中国一线黄金四大品牌

中国一线黄金四大品牌：1、周大福，1929年创立于香港；2、老凤祥，1848年创立于上海；3、周生生，1934年创立于广州；4、六福珠宝，1991年创立于香港。

1、周大福

周大福创立于1929年，是中国香港的著名珠宝首饰品牌，主要经营钻石、玉石、珍珠、黄金等各式各样的首饰。周大福珠宝集团有限公司于2011年12月在香港联合交易所主板上市，以成为全球最值得信赖的珠宝集团为愿景。

集团标志性品牌「周大福」创立于1929年，并以产品设计、品质与价值闻名。集团及其标志性品牌的成功，从过去90多年的悠久历史，体现出对创新和工艺的持久坚持，以及恒久抱持的核心价值「真诚永恒」。

2、老凤祥 

老凤祥创立于1848年，源于老凤祥银楼的字号，是上海的知名珠宝首饰品牌，是中国五百强企业，也是百年民族品牌。

3、周生生

周生生创立于1934年，是广州的知名黄金珠宝品牌，其取名喻意“周而复始，生生不息”，是2020年中国品牌500强之一。

4、六福珠宝

六福珠宝创立于1991年，是中国香港及中国内地主要珠宝零售商之一，是“香港名牌”，至今已在国内开设有2200多家店铺。

经营珠宝店的人都会发现，新店开张的头几天生意特别好，而时间长了反而生意变清淡了；其实不仅是珠宝店，其它商店开业几天生意也总是特别好；主要原因是因为新开店对人们来说总有一种新鲜感，所以会吸引到很大一部份人流，而且新开店通常都会有些优惠来促成销售；还有一个重要的因素是“马太效应”，来的人越多越是能吸引更多的人来，买的人越多也越吸引更多的人来买。

节假日可作为你生意的一个增长点；每逢节假日我们会看到很多商场商店都在搞促销及各种活动，目的就是为了吸引更多的顾客，卖出更多的商品，提高销售额。珠宝店亦要充分利用好节假日来增加自己的营业收入。

第一就是要提高成交率

我们知道，一般来逛珠宝店的人通常只是来看看，来了解一下，并没打算购买你的珠宝；有一些人看到自己喜欢的珠宝会立即产生购买，我们称之为“冲动型”购物；而大部分人即使看到喜欢的珠宝也不会购买，因为他们觉得不需要，除非价格真的很便宜，所以现在体验中心的生意越做越好，因为他们的价额比传统的珠宝店便宜不少。然而我们一般的珠宝都是几百元以上，几千元、上万元甚至数十万元，以我们目前的消费水平、消费观念来看，大部份人还是很难接受的（指万元以上的珠宝），尤其是收入低一点的；那么我们的东西就真的卖不出去了吗？不是所有人都会用我们的商品的，要让购买我们珠宝的顾客有这种优越感！告诉她这个商品为什么值5000元甚至更多？记住，你卖给客户的不是珠宝本身，而是珠宝能给客户带来的期望！让顾客想像她带上这件珠宝后是多么地美丽、时尚、有魅力、有品位！说服原本不想买的顾客购买，想买的顾客买的更多；提高客户的成交概率，这是珠宝店成功经营首要条件！说服客户需要有一定的知识、经验与技巧。而且必需每周做个总结。也就是由上周做得最好的员工，由他们说说经验和各员工在一周内所遇到的各种各样的问题。经理或店长最后来点评。珠宝店的管理人员必需会点评，点评的首要条件必需对公司产品特点，公司推行的营销手段，各员工特点等等都要有相当的了解。否则做不好，只会让员工看笑话。

第二调整商品结构

假设你一天的营业额是50000元，如果卖1000元的商品要卖50件，你的店铺每天有这么多的客户吗？如果你卖的是10000元的商品只需要5件就可以达成50000元的营业额了！当然你的客户不可能都是买10000元商品，而且这种客户也毕竟是少数，但如果能把这少数的人都吸引来你的店铺购买的话，对你来说也不少了。我们以前做生意都是卖方市场，就是你有什么商品就卖什么商品；而现在是买方市场，要根据客户需要什么样的商品我们就卖什么样的商品！每个地区的客户需求与消费能力都是存在差异的，你必须根据实际情况来进行配货；这当然是需要一定的销售经验的结累，经营一段时间后你可以把客户进行分类，比如80%的客户需要3000元以下的商品，20%的客户需要更好一点的商品；这里面你还可以进行细分，如1000-3000元占多少百分比，3000-10000元多少百分比等等，这些都需要你在实际经营中结累与分析。

