福州宝龙城市广场的经营情况

自2007年4月30日开业以来，福州宝龙城市广场已经成功走出商业的培育期，经营态势良好：主力店和品牌店赢得市场，一些特色餐饮、休闲娱乐项目脱颖而出，广场文化多姿多彩，为聚集人气、营造商机、繁荣商圈发挥了积极的作用。两年来顾客接待量数千万人，创造了数万人的就业岗位，现开业面积达95%，经营业绩稳步上升，物业增值达100%，家乐福、国美电器、金逸影院等商家都在福州宝龙城市广场提升了品牌形象。

福州-宝龙城市广场公交车路线4路　24小时营运

市区线路　(省跳水游泳馆--丰泉环保公司)

线路：省跳水游泳馆 ==> 琴湖路 ==> 湖前新村 ==> 米罗街 ==> 长冠城 ==> 屏西 ==> 铜盘路 ==> 梅峰宾馆 ==> 山海观 ==> 总院 ==> 西洪路 ==> 万商俱乐部 ==> 黎明 ==> 市教院附中 ==> 万象城 ==> 宝龙城市广场 ==> 浦东 ==> 红旗村 ==> 南禅山 ==> 福四中 ==> 师大 ==> 程埔头 ==> 市体育中心 ==> 上三路口 ==> 三叉街 ==> 三叉街新村(城南医院) ==> 三盛实业 ==> 后坂 ==> 公交大修厂 ==> 丰泉环保公司

7路　24小时营运

市区线路　(融侨新天地-下院)

线路：融侨新天地 ==> 融侨锦江 ==> 上浦路 ==> 闽江大学 ==> 祥坂路口 ==> 宝龙城市广场 ==> 双浦头 ==> 博美诗邦 ==> 安淡 ==> 汽车站(工贸中心) ==> 状元境(贸总酒店) ==> 五福天桥 ==> 五一路 ==> 公交二公司 ==> 紫阳 ==> 大名城 ==> 肿瘤医院 ==> 前屿 ==> 浦东 ==> 远洋 ==> 硫酸厂 ==> 鼓山中学 ==> 车管所 ==> 下院

14路　24小时营运

市区线路　(台江广场--福空门诊部)

线路：空院门诊部 ==> 郭厝里 ==> 阵坂 ==> 西山 ==> 金山开发区 ==> 天翔发展 ==> 瑞达电子 ==> 金山住宅区 ==> 紫竹苑 ==> 三中金山校区 ==> 榕城广场 ==> 市人才储备中心 ==> 金山新华图书城 ==> 闽江大学 ==> 祥坂路口 ==> 宝龙城市广场 ==> 双浦头 ==> 博美诗邦 ==> 安淡 ==> 打铁垱 ==> 十四桥 ==> 台江广场

14支　24小时营运

市区线路　(台江广场--洪山西客站)

线路：洪山西客站 ==> 洪山桥头 ==> 洪山桥 ==> 西河 ==> 福大北门 ==> 凤凰池 ==> 福大东门 ==> 西禅寺 ==> 干休所 ==> 闽江大学 ==> 祥坂路口 ==> 宝龙城市广场 ==> 双浦头 ==> 博美诗邦 ==> 安淡 ==> 打铁垱 ==> 台江广场 ==> 台江步行街 ==> 桥南 ==> 仓山步行街

26路　24小时营运

市区线路　(火车站--金山住宅区(翠榕苑))

线路：火车站 ==> 闽运汽车北站 ==> 斗门 ==> 湖塍 ==> 洋下新村 ==> 省图书馆 ==> 温泉路口 ==> 华侨大厦 ==> 五四路口 ==> 蒙古营 ==> 龙华天侨(先施大厦) ==> 于山 ==> 南门 ==> 茶亭(附一医院) ==> 公交集团公司 ==> 福建医大 ==> 上海新村 ==> 白马河 ==> 宝龙城市广场 ==> 祥坂路口 ==> 闽江大学 ==> 上浦路 ==> 金山新华图书城 ==> 市人才储备中心 ==> 榕城广场 ==> 三中金山校区 ==> 紫竹苑 ==> 金山住宅区

27路　24小时营运

市区线路　(警官学院--福大东门)

线路：警官学院 ==> 市公安防暴支队 ==> 前屿 ==> 肿瘤医院 ==> 金晖新村 ==> 晋安区委 ==> 省彩印厂 ==> 福新路口 ==> 东门 ==> 东水路口 ==> 八方大厦 ==> 省立医院 ==> 旗汛口 ==> 东街口 ==> 双抛桥 ==> 房地产市场 ==> 省话剧院 ==> 省**公司 ==> 乌山路 ==> 斗池 ==> 上海街道 ==> 白马河 ==> 宝龙城市广场 ==> 祥坂路口 ==> 闽江大学 ==> 西禅寺 ==> 福大东门

