金辉控股：下半年更加考验企业现金流 将放弃无效囤地

杨镓/发自北京

上半年营收1607亿元、归母净利涨200%。8月12日晚，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”，9993HK）发布了上市后的首份半年报。

8月13日上午11点，金辉控股在线上召开2021年中期业绩发布会，针对2021年上半年业绩进行说明。报告显示，2021年上半年，金辉控股实现收入1607亿元，同比增加441%。期内毛利339亿元，同比增加322%。毛利率约为211%。净利润约为201亿元，同比增加924%。归属股东净利润183亿元，同比增加2003%。报告期内，集团共收购17宗新地，总规划建筑面积约为2217692平方米。

“金辉控股将坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。”关于下半年，金辉控股主席林定强在报告中表示，在市场流动性边际趋紧的大背景下，“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策对房地产投资带来新的挑战，但是这也更加考验企业经营活动现金流，促进进一步提高可持续经营能力。截至8月13日上午12时，金辉控股股票收盘价为445港元，上涨206%。

同时，公司现金及银行结余约为人民币2548亿元，现金流相对 健康 ，目前金辉控股同期净负债率759%，现金短债比15，剔除预收款项后的资产负债率为683%，“三道红线”维持绿档。

业绩保持增长

国家调控政策趋严的大背景下，上半年保持业绩增长或能帮助金辉控股赢得更多投资者信心。去年10月29日，金辉控股在港交所主板挂牌上市，并在2020年年报中，保持业绩、利润双增长。

此次，据半年报显示，2021年上半年金辉控股实现合约销售总额5577亿元人民币，同比增幅达493%，实现合约销售面积322万平方米。资产总值增长至人民币197422亿元，较2020年底增长633%。净资产增长至381亿元，较2020年底增长55%。合约负债（预收房款）增长至7736亿元，较2020年底增长12%。总资产及净资产的增速，高于有息负债12%增速。金辉控股称，数据表明这样的增长并非是由债务和规模简单驱动的，而是其产品力、管理效率，财务成本控制能力的加成。

上市后融资结构优化

2020年，金辉控股根据国家调控要求，全面降债，实现“三条红线”降绿。从最新中报数据看，截至2021年6月30日，企业净负债率为759%，现金短债比为15，剔除预收款项后资产负债率为683%，维持“三道红线”政策绿档要求。

截至2021年6月30日，金辉控股有息负债总额为54397亿元，较2020年底增速为12%。如下半年能维持当前债务增速，则将低于“三道红线”绿档有息负债年增速不超过15%要求。同时，中报显示期末现金及银行结余为2548亿元，现金流将有利于金辉控股在下半年经营活动中取得主动权。

同期，金辉控股加权平均债务成本下降至695%，相较于2020年底的747%有所降低。金辉控股称，其融资成本下降的原因，是受益于企业上市后资本市场提升带来的融资结构优化。融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升136个百分点至663%；成功发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券；境内外公司债券的发行成本也随着上市后信用评级上调而有所下降。

2021年上半年，标普上调金辉主体信用评级至“B+”，展望“稳定”；穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望；惠誉上调金辉评级至“B+”，展望“正面”。同期，金辉控股因其市场表现在2021年2月被新增至恒生综合指数成分股名单中，成为港股通股票，并成为新纳入MSCI中国小型股指数成份股企业。

上半年收地17宗

2021年上半年，金辉控股共收购17宗新地，规划建筑面积2218万平方米。集团应占权益的规划建筑面积约为1,428,969平方米，应占权益合约地价总额约为人民币8897亿元，平均土地收购成本约为人民币6,226元/平方比，金辉控股执行董事兼执行总裁林宇解释，主要是因为上半年在北京拿地导致平均拿地价格比去年有所上升。

在北京首轮集中供地中，金辉控股以联合体形式跟中骏合作，以452亿元底价获取大兴新城核心区D、K组团地块,据介绍，在该地块开发中金辉控股占比24%。整体来看，上半年拿地共涉及11个一二线重点城市，主要包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市。

报告期末，金辉控股土地储备总建筑面积3307万平方米，其中979%位于二三线城市。公司上半年应占权益后合约地价总额约为人民币8897亿元、应占权益前合约地价总额约为人民币14683亿元，2021年上半年合约销售额为5577亿元。按此数据计算，金辉控股拿地比例低于政府购地金额不得超过销售额40%的要求，为下半年企业购块留出余地。

另据介绍，2021年上半年，2月五星级酒店—福清喜来登酒店开业，4月北京东南四环金辉时八区项目招商推介启动，6月收购上海北外滩核心地段一酒店物业。这让金辉控股自持物业及酒店经营板块得到完善。

1月14日，发迹于福建福州的房地产开发企业金辉控股（集团）有限公司（09993HK）发布2021年全年销售数据。

数据显示，2021年12月份，金辉控股集团连同合营企业及联营公司的合约销售金额约为76亿元人民币，与2020年12月相比下跌391%。2021年12月合约销售面积约为518万平方米，合约平均售价约为每平方米14700元。

综合2021年12个月数据看，截至2021年12月31日，金辉控股集团连同合营企业及联营公司的累计合约销售金额约为9472亿元，同比下跌26%。累计合约销售面积约为579万平方米，合约平均售价约为每平方米16400元。

对于2021年的销售目标，金辉控股执行董事兼执行总裁林宇在2021年中期业绩会上表示，公司更关注有质量的增长，不会盲目追求规模，但会在2020年全年972亿元销售额的基础上有稳步的增长。

目前看来，金辉控股2021年的销售业绩未能有所突破。

官网显示，金辉控股集团于1996年发轫于福州，2009年总部迁往北京，是一家以房地产开发为主营业务的大型房地产开发企业集团，并于2020年10月29日在香港交易所挂牌上市。

按照第三方测评机构克而瑞地产研究公布的《2021年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》，从全口径金额来看，去年金辉控股的销售额排在中国房企第45位。

苏州金辉房地产开发有限公司是2015-01-09在江苏省苏州市注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于苏州工业园区唯正路8号。

苏州金辉房地产开发有限公司的统一社会信用代码/注册号是9132059432365173XR，企业法人林宇，目前企业处于开业状态。

苏州金辉房地产开发有限公司的经营范围是：房地产开发、销售、租赁；工程建设管理；建筑材料销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在江苏省，相近经营范围的公司总注册资本为11536485万元，主要资本集中在 5000万以上 规模的企业中，共1565家。本省范围内，当前企业的注册资本属于优秀。

苏州金辉房地产开发有限公司对外投资1家公司，具有0处分支机构。

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