我又买了4套房…

01

上个月我请了两天假，去了趟菲律宾马尼拉，实地看了几个在建楼盘以及了解了一些房地产商的情况。

并非我突然起意。

你们应该还有印象，我前阵子聊过菲律宾房地产。其实当时在搜集数据和写那篇文章的过程中，已有些起心动念，之后陆续咨询了国内的几家海外房产，选择其中一个团队，有了此次的看房之旅。

付了4套房的意向金、选完房号，接下来就是走合同流程。此事算尘埃落定。

随手拍的圣托马斯大学，有400多年历史

最大的感受是什么？

看房真的好。累。啊>_<。

请假2天加上周末一共4天，原本以为这回看房能比我之前买投资房时轻松些，结果除掉来回近20个小时转机时间，行程安排得满满当当。

加上我本职手上还有一堆事，只能每天抱着手机远程工作到凌晨两三点。话说回来，工作人员最辛苦，当我知道其中一个95后的妹纸连续凌晨1点睡、凌晨4点起床接机，再直接开始一天的行程忙到深夜，我这枚老阿姨忍不住感慨，年轻真好……

OK，本文信息量比较大，但先说明2点：

1、并非投资导向，仅是个人的真实投资分享。

2、投资因人而异。

每个人情况不同、投资理念不同、风险承担能力也不同，希望小伙伴们能有自己的判断。毕竟跟风踩坑的事情实在是太多了。

希望我这篇海外看房的亲身经历，能给大家提供新的视角和思路。

02

先说下菲律宾马尼拉给我的印象。

我在去之前，鉴于各种历史新闻和政治印象，内心暗戳戳地给它贴了个“乱”的标签，连我新加坡的同学都和我说：“据说马尼拉治安不太行”。

去了后发现，马尼拉比我想象中要好很多。

CBD不少，核心地区大概国内强二线水平的样子。贫民区当然也有，有些地方路边的棚户鳞次栉比。

                                                                                           路过某CBD

                                                                                               CBD附近

贫富差距大，是大城市的共性。

基础建设与中国一二线城市有一定差距。主要是道路狭小，路上很堵，高峰期10公里需要开车1个多小时。

不过当地人貌似都不赶时间啊，堵得我两眼放空也很少听到有人按喇叭，难以想象如果是习惯国内开车风格的人，估计只要10分钟就能把喇叭拍烂~

拥堵程度随意感受下吧

关于治安问题，在与一个在当地生活了1年的东北小哥聊天中，他说，马尼拉治安还不错，只要你不半夜在赌场附近游荡基本没问题。赌场难免有人输钱，然后跑到附近遛个弯打个劫啥的。

