业务年度工作计划范文大全

业务年度工作计划范文大全5篇

时间流逝得如此之快，我们又将迎来新的业务工作，要好好计划今后的学习，制定一份计划了。下面是我为大家精心整理的业务年度工作计划范文大全，希望对大家有所帮助。

业务年度工作计划范文大全（精选篇1）

一、加强部门管理

一个部门想要发展，就要管理，如何管理，如何管好部门的员工，让部门里面的所有人都是同一条心这就很重要了，作为部门管理这，我首先要做的是的了解部门的真实情况，融入到部门中，接触到部门的每一个员工，去聆听他们的心声，去感受他们工作的感受，看他们缺少什么，看他们对工作有什么地方不满意的，需要部门调整的这些都有需要考虑在内，做好上下级沟通，对于部门里面的成员要及时的沟通，沟通的方式有两个是私下沟通，一个是主动沟通，两个方式共同用在一起从而了解更多的工作内情，做好工作调整。对于部门里面的不公平不合理情况调查清楚之后就会做好改变做好规范，让部门的人归心，把工作过程简短化，调整贴近公司人员的心从而获得他们的认可。

二、对部门成员多培训

对于部门成员，我们不能总是指望他们自己成长起来，在野外，很少有能够独自成长起来的庄稼，而想要这些庄稼长得茂盛就要靠我们的浇水施肥，需要我们努力工作，不能单靠我们自己努力更要考我们坚持做好工作。

对于部门的成员清楚了部门成员的能力之后就要提高他们的能力，有能力才能够给部门给公司创造价值，对于培训过去不够重视，但是因为过去直接招纳新人才，导致人才流失平凡，因为很多成员有了能力却没有对我们公司归心想要有忠实的人才需要我们自己努力更要我们自己培养出合适的人才才可以，至少这样培养出来的人才才是我们公司真正的人才才是我们公司自己的人。

当然培养氛围三个等级，对于入职人员的培训，对于老员工的培训，和对于有能力的员工培训，培训也是由浅入深，慢慢的加强让我们不能的人都能够做好自己的任务，这就是培训的目的也是最终的意义所在。

三、激活部门工作积极性

一个部门是否是有发展的部门不但要看领头人，更要看部门的积极性，积极性需要培养，需要催化，如何催化这才是关键，为了让部门成员在工作中有工作的动力，有工作的能力，需要靠我们自己加强工作，做到公平公正，对待有功之人奖励，对待有过之人惩戒，积极鼓励部门竞争，可以通过简单的pk方式来让部门的人员相互竞争，相互监督，你追我赶，彼此前进彼此走的更远走的更高，这样才能让我们部门发展更迅速。

业务年度工作计划范文大全（精选篇2）

公司业务部是企业的先锋部队、是贴近市场的侦察兵、是企业发展的硬武器。他们的职责就是不断的开拓销售通路、寻求最适合企业发展的战略合作伙伴，不断的把企业的产品推向市场、同时向市场提供科学的前沿信息，而业务部在捕捉市场信息的前提下，结合企业实际情况，制定强有力的市场方案和销售策略，最有力的树立企业“灵魂”的作用。接下来的业务部的工作计划如下：

一、强化人员素质培训、提升团队作战能力

春节后的二月份完成对各区域的市场部信息管理和业务部人员招聘和培训包括：产品知识系统培训销售知识系统培训销售人员职业道德培训销售人员必备素质培训应用技术及公司产品培训。

使年新的管理制度实施过程中市场部在人员素质方面有充分的保障。认真选择和慎重录用，切勿滥竽充数。业务部明年至少要招录2名业务，

许鹏军负责宁夏、袁伟负责青海、靳鹏辉继续负责12年负责的市场！安丽梅和许鹏军把自己陕西省内的区域全部让出让新进的业务负责。明年就不会像今年这样做的有点混乱，自己区域联系的极少，都是盲目开发联系客户！要加强区域跟踪！

集中培训、努力使所有员工充分掌握公司销售政策、产品知识、应用技术知识、营销理论知识，形成学习型团队、竞争型团队、创新型团队。

二、加大人员考核力度

在人员配置、资源保证、业绩考核等方面对客户信息网络建立和维护作出实施细则规定，从制度上对此项工作作出保证。我会在定期检查指导客户信息管理工作的考核制度，并根据各区域实际情况和存在的问题，有针对性地加以分析和研究，以督促其在短期内按规定建立和健全客户信息管理的工作。做好每天的工作计划和工作总结。

三、加强市场调研

以各区域业务成员提供的信息量和公司在各区域的业务进展情况，并且开会讨论该区域业务的发展现状和潜在的发展趋势，进行充分的市场调研。通过调研获取第一手资料，为公司在各区域的机构设置各趋合理和公司在开拓新的市场方面作好参谋。

为进一步打响“__”品牌，扩大特雅丽在西北市场占有率，建议公司20__在__还有__当地的安防杂志也做几期宣传！每个业务也要加强和同行业人员接触多了解一下这个市场的趋势！

>业务部年度工作计划10

第一、加强业管工作，构建优质、规范的承保服务体系，保险公司销售业务员工作计划。

承保是保险公司经营的源头，是风险管控、实现效益的重要基础，是保险公司生存的基础保障。因此，在__年度里，公司将狠抓业管工作，提高风险管控能力。

1、对承保业务及时地进行审核，利用风险管理技术及定价体系来控制承保风险，决定承保费率，确保承保质量。对超越公司权限拟承保的业务进行初审并签署意见后上报审批，确保此类业务的严格承保。

2、加强信息技术部门的管理，完善各类险种业务的处理平台，通过建设、使用电子化承保业务处理系统，建立完善的承保基础数据库，并缮制相关报表和承保分析。同时做好市场调研，并定期编制中、长期业务计划。

3、建立健全重大标的业务和特殊风险业务的风险评估制度，确保风险的合理控制，同时根据业务的风险情况，执行有关分保或再保险管理规定，确保合理分散承保风险。

4、强化承保、核保规范，严格执行条款、费率体系，熟练掌握新核心业务系统的操作，对中支所属的承保、核保人员进行全面、系统的培训，以提高他们的综合业务技能和素质，为公司业务发展提供良好的保障。

第二、提高客户服务工作质量，建设一流的客户服务平台。

随着保险市场竞争主体的不断增加，各家保险公司都加大了对市场业务竞争的力度，而保险公司所经营的不是有形产品，而是一种规避风险或风险投资的服务，因此，建设一个优质服务的客服平台显得极为重要，当服务已经成为核心内容纳入保险企业的价值观，成为核心竞争时，客服工作就成为一种具有独特理念的一种服务文化。经过__年的努力，我司已在市场占有了一定的份额，同时也拥有了较大的客户群体，随着业务发展的不断深入，客服工作的重要性将尤其突出，因此，中支在__年里将严格规范客服工作，把一流的客服管理平台运用、落实到位。

