楼市新政隔靴搔痒？被套牢投资客：宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房

“大亚湾的水，是深圳买房人的泪。”投资客文龙向作者感叹道。

自嘲重仓大亚湾血亏的文龙是深圳投资客的缩影，尽管国家统计局数据显示惠州房价已经上涨，但由于惠阳大亚湾难转手的问题仍未改变，“有价无市”的局面令投资客被深度“套牢”。

大亚湾和惠阳是深圳人最为熟知的区域，不仅因为大亚湾核电站（实际在深圳大鹏），还因曾经“鬼城”称号不绝于耳，饱受争议。

继深圳、东莞楼市限购加码，这里的楼市也开始“限购”。“新购住房三年限售，重点片区（惠阳、大亚湾）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。”被住建部约谈11天后，惠州意料之内也跟进了调控，选择在惠阳大亚湾进行分区限购。

市场人士透露，从限购政策威力来看，没把成交火热的惠城区和仲恺高新区纳入重点片区，未免有点“隔靴搔痒”。也有业界解读，限价威力半年就会显现，潮水退了才知道谁在裸泳。

惠州新政是精准调控还是隔靴搔痒

惠州正式进入“限购时代”，源于立秋第三天出台的这份文件。

8月9日零时整，惠州市住建局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，惠州楼市调控新政靴子落地。

重点内容主要包括：限购方面，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。价格方面，加强新建商品住房预售和价格备案管理；土地方面，建立完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；

“除此之外，其他政策都是一些表态，没有实质性的内容。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉透露，更加重磅的政策，惠州是不敢出的，惠州楼市需求严重的依赖于深圳的外溢，这次新政已经是惠州能做到的极限。

值得注意的是，这是惠州调控历史以来，首次提出对临深的“重点片区”进行限购，并且明确“非惠州户籍”。在《政策解读》部分条文的说明中，惠州特别提到“重点片区”指的是“大亚湾经济技术开发区、惠阳区”。

然而，目前惠阳大亚湾新房销量占比并未排在惠州市内前列。据乐有家研究中心数据显示，7月惠城区网签全市占比241%，排名第一位；仲恺区占比234%，排名第二；博罗县占比172%，位列第三。

由于惠城区和仲恺高新区未纳入限购重点片区，也被市场认为是“隔靴搔痒”。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，惠州楼市承载了深圳大量的外溢需求，在大亚湾和惠阳地区实施限购之后，预计当地楼市将清净许多。

“其实惠州这次政策，更深层次的目的是为了精准打击深圳外溢的热钱。”资深业内人士林波荔如此评价，“重点片区”包含离深圳最近的大亚湾以及惠阳区，而中心区惠城区却不包含的原因，似乎也就能讲得通了。

“宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房”

值得注意的是，《通知》要求的“3年限售”从2017年起就已施行，并非新政策。此次文件只强调要“严格执行”，而非延长限售年限。

但这仍意味着，投资期房至少要持有5-8年。未来的二手房市场不管是存量压力还是持有成本都不小。

在易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海看来，惠州二手市场一直平淡，对二手房市场需持有房产证满3年，短期内影响不大，但对于规范市场也是必要的打补丁措施。

对此，投资客文龙也感慨，“大亚湾房子三年就想卖掉，难于上青天。”

由于大亚湾不限购，此前房价上涨的背后，有着众多炒房的幕后推手。然而，智讯财经实地走访惠州大亚湾发现，由于投资型的住宅比重极大，除了个别相对成熟的大盘之外，大亚湾有相当一部分楼盘的入住率不超过三成，空置率仍在高位。

大亚湾离深圳距离近，也是文龙看中的最大的利好之一。加上近年来随着大湾区、“大深圳都市圈”等概念的加持，越来越多“粤B”的车开始涌入“临深”不限购的城市惠州大亚湾。据乐有家数据显示，2021年上半年惠州购房者构成中，深圳客占比逾五成，而惠州本地购房者仅占两成左右。