展示不同价位大价货尽量与小价货分开摆。

某一区摆放2000以下

某一区摆放2000-5000

另一区摆放5000-20000

但在同区尽量展示不同价位，这样可以放便自己找货,了解缺什么货，也方便顾客选择。

第三，加强员工素质

随着市场竞争的日趋激烈，尤其是中国加入世界贸易组织后，企业的经济活动与国际大市场迅速接轨，企业和员工都面临着来自全球的生存和发展的严峻挑战，在残酷的优胜劣汰的竞争机制下，要么奋起直追，要么黯然出局。在竞争中自强、在竞争中发展，已是企业和员工不可逃避的选择。

员工素质是指员工从事某事（行为）所需要具备的知识、技能和品质等。这些知识和技能是人的内在特性，是可衡量、可指导、可开发、可加工的，并会对员工的个人绩效以及企业的成功发展产生关键的影响。

人的整体素质可分为自然生理素质、心理素质和文化素质三个层次，其中心理素质和文化素质的发展对全面提高员工素质显得尤为重要。美国著名心理学家麦克莱兰于20世纪70年代提出了著名的素质冰山模型，对素质的概念做了非常形象的解释。他认为，一名员工的素质就像一座冰山，呈现在人们视野中的部分往往只有1／8，也就是浮出水面的冰山一角，而在水面以下的7／8是看不到的。我们能见到的1／8是其知识、资质和技能行为；见不到的7／8则是职业意识、职业道德和职业态度。知识、资质和技能行为是较为容易观察和测量的，称为显性素质；职业意识、职业道德和职业态度是难以观察和度量的，称为隐性素质。如果企业中的每个员工都具备了适合自己岗位的这两类素质，将会大大提高企业的核心竞争力；如果员工的显性素质和隐性素质都能够得到足够的培育，那么对员工的素质提升将产生巨大的推动作用，同时对企业未来发展的影响也将更加深远。

第四，强化售后服务的质量

售后服务是销售中的一部分，是为下一次销售做准备。如果售后服务做得好，很多客户不仅会再继续使用我们的产品，而且会为我们的产品进行转介绍。售后服务做好后，还会增加客户对自己的信任度，从而在销售产品时少走很多弯路。总之，要想把售后服务做到位，就必须真正站在客户的立场上去为他们考虑。人的心理是不断变化的，为了更加完善售后服务，还要及时了解客户的想法，及时调整自己的服务内容。另外，还要建立良好的售后管理方法，例如把客户的一些资料制成备忘录，便于查阅和管理。

第五，时刻注意业内的最新资讯

现在是信息社会，各种渠道的信息只要你想要就一定可以找得到；最近一期的时尚杂志出了哪些新款珠宝，现在热播的电视剧里女主角带的是什么珠宝这些你都要去了解，并能迅速找到货源把它放到你的货柜里，再配合以适当的宣传，你还担心店铺没有客户？营业额做不上去？

一周大福集团

　　周大福集团是郑裕彤博士及其家族拥有的一个实力雄厚的私人商业集团，集团总资产值超过 50 亿美元，所经营的业务遍布全世界。集团业务主要由两间公司经营。周大福珠宝金行有限公司在香港及国内的珠宝首饰行业里，每年销售额占市场第一位。周大福珠宝金行有限公司为周大福集团全资附属公司，专营周大福品牌珠宝玉石金饰业务，是集原料采购、生产设计、零售服务的综合性经营企业，拥有超过80年历史，是中国内地及香港最著名及最具规模的珠宝首饰品牌。

　　二周大生

　　即香港周大生珠宝首饰有限公司，是由海外华人于1966年正式创立的，以钻石进出口、批发及连锁经营为主要业务经营范围的公司。几十载光阴荏苒，公司经营的"周大生"品牌钻石首饰及其它珠宝饰品已凭借其凭借其高品质的产品，周到的售后服务和高性价比的价格，成为国内市场最具影响力的珠宝首饰品牌之一。公司的核心业务涵盖钻石首饰加工、批发及零售等全过程，构成完整的产业链。