1、建立健全语音服务系统，加大热线的宣传力度，以多种形式将热线推向社会，让众多的客户全面了解公司语音服务系统强大的支持功能，以提高自身的市场竞争力，实现客户满意化。

2、加强客服人员培训，提高客服人员综合技能素质，严格奉行“热情、周到、优质、高效”的服务宗旨，坚持“主动、迅速、准确、合理”的原则，严格按照岗位职责和业务操作实务流程的规定作好接、报案、查勘定损、条款解释、理赔投诉等各项工作。

3、以中心支公司为中心，专、兼职并行，建立一个覆盖全区的查勘、定损网点，初期由中支设立专职查勘定损人员3名，同时搭配非专职人员共同查勘，以提高中支业务人员的整体素质，切实提高查勘、定损理赔质量，做到查勘准确，定损合理，理赔快捷。

4、在__年6月之前完成__营销服务部、YY营销服务部两个服务机构的下延工作，至此，全区的服务网点建设基本完善，为公司的客户提供高效、便捷的保险售后服务。

第三、加快业务发展，提高市场占有率，做大做强公司保险品牌。

根据__年中支保费收入__万元为依据，其中各险种的占比为：机动车辆险85%，非车险10%，人意险5%。__年度，中心支公司拟定业务发展工作计划为实现全年保费收入__万元，各险种比例计划为机动车辆险75%，非车险15%，人意险10%，计划的实现将从以下几个方面去实施完成。

1、机动车辆险是我司业务的重中之重，因此，大力发展机动车辆险业务，充分发挥公司的车险优势，打好车险业务的攻坚战，还是我们工作的重点，__年在车险业务上要巩固老的客户，争取新客户，侧重点在发展车队业务以及新车业务的承保上，以实现车险业务更上一个新的台阶。

2、认真做好非车险的展业工作，选择拜访一些大、中型企业，对效益好，风险低的企业要重点公关，与企业建立良好的关系，力争财产、人员、车辆一揽子承保，同时也要做好非车险效益型险种的市场开发工作，在__年里努力使非车险业务在发展上形成新的格局。

3、积极做好与银行的代理业务工作。__年10月我司经过积极地努力已与中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、福建兴业银行等签定了兼业代理合作协议，__年要集中精力与各大银行加强业务上的沟通联系，让银行充分地了解中华保险的品牌及优势，争取加大银行在代理业务上对我司的支持与政策倾斜力度，力求在银行代理业务上的新突破，实现险种结构调整的战略目标，为公司实现效益化奠定良好的基础。

今年，虽然受金融风暴经济方面还是有所影响的，虽然市场的竞争将更加激烈，但有省公司的正确领导，中支将开拓思路，奋力进取，去创造新的业绩，为做大做强公司保险事业而奋斗。

业务年度工作计划范文大全（精选篇3）

业务部的职责就是不断的开拓销售通路、寻求最适合企业发展的战略合作伙伴，不断的把企业的产品推向市场、同时向市场提供科学的前沿信息，而业务部在捕捉市场信息的前提下，结合企业实际情况，制定强有力的市场方案和销售策略，最有力的树立企业“灵魂”的作用。

业务部计划

制定__年销售工作计划:科学严谨的剖析现有市场状况和销售状况,扬长避短、寻求机会。实行精兵简政、优化销售组织架构， 实行严格培训、提升团队作战能力况合理性、科学市场调研、督促协助市场销售，把握市场机会、制定实施销售推广， 信息收集反馈、及时修正销售方案，挖掘人员潜力、激发工作热情、感受工作压力、努力作好各自市场销售工作。

1、强化人员素质培训、提升团队作战能力

春节后的二月份完成对各区域的市场部信息管理和业务部人员招聘和培训包括：产品知识系统培训 销售知识系统培训 销售人员职业道德培训 销售人员必备素质培训 应用技术及公司产品培训。

使__年新的管理制度实施过程中市场部在人员素质方面有充分的保障。认真选择和慎重录用，切勿滥竽充数。业务部明年至少要招录2名业务，

许鹏军负责宁夏、袁伟负责青海、靳鹏辉继续负责__年负责的市场!安丽梅和许鹏军把自己陕西省内的区域全部让出让新进的业务负责。明年就不会像今年这样做的有点混乱，自己区域联系的极少，都是盲目开发联系客户!要加强区域跟踪!

集中培训、努力使所有员工充分掌握公司销售政策、产品知识、应用技术知识、营销理论知识，形成学习型团队、竞争型团队、创新型团队。

2 加大人员考核力度

在人员配置、资源保证、业绩考核等方面对客户信息网络建立和维护作出实施细则规定，从制度上对此项工作作出保证。我会在定期检查指导客户信息管理工作的考核制度，并根据各区域实际情况和存在的问题，有针对性地加以分析和研究，以督促其在短期内按规定建立和健全客户信息管理的工作。

3 加强市场调研

以各区域业务成员提供的信息量和公司在各区域的业务进展情况，并且开会讨论该区域业务的发展现状和潜在的发展趋势，进行充分的市场调研。通过调研获取第一手资料，为公司在各区域的机构设置各趋合理和公司在开拓新的市场方面作好参谋。

为进一步打响“特雅丽”品牌，扩大特雅丽在西北市场占有率，建议公司__在青海还有宁夏当地的安防杂志也做几期宣传!每个业务也要加强和同行业人员接触多了解一下这个市场的趋势!

4、弱势增强

__年西安办最弱的环节是广告机系列!__年初就要求总部专门技术人员对广告机进行培训!

业务年度工作计划范文大全（精选篇4）

做好__年广告创收工作，对开创市场、媒体运营管理有着至关重要的意义，做好__年广告创收工作，对于我自己也具有十分重要的特殊意义。因此，我要调整好工作思路、增强责任意识，充分认识并做好今年广告创收工作。

通过__年各项工作开展情况的总结，我充分认识到了自身存在的不足，总结当前及今后广告创收工作存在的实际问题，我计划__年做到如下几点

一、制定每月、每季度的 工作计划 。

充分利用现有资源，尽最大努力、最大限度的开拓广告市场。鉴于目前我们的终端数量有限的情况在争取投放的同时，也会为未来的市场多做铺垫工作，争取有大投放量、长期投放的客户参与进来。根据终端数量的增长情况，有针对性地调整工作策略、开发新的领域。

1、在第一季度，以市场铺垫、推动市场为主，扩大我公司的知名度及推进速度告知，因为处于双节的特殊时期，很多单位的宣传计划制定完成，节后还会处于一个广告低潮期，我会充分利用这段时间补充相关知识，加紧联络客户感情，以期组成一个强大的客户群体。适当的寻找小一些的投放客户将广告投放进来，但我预计对方会有要求很低的折扣或者以货抵广告费的情况。

2、在第二季度的时候，因为有“五一节劳动节”的关系，广告市场会迎来一个小小的高峰期，并且随着天气的逐渐转热，夏季饮品、洗浴用品、防蚊用品等的广告会作为投放重点开发。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，广告市场会给后半年带来一个良好的开端，白酒、保健品、礼品等一些产品会加入广告行列。并且，随着我公司终端铺设数量的增加，一些投放量大的、长期的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的广告大战做好充分的准备。

4、年底的广告工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的终端铺设、客户推广，我相信是我们广告部最热火朝天的时间。随着冬季结婚人群的增加，一些婚庆服务、婚庆用品也会加入广告行列，双节的广告气氛也会在这种环境下随之而来。

我会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我的工作思路。争取把广告额度做到最大化!