39路　24小时营运

市区线路　(台江步行街--上街)

线路：台江步行街 ==> 台江广场 ==> 安淡 ==> 博美诗邦 ==> 双浦头 ==> 宝龙城市广场 ==> 闽江大学 ==> 干休所 ==> 西禅寺 ==> 凤凰池 ==> 福大北门 ==> 西河 ==> 洪山桥 ==> 空军医院 ==> 郭厝里 ==> 阵坂 ==> 西山 ==> 金山开发区 ==> 金山明星 ==> 江南名城 ==> 榕信第一城 ==> 橘园洲 ==> 博士后花园 ==> 东南电视台 ==> 福大新区东门 ==> 上街镇政府 ==> 工贸路 ==> 美垱口 ==> 銮浦 ==> 沙墩 ==> 宪窗 ==> 闽侯上街

812路　24小时营运

市区线路　(洪山西客站--下院)

线路：洪山西客站 ==> 洪山桥头 ==> 洪山桥 ==> 金牛山公园 ==> 空军驻地 ==> 祭酒岭 ==> 凤凰新村 ==> 凤凰池 ==> 福大东门 ==> 西禅寺 ==> 干休所 ==> 闽江大学 ==> 祥坂路口 ==> 宝龙城市广场 ==> 双浦头 ==> 博美诗邦 ==> 安淡 ==> 南公园 ==> 象园头 ==> 长乐路 ==> 连潘 ==> 光明桥 ==> 鳌峰大桥 ==> 蔬菜批发市场 ==> 人造板厂 ==> 鱼池 ==> 鳄鱼公园 ==> 招呼站(土特产品市场) ==> 市面粉公司 ==> 海产批发市场 ==> 五门闸 ==> 魁岐铁道口 ==> 中下村 ==> 下岐村 ==> 下院

813路　24小时营运

市区线路　(洪山西客站--白湖亭)

线路：洪山西客站 ==> 洪山桥头 ==> 洪山桥 ==> 金牛山公园 ==> 空军驻地 ==> 祭酒岭 ==> 隆凤新村 ==> 凤凰池 ==> 福大东门 ==> 西禅寺 ==> 干休所 ==> 闽江大学 ==> 祥坂路口 ==> 宝龙城市广场 ==> 浦东 ==> 红旗村 ==> 南禅山 ==> 福四中 ==> 师大 ==> 程埔头 ==> 市体育中心 ==> 上三路口 ==> 三叉街 ==> 三叉街新村 ==> 三盛实业(盖山镇政府) ==> 白湖亭

817路　24小时营运

市区线路　(新店景秀小区--福机)

线路：新店景秀小区 ==> 招呼站 ==> 新店 ==> 浮村 ==> 湖前 ==> 屏北中学 ==> 方圆大厦 ==> 琴湖路口 ==> 省体育中心 ==> 省老干局 ==> 省农科院 ==> 树兜 ==> 古三座 ==> 省二人民医院(宏利大厦) ==> 七星井 ==> 鼓东路 ==> 旗汛口 ==> 东街口 ==> 南街(大洋百货) ==> 道山路口 ==> 乌山路口 ==> 加洋路 ==> 西洋新村 ==> 斗池 ==> 上海街道 ==> 白马河 ==> 宝龙城市广场 ==> 东南眼科医院 ==> 福机

942路　24小时营运

市区线路　(江三路--江口码头)

线路：江口 ==> 村委 ==> 学府 ==> 南屿桥头 ==> 南屿 ==> 镇政府 ==> 旗山路口 ==> 它山 ==> 横江次 ==> 安里 ==> 旧马宝 ==> 后围 ==> 古井 ==> 武警基地 ==> 蔗洲 ==> 岐安 ==> 蔗洲小路 ==> 博士后花园 ==> 橘园洲 ==> 榕信第一城 ==> 金山明星 ==> 金山桥头 ==> 闽江大学 ==> 祥坂路口 ==> 宝龙城市广场 ==> 双浦头 ==> 博美诗邦 ==> 安淡 ==> 打铁垱(好又多联信店) ==> 台江广场 ==> 台江影院(江三)

945支　24小时营运

市区线路　(森林公园南门--省建筑专科学校)

