你学不会的碧桂园 这次是物业!

关于碧桂园发展模式,网上流传杨老板一句话:“我们的商业模式很独特,别人想学学不来的。” 其实,学不来的又何止开发模式。即使到了物业的使用和维护阶段,大家也不一定学得会碧桂园。 来源:地产八卦女 1st 记得有一次跟朋友探讨“千金买房,万金买邻”,我说:不管你花多少钱买的房,决定你生活质量的人是你的

关于碧桂园发展模式，网上流传杨老板一句话：“我们的商业模式很独特，别人想学学不来的。”

其实，学不来的又何止开发模式。即使到了物业的使用和维护阶段，大家也不一定学得会碧桂园。

来源：地产八卦女 

1st

记得有一次跟朋友探讨“千金买房，万金买邻”，我说： 不管你花多少钱买的房，决定你生活质量的人是你的邻居，特别是住在你楼上的那位。

本来我自信的以为我的话滴水不漏，而且还突出了重点。然而我的朋友老陈却说： 楼盘交付后，影响房屋舒适度和市场价值的主要内在因素，恐怕就是物管了。

这话对不对呢？对于小区物业，很多人其实都不重视。

因为从过去的经验看，房价主要由地价决定，2000年以后的房子，房龄才10年，20年，你看不出来物业管理不一样，能给不同小区的价值带来多大的影响。首要的房价影响因素是政府、房地产市场、开发商，涨势来临时，你的小区整得再乱房价也能跟着窜。因此大家觉得， 房价好像和我怎么住、住得舒不舒服没有关系，对于物业好不好，也就不怎么苛求重视了。

只是50年以后，房地产市场进入二手房市场。 到那个时候，谁的房子好、谁的房子坏，一定是由小区物管水平决定的。 现在大家对物管看似漫不经心，但放到几十年的时间轴上，业主的“物业意识”觉醒只是一个迟早的问题。

与大家略显迟钝的物业意识形成鲜明对比的是，资本正以前所未有的速度进入物管行业。就在今日（6月19日）上午9点30分，碧桂园服务在香港联交所挂牌上市。

▲截至午盘收市，碧桂园服务以1048元收涨，期间涨幅一度超过126%。

据星子了解，到目前为止，登陆A股的物管公司仅有南都物业，在香港上市的七家物管公司分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务。

这意味着，碧桂园服务已经成为全国第9家上市物管公司。

值得注意的是，在前段时间碧桂园服务宣布香港上市之后，港股物业板块已经出现过大幅上涨，雅居乐雅生活当天即上涨6%，彩生活当天上涨逾9%。作为最新的房企销售额排行冠军，碧桂园服务携庞大体量登陆港交所，很有可能成为整个物业板块行情的催化剂。

2nd

那么，为什么碧桂园服务上市，会如此牵动资本市场？

因为它具有一些非常特别而又一些非常典型的碧桂园标签，它的上市在物管行业内的影响，丝毫不亚于碧桂园2007年登陆港交所时在房地产开发市场上给人的震撼。

比如说，从规模来看，截至2017年12月31日，碧桂园服务管理合同管理面积约3295亿平方米，覆盖超过240个城市，服务约100万户业主。

100万户业主是什么概念？

意味着300-500万人口。这是一个中型城市的体量。而另外值得一提的是，由于碧桂园是郊区大盘模式，大盘内大部分的配套和服务都是碧桂园服务主导，这使得业主与碧桂园服务之间的关系更加紧密（一二线城市的小盘，因为外在配套丰富，物业能够提供的差异化服务其实并不多，业主与物业之间的关系因此也相对较散）。

由此想象一下，一个几百万人口的大都市，由碧桂园 服务 管理，这意味着什么？

要我说，这意味着巨大的商业潜力和物业领导者优势，意味着这是一家正宗的酒店式管家物业。

而无论是从高达996％的管家满意度来看，还是从其推出业界首个“铂金凤凰管家”服务，获英国标准协会（BSI）权威认证等荣誉来看，碧桂园服务无疑是酒店式物管中的明星企业。

实际上，早在上个世纪九十年代初，碧桂园这种开发运营理念就从广东顺德诞生。碧桂园不仅在房地产项目中率先引入星级酒店作为配套，也将五星级酒店式服务引入住宅式物业管理。