　　三周生生

　　周生生集团于1934年在中国广州开展零售业务，1948年奠基在香港，并于1973年成为上市集团公司，1994年开拓内地业务市场。

　　周生生主要三线业务分别为珠宝零售及制造、贵金属批发及证券期货服务。周生生品牌销售网络遍布中、港两地，在中国各省市设有超逾50余间分店，在香港将逾40分店。此外，以「点睛品」品牌经营的分店在香港有8间，台湾有21间。除广阔的分店网络外，亦设有网上购物店,另特设企业礼品队伍，由构思、设计、制作以至送货整个过程，专人跟进，给企业客户最完善的服务。

　　周生生以富现代感、时尚的形象，为顾客提供一站式专业珠宝服务，成为一个众所认知的优质品牌。

　　四六福

　　六福集团成立于一九九一年，并于一九九七年五月于香港联合交易所上市。六福集团（国际）有限公司及其附属公司 ( 统称为「本集团」 ) 由一群资深的珠宝专才创办，汇集各始创股东于珠宝业超逾三十年经验，无论采购、销售、行政、财务及市场推广各方面均群策群力，成绩斐然。

　　六福集团主要在香港从事各类黄金首饰、黄金装饰品、镶石首饰、宝石及其它配饰之采购、零售及批发业务。六福珠宝拥有超过770间珠宝零售店，遍布于香港、美国、加拿大、澳门及中国内地等地。集团将继续于国际市场物色新商机，以配合其「香港名牌国际演绎」的核心品牌理念。

　　五金顶金

　　金顶集团是一家拥有顶级贵金属投资交易平台、规模化黄金投资资产管理业务、全方位贵金属投资资讯业务及平台、商业模式独特的投资性贵金属业务及金矿投资业务的综合性投资集团。集团公司以北京、广州两地为运营中心，分支机构遍布广东、浙江、四川、山东、江西、云南等国内主要区域，并在香港、伦敦等地设有代表处。

　　公司董事长陶行逸先生是国内最早一批从事黄金资产管理的专业人士之一，目前负责管理运营国内最大规模的黄金对冲基金，带领国内一流的专注于黄金投资及离岸市场对冲基金的研究交易团队，并连续多年获得优良业绩表现，被誉为国内最优秀的专业黄金投资者。

　　金顶集团率先在国内提出了金顶金黄金投资一站式平台这种金店投资的型模式。金顶金黄金投资一站式平台区别于以往的传统金店形式，是传统金店在寻求利润增长点、寻求转型的一大重要突破：投资者在金店内，既可实现实物黄金的现场买卖，也可进行黄金等贵金属衍生品的电子盘交易，不仅如此，在这个平台内还可以购买到相关的投资资讯产品，可以说，黄金投资一站式平台从根本上解决了同类型投资产品分开投资、人为隔离的问题，让普通老百姓在一个地方就实现自己资产中黄金投资的合理优化，真正实现了一条龙的便利服务。

　　六老凤祥

　　老凤祥是国内唯一的由一个半世纪前相传至今的百年老店。上海老凤祥有限公司正是由创始于1848年的老凤祥银楼发展沿革而来，其商标“老凤祥”的创意，也源于老凤祥银楼的字号。

　　创业于1848年的老凤祥已走过了160多个春秋，是中国首饰业的世纪品牌。老凤祥银楼是国内唯一的由一个世纪前相传至今的百年老店。上海老凤祥有限公司正是由创始于1848年的老凤祥银楼发展沿革而来，其商标“老凤祥”的创意，也源于老凤祥银楼的字号。

　　　　老凤祥公司已发展成为集科工贸于一体，拥有老凤祥银楼有限公司、老凤祥首饰研究所有限公司、老凤祥珠宝首饰有限公司、老凤祥钻石加工中心有限公司等20多家子公司，首饰厂、银器厂、礼品厂、型材厂四个专业分厂，以及60余家连锁银楼、300多家专卖店和1000多家经销商的大型首饰企业集团。

　　七金至尊

　　金至尊珠宝为香港资源控股有限公司(上市编号: 2882) 之旗下珠宝零售品牌，主要从事设计、研发、销售以“金至尊”品牌命名的名贵珠宝钻饰、足金饰品及企业礼品；在香港、澳门及中国内地主要城市以自营、合作及特许加盟模式建立零售网路。目前，集团分别在中港澳三地开设超过400间金至尊珠宝零售点，品牌形象深受认同及肯定。

