧影视美术设计、服装艺术设计、美术染织艺术设计、装潢艺术设计、陶瓷艺术设计等。象平面设计，环艺，工业设计，服装设计，影视广告设计，动漫设计，戏剧美术设计，建筑设计，这几类基本包括了所有设计行业。平面设计包括：封面设计，包装设计，壁饰，插图设计，招贴海报，标志设计，文字设计，陶艺设计，装潢艺术设计等。环境艺术设计包括：主要分为室内设计和室外设计，室外有园林设计,景观设计,建筑外观设计,绿化设计,城市雕塑,商业用地环境规划等等。室内有家装设计,建筑内部设计等,还有附属的花卉设计,管道,灯光设计等（只要是规划一个区域的具体样子的都是环境艺术设计，如公园，室内，地铁站等）。工业设计包括：产品造型设计，陶瓷艺术设计（物体外观造型及功能设计，如珠宝，手机，汽车等）。戏剧美术设计包括：舞台灯光，舞台设计，影视美术设计，戏曲舞台设计等。服装设计包括：服装设计，人物化装，发型设计、染织艺术专业。

　　广告及视觉传达专业（包括平面设计、影视广告设计、信息艺术设计系）就业方向：各大广告公司（如：日本电通广告公司，奥美广告公司）。各大外企，国企，私企广告部，策划部，宣传部（如腾讯，中国航运，微软）。各事业单位广告部（如北京公交广告公司）媒体单位（如中央电视台，北京青年报）。各种网络公司，企事业单位网络部门（如新华网）。各出版社（如北京语言大学出版社，《瑞丽》杂志出版社）。

　　广告公司和包装公司以及媒体设计部门的设计师，印刷公司、装饰设计公司的平面设计人员，各企事业单位宣传设计部门的美术设计人员，或独立创建设计制作专业公司。

　　工业设计专业就业方向：

　　各大工业设计公司（如北京琥珀工业设计公司）

　　各汽车公司（如一汽大众）各科技公司（如联想，爱国者

　　各手机制造厂商（如诺基亚，摩托罗拉）

　　各IT产品制造厂商（如索尼，佳能）

　　环境艺术专业就业方向：

　　各大建筑公司（如太平洋建筑设计工程有限公司）

　　各房地产公司（如万科，保利地产）

　　各装饰装修装潢公司（如中国装饰有限公司）

　　各家具设计生产公司（如宜家）、各省市城市规划部门

　　各大园林设计公司（如北京市园林古建工程公司）

　　运场馆设计对环艺设计人才也有大量需求

　　服装设计专业就业方向：各服装品牌公司（如耐克，阿迪达斯，李宁）

　　各服装加工公司（如博涛服装公司）

　　各时尚杂志（如elle，vogue）、影视剧组服装部门

　　动画设计专业就业方向：

　　各影视制作公司（如紫禁城影视公司）

　　各三维动画制作公司（如水晶石数字科技有限公司）

　　各影视后期制作公司（如光线传媒）

　　各媒体单位（如中央电视台，北京电视台）

　　各动画制作公司（如央视动画有限公司）

　　各游戏代理公司（如盛大，网易）

　　各游戏设计公司（如暴雪游戏设计公司）动画专业人才收入颇为可观，85%的动漫人才月薪酬在5000元以上，是传统IT行业薪酬的2倍，有经验的动画高级制作人员年薪可达30万元左右

　　艺术教育专业就业方向：

　　各大院校（如首都师范大学） 训机构艺术教学部门（如新东方）

　　训机构艺术教学部门（如新东方）

　　高级中学（北京师范大学附中）各中专或职高（如北京信息职业技术学院）

　　戏剧美术设计就业方向：各大剧院(团)、**厂、电视台、电视剧制作中心从事美术设计

　　纯美术类的就业，就业路子比较窄，而设计类的就业路子相对较宽，目前设计类：平面设计（市场饱和 薪水较低）；家装工装（从业者过多，竞争压力大，相互压价，市场前景相对狭窄）动画、影视艺术设计（新兴产业目前国内紧缺 发展前景和薪资水平较高）美术类的专业很多，同时给同学们考大学时选专业带来了更多的机会，也为以后提供了更广阔的就业面。虽然现在“艺考热”还未降温，陆续还有人不断来抢这块肉。但因艺术类专业一些自身的特殊性，在此工资概先不论，我觉得应该要比那些普通文科的一些专业出来要好就业的多。最后希望为了在这条路上考上大学的同学们最终都能爱上美术这么崇高的艺术。

　　现在很多人开始不直接去珠宝店购买钻石戒指，而是选择通过裸钻定制的方式。一方面，这样定制可以更加的独一无二，同时在费用方面也不是很贵。不过裸钻定制的效果与店铺的选择有着很大的关系，挑选到一家好的店铺对于成果的展现非常重要。今天小编就介绍一下天津的裸钻定制的排行以及地址，大家看完就可以根据上面的地址去实地进行观看与考察了。

　　

　　1、珂兰钻石

　　地址：南京路219号天津中心写字楼29楼(近国际商场)

　　珂兰成立于2007年，是腾讯投资的唯一珠宝企业，集采购, 设计, 加工, 销售及个性化订制服务一体的婚戒定制领导品牌。珂兰相信，钻石不是奢侈品，并致力于把世界上最优质的钻石带给每位追求幸福真爱的人。

　　2、刘浩然钻石行(万科世贸店)

　　地址：和平区南京路129号万科世贸广场B座701室(长沙路口)

　　刘浩然钻石行自2005年以来与以色列多家高级钻石供应商进行合作，与国内各级批发商与成品零售商达成供货关系。刘浩然钻石行从事：原料引进，切割，裸石分级，批发，零售等业务。

　　

　　3、钻石小鸟天津体验中心

　　地址： 南京路219号天津中心18楼(近国际商场，地铁营口道站B1口出)

　　钻石小鸟始创于2002年，率先把“鼠标+水泥”的模式引入网络奢侈品销售，是国内最早的网络钻石品牌之一。其始终倡导钻石文化的传播，坚持以安特卫普经典切割，一钻双证，为消费者带来贴心的购钻体验

　　4、东尼佩吉钻石(君隆广场店)

　　地址： 南京路99号君隆广场B2座407(近抗震纪念碑)

　　东尼佩吉钻石(君隆广场店)是一家位于和平区的婚戒首饰商户，商户为五星商户。

　　

　　5、东尼佩吉钻石(天津中心店)

　　地址：南京路219号天津中心1楼(乐宾百货对面)

　　东尼佩吉钻石(天津中心店)是一家位于和平区的更多婚戒首饰商户，商户为准五星商户，有多款产品可供用户挑选

　　6、宝隆轩珠宝定制中心

　　地址：解放北路85号(赤峰道与解放北路交口)(津湾广场)

　　宝隆轩珠宝定制中心是一家位于和平区的裸钻定制商户，商户为四星商户，共有11个产品可供用户挑选。

　　

　　以上就是小编要给大家推荐的来自天津裸钻定制的排行榜，相信看完之后对于哪些店的裸钻定制比较好已经有数了，当然，有条件的话最好还是去实地查看一下，这对你最终的选择很有好处。就像广告词里说的一样：钻石恒久远，一颗永流传。相比起会过时的衣物与会过期的零食，钻石是永远都充满魅力的，永远都有价值的。因此喜欢钻石的女生不妨早点下手吧。

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