二、制订学习计划。

做市场开拓是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。产品知识、营销知识、投放策略、数据、媒体运作管理等相关广告的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

另外，在__年末的时候，我报考了__大学的__专业，因为我了解到其中有很多的做影视前期、后期及管理的课程，广告部的管理、编播也会有很多这方面的工作，我将系统地、全面的进行学习，以便理论结合实际。好让自己在广告部能够发挥更大的作用。

三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强团队意识。

积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对__年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。__年，我将以崭新的精神状态投入到工作当中，努力学习，提高工作、业务能力。

业务年度工作计划范文大全（精选篇5）

作为业务部的市场开拓负责人，我首先要感谢公司，感谢公司给了我业务部一个工作学习并展示自己能力，实现自抱负的平台！

现在时间已是20__年6月，公司运作已经快2个月啦，在这热浪似火的季节，业务部正按照公司的意愿一步步从成立并走向完善，就为打造一个非常有战斗力和凝聚力的团队，来提升公司市场竞争力和影响力，最终实现公司下半年业务销售总量逐步增长。现就业务部工作的总体规划目标、各部门对业务部的支持与相互协调、业务人员的培训与工作交流、 工作目标、日常工作管理等来同步公司的发展方向，完成公司的任务。

为实现这些目标现制订如下工作计划：

一、总体规划目标

通过下半年的时间，实现并拥有一个业务人员相对稳定、业务知识技能熟练、有凝聚力、有激情、战斗力强的队伍；同时准客户及客户积累量明显上升、初定每个业务员业绩目标为50台/月（最低考核业绩30台/月），并且每月有所递增。

二、业务部和公司各部门间的相互支持与协调

业务部是一个公司不可缺少的核心部门，而业务部整体规划及目标的实现，离不开公司领导、其他部门、公司各位同仁的鼎力支持和相互协调，团结就是力量！公司各部门工作的相互协调需要在各部门提出来后可以通过会议，征得总经理的书面或口头确认后明确下来等等，规范部门相互间的办事流程，让具体事件落实到人。

三、业务人员的培训与工作交流。

为了提高产品知识、业务技能、加强同事之间的业务交流工作、有必要制定实施可行且行之有效的培训、学习交流的方式方法。具体如下：

1、每周四下午（3：00:-6:00）对业务员进行产品知识培训，授课人由对公司产品 识非常熟及有这方面技能的同事主讲，以此提升业务员的产品知识。

2、星期一中午（1:00-2:00）以例会的形式进行每周工作总结报告，同事组织业务人员进行业务技能交流和成功案例分享，博众家之所长从中提高自己的业务能力。

四、工作目标

业务部全体人员每天上班必须明确自己今天的工作目标，有质有量完成今天工作并做好报表记录，同时作好明天的工作计划；每周末对自己该周的工作进行总结，写好每周总结报表告呈上来。

前三个月工作方向为：

（1）布置好固定3个展示点，便于业务部扩宽销售渠道及做好宣传推广；

（2）另每周至少做2个或2个以上的促销活动；

（3）运作至少2个以上的加盟商；

（4）通过至少2家网络电子商务网站做产品推广和服务维护每2天时间对产品和活动内容的更新维护，有利于客户更快捷寻找到我们；

（5）业务部员工保持固定5人，经理1人，机动主管1人，业务员3人。

五、日常工作管理

1、业务部全体人员在遵守公司各项规章制度（考勤制度）的同时，应相互学

团结互助共同进步。做好每天的工作日报，周报以及工作计划。业务部经理对业务人员每天的`工作不定期的进行监督与抽查，并纳入每个业务员的考核，作为奖惩的依据。

2、业务部门应该结合公司现有的制度，专门制订一套可行的操作制度，内容应当包括：奖惩机制、培训计划、项目报价制度、每月总结等方面。

六，业务拓展方向

业务工作大多情况下是广种薄收的，这就需要业务人员：

一、严格按照公司领导和业务部门制定的市场计划执行，学习好产品知识，专业技能，在市场上淋淋尽致地发挥自己的优势和特长，完成公司下达的任务指标。

二、每个业务员充分利用网络进行不间断推广，利用各大论坛、微信、微博等网络工具进行传播，开拓业务视角，找寻有价值的潜在客户。

三、利用自己的人脉和业内人士提供的信息，加强沟通与联系，使之成为一种习惯，可以帮助我们拓展销售空间。

通过以上六点，把计划付诸实施，20__年下半年的业务开展工作将会有一个全新的面貌，业务部一定努力完成20__年下半年的各项指标！

难道就因为你的朋友不再像以前一样一直和你在一起她就不是你的知心朋友了吗？

真正的朋友就算是在地球的两端，就算她现在对你冷淡，这并不代表你那珍贵的友情就消失了！知心朋友是在受伤的时候让对方抚慰，在开心的时候和你一起分享！有的时候，遇到困难为了不让对方担心，而隐瞒对方！这才是知心朋友！

如果就因为她现在有了男朋友，对你冷漠了，你就不相信她，觉得她不是你的知心朋友！

那我想，你根本就不知道什么才是真正的朋友吧！

一天到晚黏在一起，一不在一起就觉得对方不是朋友的那种，根本就不是知心朋友，那样的朋友要多少有多少！ 所以，就算你的朋友现在并没有把注意力放在你身上，也不代表你的友情消失！！！

要想明白哦！什么才是真正的友情(^__^)

新华同仁轩：优点：户型不错； 缺点：1）12种钢筋11种严重不合格，剩下一种不合格（致命伤）、2）靠近火车道、3）售楼骗人花样多、4）那个南北对跃层没达到国家标准且靠近火车道，而且不通风，住一年你就知道后悔了；仅钢筋不合格一项就足以成为我们决不买的理由；

龙畔金泉：优点便宜（相对于市内而已，其实性价比不高）； 缺点：1）户型差，而且几乎是全大连最差户型，集合了近十年来大连房子所有解困房户型之所有；2）KFS巨黑无比，每次售楼都只卖几套，然后剩下的就说没有了，3）轻轨还是个梦或者是一个骗局，票价2元不说，每20分钟一趟，人多没有座，下车还得倒车，而且晚上六点多钟就没有车了；4）环境差而且是太差，周边要建化学工厂；5）建立东港是市政府为拉动房价而开的空头支票，别信；6）其实更多楼盘离轻轨也太远；7）周边配套只能打20分（100分满分的话）……