在数据中，也得到了证实：

这与现任总统杜特尔特的功劳密不可分。

原先由于部分地区治安恶化导致投资人望而却步，老杜上台后，开始采取极端措施对付犯罪分子。几年下来，颇有成效。

加上菲律宾85%以上的居民信奉天主教，民风淳朴，整体治安并没太大问题。

03

说完马尼拉的环境，继续看房产市场。

我买的房子位于 新奎松CBD商圈 。

大马尼拉的城市格局主要由4大CBD+1个大湾区+2个大学区构成。奎松有300多万人口，是仅次于马卡蒂的马尼拉第二富裕地区。

1、位置

我对特朗普印象最深的一句话，不是他推特上说的乱七八糟的段子，而是他说到买房最关键的在于：

"Location、Location、Location"。

楼盘附近交通便利，未来双轨交汇，半小时内可到几个核心CBD和机场。在商圈内，今年开始动工一座国际级的赌场，后续也将提高房产价值。

房子从2019年开始动工，到工地一看，进度比预期快一些。旁边就是一座新建的办公楼，已有部分楼层投入使用。

                                                                                            楼盘工地实景

                                                                               旁边的办公楼已陆续投入使用

之前我聊过，菲律宾当地人民买房欲望不高，消费上属于“今朝有酒今朝醉”的画风。人们更习惯租房，因此办公楼附近的公寓是个不错的选择。

2、房型

当地主流房型有两种：

1、20-24m²一居室；

2、35-38m²一室一厅。

当然还有50平方米m²以上的， 既然是投资，那肯定要选择容易周转出手的房型。

我这次买的4套房均是36m²的一室一厅，菲律宾的房子按套内面积计算，实际面积大概等于国内45m²以上。

也顺道看了同商圈另外楼盘的几个样板间。

菲律宾没有“小区”这种概念，大家住的都是公寓，格局和精装修风格大同小异（装修质量一般般，差不多是国内十年前的水平，估计菲律宾整体建筑水平都这样）。

                                                                                              样板间1

                                                                                              样板间2

物业管理都挺不错，比如我住的民宿所在的中档公寓：

                                                                                                   公寓环境

                                                                                            楼下的游泳池

这次买的公寓也是类似配置，建成后包括2个游泳池、健身房、室外儿童乐园、冥想花园等等。

3、价值点

主要的投资价值点，我会侧重看两个， 一是看商圈价值，二是看周围楼盘。

先看商圈价值。

新奎松CBD内，甲级写字楼已建成6栋，包括阿里巴巴、惠普、渣打银行等知名企业已陆续入驻。

加上前面提到的，马尼拉基础设施一般，堵车程度让人瑟瑟发抖。这种情况下，临近轨道交通的公寓无疑更有投资价值。

再看周围楼盘。

商圈内的公寓单价价格集中在23-3万+/平，最贵的达到37万/平。我这次买的公寓价格是 17万/平，处于洼地 。

                                                                                    楼盘对着新奎松大道

为什么价格这么便宜？

原因之一在于，房产公司并不是中介，而是大宗买家（收取的是服务费而非佣金或差价），他们去年就以团购形式买了几百套房子。

菲律宾有很多建材从中国进口，结果呢，今年中国整了个令人闻风丧胆的垃圾分类，极大地提高了建材造价成本。

羊毛出在羊身上，于是今年又把房价推动上去了，去年的价格成为了价值洼地。

单纯就价格来说，近似地段，我在别的海外房产公司也有看到差不多价格，不过付款方式没有优势，比如首付15%，前四年付款40%。

所以继续来说——

4、付款方式

本批期房2024年交付， 0首付，每套月供2500元，5年交付25%左右，最后再将剩下的75%一次性结清。

过程中可随时出手。

转手时，优先在房产公司开放给团购者，0中介费，只需要1千多元的更名费；如果没有人接手再考虑中介转手，中介费是转售价的3-5%。

顺便说下，因为房产公司在菲律宾有入股物业公司，所以在交房后可以一条龙转给物业管理，房东在国内收租就好。

如果是现房，国内做菲律宾房产的公司，对许多现房项目也有签包租托管协议。

                                            用照片当个插图吧，住的小民宿，短租民宿模式也是主流模式之一

04

为什么我买了海外房？

原因很简单。

首先，投资就是为了挣钱。

不少人有海外购房计划，聊起时掰着手指头说：打算作为投资房吧，以后还是养老房，最好对移民也有帮助，对了是不是小孩上还能上国际学校啊……

投资也好，做事也好，尽量单纯些。

你的目标越清晰，做出的决定就越容易往红点上凑。

我个人投资偏向房产，在国内已有刚需房+投资房，但我们知道，黄金时代早已落下帷幕。而菲律宾的经济基础在东南亚国家中相对良好，房价处于红利上升期，眼下市场还算理性。

以及，租售比相对可观， 租金收益7-9% 。CBD附近30多平方米的一室一厅，月租4-5K。

其次，对现金流友好。

原先我也考虑过包括日本在内的海外房产，但小户型基本要求一次性付款，这对现金流来说压力就有些大了（主要是我现金也没那么多~）。

既然是投资，我通常遵循2个原则：

第一，不能all in 。投资的钱，在自己风险承受范围内，不会将所有可用现金集中在单一物品上。

第二，不能让投资成为影响生活的负担。 如果把人折腾得龇牙咧嘴，还没吃到糖果就已灌了一嘴黄莲，幸福感也会大打折扣呐。

再次，优化收入结构。

人生上半场靠的是主动收入，下半场靠的是被动收入。

作为一枚刚好踩在不上不下年龄线上的中年人，我除了继续努力挣钱，也要开始为下半场布局了，房租收入就是典型的“睡后收入”。

辛辛苦苦挣了点钱，怎么能让它们闲着？赶紧要让它们帮我工作起来嘛。

                                                               继续用照片当插图吧。无滤镜的海边，很好看

05

最后还是想强调一下，这篇文章仅作为个人投资的分享。

经常有读者朋友在后台问我：

每个投资决定的好or坏，不仅看这笔投资能投带来预期回报，而是它是否匹配你的整体情况，包括你的收入、负债、风险偏好等等。

有人靠炒股年入7位数，有人玩比特币赚个盆满钵满，投资这种事彼之蜜糖吾之砒霜，都是因人而异。

希望这篇文章，能给你们带来一些新的思路，也祝我们都找到那堆很湿的雪+很长的坡，拥有自己的雪球。

—END—

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这是权威房地产网站Global Property Guide（以下简称为GPG）在菲律宾板块下“市场深度分析”（market in depth）的标题。

“The Philippines is now in its 8th year of a house price boom” 指出，菲律宾正处于其房价大爆炸的第八年。在业内人士看来，菲律宾的房地产市场正处于一个持续上升的阶段。

“The Philippines' residential property market continues to perform very well, due to robust economic growth Makati CBD property prices have risen by almost 132% from 2010 to 2018 Yet prices are not high, and yields are good, and the Philippine economy is in the 8th year of strong growth

