重庆商圈街铺黄金时代已过 租金或难再大涨

 

一间面积672m 2 商铺，成交总价在1480万元左右，单价超过了22万元/m 2 ，而不远处另一间140m 2 商铺，成交总价超过2400万元，单价超过17万元/m 2 。这是前不久出现在大坪商圈里的两间商铺，创造了重庆商业门面销售的新高度，对于投资者而言，“天价铺王”的出现，是偶然还是一种信号

大坪商圈商铺成交单价22万元/m 2

不久前本报曾独家揭秘了一位来自加拿大的华侨在重庆投资商铺的新闻。这位华侨在大坪商圈 龙湖时代天街 三期一区买了2个商铺，一间面积672m 2 ，成交总价在1480万元左右，另一间为1407m 2 ，成交总价2400万元左右，总价接近4000万元。不少业内人士都对这个价格表示惊讶。在重庆的五大商圈中，解放碑、观音桥、三峡广场、杨家坪、南坪的相应项目面世也未创如此高的成交单价，以观音桥为例，朗晴广场(小区网 论坛)当年最高成交单价10万元左右已被列为天价，南坪万达广场也没有出现天价铺王，目前万达开间5米宽的临街独立商铺，单价也在8万元左右。

铺王不一定是商家最需要租的位置

铺王就一定是赚钱王吗一位投资者说：“租得出去，转得了手，才可称王。”“铺王的面积一般不会很大，如果以20万元/m 2 计算，500m 2 就要1个亿，1个亿都可以炒地皮了!”最近在重庆多个项目出手买铺的周先生向记者讲了他对铺王的看法，他说，小面积，单价高，意味着出租时租金会很高，那对业态的选择就很重要了。

“以我对商家的了解，对更好铺位的追求是肯定的，但是也得分是做品牌展示，还是想靠铺位赚钱这决定他是否愿意支付高租金。”周先生说，一般来说，如果最好的铺位租金高出左右两边超过10%，铺王旁边的铺子就可能会先于铺王找到商家。铺王并不一定是商家最需要租赁的位置。对于这一点，周先生是有切身体会的，“我在杨家坪商圈的一个商铺，投资时基本是当时最高的价格，比其他商铺单价至少高出1000元，但是现在租金却跟周边商铺差不多。”周先生说。

盈利能力才是商铺投资的关键

对于商铺投资而言，价格不是主要的，盈利能力才是关键。单价较高总价也不低的商铺，大资金卖家投入成本很高，但收益是相对固定的，且经营形态基本也被开发商定死，自主经营其他类别的项目很难。不少开发商为了项目的整体运营，在对商铺分割出售之后，又与投资者签订租赁协议，基本上固定了投资收益，以商圈造富能力而言，这种方式并不是很划算。

现在，不少开发商对商业项目选择部分自持的方式，“对于寸土寸金的地段，开发商自持经营不仅提升品牌价值，还能坐享物业升值红利，从多个方面掌控黄金商圈物业的定价权，既吸引投资者又能谋取不错的租金收益，这才是开发商和投资者的双赢。”该业内人士说。

重庆租金最贵商铺 是观音桥一条小吃通道

重庆租金最贵的商铺在哪里有人说是解放碑十字金街，也有人说是北城天街HM位置。记者在多方打听之后发现，这些都不是。从整个租金回报来看，解放碑商圈租金基本已经达到了2000元/月/m 2 ，这个租金水平是解放碑位置较好的街铺，而位置较为普通的也能租到1000元/月/m 2 。“据我们了解，十字金街最高租金有接近每月3000元/m 2 的，而一些商场，如美美、重百、金鹰财富广场等，由于物业方与商家的合作方式不一样，所以租金不好说，不过我知道的，诸如大都会好位置的租金都在每月2000元/m 2 。”一位中介机构人士说。

解放碑一位长期从事商铺租赁工作的业内人士告诉记者，决定一个商铺的价值有很多因素，比如地理位置，是上口还是下口，是转角还是中间，门口有没有台阶或者花坛遮挡，还有户型结构是否方正，开间有多大，室内是否有立柱，还有周边的业态也决定着商铺的价值。“如果仅从租金单价计算，重庆目前最贵的商铺应该是观音桥香港城那条卖油炸小吃的通道。”这位业内人士说，比如那里下口转角一个不足10m 2 铺位，月租金高达5万元，单价接近每月5000元/m 2 ，是名副其实的“铺王”。

“一个做黄金珠宝的客户，他想在那里开一家形象店，条件是‘不计成本，只要能拿下来’，但是基本不可能，因为物业方的想法是把小吃做到极致，不会轻易改变业态。”

重庆商圈街铺租金 或难再大涨

重庆的商圈街铺租金涨幅已经过了黄金时代，难以再大涨。在记者采访过程中，无论是投资者，还是从事租赁中介的业内人士都表示了这个共同观点。“从2008年下半年开始，国内多家运动品牌疯狂扩张，比如李宁、安踏、361°、匹克、鸿星尔克等，他们对商圈街铺的争夺可谓是不惜血本，我们称之为‘刚需租赁户’，因为他们必须在商圈内较好的位置开店。”钢运集团商业地产一位人士说，本来一条街的租金水平只有每月800元/m 2 ，但由于这些“刚需租赁户”的到来，租金可能立马涨500元。