阳光月秀：优点：地角相对还凑合，有个别户型不错； 缺点：1）售楼处骗人花样多，而且太多，让人没有安全感；2）KFS严重缺钱，房子质量有待于考察；3）有部分房子靠近山；4）KFS首次涉足房产，经验欠缺；5）五证不全；6）趁火打劫，趁现在动迁户有很多还没找到房子就大肆涨价，价钱离谱（就那个地角还4000多？抢老百姓钱啊？）

鹏辉：优点：优点？找不到！ 缺点：1）严重不诚信，比如鹏辉新世纪的森林变钢厂问题，其实鹏辉早就知道，装作骗消费者而已；2）房屋质量（这可是大问题）看看锦绣的那个新纪元，那就是鹏辉新世纪剩下的边角余料盖的，楼梯连理石都没有，质量差，地角太偏，而且管道一半时上不了；3）鹏辉新世纪的地角其实太差，这边靠着东北高速路的主干道吵死你，那边要建钢厂，离车站又那么远；4）户型和龙畔金泉一个户型图，不能承受之傻；

未完待续

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解连载二

鹏辉新纪元

前面已经说了鹏辉系列，鹏辉有很多种，除了“森林”变“钢厂”的新世纪，还有好易家和锦绣里的新纪元，下面着重说一说新纪元吧。

我大概是大连地区最早关注鹏辉新纪元的一批人其中之一。那时候大概半年前吧，新纪元的售楼处都还没建起来呢，他们是在大纺附近的新世纪售楼处里推销新纪元的。

在新世纪坐了看楼车去，但是还没建起来，但是感觉不像现在这么烂。

由于后来我交了1000块的定金准备买这里的房子，所以特别关注，加之我家离那里不算远所以前后大概去了有三十几次，反复考察。

后来我毅然退了定金。

开始时这里的优点是便宜，均价不到3000吧，但是剩下的全是缺点。

感觉上这是鹏辉后娘养的孩子，房屋质量上看绝对差劲。

当然看上去也是落地窗，给一般人的感觉还行，但是细看缺点太多。

听我的朋友说（房地产专业人士）新纪元是鹏辉盖新世纪后剩下的边角余料盖的，质量可想而知；

楼里楼梯没有理石，现在哪还有楼连理石都没有？

楼面没有瓷砖；

夏天下了很多场暴雨，有天我一咬牙在雨天去了那里，付出踩了一脚烂泥的代价进到楼里，看到顶楼在渗水，顿时刚到不寒而栗，俺定的就是顶楼；后来我耍了个聪明，问售楼**说你们现在顶楼都弄好了吗？**说都弄好了，现在就剩管道和小区内的路了，老天啊，请大家记住那里漏雨！

户型问题。由于鹏辉和新型有血缘关系，所以鹏辉的户型和新型一样烂，新型是解困房啊，但是鹏辉盖的可是商品房啊；在新纪元也集合了全市最烂的户型之所有。

那里太远了，我去了30多次，离我家还挺近，但是我每次去都觉得累，31路车是唯一的车，但是31路车是全市著名的人多车少车；而且，31路加车终点站下车后还得往里走老远老远了，起码要路过一个没盖好的锦城园；

现在还有一个很突出的问题就是当初他们承诺明年五月份交房子，但是现在统统改到了9月份，9月份都不一定，面上的原因是暖气管道不能通，因为有一个烂摊子楼锦城园还没通暖气，二者的管道是通的，所以它不通则新纪元也不能通，这是一个原因，但实际上主要原因是那里有很多违规的楼，尚未通过审批，五证办不下来。

现在他们趁火打劫，已经涨到3400左右了，连便宜这一唯一的优点都没了。在锦绣的最里面，3400一平？这是典型的欺负老百姓

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解连载三

小户型精装修

现在流行精装修，但是一定要想明白了，大连的精装修和上海及深圳的可不一样。我们找四个经典代表吧。

罗斯福：优点，地角非常好，生活将十分便利；装修标准相对较高，连热水器都是恒热牌的，不出名但算是高档次；缺点也很多，不是说不能买，看你们能不能接受它了。1）吵，肯定吵，就因为地角太好了；我以前在附近住过我知道；2）得房率太低，户型本来就小，再那么低，哎呀我看样板间有的就一间房子就敢叫一室一厅，面积太小；3）单朝向而且不朝南，不利于空气对流；4）也是所有这类户型的共同缺点：并非长久之计，它挺贵的，最便宜也得将近30万吧，你挣多长时间能挣30万？你肯定只能住一时，因为户型小啊，所以结婚以后你肯定要换房子，那么你一掷至少三四十万还有能力再换房子吗？可能你会说我可以把它给卖了再买，谁敢保证若干年后房价还那么牛B？这个世界上有光涨不落的商品吗？况且你敢保证这些“精装修”的装修那么牛B，能几年不坏？ 我打赌你还得再投资在装修上

新起点：位于新起屯附近。优点：在那边住的老住户习惯那边的环境在那买还可以理解，除此之外没有优点；缺点：1）就两栋楼，一个是公建一个是住宅，这是买房子的大忌，只有一栋楼的住宅不安全这个相信大家都知道；2）南面靠山北面临街这又是风水上的大忌，南面临山是最窝囊的楼，你会住的非常窝囊；3）价钱偏贵，快赶上罗斯福的价钱了，大家说两者能一样吗？4）装修标准差，她们的标准很模糊，看看样板间就知道了，用的复合地板非皮面非上海产，一看就是便宜货；还有其他比如卫生间，包括空调和热水器都是最便宜的，看上去不怎么样，5）同样的缺点见罗斯福缺点的第四条

金地海景：位于太原街附近，那天有朋友问了，所以拿出来说一说，那位朋友说他已经买了，所以请他不要生气，我说的是亲身感受和自己个人意见，仅供参考。我个人认为那个房子不该买。

优点：相对便宜；能看海；地角还行；缺点：太多。1）就一栋楼，不保险，开发商的底细不清；2）吵；3）户型差，比新起点和罗斯福都差，人家还讲究一室一厅，他是就一大间，而且看户型图感觉很傻的户型；4）商住两用，这是最烦人的。前几天还看中央台法律节目将一个老大爷买这种类似的房子，突然有一天发现自己家门口每天都进出很多人，原来是邻居把房子改成了商用，用来做写字间了；5）得房率低6）同样的缺点见罗斯福缺点的第四条

东特三米六

我不想再说，如果你相信我，请不要考虑那里的房子

总结：小户型精装修的两个误区

一 精装修。我自己装修过两次，我装修才知道其实装修本身花钱并不多，花钱多在装饰或者家电家具上，现代人装修算钱总把家电家具都算上了，其实装修本身不用费太多钱，起码没有想象中费钱，尤其是像大连这些所谓精装修的装修更花不了多少钱。而且户型小啊，更省钱了。现在一般装修公司普通装修报价都不超过300每平，你自己算算吧。