The average price of a luxury 3-bedroom condominium unit in Makati central business district (CBD) soared 1555% (991% inflation-adjusted) during 2018 to PHP230,000 (US$4,371) per square meter (sq m), from y-o-y rises of 1046% in 2017, 995% in 2016, 1343% in 2015, 711% in 2014, 1437% in 2013, and 1006% in 2012, according to Colliers International During the latest quarter, condominium prices in Makati CBD increased 502% (555% inflation-adjusted) in Q4 2018

House prices continue to rise in other major Metro Manila CBDs:

In Rockwell Center, the average price for a 3-bedroom condominium rose by 106% (52% inflation-adjusted) to PHP244,500 (US$4,650) during 2018。 In Fort Bonifacio, the average price for a 3-bedroom condominium soared by 17% (113% inflation-adjusted) to PHP205,500 (US$3,908) per sq m over the same period”

以下是GPG对于菲律宾房地产市场总结的翻译：

由于强劲的经济增长，菲律宾的住宅市场继续表现良好。Makati CBD的房价从2010到2018年增长了几乎132%。虽然房屋单价不是很高，但回报丰厚，且菲律宾的经济也正处于快速增长的第八年。

根据Colliers，一套位于makati CBD的豪华3室公寓的均价在2018年上升了1555%（已经根据991%的通胀率进行了调整），达到了230,000菲律宾比索（约合4371美元，约合人民币31073元），而2017年同比增长率为1046%，2016年为995%，2015年为1343%，2014年为711%，2013年为1437%，2012年为1006%。在距今最近的季度，makati CBD的公寓价格在2018年第四季度上涨了502%（已经根据555%的通胀率进行了调整）

大马尼拉地区其它CBD的房屋价格继续上涨：

在rockwell中心，一套三室公寓的均价上涨了106%（已经根据52%的通胀率进行了调整），达到了244,500菲律宾比索（约合美元4650，约合人民币33031元）同时期在Bonifacio城，三室公寓的均价上涨了17%（已经根据113%的通胀率进行了调整），达到205500菲律宾比索（约合美元3908，约合人民币27763元）

我们可以看到由于菲律宾稳定高速的经济增长，发达的BPO（服务外包）业务以及较为年轻的人口构成，菲律宾国内房地产市场正处于上升期，且房价增速在2018年达到了近几年内的最高值（1555%）。尤其是大马尼拉地区，作为菲律宾最为繁华的地区，其主要CBD的房屋均价已经接近我国二线城市核心地段以及一线城市郊区的房价，且随着菲律宾基础设施建设在大马尼拉地区的完善以及不断加深的商业开发，这一地区未来的房价仍然具有相当的上升空间。

除去房地产市场价格水平的普遍上升，菲律宾，尤其是大马尼拉地区的房地产仍具有较高的收益水平：

根据GPG的数据统计，大马尼拉地区的房地产收益率（根据面积分为3类）基本都达到了年化7%以上，高于菲律宾国家平均水平。GPG对于马尼拉房地产收益水平做出了如下的总结：“Yields in Metro Manila are exceptional, by international standards”（即以国际视角来看，大马尼拉地区房地产的收益水平是出色的）

我们再对菲律宾以及大马尼拉地区房地产市场进行进一步横向比较：

从亚洲各国房地产的收益率进行横向比较：

从亚洲热门城市的角度进行横向比较：

我们不难看出，菲律宾整体房价处于一个快速上涨的阶段，尤其是大马尼拉作为菲律宾的核心地段，上涨趋势更为明显；菲律宾整体房地产租金回报率领先于亚洲，而马尼拉的房地产租金回报率则领先亚洲其他热门城市；马尼拉当前房价相对其他人们城市较低，入场门槛低；除此之外，有“0首付”，“无息首付分期”等付款优势，投资者可以充分利用杠杆进行购房。

总之，从数据的角度而言，马尼拉房地产市场正处于蓬勃发展期，值得投资者着重关注。

更多海外价值投资讯息，微信caomei7746，微信公众号“菲越荟FREEVIE”

繁华地段的房价大概是2-3万一平再好一点的就是4-5万，那边的房价其实跟这边的差不多，相当于中国深圳2011-2012年时候的房价（不包括很偏远的地方）

（觉得回答可以话，希望楼主点击我的头像关注一下）

看楼主怎么看买房这个事情，短期投资还是长期投资，还是自住，为了投资的事情大概来回跑了23趟，也找了中介顾问带看了几个盘。不管从投资发展还是养老方面都是可以选择一下，国内的盘基本已经没有什么可选余地了，很容易被韭菜。

马卡蒂、BGC等地方买房做养老投资还是可以作为一个资产配置的选择。最后找房先知的顾问待看介绍的一些盘，顺带办了SRRV。整体来看还是比较相信那边的发展前景的。