　　八戴梦得

　　戴梦得珠宝是中国珠宝质量唯一上榜品牌，是中国宝玉石协会颁发的中国珠宝质量驰名品牌，它的珠宝玉石全部由中国宝玉石协会提供质量鉴定证书，它的纯铂金全部由国家有色金属院及国家首饰质量监督检验中心提供质量检测合格证签，是中国民族珠宝第一大品牌。

　　骏业珠宝有限责任公司前身是成立于1993年的北京戴梦得宝石公司。自1993年至1997年间公司走过了从起步到崛起的重要里程，“戴梦得”品牌牢牢扎根于中国消费者心目中。1997年至2002年在接连两次成功的资产重组后，中宝戴梦得宝石股份有限公司成立并挂牌上市。2002年，经过进一步资产重组，包括中国民族珠宝第一品牌“戴梦得”在内的资产以整体转让、受让的形式纳入新成立的骏业珠宝有限责任公司。目前，公司已发展成为以经营高品质镶嵌类珠宝首饰和翡翠为主，集矿石开采、切割、首饰制造、批发零售、科技商贸为一体，年营业额达数亿元的大型股份制企业。

　　九谢瑞麟

　　谢瑞麟1936年，出生于香港，他用自己的名字创立了谢瑞麟(TSL)这个著名珠宝品牌，1971年，谢瑞麟珠宝有限公司正式成立，1987年，公司在香港联交所公开上市。很多人这样来评价谢瑞麟珠宝：璀璨、纯洁、闪亮、完美，是性价比卓越的婚戒的不二选择！这也难怪，TSL一直以来都很注重设计，为的就是最终能够呈现给人们最完美的浪漫体验。

　　十越王

　　始创于1901年（清光绪二十七年）的Jovan|越王珠宝，历经百余年的发展，现已成为中国较大规模珠宝企业之一，是一家集上游钻石贸易、珠宝翡翠设计、生产加工和终端销售于一体的珠宝综合服务商，先后获得“中国名牌”、“中国驰名商标”及“浙江省老字号”等殊荣。

　　1988年，越王珠宝饰品厂正式组建，家族事业交由第四代传人陈宝芳、陈宝康和陈宝祥三兄弟接掌经营。三兄弟掌舵下的越王珠宝，除积极引进现代的工艺技术，一改旧时“陈氏银楼”小本生意做法，开始率先大力发展连锁事业，至2007年底，越王珠宝在中国大陆的直营门店已逾60家。

一、广州商业地产供求概况

1、商业地产供求两旺

近两年来，广州大型商业广场、五星级酒店、服务性公寓、写字楼、专业市场等商业地产项目的建设不断，广州许多大地产商都纷纷致力开发商业地产项目。

据广州市国土房管局2004年底公布的近7年广州商铺成交数据显示： 1998年到2004年上半年，广州老八区商铺供应量为2625万平方米，成交量为22196万平方米，供求差距为41万平方米。而从2001年开始，广州商铺由“供大于求”走向“求大于供”，这种现象到2004年上半年更加明显。

2、市场明显转热

2004年第一季度，广州原八区商铺供应量为829万平方米，成交量却达1333万平方米。而价格方面，从1998年到2002年，商铺售价一直在13000元/平方米的水平小幅度平稳波动，2003年则急速下跌，其主要原因在于2003年东山区有大量商铺以批发形式销售，从而拉低了商铺整体成交均价。而到2004年第一季度，老八区商铺总体价格已经上升到16489元/平方米，商铺市场明显转热。

二、广州商业区域分布

三、各商圈商业、商业项目介绍：

1、上下九商圈：

（1）荔湾广场：荔湾广场经营面积达14万平方米，分为南中庭和北中庭。临近上下九步行街的C区（C、D区为南中庭）为综合性商场，价位约每平方米150元。北边的A、B区3楼租金相对高过南中庭，做珠宝、水晶批发市场。连接南北中庭的E区，定位也是做珠宝水晶专业市场。该区价位较低，每平方米在38-40元。

（2）名汇商城：名汇商城是下九路商业步行街旅游定点样板商城，进驻名汇的品牌有：维温、江南布衣、月亮岛等，即将陆续进驻的品牌有：麦当劳、ampm、皮匠世家、莱尔斯丹、佛罗伦、鳄鱼恤、Joy&Peace、东方眼镜、国信通讯等。其首层临街商铺售价为每间100万元起。