我们来算一个账，现在的KFS都顶着精装修的名义敛财，以新起点为例吧，那个地角如果清水房的话多说4000，我们以60平为例（举例而已），60×4000＝24万；但是他加装修了，所以每平5000，5000×60＝30万，仅仅60平不算家具不算家电最简单的装修的价钱会有30—24＝6万的差距？

我的一个装修公司的朋友发毒誓告诉我现在除了罗斯福等比较大的房子，大多数所谓的“精装修”成本都不到80元每平，你自己算算吧，就算100元每平，你算算一共多少钱，60平他的装修成本是6000元而已，当然他这里有一个规模问题，装修的户数多所以便宜，那我们不妨加一倍，200元每平（这快赶上现在一些装修公司的报价了），60平不过12万而已；但是KFS给你加了何止12万啊？

所以，在“精装修”没有统一标准的前提下，自己装修远远比买“精装修”要合算很多。可能你觉得麻烦，但是你想过吗，麻烦也就一个月，你仅仅60平不算家具不算家电最简单的装修的价钱装修到他那个程度最多2万，你自己装修可以省四万，也就一个月，你可以不可以这样想：我装修一个月能省四万块，为什么不干呢，为什么还要买那些没有标准或者标准不统一的“精装修”呢。

二 出租。是的，你可以出租，但是前面已经说过了，你必须再买一套房子你才能出租，你买得起吗？除非你特有钱另当别论。由于房子太小了，所以你有孩子之后必须得换房，一套“精装修”怎么也得二三十万，你几年能攒出来？等你四十岁了还贷完了再换房？再说好不好出租有两个重要因素，一个是户型要小，房间越多越划算，户型越小越好，一个人租一室当然要好于两个人合租两室了；那么所有精装修都符合这一因素，但是你算过你的房子能租多少钱吗？就一室你的租金总不会超过1000元吧，超过了也没人租。一年就算12万，10年12万而已，你自己斟酌清楚了。

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解（连载四）

下面说说二手房吧

事先声明，我所说的全是个人意见呦

而且，不是所有房子都不好，所有房子都有缺点，你可以参照这个缺点你能不能接受，这也是我的目的

昨天问了一个问题，买二手房最重要的因素是什么？大家的回答都很多，其实价钱、地段、产权、户型哪个不重要呢？但是我个人认为，如果非说一个最重要的因素的话，那么我会选择“年代”

这也是现在大家买二手房最大的一个误区，忽略了这座房子建造的年代。

大家想想，这个世界上有越用质量越好不用修理的商品吗？房子也有折旧呀，而且房子的折旧更厉害，为什么不考虑这点呢？

在我看来，95年以前建造的房子基本不能买，除非价钱特别低，因为一个是因为10年前建的房子质量肯定没有现在好，至少没有框架结构落地窗一说吧，即便质量非常好现在也完了，10年的折腾质量肯定也下降了，问题会出现很多，常见的像什么楼道脏乱差，墙体透寒，楼面脏，蟑螂多，户型老土不适应现代生活，卫生间小甚至地基下沉，楼面裂大缝子的也非常常见。同样花几十万，住这样的房子你糟心不糟心啊。

你可能会说二手房有好处是已经装修了

10年前的装修你愿意住吗？装修比不装修好，装修了你还要再花一笔钱铲掉以前的装修

现在有很多二手房由于表面重新粉刷过，所以就蒙骗了很多人

案例一：春柳附近 2楼/7，73平，两室两厅 南北 简装 83年 卖价22万

分析：看前面的指数这个价钱还蛮不错，可是别忽略了这个房子建于83年，83年啊，二十多年了，卖3000一平？抢钱啊！这房子过几年都可能拆迁，拆迁你能每平得3000元吗？显然不能。

所谓简装，根本不能住，屋子里蟑螂横晃，你肯定还要再装修。加上中介费以及过户相关费用以及再装修费用，至少不得27、8万吗？花近30万买这样一个房子？值吗？

这个房子只不过是临街所以被粉刷了，显得像新楼似的

所以，大家一定要注意啊，年代很重要啊，别花一辈子的钱买一所二手的，10年前的，质量很差的解困房

粉刷过也没用，老太太化上妆也比不了不化妆的小姑娘啊

案例二：机车厂附近（靠近百盛） 5楼 42平 南北 两室 85年左右 卖价168万

乍一看，好啊，百盛（多好的地角啊）附近就可以买一个168万的房子。

老大，你看清哪一年的房子再高兴不迟。当年的解困房，楼道乱得不能再乱，快20年历史了卖4000一平？抢钱啊真是抢钱

而且那地方看上去再过几年拆迁了也不为过。

价钱快赶上比它地角还要好的罗斯福了，人家罗斯福可是带装修的呀，和这所房子那是宝马760和老夏利的区别，但是价钱差的不大（罗斯福起价4700）

你会买这所房子吗？虽然便宜，那是因为面积小啊

现代人都怎么了？

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解（连载五）之阳光月秀

让我们详详细细的来说说阳光月秀吧。但事先我还是要声明是个人意见，

而且我说它有缺点并不代表你不能买它，

我只是说它的缺点，你看你能不能接受。

它占据了很大一块地，但是到现在为止都没有取得预售证

半年前，这里的卖房炒作让人生厌

优点很多，因为地角还算过得去

由于楼没盖起来，所以很多人都会感觉还可以

但是你到工地去看了吗？

沿着富民路往上走，走到富民夕阳公寓，进入院里，你可以很清楚的鸟瞰整个阳光越秀，清晰得很。

如果你真的去看了，那么你购买这里的欲望会立刻消减一半（强烈建议大家都去看看，富民夕阳公寓院里）

整个阳光越秀都处在山坳里，整个小区地势都低。这让人很不舒适。

整个小区有几座高层，但是偏向严重（大概偏东30度，还有楼偏西30度），4号楼纵穿高压线（这是一个无法弥补的缺陷），

还有两座多层楼被山结实的挡住了阳光，下午2点，下午4点，我都计算了，这两座楼所有住户90％以上被全部挡光，连顶楼都不能幸免。

远远望去，多层之间大都楼间距严重不足。甚至比鹏辉系列的楼间距都不够（这倒是罕见），挡光是肯定的。

阳光越秀是最黑的KFS之一。甚至可以排到前三。早期价钱还可以，三千多而已，现在很多已经涨到4000了，那个地段那个房子还是期房根本不值。

有朋友告诉我说，阳光越秀的人亲口说的：现在动迁有好多老百姓都没买上房子呢，冬天到了，他们豁出棺材本也不能在外面租房过年啊，所以咱们把价钱提上去，于是，一下子涨了好几百。