中介机构乐有家统计过深圳客到大亚湾区投资置业的占比高达33%位居榜首。虽然从深圳北站坐高铁到大亚湾的惠州南站仅需21分钟，但候车路上通勤时间成本高，开车往返深圳堵、地铁永远在传闻的规划中，成为不少购房者口中的槽点。外地投资客大多数买预期，不自住，难免陷入了出租难、自住难、想转手更难的困境。

不少人有”面朝大海春暖花开“的海景别墅情节，而要山有山要海有海的大亚湾海景房，被专业投资人士戏称“美景有毒”，也令部分投资客发出“宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房”的感慨。

来自乐有家统计数据显示，7月各区网签均呈下降趋势，其中大亚湾区网签897套，环比4909%，跌幅全惠州市最大。

“惠州二手房交易实在太难转手了。”资深置业顾问大卫也指出，现在惠州限购政策挺好的，最起码政策上给购房者规避了掉坑的伤害没有那么大，只能受一次伤害。

32岁的惠州中介叶晨向智讯财经透露，有些二手房虽能够按原价卖出，但评估价不一定能按实际卖价进行评估，买家贷款会受到一定限制。价差不大的情况下，客户还是更愿意买新房。

业内：限购落地后倒逼惠州告别楼市依赖

与深圳、东莞的楼市“僧多粥少”的基本面不同，惠州市场货量充足，存在一定的库存压力。机构数据显示，2021年上半年深莞惠的去化周期，惠州去化时间最长，高达15个月。从成交价格看，上半年惠州一手住宅均价保持稳中微幅上涨的趋势，均价接近12000元/㎡左右。2021上半年惠州市成交64228套，较上半年度环比下降157%。

土地市场方面，据业内统计，今年上半年惠州挂牌出让的39宗土地中“地王”频出，个别地块楼面价高达9161元/㎡。目前惠州除核心片区外，房价普遍在9000元/㎡上下。

房价领涨的同时，惠州地价也屡创新高，但市场成交并不乐观。对于这种现象，李宇嘉分析称，与惠州楼市独特属性有关，因为惠州楼市需求严重依赖于深圳外溢。目前，受深圳楼市下行影响，惠州楼市正处于下行周期，房价上涨只是结构性因素。

“此外，目前惠州按揭利率上升到了非常高水平，首套房利率水平为682%，二套房利率水平为72%。而且，新房和二手房放贷周期都非常长。”李宇嘉判断，限购落地后，未来惠州楼市会开启下行的过程，倒逼惠州告别楼市依赖。