线路：森林公园南门 ==> 翠湖山庄 ==> 赤桥村 ==> 健康村 ==> 三条垱 ==> 新店医院 ==> 新店 ==> 浮村 ==> 湖前 ==> 江厝路 ==> 灰炉头 ==> 长冠城 ==> 屏西 ==> 铜盘路 ==> 梅峰宾馆(融侨三区) ==> 山海观 ==> 总院 ==> 西洪路 ==> 万商俱乐部 ==> 黎明 ==> 市教院附中 ==> 万象城 ==> 宝龙城市广场 ==> 浦东 ==> 红旗村 ==> 南禅山 ==> 福四中 ==> 师大 ==> 程埔头 ==> 施埔 ==> 仓山镇政府 ==> 交通学院 ==> 郑安村 ==> 省建筑专科学校

973路　24小时营运

市区线路　(祥坂小区--福建工程学校)

线路：祥坂小区 ==> 祥坂路口 ==> 宝龙城市广场 ==> 双浦头 ==> 博美诗邦 ==> 安淡 ==> 汽车站(工贸中心) ==> 海潮寺 ==> 市规划局 ==> 紫阳立交桥(东光花园) ==> 公交二公司 ==> 紫阳 ==> 福马路 ==> 钢材市场 ==> 晋安区委 ==> 鼎屿 ==> 茶会小区 ==> 鼓四村 ==> 招呼站 ==> 前横路 ==> 福光路 ==> 鳝溪 ==> 鳝溪农场 ==> 招呼站 ==> 福建工程学院(鳝溪校区)

宝龙从2003年起开始布局商业地产，目前已经形成了较为完善的商业产品线，8月20日，宝龙拟拆分商管上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营商，而招股书中披露的在营项目运营指标，又引发市场热议。16年间宝龙是新商业的破局者还是跟随者？未来又该如何突围？

1 “双轮驱动”的商业地产先发者

自2003年介入商业地产，2007年首家宝龙广场在福州开业，截至2019年上半年宝龙已进入26座城市，累计开业39家购物中心和6条商业街。回顾宝龙商业的发展历程，大致可分为三个发展阶段：

第一阶段：2009至2011年，商业帝国进入扩张期，三四线多点开花。借助2009年宝龙成功登入香港主板，募集逾20亿用于集中开发商业项目。此后三年间，宝龙挥戈抢滩三四线，商场进入密集开业期。三年间共新开业10家商场，其中就有6家位于三四线。因新开业项目仍在培育期，规模大幅扩张的同时，并未带动租金的大幅增长，2011年租金及管理收入284亿元。

第二阶段：2012至2013年，因三四线需求不足，商业进入阵痛期。因前期过度青睐三四线布局，宝龙商业进入阵痛期，多家宝龙广场面临商户撤离困局。2012至2013年，宝龙商业扩张的步伐变慢，两年仅开业4家商场，新增可租售面积2793万平，相较前两年同比减少6267%。与此同时，财务状况下滑明显，2013年综合毛利率首次跌破30%，下滑至2832%。在此情况下，宝龙计划改变商业布局战略，2013年首次提出“深耕上海，聚焦长三角”。

第三阶段：2014年至今，转向一二线卫星城布局，深耕社区的同时，向高端综合体试水。2014年度过转型阵痛期；仅2015年一年，宝龙就于上海、杭州、青岛等一二线城市新开业7家购物中心，新增可租赁建面达3129万平，同比大幅增长141%。战略布局调整的同时，宝龙于2015年也重新梳理产品线，形成宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙一城四大产品线，基本覆盖社区级、片区级和都市级；并于2016年和2018年，分别推出高端定位的宝龙城及宝龙一城。如今宝龙商业运营进入稳定增长区间，2014至2019年中期，零售商业租金及管理费收入均保持30%以上的增长。同时，商业扩张步伐并未变慢，宝龙计划2019年下半年新开业6家、2020年新开业10家、2021年新开业9家商场。

福州宝龙广场衣服不贵。

福州宝龙广场衣服不贵，平均在100-300之间，为中等价位。

福州宝龙广场位于福州传统商圈台江区的工业路与西二环路的交汇处，地理条件得天独厚，系规划中“大福州”未来的核心商圈及交通枢纽。

高端购物中心。根据查询宝龙一城官网得知，宝龙一城引入的商户涵盖了众多高端时装品牌、奢侈品牌、珠宝、餐饮、娱乐等领域，消费者群体也倾向于中高收入人群，消费水平相对较高。该综合体地处市中心区域，交通便利，拥有超过300个国内外品牌商户，是一个高品质的购物中心，其档次属于高端购物中心。可以将宝龙一城的档次定为高档购物中心。