2、北京路商圈：

（1）广百新翼：广百新翼位于北京路广州百货大厦西侧，总占地约6500平方米，商场总面积45000平方米，总高为27层，塔楼为写字楼。另外共有四层停车场约500个车位。广百新翼“魅力都市”商场以时尚为主题，商场采用独立式商铺设计，1－9层与广百平行相通，全开敞式铺位布局，由广百统一经营管理，特设中西餐厅、游戏室、网吧等。租价55元/平方米。

（2）名盛广场：名盛广场位于广州市北京路广州百货大厦对面，总建筑面积达14万平米，是集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等多功能为一体的商厦，九层商业面积7万平米，二十层写字楼4万平米，三层停车场3万平米。有车位600个。租价在100元／m2／月左右。

3、环市路商圈：

（1）友谊商店：位于环市东路的友谊商店总店自有经营场地2万平方米，经营商品8万多种。正在进行的“以改造带动品位提升，以改造促进加速发展”的升级改造项目，友谊商场主动伸出了“左右手”——“左手”与世贸广场连接空中走廊，“右手”启动的“西扩工程”与白云宾馆、丽柏广场群楼连接，打造一个以广州友谊环市东总店为中心、三位一体的国际精品购物圈。

（2）丽柏广场：位于环市东路白云宾馆旁的高档精品商城丽柏广场，与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场，共同构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。丽柏广场为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场，包括： Louis Vuitton、Hermès、Prada、Dior、Fendi、 Celine、Burberry、Hugo Boss、Lanvin、Ermenegildo Zegna、 Givenchy、Polo Ralph Lauren、Versace、 Charriol、Tommy Hilfiger、D&G及Versus等。在众多顶级品牌中，首次在广州市开设专门店的计有Hermès、Prada、Celine、Hugo Boss、Versace及D&G。此外，丽柏广场亦拥有多间全新设计概念的形象店，包括： Louis Vuitton、Dior、Prada、Ermenegildo Zegna及Givenchy等等。由于与友谊商店连通，两者形成广州高档服饰精品专卖场，因此，丽柏广场租价高涨，首层每平方米达1800元/月，比同地段商铺平均每平方米1100-1200/月的租价高出近一半。

4、天河商圈：

（1）天河城：天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城广场项目是座“三位一体”的建筑—— 由天河城（购物中心）、写字楼（东塔）、公寓式酒店（西塔）组成。

天河城于 1996 年 2 月 9 日建成开业，是广州第一个、也是迄今为止经营上获得最大成功的一个集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心。出租率达100％，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。自2001年起，其商场年租金稳定在2亿～3亿元左右。

经过十年的经营，集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体的天河城被誉为“中国第一商城”，目前天河城的日平均客流量已达到30万人次，最高一天曾经达到81万人次。天河城全年营业额约40亿元。既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。天河城的成功所带来的“天河城效应”，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。

（2）、正佳广场

被誉为单体面积中国第一、亚洲最大的商场——位于广州市的正佳广场，总用地面积达 5．41平方米，总建筑面积39．6万平方米。在建商业面积28万平方米；远期规划建设48层写字楼和30层服务式公寓，建筑面积11．6万平方米。从兴建之日起，正佳便对项目周围地块起到了良好的带动作用。于2005年1月15日开业之后，虽然首日营业的商铺不足10%，但还是引起了业界和社会各界广泛的关注。

地处广州城市中轴的正佳广场共7层，现已有一千多家商业巨擘加盟，既有广州最大的CEPA零关税贸易区，也有部分首次进入国内市场的旗舰级国际品牌商。在广场的东西塔楼分别建有甲级写字楼和五星级国际酒店公寓。

此外，商场内还设有1万平方米的室内迪斯尼式游乐场、威尼斯水上餐厅、音乐喷泉会展、水族馆、儿童反斗城、岭南风情街等休闲餐饮场所。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。

四、广州商业地产发展趋势

2004年12月11日，中国商业零售业全面对外开放，越来越多国际商家开始了进军中国市场的步伐。作为南国大都会的广州，将成为国际商家与本土商家上演市场争夺战的首选之地，因此，2005年广州商业地产面临着巨大机遇，综合起来，我们认为，将有如下发展趋势：

1、商业地产开发公司强者愈强进程加剧

2005年，随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。

商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力或开发实力弱的小公司，同时，实力强的大公司开发集中度得到极大提高，比如富力集团，近十个商业项目的开发，将迅速奠定其广州商业地产强者的地位，使商业地产投资开发的盲目状况有所改善，进一步提高商业地产开发水平。