坊间有投资客调侃，“不限购的城市不是好城市”。谈及大湾区接下来是否会有更多的城市加入调控行列，多位业内人士一致认为，调控永远不会有尽头的。

注：文中文龙、叶晨均为化名

驾车路线：全程约1449公里

起点：大亚湾

1惠州市内驾车方案

1) 从起点向正北方向出发，行驶710米，右转进入石化大道中

2) 沿石化大道中行驶11公里，左转

3) 行驶460米，右前方转弯

2行驶800米，直行进入惠深沿海高速公路

3沿惠深沿海高速公路行驶273公里，直行进入盐坝高速公路

4沿盐坝高速公路行驶200米，稍向左转进入惠深沿海高速公路

5沿惠深沿海高速公路行驶94公里，过葵涌高架桥约12公里后，直行进入盐坝高速公路

6沿盐坝高速公路行驶380米，直行进入惠深沿海高速公路

7沿惠深沿海高速公路行驶34公里，过下洞特大桥，直行进入惠深沿海高速公路

8沿惠深沿海高速公路行驶33公里，直行进入盐坝高速公路

9沿盐坝高速公路行驶80米，直行进入惠深沿海高速公路

10沿惠深沿海高速公路行驶50公里，直行进入盐坝高速公路

11沿盐坝高速公路行驶60米，直行进入惠深沿海高速公路

12沿惠深沿海高速公路行驶10公里，过迎宾跨线桥，直行进入盐坝高速公路

13沿盐坝高速公路行驶150米，直行进入惠深沿海高速公路

14沿惠深沿海高速公路行驶18公里，直行进入盐坝高速公路

15沿盐坝高速公路行驶150米，直行进入惠深沿海高速公路

16沿惠深沿海高速公路行驶35公里，过明珠立交，朝梧桐山道/深盐路/G25方向，稍向右转上匝道

17沿匝道行驶290米，过梧桐山道立交约250米后，直行进入盐排高速公路

18沿盐排高速公路行驶51公里，直行进入长深高速公路

19沿长深高速公路行驶470米，直行进入盐排高速公路

20沿盐排高速公路行驶14公里，直行进入正坑隧道

21沿正坑隧道行驶530米，直行进入盐排高速公路

22沿盐排高速公路行驶44公里，直行进入长深高速公路

23沿长深高速公路行驶820米，直行进入盐排高速公路

24沿盐排高速公路行驶20米，朝深圳市区/S28/广州/惠州方向，稍向右转进入长深高速公路

25沿长深高速公路行驶500米，朝广州/东莞/宝安机场/荷坳方向，稍向右转进入盐排高速公路

26沿盐排高速公路行驶500米，朝广州/汕头方向，稍向右转进入排榜立交

27沿排榜立交行驶850米，过排榜立交约390米后，直行进入机荷高速公路

28沿机荷高速公路行驶720米，过雁田水库大桥，直行进入沈海高速公路

29沿沈海高速公路行驶340米，稍向左转进入机荷高速公路

30沿机荷高速公路行驶68公里，直行进入沈海高速公路

31沿沈海高速公路行驶190米，直行进入机荷高速公路

32沿机荷高速公路行驶30米，直行进入沈海高速公路

33沿沈海高速公路行驶170米，直行进入机荷高速公路

34沿机荷高速公路行驶260米，直行进入沈海高速公路

35沿沈海高速公路行驶500米，直行进入机荷高速公路

36沿机荷高速公路行驶930米，直行进入沈海高速公路

37沿沈海高速公路行驶10公里，朝龙华北/机场/广州方向，稍向左转进入机荷高速公路

38沿机荷高速公路行驶810米，过清湖立交，直行进入沈海高速公路

39沿沈海高速公路行驶550米，直行进入机荷高速公路

40沿机荷高速公路行驶20公里，直行进入沈海高速公路

41沿沈海高速公路行驶27公里，直行进入机荷高速公路

42沿机荷高速公路行驶25公里，直行进入沈海高速公路

43沿沈海高速公路行驶210米，朝龙华西/龙大高速/光明新区/S31方向，稍向右转上匝道

44沿匝道行驶21公里，右前方转弯进入龙大高速公路

45沿龙大高速公路行驶211公里，朝虎门/大岭山/长安/厚街方向，稍向右转上匝道

46沿匝道行驶11公里，直行进入莞佛高速公路

47东莞市内驾车方案

1) 沿莞佛高速公路行驶133公里，朝虎门/广州/珠海方向，稍向右转进入五点梅立交

2) 沿五点梅立交行驶630米，过五点梅立交约970米后，直行进入莞佛高速公路

3) 沿莞佛高速公路行驶710米，直行进入沈海高速公路

4) 沿沈海高速公路行驶19公里，朝虎门大桥/G9411/虎门/中山方向，稍向左转进入莞佛高速公路

5) 沿莞佛高速公路行驶15公里，过太平立交，朝虎门镇方向，稍向右转上匝道

6) 沿匝道行驶730米，在第3个出口，左后方转弯进入百达大道

7) 沿百达大道行驶11公里，左转进入虎门大道

8) 沿虎门大道行驶24公里，过左侧的中豪大厦约90米后，右转进入银龙路

9) 沿银龙路行驶70米，过右侧的东方时代广场约100米后，到达终点(在道路左侧)