时至今日，碧桂园的酒店式物业已经拥有几百万业主，在我看来，这 无异于一座超巨型的大酒店。

▲1927年**《大都会》里的巨构酒店。

由此，从这一方面看， 碧桂园 服务 不同于传统的以家政维修为落脚点的物业公司，碧桂园 服务 其实整体就是一个超巨型酒店管理集团。

3rd

从服务来看，碧桂园服务之所以能够成为物业服务领域的“超巨型酒店管理集团”，主要因为其服务理念和管理模式与别家物业有着很大不同。

碧桂园服务同时追求物业费收缴率和业主满意度，两者一致才算是反映当地项目物业管理的真实水平。这跟五星级酒店追求最好的“体验性价比”如出一辙。

我们知道， 物业公司提供服务，业主对此支付费用，这是物业管理领域最基本的生存法则。

然而现实情况是，我们业主对房子的态度，往往是只对房子以内的东西感兴趣。当业主大门一关，公共区域以外的设施服务，如非确实感觉不错，否则自己不会掏钱 。

由此，以维护公共区域为主的物业公司，就很容易与业主发生我们常见的各类冲突。最明显的例子，就是业主拒绝缴纳物业费。

而 碧桂园是怎么做得呢？就是努力提高管家服务，争取业主能够主动支持物业的各方工作。

据星子了解，在碧桂园的各个苑区都指定了专业的“管家”，并公开电话、电子邮箱等个人****，要求管家们快速、温情地、全心全意地帮助业主处理问题。 无论是小到更换灯泡、帮业主找寻小狗小猫，大到房屋装修的问题，业主只要一通电话，专属“管家”都会及时地为业主提供便捷的服务。

对此，一位碧桂园服务的项目经理曾和我透露， 在碧桂园 服务 ，每一位管家都要加业主的微信。

加了微信以后，还不能是“塑料花”式的友谊，必须有长期的聊天记录，在聊天记录里业主确实愿意跟管家互动、寻求帮助，这样的管家才是优秀称职的。

这从网上流传的华南碧桂园某管家一天获得21面锦旗，以及杭州碧桂园某管家获评浙江好人的故事就可见一斑。

碧桂园服务披露的上市文件显示，其 管家满意度达到996%，物业费收缴率达到97%。 不得不说，这样的成绩，在物业管理行业，简直是一个奇迹。

4th

如果说， 物业费收缴率和管家满意度只是反映物业基础服务的成功与否，那么，碧桂园服务的增值服务和精益管理，则体现了碧桂园 服务 未来的发展空间。

就如当今五星级酒店一样，住宿只是基本需求，五星级酒店的服务品质，在住宿之外。

不得不说，因为碧桂园本身的郊区大盘优势，碧桂园业主基本上都是当地拔尖的一批人，对于服务品质的追求非常在意。因此，碧桂园服务除了帮助业主做安全管理、绿化维护、清洁维护、工程维修之外，还拥有难以想象的增值空间。

目前，碧桂园服务已经形成了1+N社区场景化全生活服务，覆盖医疗、教育、房产、汽车等多项领域。

另外，碧桂园服务目前还积极实行“5H社区认证”，与业主共建和美社区。

▲“5H社区认证”,来自碧桂园服务对外介绍PPT

而在精益管理方面，碧桂园服务基于行业领先的服务分级设计，推出了高度品牌化、标准化、精益化的菜单式服务设计，以满足不同细分市场服务需求。

由于碧桂园服务在增值服务和精益管理上的努力，碧桂园服务实现收益也节节高升，从招股书上显示的信息来看，2015年-2017年，公司的营业收入分别为167亿元、236亿元以及312亿元，2016年和2017年收入增幅分别为为41%、32%。公司近三年毛利分别为51亿元、8亿元、1036亿元，同比增幅分别为57%和295%。公司2015年到2017年净利润分别为22亿元、35亿元以及44亿元，同比增幅分别为59%以及26%。同时，2017年，碧桂园服务净利润率达到14%，经营绩效在行业里排名第一。

5th

在《道路与梦想》中，万科创始人王石，曾有这样一段自述：

2008年，一次私下论及碧桂园，我颇草率地给出评价：没什么了不起。

不久召开集团例会，时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告，把我的观点推翻，数据翔实，有理有据。

回深圳路上，我就致电碧桂园老板杨国强：我原来对碧桂园的看法是错的。

当年的王石一定不会想到，这个被自己小看的碧桂园，在若干年后，竟然狠狠夺走了万科稳坐十几年的地产王位。

甚至在万科引以为傲的物业口碑领域，碧桂园服务也凭借着高昂的客户赞许，夺得了2017中国社区服务商TOP100客户满意度第一的位置。

▲ 来自碧桂园服务对外介绍PPT

因此，碧桂园的开发模式，你可能学不会。

碧桂园服务那些看似简单的服务，你可能仍然学不会—— 毕竟这些都是长年累月的人性化管理，以及管家与业主之间的磨合所积累出来的，其中更有杨老板 的期许和物业 管理层对物业服务的重视和不懈的摸索。

