深圳出超预期调控政策：怕接盘，20万定金不要了

在江湖传言N次N个版本后,今天深圳的调控政策终于如“大家”所愿落地了,且掷地有声。深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市市场监督管理局、深圳市公安局、深圳市地方金融监督管理局、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局等8个部门联合发布一份通知,在深圳调控史上是十分罕见和难得的。

更难得的是,除了官方,“大家”的民间队伍也空前壮大,包括要买房的、买了房的,中介、投资客,甚至连卖家都加入了期盼调控的队伍。诉求也空前一致,调一调、压一压。

在靴子落地前,市场对调控紧张到什么程度了呢每每有网传版本或“狼来了”声起时,一定有一波媒体的守夜人翘首以盼,甚至在传言甚嚣时,连中介公司都特意安排其小编加班到深夜11点,只为等政策出。

“师从长沙 严于长沙 ”

大家如此急切等新政出台,与去年双十一深圳修改豪宅税标准后市场快速回高,衍生出业主跳涨控盘、千万豪宅秒光、经营贷流入楼市、喝茶费重出江湖、千人摇号等乱象有很大关系。

当然,这之后深圳也不是就听任市场自流放任不管,各区警示和调控政策频出,宝安区出台了坚决打击“喝茶费”等价外费用违法行为的通知,住建局暂停过营销过度的豪宅盘网签,要求中介下架超20万元/平方米房源等等。

但这好像没什么用,楼市成交自疫情恢复以来仍是节节攀高。6月,在全市人民的共同努力下,深圳二手房成交一举突破万套,创下近4年来新高。

年后,焦虑,成了几乎所有与深圳楼市关联者口中的高频词。直到7月初,住建部副部长倪虹赴深圳调研,虽然网传的会议纪要只找房企、中介和专家谈了谈宏观面,未对楼市作过多表态。

在住建部副部长倪虹赴深圳调研后不久,7月10日,长沙市住建局官网披露深圳住建局赴长沙考察的消息,长沙方面向深圳介绍了房地产市场调控的做法和经验,深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价,表示希望继续加强交流,互相借鉴学习先进经验。

从长沙考察回来几天后,深圳调控的靴子落地了,甚至某些细则上比长沙更严苛,比如长沙市外迁入户籍家庭获取购房资格,要求落户满1年且缴纳12个月社保或个税,深圳这次要求3年。

果真是,青出于蓝而胜于蓝。

“走到一半,购房名额突然就没了”

在这次新政中,最能抑制需求的便是购房资格认定这一项了,深户家庭要求落户满3年,且有3年社保或个税方有购房资格。而在这之前,在深圳落户即可购房,购房条件的获取在一线城市中最为宽松。

这也为全国人民来深圳买房提供了极大便利,深圳也因此被调侃为全国人民的深圳,“大学毕业先落户深圳买套房,再回家经营祖业”的案例,在现实中并不鲜见。

深圳入户主要有四种途径:人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户。据悉,深圳连续两年位于全国常住人口增量冠亚军,深圳市统计局网站发布的《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》显示,2019年深圳常住人口134388万人,比上年增加4122万人,2018年的增量则更是达到了498万。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,限购力度超预期,精准打击投资炒作。深圳落户门槛低,人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好,叠加疫后货币超发,带来了包括中介协助假结婚的落户炒房、新深圳人提前买房等行为。此次,购房要3年落户、3年社保,基本堵住了炒房行为。

但新政也给外界留下不少困惑。比如,A在新政实施前的7月10日已落户深圳,但社保不满3年,是否有购房资格B在深圳社保已缴满3年,2020年6月刚刚把户口迁入深圳,新政实施后是否有购房资格C在深圳缴纳社保已有10年,目前正在办理落户,手续在8月底才能办完,是否有购房资格离婚追溯是否仅追溯到上一段婚姻家庭住房套数7月15日前只交了定金,还没做资金监管,是否受新政影响已网签还没过户是否受新政影响

