江苏海门征地补偿标准

法律主观：

(一)征地补偿1、江苏征地补偿新标准：旱田平均每亩补偿53万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。2、征收基本农田补偿标准旱田平均每亩补偿58万元。水田平均每亩补偿99万元。菜田平均每亩补偿156万元。3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿138万元。4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿136万元。5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿21万元。(二)其他税费1、耕地占用税，按每平方米2元计算。2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。(三)征地工作程序1、告知征地情况。2、确认征地调查结果。3、组织征地听证。4、签订征地补偿协议。5、公开征地批准事项。6、支付征地补偿安置费。

《土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

非常美丽富饶的一个地方建置沿革

　　公元前，长江大量泥沙沉积于长江口，形成大小不等的沙洲，大约经过800多个春秋，至唐末，出现东洲和布洲两大沙洲及成群小沙洲，沙洲渐次连片。至五代后周显德五年（958）建县，县治设于东洲镇，名海门县。由于长江主泓道北移，至明朝中，境内大片土地坍没，坍至吕四、余东、四甲一线，县治迁于徐涧（今南通县兴仁镇）。并废县归并通州建静海乡。清初，江流主泓南倾，长江北岸开始涨积，涨出40多个新沙，绵亘百余里。乾隆三十三年（1768），建江苏省直隶厅，设治于茅家镇，民国元年（1912）复称海门县，1949年，新中国成立后，海门人民护坡治坍，根除了坍害。海门县隶属苏北政区南通区（1953年为江苏省南通区，1955年4月改为江苏省南通专区，1971年4月，改为江苏省南通地区）。1983年实行市管县，南通地区撤销，海门县隶于江苏省南通市。

　　1994年6月撤县设市，成立海门市，隶于江苏省南通市，市人民政府驻海门镇。

文化传统

　　海门设县初期，居民多以煮盐为业，经济文化不发达。明代起文化开始兴盛，民间的祭神乐活动已成习俗，戏曲活动也开始出现，文风渐兴。由于土地涨坍不定，文化也随之兴衰。清代中叶以后，海门文化受江南吴文化的影响而迅速发展，呈现出繁荣景象。明清两代，海门曾涌现出崔桐、周家禄等文史学家，程源、张光鉴、李潜昭、丁有煜、李芳梅等近10位书画家，尤以有“外八怪”之称有丁有煜为代表。近代涌现出实业家、教育家张謇，琵琶演奏家沈肇洲等。至当代，海门更是人文荟萃，涌现出书画家王个簃，文学评论家陈辽、林非、翻译家、文学家卞之琳，中国古典文学研家陆侃如，音乐家龙飞等。海门民间文化传统底蕴深厚，从江南传入的吴歌逐步演变为具有海门地方特色的海门山歌，并于建国后发展为新兴的地方剧种──海门山歌。通东民歌在海门北部十分盛行，民间舞蹈丰富多彩，如跳财神、跑五方、跳判等。清末，诞生了海门第一个京剧戏班──张洪福班，评弹演唱遍于城乡。以沈肇洲为代表继承和发展了瀛洲琵琶流派，并于1920年灌制了中国音乐史上第一张琵琶曲唱片。建国后，海门曾建过越剧团、评弹团、京剧团、杂技团，产生过广泛影响。

海门简介

江苏省海门市素有江海门户之称。位于长江和沿海两大开放带的交汇点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸“T”字型的结合点，与国际大都市上海隔江相望，西靠沿海开放城市南通，北连广袤的江海平原。

　　海门区位优越，交通便捷。从海门出发去上海虹桥、浦东国际机场只需2-25小时，乘飞机可达世界各地。海门是苏北离国际大都市--上海最近的地方；去南通机场只需三十分钟，可达国内主要城市；货物运输通过南通国际集装箱码头可发往亚洲各大港口和西欧等地。

　　海门潜在交通优势十分突出。一是长江口越江通道工程，即浦东到崇明的越江隧道和崇明到海门的越江大桥--崇海大桥。上海市决定将在2005年全面建成，崇明方拟考虑提前实施崇海大桥，目前大桥的立项设计正在紧锣密鼓地进行。届时长江入海口将形成一条南北贯通的大通道，海门到浦东只需一个半小时。海门将成为苏北地区与浦东经济接轨的桥头堡，成为连接大江南北的重要交通枢纽。二是苏通大桥工程，即南通和苏州之间兴建长江公路大桥，该桥处于我市市区西侧，其建成后将进一步缩短海门与苏南的距离。三是宁启铁路工程，即南京至启东铁路，2003年前完成南京至南通段，2005年前完成东延海门和启东段。四是宁通高速公路东延工程。该工程横穿我市全境，今年10月份已正式通车。

　　可以预计，再过3-5年，随着高速公路、铁路、长江大桥的建成，海门的对外交通将又有新的质的飞跃，特别是海门与上海大通道的贯通，海门的区位优势将进一步凸现，有长远眼光的投资者一定会看中海门的无限商机，捷足先登，赢得未来发展的空间。