楼盘名称：泉州碧桂园凤凰岛

城市：泉州

楼盘位置：泉州江滨北路1号碧桂园凤凰岛名海园27号

开发商：碧桂园房地产开发有限公司

产权年限：70年

建筑类型：低层,联排,

公交线路：法石老人活动中心(公交站):44路;K301路;

其他交通方式：项目周边交通四通八达，毗邻丰海路、云鹿路、宝洲街、江滨北路等市区主干道，从项目出发沿丰海路10分钟可到达泉州市政中心；沿江滨北路往西30分钟便可到达泉州高铁站，经刺桐大桥 20 分钟便可到达泉州机场；往北沿宝洲街、云鹿路 10 分钟便可到达泉州主城区，享城市繁华。项目 5 公里内有刺桐大桥、泉州大桥、晋江大桥、让您 15-30分钟便可到达晋江、石狮、惠安、南安等周边县市。

规划信息：其占地面积为28506平方米，容积率，绿化率0%，共10栋楼，停车位419个车位

周边配套：

幼儿园：康桥双语幼儿园

中小学：泉州市实验中学、北师大泉州附属中学、第四中心小学（即将升级）

大学：泉州师范学院、黎明大学

综合商场：浦西万达广场，泰禾广场，领袖天地，中骏天峰二期商场、永辉超市

医院：福医大附二院（东海校区）

银行：中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、兴业银行

邮政：东海邮政

其他：泉州中级法院、泉州市江滨体育公园、万达广场、泰禾广场 餐馆：潮福城大酒楼、千禧汇大厦、泉家福酒楼

小区内部：配套地下停车场

内部配套：停车场，花园

楼盘：

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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楼盘名称：泉州石狮碧桂园

城市：泉州

楼盘位置：子芳路与海宁路交汇处

开发商：碧桂园控股有限公司

产权年限：70年

建筑类型：板楼,板塔结合,高层,联排,

公交线路：荣誉酒店(公交站):石狮C04路;石狮C10路;石狮T05路;石狮T18路;石狮旅游拥军专线;长福(公交站):19路/C19路;

其他交通方式：临近石狮客运中心站，距离高速路口近，从该项目到厦门一个小时的车程。

规划信息：其占地面积为46336平方米，容积率，绿化率45%，共0栋楼，停车位车位共2347个

周边配套：幼儿园龟湖幼儿园

中小学龟湖小学 第六实验小学 五星小学 石狮三中附小 石狮第三中学 华侨中学 石狮一中

大学服装设计学校

综合商场信义华府 泰禾广场 新华都 德辉广场

医院石狮华侨医院 石狮京都医院

其他西洋公园 龟湖公园 建明国际酒店

楼盘：

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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楼盘名称：佛山碧桂园·凤凰湾望江府

城市：佛山

楼盘位置：容桂广东实验中学顺德学校附属小学旁

开发商：佛山市顺德区容桂土地发展有限公司

产权年限：70年

建筑类型：板楼,小高层,高层,

其他交通方式：公交：碧桂园凤凰湾站（902、329路）

地铁：规划佛山地铁3、9、11、13号线，广珠城轨

自驾：广州天河/海珠方向：东新高速/广珠西线——碧桂路——外环路——碧桂园凤凰湾销售中心

广州番禺方向：市良路——碧桂路——外环路——碧桂园凤凰湾销售中心

其他：

广珠西线高速/城轨通达珠海、广州；

东新高速通达广州、东莞、深圳；

规建南顺大桥到南沙，规建顺兴大桥直达大良及顺德港；

对岸顺德港一张船票直达香港；

规建中山加六线对接外环路，便捷通达中山 ；

规建深中通道落成，快速通达深圳。

规划信息：其占地面积为170000平方米，容积率，绿化率0%，共28栋楼，停车位3239个，车位比1:162。

周边配套：医院：桂洲医院、同江医院、桂洲医院手足外科；

教育：广东省实验中学顺德学校、广东省实验中学顺德学校附属小学；

商业：大良吉之岛、新一城、容桂天佑城、嘉信广场等；

银行：中国工商银行、中国银行、中国农业银行等；

内部配套：凤凰优选、万田超市、广州域酒店、风情荟庭商业街；体育馆、慢跑绿道、羽毛球场、篮球场、游泳池等全年龄段运动场所。

楼盘：

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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