2、广州商业地产市场将迎来更多外资客户

随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。

作为南中国的大门，广州在这方面有着无与伦比的吸引力：2005年，广州将成为外资商业零售业向中国进一步拓展的重要阵地，商业地产的需求将进一步扩大。由于这些商家大多是国际上的知名商家，因此，对商业物业的选择标准将更加严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象，这也将从另一个方面促进广州商业地产向着更高的水平发展。

3、社区商业蓬勃发展

2005年及今后的一段时期，广州社区商业将呈现出较大发展潜力：以社区底商和相对集中的街区商业为主导的社区商业，将在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设。

比如骏景花园、星河湾、祈福新村、丽江花园的街区商业，都成为了社区商业的成功典型，受到了业内的一致赞誉。可以预计，在广州，一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

4、长期收益将成为开发商关注的重中之重

广州天河城的成功，是以租金为主的租赁业务的成功，得到了业内广泛的认同。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，这种以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场发展更趋于有序。

比如2004年底正式开业的广州天河正佳广场，40万平方米的商业面积，大部分都是租赁经营，既便于开发商的统一管理，同时，开发商又可以通过出租获得长期收益。再比如凌峻操作的广百新翼，除负一、负二层出售以外，负三、一至九层全部用来出租经营，为开发商带来了长期稳定的收益。

5、开发量增大、类型多样化

随着广州商业地产的兴旺，更多的广州房地产商尤其是大型品牌房企纷纷由纯住宅开发向经营商用物业“转型”，加大进军商用地产开发力度，因此，2005年广州商业地产的开发量将急剧增长，同时，开发类型也由以前简单的写字楼、商铺、专业市场开发，向着多样化发展，将出现众多的酒店、产权公寓、商业广场等项目。

据悉，合生在越华路的一个高档商业地产项目正在加紧施工；保利集团在琶洲会展中心旁定位为超甲级写字楼的保利国际广场日前也已奠基动工，将在2006年投入使用；太古集团有一个投资40亿元、20多万平方米的商业项目在广州天河开工；位于东圃的大型综合购物中心花花世界，总建筑面积达27万平方米，目前正在建设当中；合生创展2005年也将推出十几万平方米的商铺面积。珠江新城亦有多块商业用地被各大地产商征用，仅富力集团在珠江新城就拿了七块商业用地；此外还有城建集团、时代发展集团、中海集团、力迅实业有限公司等均有商铺正在或即将推出市场。由此可见，2005年将有众多商业项目上马，产品类型将出现多样化的特点。

6、“连体商城”将成为广州商业地产发展趋势

广州已经拥有友谊商场与世贸广场“东连”空中走廊、“西扩”与白云宾馆群楼、丽柏广场连接，打造出一个以广州友谊环市东总店为中心、三位一体的国际精品购物圈的“商业合并模式”，取得了良好的商业效果。

目前，有关商业部门又提出了把广州新城市中轴线上两大购物中心——天河城广场和正佳广场“牵手”，形成国内最大的连体商城的战略构想，虽然目前还处在报批阶段，未正式实施，但从市场前景和商圈打造的角度考虑，这个构想无疑透露出一个“连体商城”将成为广州商业地产发展新趋势的信息。

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东莞写字楼空置逾10万平米 中心区租金集体走低

早在去年，随着元美广场、华凯广场、第一国际二期等中央CBD地区写字楼投放量的增大，人们普遍关注的问题集中在写字楼投放量过大会否引起东莞写字楼市场的泡沫。2006年一开年，中心区的写字楼租金价格就出现集体走低的态势。这到底是写字楼市场后劲不足还是租赁遇到瓶颈？

中心区写字楼投放量全市最高

在谈到东莞中心区写字楼未来的走势，负责代理鸿禧中心项目的合富辉煌有关负责人陈敏强采访时就表示，广州和深圳十几年前也没有预想到今天的天河以及华强一带的写字楼市场会如此之旺。同样，东莞现在的行政中心地区5年前也是一片荒地。很多人不相信写字楼升值，其原因是对这个城市未来发展有种不确定因素。买家该不该出手购买写字楼还有很大一部分原因是，会对写字楼所在地段进行对比，在未成型之前，买家都会以观望的态度处之。而目前中心区的写字楼土地资源非常有限，从地点上看，未来该地区的走向应该是相当明朗的。

事实也确实像陈敏强说的那样，2005年，中心区的写字楼并没有因为更多的同质化产品而放慢销售的步伐，反而由于升值潜力的巨大吸引，仍然成为东莞地产市场炙手可热的产品。