就上述相关问题,《每日经济新闻》记者致电深圳市住建局询问执行细则,截至发稿,对方电话始终占线。这些问题的答案,还需要静待官方的执行细则。

虽然新政精准打击了投资炒房,但某种程度上也误伤了部分刚需。政策一出,记者所在购房交流群中,不少人感叹“我有好几个朋友在看房,突然跟我说没名额,得等””我也没名额了”“我要再买,可能是全款,所以我不关心首付,只关心有没有资格”。

新政上午发布后,有中介也受到了万点暴击,其在社交平台调侃称,带客户从龙华来罗湖,走到一半,客户失去了购房资格。

对于后市,购房者普遍比较乐观,“感觉房价会横一阵子,但过了这一段该买的还是买”,“反正我每次卖房后都会后悔,当时高价,随后再看结果都卖在洼地”。

但并不是所有人都对后市持乐观态度。有购房者表示,其7月11日刚交了20万元定金买700万元的学区房,7月14日晚上办理的网签。新政实施后,落户社保等各种条件都符合,不受任何影响,现在担心高位接盘,正纠结是否违约,宁愿不要20万元定金,然后重新慢慢选慢慢等。

南山区资深中介杨正表示,新政实施后因为名额被卡,需求大概率会转向不限购、不限贷的公寓市场,同时在一手房市场,满足新政要求的购房者打新机会大大增加了,投资客也会转战别的市场,可能会利好东莞、惠州。

离婚就不能买房民间早有“对策”

对于此前结婚离婚的操作漏洞,住建局也做出了补丁修复。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

具体来讲,新政规定在离异之日起3年内,若离异前家庭名下在本市无房,离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在本市有1套商品住房,离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在本市有2套商品住房,离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

针对离异夫妻任一方购房的情况,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,此前对于离婚2年内的人士,其离异前家庭住房拥有情况,仅影响其再次购房的首付比例。但新政后,离异家庭离异前的住房套数,在离婚之日起3年内一并计入其住房拥有套数,因此将直接影响其购房资格。所以,对于部分以离婚名义倒腾购房名额的行为,将起到很大打击作用。总体来讲,上述政策的调整,直接降低购房需求端的数量。

关于结离婚买无限套的骚操作乍一看是堵上了,但上有政策下有对策真不是空话。新政刚刚公布没一小时,民间的破解方式已出——找个无房户来洗白。比如AB有4套房,离婚,房子都给B,A和无房者C结,此时AC名下都无房,AC再离婚。此时,只看上一段婚姻的话,无房,A仍旧可以买房了,因为只追溯"上一次离婚”,不会追溯之前全部的离婚时房产状态。

但是否这招真能凑效,离婚如何追溯、追溯几年、追溯到哪一段婚姻,还要看官方的执行细则。

750万门槛豪宅税再现

这次新政细化了普通住房标准,受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件,也就是住宅小区建筑容积率在10(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。

对于此次新政中部分细化豪宅税的举措,李宇嘉分析称,这反映了政策上的不成熟、前瞻性和统筹性不够。去年双十一深圳调整了豪宅税按总价征收标准,现在再进一步细化和收紧豪宅定义,虽然这中间有去年下半年“稳增长”的考虑,但政策的严肃性何在当时完全可以通过限购端做长沙式的跟进,1年落户+1年社保,对冲取消按总价征收豪宅税的影响。

北京市盈科(深圳)律师事务所律师张茂荣认为,场内资金不外流,场外资金进不来,买房卖房更困难。有房的惜售了,没房的买不了,全面限购限售导致商品住房“交易冻结”,对不限购只限售的商务公寓是重大利好,社会资本可能会转向,拉升商务公寓价格。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为,纵观这次政策,首先是需求的管理,限购条件社保年限的延长,深户也有有连续3年社保或缴税才可以购买住宅,进一步提高了购买住宅的门槛,立即可以把市场上有效需求降低,相信可以达到为市场降温的效果。