市政府已经明令禁止任何形式的预售，只能收定金，不能收什么意向金，但现在他们还要交三万意向金，

房子盖得慢，非常慢，不是精工细做导致的慢，而是没钱导致的，阳光越秀KFS自有资金量非常有限，就像良运缤纷四季似的，空手套白狼。

房子还没盖好，所以无法就房子本身发表意见，不急，等它盖好的吧

to be continued

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解（连载六）

兴达依山居

我大概是大连最早关注这个楼盘的一批人之一

上半年时我去的时候，售楼处遍插红旗，非说90％都卖完了，以后每次去都说90％卖完了，前天我再去的时候可能才是真正的90％卖完。

楼还没盖好的时候，我真有买一套的冲动

其实现在你们去买，如果有好户型的话也是合适的，因为它比较便宜，不到3000

我再次重申：任何房子都有缺点，看你能不能接受

如果你买那里的房子，那么一定不要用商品房的眼光去审视，尽管你付出的是商品房的价钱。

缺点很多（再再次重申不是说它不能买，而是说出缺点供你参考）

1） 地角。地角很偏，我从阳光越秀打车居然都12元钱，不仅是远，而且，主要是那个地角的升值潜力不算大，周围已经有成熟的民宅，但是10前的住宅，很旧但拆迁重建不可能，所以周围不可能建设成批量的高档民宅区。

2） 解困房质量，这一点是致命的。真的，现在满大街都是框架结构落地窗了，连新华同仁轩外表都整得那么漂亮了，可是依山居外表看起来还是那么土，墙面非瓷砖而是涂料，而且绝对不是高级涂料；还没住人呢墙体已经有裂痕状，这楼只要一年就会显得非常旧；非落地窗，像是半落地的，又不完全是；整个给人感觉不好。

3） 三面环山，只有南面没有，其实这非常好，可以挡住北面来的风，但存在山体滑坡带来的危险；

4） 从一开始，这个地方就有两个售楼处。一个是开发商，另一个是建筑工程队；明显是KFS没钱付建筑费用，只好用房子抵债；可想而知建筑质量会怎么样。

当然你可以买，因为相对便宜嘛，但一定要作为过渡，非要永久住恐怕你会后悔

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解（连载七）

谈谈我对地理位置的理解吧（绝对个人意见，仅供参考，如果说错了大家别骂我）

我觉得大连地区有其特殊性，三面环海，这就决定了买房的走向

东部，老大连人都叫它东海头，过去是不毛之地，

再老的大连人都知道那是著名的红房子所在地

所谓红房子，就是当年日本侵华时大量华工住的地方，惨不忍睹

日本人非常懂风水，他们知道大连风水最差的地方就是东海头，所以才把华工弄到那住

因为那里海上从东北来的风直灌进来，而南面被挡住了，所以那里风大潮湿，极不利于居住，无论海昌等如何炒作，从大环境来说，那里都不适合居住；

与其相反，山那头，也就是南山附近就非常好，那里充满了各种当年日本人建的房，当年日本人大量的住在南山；

必须承认，从地理上讲，二七广场以东的所有房子风水都不好。

那里也是全大连房子性价比最差的

就因为一个海之韵广场，就把房价炒上了天，其实不值

除了风水，那里到头了，不再有发展潜力，总不会把房子建在海上吧

如果要看海，别看东海，不如去星海，哪怕老虎滩也比那里强

南部其实不错。如果习惯在那里居住或者上班方便的话，在那边买房子是值得的；

但这不等于说那边有潜力，已经盖到头了，赌它有发展潜力那是不对的。

如果上班不方便的话千万不要买那边的房子

除非有车

同理可证中南路

大连的富人区

大连最靠东南的地方

安静（相对的）是最大的优点

但是对于很多人来说都非常远，所以只能富人住，而且必须有车

现在最有潜力的地方还是沙西北

很多人会皱着眉头说那里太乱，可是那里实实在在是大连老百姓的买房大方向

只要有人气，就会有升值潜力

以后恐怕中南路或者东海头或者老虎滩系列升值潜力不会很大，至少不会有沙区的那些楼盘空间大；因为沙区甘区将集聚大连越来越多的居民，所以你不难理解为何西安路的牛B程度渐渐追赶青泥洼

如果投资赌升值，还是不要考虑东部和南部

如果你很有钱，需要养老，那么中南路倒是不错的选择，当然你必须要有车，否则你会很艰难。

所以，在我看来，所有二七广场以东以及老虎滩系列的房子的房价根本不应该像现在那么高，根本没有太多升值潜力

香炉焦附近的潜力倒是非常大，因为一个轻轨站

但是请别说泉水如何如何有潜力，是很有潜力，但那是潜在的而已

以上都是个人意见，请住在东部或者南部的居民或者以上地区的KFS不要生气，个人意见

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解（连载八）

说说绿波帝欧吧

挺不错的小区，地角不错，最重要的是靠着万科，万科是大连最好的民宅，万科定律是其周围地段必随着万科的成熟而大大增值。

相信这也是很多人买帝欧的重要原因。

如果有合适的，我真就买了，尽管当初房子还没完全建起来，不知道究竟好坏

现在帝欧的价钱已经是我所不能承受，房子不错但不值那个价

最重要的是，现在剩下的户型非我所能接受

帝欧有很多户型是二室二厅，有6、7十平的，更多的是90平左右的，我认为这是一个比较愚蠢的户型。

举例，一个97平的房子，户型是二室二厅，在我看来这就非常愚蠢

高不成低不就，说它一步到位了吧，显然不是；

说它过渡？也不是，97平，3700一平，要将近四十万啊

以后想要再换房很难了，这将近四十万会在未来几十年弄得你疲惫不堪

而且户型是两室的，以后有孩子了，而且还要照顾老人的时候就觉得房子不够，虽然面积很大但房间不够

我有不少朋友买了这种大连比较多的90多平两室两厅的户型之后都觉得后悔，都在想把它改成三室的，但是不好改，改完会很丑，失去了原有的气派

所以我建议，不如先买个小的，只要是两室的就行，最好不到80平，二十多万最好，等以后还有机会再买大的，那时意义就不同了，因为你就有两套房子了

而且70平的远远比90平的好租好卖

弄好两室和三室的关系我觉得很重要

以上为个人意见

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解（连载九）之大连绝对不能买的楼盘

我想这几天我会稍微闭嘴，毕竟我要活下去，但闭嘴之前我还想说点什么

我说了那么多缺点，但有缺点并不意味着不能买，问题是买之前你必须清楚它们的缺点，就像选择老婆哪有完美女人，但结婚前一定要了解她的缺点。

但是我可以很负责任的告诉你们，大连有几处房子绝对不能买，因为他们的缺点是一般人所不能接受（除非你大度，一辈子的心血不在乎）

以下提到的楼盘均有严重的建筑质量问题

同时再次声明我的意见纯属个人意见，请已经购买下列房子的朋友们千万不要生气，就当我在放屁算了。

1）阳光越秀。如果有一天阳光越秀老总携款潜逃了，我一点都不惊讶（当然这是开玩笑，放心他跑不了），我的意思是说阳光越秀做楼盘是第一次，但认真程度却是太低太低，具体我就不说了，但是水泥、沙号甚至钢筋都有问题，而且贯穿高压线，而且你一定要去富民夕阳公寓里去鸟瞰一下阳光越秀，前有山后有山，最近新开盘的楼因为南面靠山甚至所有顶楼都挡光（我自己亲自等了一下午测量的），在建筑方面问题太大，具体我就不披露，反正你信我的就把房子退了，还有救，它的问题太大了，甚至比新华同仁轩还大，以后发生地震或者海啸什么的（假设）阳光越秀肯定第一个瘫痪。