终点：大莹东方国际服装商

结婚是每个女生人生中最重要的事情，而结婚之前必不可少的环节就是求婚了，很多女生都会憧憬男朋友求婚的方式，再直男的男孩子都需要在求婚这件事情上上心，毕竟关乎着未来的幸福，那么到底怎么样的求婚方式才能够打动对方，大家觉得最浪漫的求婚方式是怎么样的呢？这里可以给广大的男同胞们提一点意见。

求婚不要当着广大路人的面

看过很多的求婚基本上都是在广场或者是**院，会有很多陌生人，其实对于女孩子而言并不喜欢这种求婚方式，会让对方无法适从，尤其是一些可能暂时还没有做好心理准备的女生，女生更喜欢在一些熟悉的朋友面前被求婚，这一刻是幸福而又甜蜜的，在亲朋好友的见证下被求婚也会印象更深刻，所以可以提前邀请女友的朋友们，准备一场盛大的求婚。

求婚细节很重要

求婚肯定是需要布置的，可以在新房可以选择双方都很有意义的地点，但是一定要提前做好场景布置，灯光鲜花都是必不可少的道具，同时男生可以很有心一些，曾经看过一个求婚的过程，男孩子贴心的准备了恋爱这些两个人经历的事情，如果可以用镜头记录更好，但是没有办法也可以采取漫画的形式，这些都是男孩子用的表现。

不要让女生素颜

大部分的女孩子都希望求婚当天自己是漂漂亮亮的，但是很多时候男生害怕女生知道，所以都是悄悄地进行的，所以也成为一件遗憾的事情。所以可以和女生的闺蜜提前打好招呼，让其助攻，让女生当天可以漂漂亮亮的出现，这样等到未来的有一天看到求婚现场的也是非常的开心的。

大部分时候，男孩子只要用心就非常的浪漫了，而且我觉得求婚本身就是一个非常浪漫的过程，求婚之后两个人没有意外可能会结为夫妻，这是一件很有意义的事情。

惠州大亚湾大爱城挺好的，汇聚了大量中高档商业体，是将来大亚湾实际的核心商务区和中心城区所在，具有较高的宜居性。

惠州大亚湾大爱城，是广东省惠州市大亚湾大道龙海二路交汇处的一处房产项目，项目踞大亚湾西区淡澳河西岸，东瞰绵延群山，北临大亚湾西二大道。项目一路之隔的灿邦新天地15万平方米商业综合体，已经试营业，对项目有直接利好。

三远大爱城位于大亚湾中心区的三远大爱城楼盘，拥有65%绿化率，百余种名贵树种，30万株的橡皮榕，五星高标网球场，高尔夫练习场，私家52公里林荫慢跑径，500米生态溪流。大爱城于惠湾中央，806套单位，户型紧凑方正，南北通透，户户赠送大面积。

大爱城周边交通配套：

1、门口主干大道10分钟直达坪山新区。

2、离惠州南站38千米，可直达深圳北站，2025年深汕高铁开通后18分钟可直达深圳南山罗湖。

3、地铁一号线海惠站下社区大门300米位置。

4、惠大高速到惠城市区游玩仅38分钟。

5、社区公交站台8路、168路、188路、201路、K1路、K2路、209到惠州各个区域。

-大爱城

大亚湾装修市场竞争很激烈，建材价格很透明，找哪家都差不多。

区别比较大的是家装公司。由于大亚湾16年之前的房价很低，市场上生存的家装公司都是低价低质的量产型装修公司，水平良莠不齐，还有很多接了单马上关门换一家公司的情况。所以现在很多家装公司（施工队）都谈不上工艺、设计。

我就自荐一下吧，看图：

在龙光城，你可以自己去看看样板间。