       9月10日，一份深圳市住建局回复不动产登记中心的复函在社交平台上广泛传播，不少管家公司和中介工作人员纷纷在社交平台分享“结离婚又能搞起来了，无限买又回来了”。

       据了解该份复函是对深圳715楼市调控政策中涉及到的交易证明材料、转账凭证人认定以及离异人士购房的理解与执行等共计13项细则重新做了梳理。而受到关注的第六条内容显示，复婚或再婚家庭，按照现有家庭住房套数计算。也就是说，结离婚不再追溯三年，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

        而针对市场传闻，记者11日致电深圳市不动产中心求证，相关负责人向记者证实，已接到住建局最新通知，复婚或再婚人士不再追溯离异前家庭房产套数，按照现在家庭房产套数计算，只要现在家庭符合深圳购房资格就可以购买住宅。

        要知道在之前，深圳“715新政”细则明确规定：夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日原家庭拥有的住房总套数计算。

      那么这次规则的修改是不是意味着“假结婚”买房又可以实现了？恐怕并不这么简单。

        就在9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局、深圳市住房和建设局联合发布《关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知》。

      通知明确规定，婚姻数据将实现省内共享。具体来看，深圳市住房和建设局通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记(含结婚、离异)信息的查询便利。其次，商业银行办理个人住房贷款业务时，应查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下在本市拥有的住房套数，作为贷款审核依据，有效落实差别化住房信贷政策要求。并且规定经借款人授权，商业银行按要求查询借款人婚姻登记信息，相关信息仅限于审核办理个人住房贷款时使用。

    由此可见，要真正做到假离婚、假结婚从而钻政策的漏洞，借机炒房卖房将不再容易，房价也不会随着此政策而增长，还市场一个公平公正的空间。

近日，上海庭审理了这样一起离婚案件，河北男子通过中介找到上海女子“假结婚”获得资格成功购房，可房子买好了，婚却离不掉。无奈，男子带着签好的“结婚协议”将女子起诉至法院。最终，经法院调解，双方达成和解，男子支付女子20万元“离婚费”，双方才“好聚好散”。买房时假离婚有风险，假结婚风险也不小。有这个想法的可要乘早打消这种念头。

法官说法

“假结婚”背后风险大隐患多

限购政策出台以后，购房资格成了外地人买房的一道门槛。为此，有极少部分人为了买房不惜铤而走险，通过中介或其他途径找人“假结婚”以获得购房资格，待房产手续办好后再行离婚。然而，从法律角度看，结婚动机不影响结婚效力，“假结婚”存在真风险。

所谓“假结婚”，其实是真的办理婚姻登记手续。一些没有购房资格的购房者，通过中介或其他途径物色“结婚对象”并办理结婚登记，以达到具备购房资格买房的目的。但在这个过程中，需要支付给中介及“结婚对象”一定的报酬。房屋交易流程结束后，双方再办理离婚手续。

“假结婚”之前一般会签署协议，表面看来是一套完美的程序，但背后的风险很大。以帮助介绍“结婚对象”开展的业务超出了房产公司的业务范围，也亵渎了婚姻的神圣，本身就不合法。所谓的婚前协议的法律效力在法律上也存在很大争议。重要的是，如果双方办理的是真的结婚手续，则购房行为发生在婚后，很有可能演变为夫妻共同财产，若离婚时对方提出分割财产的要求，则对实际购房人及其家人均有可能造成不可挽回的巨大损失。

我们国家《婚姻法》明确规定婚姻自由，如果结婚购房后，对方拒绝离婚，则实际购房人可能还要通过司法诉讼等方式才能达到目的，不仅浪费时间金钱，同时也会给当事人的生活造成极大的负面影响。此外，如果双方办理的是假的结婚证，则很可能涉嫌触犯刑事犯罪，一旦被查处，相关人员将被依法追究刑事责任，那将更加得不偿失，追悔莫及。