信我的就退房，不信我就骂我当我放屁，切切，不多说了

2）金地海景 已经在连载中专门提到过，但那次根本没有也不敢提到点子上，现在我告诉你吧，那楼是烂尾楼，以前是个大坑，后面因为没钱但是还非得把楼盖好所以后来的各种建筑材料的标准全都不合格，千万别买

3）鹏辉系列 鹏辉？哼！去问问新世纪的业主们就知道了，你现在还买鹏辉我一定会笑你傻×（你可以骂我，但你买鹏辉我一定鄙视你没脑子）

4）新华同仁轩 钢筋问题依然没有解决，也不可能解决了，而且，那房子从打地基包括小区的管道和区内绿化以及路面就在五个月就全部搞定，这样的房子你

敢买吗？为什么那么快？不是效率高，而是赶进度，越早弄完越节约成本嘛

5）迎客苑 全大连唯一一家明着骗人的KFS，告诉你我在骗你你还买不？

有证不全就签合同付首付的吗？而且首付还必须至少五成？肯定办不下产权，肯定办不了。而且证不全也根本得不到市里的统一合同，所以那房子是在明着骗

6）锦城园 前面已经提到，那房子已经成为住宅的烂尾楼

7）如意园 各种报道都曝光了，如意园的建筑有问题，而且风水差极，靠近车道还有大罐子，质量也存在问题。

8）东特 我在连载中也提到过东特，但没有详细讲，我是最不屑提东特的了，前几天东特业主联名找KFS，据说警察也来了，唉，我不说它有什么缺点，你要是信我的，看都不用去看，手里有东特的用最快的速度卖掉

注：以上均为个人意见，请已经购买了以上8家房产的业主原谅，我不能让更多的人上当了

大连各中低价楼盘缺点大总结及我对买房子的理解（连载十）

炮打阳光越秀

在连载九里我已经说了，我所讲的八种”绝对不能买的房子“纯属个人意见，请买了这八种房子的业主千万不要介意。但还是有人介意了，如果你是买了这些楼的业主那么我能理解，但如果你是KFS一再对我攻击，我也能理解但同时鄙视。

阳光越秀的反应最大。因为它被我列为八种绝对不能买的房子之首

有太多人攻击我

其实阳光越秀我真的不愿意讲太多，因为和里面很多人都很熟，我姐姐的同班同学就在阳光越秀，加之工作的关系总之和他们很熟，出于面子我不愿意讲太多，但是面对攻击我觉得我应该讲得再详细一点

zippo说越秀的楼间距有25米，恐怕只有两座楼间是这样吧？绝大多数楼间如果有25米，那么我终身不吃饭，zippo敢不敢跟我赌，赌人民币1万元，广大网友作证：阳光越秀85％的房子楼间距不合格！

你去没去富民夕阳公寓院里鸟瞰一下啊？阳光越秀整个小区都在两座大山里面。

你要是盲人我就不跟你计较了，最近开盘的两座楼不是被楼挡光，而是被南面的山挡光，山在南面真是风水上的大忌啊；我曾分别于三个阳光明媚的下午在富民夕阳公寓院内勘查（工作需要），我计算过，那两座楼从下午一点左右开始最高一层都没有阳光，知道下午三、四点以后，西边的一小部分窗户才见到了西边的太阳；但是这两座楼的价钱达到了4000；

关于意向金楼上举例的水芙山庄全市最高的啊，那里是一个愿打一个愿挨；阳光越秀不止三万，60平以下6万，60平以上10万啊，关键是五证不全，KFS是没钱了所以才急于回款；

“KFS说如果多了可以少交？“真的吗？如果这样那谁还会多交？我怎么没听说这话，要是他说嫌多了可以少交，还有哪个白痴会多交？你真把这里的网友当白痴啊？而且阳光越秀这种情况是违法的，政府不允许这种”意向金“的存在啊

管道问题我还能说什么，我去工地看房子可以，但一看我拿照相机立即不让进了，这说明他们心虚啊；可以保证的是，管道的确有问题，的确有

还要什么证据啊？内幕东西是不需要证据的，难道我在网上披露有关人员的录音，或者某些销售人员嚣张的表情的录像？政府不会告诉老百姓的，但有些事情是实实在在的存在的，比如鹏辉问题，想当年我就力劝大家最好别动，还有龙畔金泉最好别动，现在都出问题了，阳光越秀也是我力劝大家别动的楼盘，千万别动

我曾亲口听阳光越秀的某管理人员私下里说（因为在现实中我也属于房产相关人士），原话如此：”拆迁真好，现在那批傻×都买不起房子干靠，快过年了，价钱是肯定不能降的，那没办法，那些老头儿老太太总不能在外面租房子过年吧。“

旁边有人问那帮人把棺材本都赔上也买不起啊，

之后那人又说：”那我管不了，谁让他们没房子呢。感谢政府啊“

记得当时我还陪笑了两声，但心底从那时起开始无比痛恨阳光越秀，我知道他很多内幕的

1985年进入辽宁少年队

1994年进入辽宁队

张玉宁成名于辽宁队征战甲B联赛时期，1997年，刚刚年满20岁的张玉宁一赛季攻入11个联赛入球，成为中国最知名的年轻前锋之一，被人称为“玉面杀手”。

2000年4月，职业生涯一片大好的张玉宁酒后驾车，发生车祸，自己虽然仅受轻伤，但是同车的队友、当时年仅22岁的曲乐恒却从此终身瘫痪。张玉宁此后被法院判决赔偿234万人民币，尤其整个官司前后耗时超过四年，对其职业生涯影响很大。

2001年，原中国国奥队主教练霍顿的介绍，张玉宁欲转会英超莱切斯特，可悲的是张玉宁在国家队的比赛少于百分之75，英国拒绝发放劳工证，辽足经理程鹏辉证实已经和英超莱切斯特达成共识，最后劳工证的困难重重，导致了最后的失败，也许这是张玉宁人生的一个转折。

2003年1月张玉宁以490万的标价转会上海申花，且实际身价据报道在800万元以上。

其实，转会到上海申花，并不意味着张玉宁的英超之梦，就此终结。到申花队之后，申花俱乐部曾多次鼓励他，将申花队作为职业生涯发展的一个新阶段。老总楼世芳对张玉宁说：“等你合约完成之后，如果状态好，实力强，申花新人也顶上来了，那么到时候俱乐部也可以把你送去英超踢球，像曼城队什么的，都有可能。”现阶段，张玉宁当然不会想太多，“那些，都是很遥远的事情了，我现在刚到上海，还是玩玩我的‘传奇’吧。”