上述长期从事商铺租赁工作的业内人士也表示，从2009年至2011年，商圈商铺租金每年涨15%~30%都很普遍，而且业主从来都是一年一签，很少有跟商家签3年或者更长租期。“但是现在，运动服饰行业整体收缩，停止扩张或者减少门店，解放碑、三峡广场这些地方，是明显减少。”该人士说，其他更高端、能支付较高租金的品牌，又选择与大型的Shopping Mall合作，从最近一年来看，商家租铺的热情，租金的承受能力都有所下降，而业主涨价的底气也没有前几年那么足。

珠宝鉴定：

1 颜色：珠宝玉石表面所呈现的各种色彩。

2 光性特征：指材料对入射光的方向和传播方向发生作用而产生的各种现象。包括材料的均质性、非均质性、非均质体的轴性及光性正负等特征。

3 折射率、双折射率： 光在空气(或真空)中与在珠宝玉石材料中传播速度的比值为折射率，也称折光率。非均质体中的两个或者三个主折射率之间的最大差值为双折射率，也称重折射率(或重折光率)。空气的折射率N=1(折射率用N表示)。

4 吸收光谱：指连续光谱的光照射珠宝玉石材料时，被选择吸收而产生的光谱。

5 透明度：指珠宝玉石材料透光的程度，可依次为：透明、亚透明、半透明、微透明和不透明。

6 光泽：材料表面反射光的能力和特征。按光泽的强弱分为金属光泽、半金属光泽、金刚光泽、玻璃光泽等。由集合体或表面特征所引起的特殊光泽有油脂光泽、珍珠光泽、丝绢光泽等。

7 质量计量单位：根据珠宝玉石类别，一般采用下列计量单位,即克拉、克、千克等。如钻石的计量单位为克拉(或分)，1克(G)=5克拉(CT)，1克拉(CI)=02克(G)=200毫克(MG)。更小的单位是分，1克拉(CT)=100分。珍珠用粒(圆珠直径大者)、珍珠格令(1克拉=4珍珠格令)来计量。又如高档和田玉，成品以克计，原料以千克计。

8 密度：密度是指单位体积的物质质量。单位是克/立方厘米(g/cm3)。

9 硬度：硬度是指珠宝玉石抵抗外来刻划、压入或研磨等机械作用的能力。硬度通常用摩氏硬度来表示，矿物硬度相对大小可分为10级：1滑石，2石膏，3方解石，4萤石，5磷灰石，6正长石，7石英，8黄玉，9刚玉，10金刚石。硬度测试因微损被测物，一般不作为常规鉴定项目。

10 内外部特征：外部特征是指天然珠宝玉石的外部特征和切磨后饰品的外部特征，前者指与晶体结构有关的特殊现象，后者指在切磨抛光过程中留下的现象。内部特征指珠宝玉石在生长过程中保留下来的与生长环境和晶体结构有关的特征。内部特征至关重要，它是识别天然与人工宝石的重要依据。

玉器的鉴别，有三个内容，一是鉴别玉质，即玉器的玉料品种是什么；二是鉴别人工处理，即玉器的颜色及古玉的沁色或者其它特性是否人工处理所致；三是鉴别仿冒品甚至合成品，即将真品的假冒者鉴别出来。

　　1软玉鉴别

　　软玉通常被人工处理者并不多见，因其追求的是色白，因而用不着想方设法去染色。软玉自古以来，就是一种名贵的玉种。因而有仿冒品出现。出现最多的仿冒品是蛇纹石玉、石英岩玉和方解石玉等。软玉的感观特征，一是光泽，为特征的油脂光泽，或带有油脂感的玻璃；二是结构，软玉是一种纤维状小晶体交织组成的玉石，可以见到纤维状小晶体交织组成的、稀疏不等的花斑，但却没有透明的颗粒状小晶体，也就是所谓的“斑晶”；三是透明度，相对可能混淆的玉石而言，它的透明度相对较差，虽说是半透明至不透明，实际上大部分玉石是微透明的，而半透明的软玉已不容易见到。

　　2硬玉鉴别

　　翡翠的表面有星点状、线状及片状闪光。翡翠的颜色丰富多彩，是其他宝石所不具备的，所以看颜色不仅要看色彩与色调，也要注意到颜色的组合和分布。翡翠的光泽是玻璃光泽、油脂光泽或者是带油脂的玻璃光泽。透明水头好的翡翠清润透撤，为其他玉石所没有。将翡翠光滑表面于脸上或唇边有凉凉的感觉。

　　什么是翡翠的A、B、C货

　　翡翠的A货，为纯天然翡翠。只经过传统温和的表面酸或表面墩蜡处理，其翡翠的结构到腐蚀和破坏。

　　翡翠的B货，国家颁布的珠宝玉石标准，优化翡翠为加工过程中，经过了酸浸漂白，墩蜡处理的翡翠。根据酸浸漂白的强弱，还可分为强腐蚀与弱蚀腐两种，强腐蚀优化翡翠相当于市场所称无胶B货。其内部己受到很大程度的破坏。充胶处理翡翠在加工过程中，经过了强酸腐蚀漂白、去劣存优处理，其翡翠内部结构受到严重破坏，然后注入增透固结的胶质聚合物填补称充胶货。不管优化翡翠还是充胶处理翡翠，实际上应定为破坏性处理翡翠即B货。而弱腐蚀翡翠，因对其内破坏性不大，应称优化翡翠。另外，用水玻璃(硅质物)充填翡翠，还有用纳米级的铝质物、硅质物充填翡翠的，均称为高级B货。

　　充胶加色处理翡翠，通过酸浸漂白注胶或不注胶，并加入染色剂的翡翠饰品称B＋C货。

　　翡翠的C货，为染色翡翠。不管酸浸漂白与否，充胶与否，凡人工加色的翡翠称C货。