（以上回答发布于2017-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）

买新房，就上搜狐焦点网

相信很多人都看到过这样一则新闻，上海人小王在上海一家房地产中介公司销售二手房，为成功卖房，他已经与4名客户结过婚，包括70岁的老太太。

由于限购，很多外地人在本地买房，需要缴纳一定年限的社保或个税。为了能早点买到房，没有买房资格的外地人与本地人假结婚，然后一起买房，成功买房后，再离婚，房子归外地人。

在限购限贷款的楼市背景下，假离婚买房和假结婚买房，都不是什么稀奇的事了。今天，我们来说说假结婚买房的风险。

1、伪造证件属违法行为

如果是伪造结婚证购房的，那么，伪造证件的行为是违法行为。

2、房产分割风险

为买房假结婚，那么房子属于“假夫妻”婚后共同财产，婚后财产就涉及到房产的分割。一般来说，假结婚买房，双方都会签署相关的财产分割协议。

但如果该协议约定不规范也容易造成无效，比如有些人约定如果双方离婚的，房屋归某某方，如果终双方没有协议离婚而是诉讼离婚的，这个约定就会被法院认定为无效约定。

3、法院判决的风险

到底是真结婚还是假结婚，很难判断。但两人领了结婚证，从法律上来看，就是真的结婚了。一旦发生纠纷，涉及到房产的分配，法院在处理类似纠纷时就只能是按照双方真结婚来处理。

4、结婚容易离婚难

离婚有两种方式，协议离婚和诉讼离婚，协议离婚双方协商一致离婚当然没有什么问题，但是如果届时一方出于某种原因不愿离婚，而必须要诉讼离婚的话，就比较麻烦了。如果你是假结婚为买房，然后真结婚，这假结婚的婚离不成，还能真结婚吗？

5、为假结婚而假离婚风险更大

有些是夫妻两人没有买房资格，因此假离婚，再由夫妻中的一方与具有买房资格的人假结婚。这假离婚和假结婚风险都很大，假离婚可能弄假成真，复婚后，原本属于夫妻共同财产的房子，变成了一方的婚前财产。而假结婚，也存在各种不确定性的因素，弄不好，还会影响夫妻感情。

另外，假结婚后还得离婚，个人就属于离异状态。一个从未结婚的人，因为假结婚而离异，总归是不太好的。总而言之，假结婚有风险，个人要谨慎。

因为这项举措堵死了部分人通过“假结婚”获得购房资格的途径，有助于深圳楼市的稳健发展。

深圳是很多人实现梦想的地方，能够在深圳买房定居是很多人的愿望。但想要获得深圳购房资格并不容易，于是很多人就动起了歪脑筋，更有人一直在钻政策漏洞获得购房资格谋利。

深圳不动产登记中心暂停夫妻婚内房产更名，暂停会持续多久需要等进一步通知。

日前，深圳市住建局发函不动产登记中心，随后网络上开始流传深圳市不动产登记中心关于转发《深圳市住房和建设局关于明确若干问题的函》的通知，而该通知的印发意味着深圳市不动产登记中心暂停了夫妻已购房产婚内更名业务，具体需等待住建局进一步通知。

在《若干问题的函》当中，明确指出家庭购买商品房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，而无购房资格的另一方则不得联名登记。 两项政策叠加到一起，其实就是对某些钻空子的人最严厉的打击。

因为这波操作有助于降低楼市热度非理性上升，有助于房价的稳定，才会引来众多网友点赞。

在新政策没有出台之前，很多并没有购房资格的人会通过“假结婚”的方式获取购房资格，这无疑是对真正有购房需求的人的不公平，而在新政策出台之后，那些曾经钻政策漏洞的人从今往后就不能钻空子了。