　　1999年以来，我市在荣获“江苏省文明城市”、“全国创建文明村镇工作先进市”荣誉以后，扎实推动各项社会事业全面发展，各项基础工作均有突破性进展。

　　一是卫生城市创建工作取得重大成果。建成了苏北一流的长江水厂和污水处理中心，2001年12月，全国爱卫办命名我市为“国家卫生城市”，成为苏北唯一的国家卫生城市。

　　二是城市环境综合整治走上新台阶。2001年1月，经建设部考核，我市获“全国城市环境综合整治先进市”荣誉称号。2002年11月荣获“国家环境保护模范城市”称号。

　　三是社会治安综合治理稳步推进。建立了全省一流的城乡治安防范体系，首创24个部门联手管理流动人口的工作新模式，2001年8月获得“全国综合治理先进市”称号。

　　四是双拥工作不断创新。在全国首创军人家庭服务中心，获得“全国双拥模范县”称号，获省双拥模范市“四连冠”。

　　五是科技兴市成就显著。经国家科委批准，成为全国第一家“火炬计划新材料产业基地”，并经国家科委认定为国家星火技术密集区。1995年荣获“全国科技工作先进市”称号，并分别于1997、2000年通过复查。

　　六是教育工作成果明显。先后被授予全国“两基”工作先进市、全国幼教工作先进县、全国电化教育实验县（市）等，2000年获得“全国教育工作先进县”称号。

　　七是文化发展富有成效。全市22个乡镇中有20个被评为江苏省群众文化先进乡镇。获得“全国文化先进市”称号。

　　八是体育事业发展迅速。获得“全国体育先进县”称号，1999年通过了全国体育先进县复查验收。

　　此外，我市还荣获了“全国平原绿化先进市”、“全国交通文明示范城市”、“全国农村基层组织建设工作先进单位”、“江苏省党建工作先进市”、“中国明星县”、“中国农村综合实力百强县”等荣誉。2002年5月，被民政部授予“全国民政工作先进市”称号。

海门自然地理

位置面积

　　海门市位于江苏省东南部，南靠长江，东邻启东市，东北濒临黄海，有海岸线1173公里，西和北部与通州市接壤。市境位于北纬31°46′─32°09′，东经121°04′─121°32′。全市土地总面积100124平方公里。市境内地势平坦，沟河纵横成网络状，与长江相通，地表平均海拔496米,(以废黄河为基准)。地势呈西北略高，东南偏低，西部最高处海拔52米,东部最低处海拔25米,南部横截面呈弧形,两头低,中间高。全市耕地面积847426亩，占总面积的492%。

区域人口

　　2001年4月区划调整前，全市设有18镇，4乡，1场，3个街道办事处，52个居民委员会，726个村民委员会。调整后，王浩、树勋、临江撤乡建镇。年未，全市共有21镇，1乡，1场。3个街道办事处，52个居民委员会，239个村民委员会。全市总人口10313万人，人口密度每平方公里89771人。当年人口出生率69％，自然增长率07％。

自然资源

　　海门属北亚热带季风气候区，四季分明，雨水充沛，光照较足，土地肥沃，水、气、肥比较协调，有利于多种杂粮旱谷和棉花、油料、薄荷、黄麻、药材等作物生长。市境盛产元麦、玉米、水稻、蚕豆、大豆等粮食作物，经济作物以棉花为主，其次还有油菜、黄麻、薄荷、留兰香、小辣椒、药材、水果、花卉等。全市林牧副渔全面发展，畜牧业有猪、羊、鸡、鸭、兔、蜂、牛、马、驴等产品以及水貂、鸽、鹌鹑、花鸟等特种饲养产品。海门频江临海，丰富的长江水和黄海水资源为发展水产业提供了优越的自然条件。内河产鱼、河蟹、镘鲡、黄鳝、鳖、龟、牛蛙及河蚌育珠，近海产对虾、梭子蟹、锯缘青蟹、文蛤、牡蛎、扇贝、养殖海带、条斑紫菜等。另外还有蚕茧、食用菌、蔬菜和瓜果等。矿产资源有磁铁矿、大理石和矿泉水。其中磁铁矿石储量2565万吨，另有海盐。

气候概况

　　气温：2001年全市平均气温159℃，比常年偏高能07℃，。其中1月、2月、3月、5 月、10月显著偏高，4月、7月偏高；8月偏低，其余月份为正常。2001年，极端最高气温是7月22日3670℃，极端最低气温是1月15日-55℃。

　　降水：2001年,全市降水量13480毫米，比常年显著偏多。其中1月、4月异常多，6月22日-24日受飞燕（2号台风）和梅雨锋影响本市普降特大暴雨，降水量262-347毫米，以悦来为最大，全市出现暴雨5次。8月降水量显著偏多，其余月份正常或偏少，其中3月、5月、9月显著偏少。

　　日照：2001年全市日照总时数21215小时，与常年相仿，其中3月231小时，比常年平均值多754小时，为异常多；其次为5月偏多13小时，7月偏多335小时，11月偏多203小时。其余月份为正常或偏少，其中2月、12月显著偏少，比常年平均值少338和549小时。

拆迁补偿的标准各地没有明确的规定，一般不应低于周边的市场价格。如果您认为补偿的标准过低，可以通过法律手段维权。补偿的多少，要靠自己去争取，一般情况下，开发商预算补偿的金额都比较高，但经过各个部门的层层扒皮，到了老百姓手里的就比较少了，也正是因为如此，我们才应该有底气去拿回我们应得的。详细可咨询北京圣运律师事务所。

　拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

　　(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

　　(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

　　(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

　　由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

　　(一)房屋拆迁补偿计算标准

　　(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

　　(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

　　(二)房屋拆迁安置费计算标准

　　(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

　　注：

　　1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

　　2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

　　3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

　　(三)农村房屋拆迁补偿标准

　　(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆+6拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

　　(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。