他第一个赛季就帮助球队夺得了联赛冠军，表现相当出色。但是2004年，张玉宁的状态再现起伏，此后三个赛季的进球总数还不如2003年一季。2003年，张玉宁转会申花时曾创下1000万的天价转会费。然而几年后，他在申花却已沦落到只能在预备队栖身的地步。2003年转会申花的第一个赛季，张玉宁曾经在上海德比大战中上演帽子戏法，并率领申花夺取末代甲A冠军。然而在随后的几个赛季，张玉宁不仅淡出了申花一线队，甚至一度淡出中国球迷的视线。

2006年，在申花长期没有出场机会的张玉宁效仿前辽宁队、申花队队友曲圣卿，转赴澳大利亚寻求发展机会。不过他在昆士兰狮吼的努力并不成功，于2007年1月被俱乐部终止租借，返回了中国。

2007赛季，张玉宁全年没有踢一场正式比赛，只能跟申花预备队保持状态。

2008年，当时在中超联赛积分垫底的辽宁西洋急需寻求锋线球员，试图重新引进一年多没有机会参加正式比赛的张玉宁。不过很长时间内，俱乐部都由于经济状况无法支付上海申花要求的60万人民币转会费。直到7月，俱乐部才最终付款，张玉宁时隔6年后又回到自己的母队。

王亮回归、张玉宁回归，远在广州集训的肇俊哲也感受到了一种久违的温暖，“真希望找到1999年的感觉！”

2008年几乎成了辽足的回归年，先是上赛季以租借身份回到辽宁队的吕刚在这次转会之中率先办理了永远转会回辽足。随后王亮又正式回到了辽宁队。这一次，昔日“玉面杀手”张玉宁正式回归，标志着当年的辽足大将，在离别故土之后，重新投入辽宁怀抱。

对于张玉宁在转会最后时刻回归，肇俊哲非常高兴，“球队现在就缺少一个大前锋，张玉宁正合适。另外从经营方面考虑，玉宁也很有人气，这对于招商和恢复球市也将有很大帮助。”

在多员旧将回归后，肇俊哲特别希望能够感受一下1999年辽小虎的霸气，“在几名老将回归后，现在辽足是新老结合，非常有朝气。如果俱乐部再能找个好外教和好外援，主场回沈的首个赛季辽足成绩肯定会非常理想。”

2008年的辽足像坐上了过山车，一会大头朝下，一会心惊胆颤，马上就要开始下一阶段与大连实德的中超比赛了，内部的诸多问题还是一个接着一个。虽然辽足俱乐部总经理程鹏辉进来忙的脚打后脑勺，但是总算没有白忙活，的确解决了一些问题，比如拖欠了半年的球员和教练工资以及外援的引进等工作，但是事情往往就是这样，按下葫芦起来瓢，外援杰弗森小腿骨折彻底告别本赛季，张玉宁体侧通过但是无法紧急救援。原来，当初申花队把张玉宁送回辽足还是多留了一个心眼，那就是把张玉宁的参赛证紧紧地握在了手里。

其实当初张玉宁返回辽足，申花队方面也是做了一个顺水人情，毕竟那个时候张玉宁已经过了运动巅峰期，加上忙于结婚生小孩等事情，基本上处于半退役状态，这个时候辽足发出要请叫他回去，申花队也是很高兴，毕竟不必为一个没有用的球员支付不必要的开支，但是当时申花队也没有说将张玉宁白送给辽足，毕竟玉面郎君当初可是花了千万巨资搞来的，不能白白让这些钱打了水漂。不过基于张玉宁当时的状态，申花队也无法给张玉宁定出具体的转会价钱，毕竟张玉宁回到辽足能不能起死回生还不好说，再说辽足也是经济困难，指望立刻拿出钱来也不现实，因此申花队来了一个“放出马儿留着缰绳”的小把戏，那就是掌握住张玉宁的参赛证，日后张玉宁真的可以重新出场，也不怕辽足翻脸不认人。

如今这样的情况就出现了，辽足迫切需要前锋救驾，张玉宁也通过了体能测试，可以参加比赛，但是申花队手里的参赛证让张玉宁无法替辽足出场，而这个问题如果不是因为张玉宁的起死回生，恐怕也就不会别人提起了！

面对如今的现实问题，辽足又开始犯难了，毕竟申花队手里攥着张玉宁的参赛证，要想用张玉宁，就必须给申花队一个交代！但现在的问题是给申花队多少交代才能换回张玉宁的参赛证。

辽足昨日才勉强凑够队伍的工资发放下去，让辽足再拿出巨额资金赎回张玉宁的参赛证，难度很大。这个时候，辽足不得不采取温和的方式与申花队谈判。据悉，辽足已经派出专人前往上海，和申花高层进行交涉，但是主要目的还是能尽量少花钱，甚至不花钱把事情搞定，而这其中很可能牵扯到一些私下协议，比如未来辽足遭遇申花时的“表现”等等。

最终2008赛季张玉宁却没有获得任何比赛机会。赛季结束后他再次被挂牌，曾有望加盟新近升入中甲的家乡球队沈阳东进，但是最终东进只签约了曲圣卿而放弃了张玉宁，也促使其基本退出了职业足球。 国字号经历

1998年入选国奥队

2000年11月20日第一次入选中国国家队

2001年1月17日第一次代表中国国家队参赛

2001年2月12日，代表国家队比赛打入第一个进球

2001年2月14日，泰王杯中，上演在国家队的第一个帽子戏法

国足遗憾

从英超的话题，我和张玉宁几乎同时转到了“无缘国足集训名单”的话题。出人意料，这个话题并没有让张玉宁感到沉重。“你说，我能不能重新回到国家队？”还没等到回答，张玉宁马上接着说：“你看，我才踢了5场联赛嘛，还有那么多场比赛，表现好了，再争取重回国家队，那不就行了？这次没进国家队，给我的打击其实很小，比米卢那次小多了。毕竟这次也不是什么重大的比赛，而且教练还是信任我的。”张玉宁坦率承认，自己对重回国家队，还是很有信心的。

众所周知，张玉宁这次落选国足，其最重要的原因，并非实力本身，而是他一向惹人争议的训练风格。说到这一点，张玉宁并不承认自己训练不认真，“不论在什么地方，我都可以保证，自己的训练质量绝对没问题。至于风格问题，每个人都有自己适应训练的方式。你知道，国家队的训练强度，比地方队大多了。我这次伤还没好透，要完成一些训练，确实感到有些难度，不过我都努力去做了。”出道以来，张玉宁多次面对“不被人理解”的困境。很多时候，都是他看上去比较随意的风格所造成的。不过，张玉宁觉得，自己之所以能够踢到现在这个程度，关键还是有一套“自己的东西”，“要是我事事都照别人的要求去做，那现在也不会有这个张玉宁了。”