这也就意味着以后的深圳购房名额对普通购房者来说会多不少，对普通购房者来说当然是一件好事，引来网友点赞也是很正常的。同时，深圳市住建局的举措在一定程度上说明未来调控会持续收紧，房价有可能在各种政策干预下逐步恢复理性，这对于所有准备在深圳买房的人来说都应该是个好消息。

有专家分析，之所以会暂停夫妻婚内更名，是因为《若干问题的函》中的政策想落地会有一个空窗期，而为了堵死这个空窗期，才会暂时这样操作。这给了那些试图赶末班车的人当头一棒，“假结婚”这条路被彻底堵死了。

在现实生活当中，很多真正需要在深圳买房的人往往买不到房，这无疑是一种讽刺，而国家相关部门出台的政策，正是面对这种状况所给出的具体解决方式之一。在未来，深圳房价可能会恢复到理性状态，这既有助于真正的购房者买房，也有利于深圳房地产行业的健康有序发展。

为了在限购城市买房，很多人会动用一些手段。有的时候中介为了成交，也会主动介绍以下几种规避限购政策的方法。

1、假结婚，找有购房资格的人结婚，买房，再离婚，把房子分割到购房人名下。

2、借名买房，用有购房资格的人的名义买房，然后再约定到购房人具有资格的时候办过户。

3、公司买房，先注册公司，然后买房，再解散公司。

4、抵押买房，和业主签合同，约定到购房人有购房资格时再过户，在房子上设置一个抵押避免一房二卖。

我就认识个人，听了别人的建议搞借名买房，结果流程没走下去，房价上涨业主毁约，购房人反而因为作弊承担了15万元的违约金。最后还因此患上了严重的抑郁症。

有人说，富贵险中求。我要说，风险其实是大于收益的，外行最好别自作聪明，瞎折腾！

（以上回答发布于2018-04-08，当前相关购房政策请以实际为准）

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我认为这是一件好事，能够在一定程度上堵住靠“假结婚”买房的漏洞。

能够在一线城市买房，是很多人一直以来的梦想。可是对普通人来说想买房太难，反而有很多炒房者通过各种政策漏洞买房，而这无疑让让普通人买房更加艰难。

深圳不动产登记中心暂停夫妻房产婚内更名，堵死依靠”假结婚“方式获得深圳购房资格的路。

日前网上流传一份深圳市不动产登记中心关于转发《深圳市住房和建设局关于明确若干问题的函》的通知，通知内容中提到深圳不动产登记中心已暂停夫妻婚内更名，具体操作等待市住建局下一步通知。

在《若干问题的函》中，明确了居民家庭购商品房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，不允许没有购房资格的人联名登记。这项政策和暂停夫妻房产婚内更名政策相结合，让试图通过假结婚获得购房资格的人彻底傻眼，而打消了那些想要在政策落地空窗期赶最后一班车的人的想法。

我认为这种做法能有效堵死以“假结婚”方式获取购房资格的行为，对于房地产稳健发展有一定帮助。

国家一直在强调房住不炒，但是总是有很多投机者试图在一线城市囤房获利。在没有购房资格的情况下，这些人总是会想方设法钻政策漏洞，而“假结婚”在之前就是一种很常见的获取购房资格的方式。

这项政策的实施，我认为能够有效阻止更多资本进入深圳房产市场，对于房地产行业的稳健发展会有一定帮助。之所以会这样说，是因为通过假结婚方式获取购房资格，大多数都需要全额付款购买，而在深圳全款买房，又是钻政策漏洞，明显不是普通人正常的购房行为。

新政策开始施行以后，通过”假结婚“获取购房资格这条路已经被堵死了。这有利于深圳房价的稳定发展，也有利于普通购房者在购房时的选择和之后的人才落户政策，对于深圳的长远发展有很大帮助。

其实在现实生活当中，一线城市购房政策越来越严格，是有利于普通购房者的。只是对大多数普通人来说，想要在一线城市购房，连首付都有些让人难以想象。或许对大多数人来说，只能踏踏实实赚钱，争取有一天为孩子买套房吧。