据东莞市统计局去年上半年的统计数据表明，截至去年上半年，东莞市的办公楼施工面积达到了193022平方米，其中今年新开工面积为63912平方米；而去年市建设局批准预售的写字楼，其分布情况为莞城区、南城区，另外在樟木头、寮步、大岭山、虎门也有少量放出。中心区写字楼的投放量达到全市最高。

如此看来，中心区写字楼市场形势似乎一片大好，但是从近期的写字楼市场租赁情况看，这片明朗的市场似乎还夹杂着些乌云密布的危险。第一国际，这个位于东莞中心区写字楼核心区域的楼盘，目前的市场租金价格在每平方米25元到35元之间，最低的降至每平方米18元。这样的价格是个别现象，还是东莞写字楼市场的普遍水平呢？

第一国际的销售经理贝海彬说，写字楼租售的价格绝大部分取决于租户，目前中心区写字楼放量大是业界公认的事实，尤其是第一国际，体量庞大是造成不能在短期实现写字楼入驻旺盛的原因，于是，不少租户不得不降低租价以增加出租机率。

写字楼销售未受影响

目前，中心区写字楼还在如火如荼地建设，第一国际三期会在今年面向市场，不仅第一国际，中心区规划的不少商业地产也将在今明两年推出。这种情况是否对中心区的写字楼销售形成更大的压力呢？

商业中心发展有限公司研发部经理雷非非说，东莞的商务升级本身是有一个过程的，南城是新区，营造新的商务环境是需要一定时间的，随着中心区住宅、商业方面设施的完善，等待商务圈繁荣起来后，东莞写字楼市场的租金自然会有所提升。“目前，我们百安中心销售得很理想，基本接近尾声，用跟住宅持平的价格就能购买写字楼，这在广州跟深圳是不可想象的，写字楼的低价门槛对投资者来说还是有着巨大的吸引力的，加上中心区写字楼不可复制的资源，目前写字楼的低价租金对整体的销售是不会有影响的。

中环广场去年开卖以来，销售一直稳定，据世联地产有关负责人兰尊介绍，在今年年初，中环广场只剩下少数高层，大户型的单位，这些单位也属于同期产品中价格最高的部分，让发展商也没有想到的是，这些产品3天下来就销售了12套。”从这里，不难看出，东莞投资者对中心区写字楼并非一般的青睐，中心区写字楼的大环境优势仍然是它最大的卖点。

另外，去年商铺的持续热销，已使得商铺供求关系逐渐平稳，商铺的投资回报率保持在了5％－6％之间，而现阶段写字楼均价在3800—4300元／平方米，租金35－45元／平方米不等，回报率一般在6％－12％左右，比商铺的投资回报率更高一些；而且与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金交纳的时间相对准时，无论从租金还是售价来看，东莞的写字楼都处于一个相对低的价位，还有相当大的上升空间。

空置是一大难题

写字楼市场的繁荣得益于东莞大规模的城市建设以及城市化进程的不断提速，也与东莞产业结构的调整密切相关，但是连续两年爆发性的增长，对东莞刚刚成长起来尚需培育的市场来说无疑是一场艰苦的考验。

据了解，从东莞市房协2005年度全年房地产市场监控及预警系统中公布的数据来看，东莞市写字楼空置面积为1026万平方米，比2004年末的178万平方米增加了848万平方米，增幅近5倍。然而，该统计数据中的空置面积仅是预售系统内的数据，仍有不少已销售出去但并未出租的面积并不计算在内。而且写字楼集中布局的态势非常明显，新开发的写字楼大多集中在中心区，其中又以莞太大道沿线和鸿福路沿线居多。

广东商学院副院长徐印州在接受记者采访时说，从几次深入东莞了解到的情形看，东莞发展的重点要从制造业发展到商贸流通业并不容易，镇区经济的差异化发展对其形成整体集中的商贸环境也形成了一定的影响。

经过两年左右的开发周期，不少写字楼都已经拔地而起，外观亮丽的写字楼成为东莞市区的一道风景线，对于这些写字楼，他们大多有不错的销售业绩，尤其是早期，对于东莞市场而言，写字楼开始批量销售之初取得了羡煞旁人的成功，而如今，开发周期已经到达节点，消化这些投资产品的租赁市场并没有人们预期那样火爆，如此，写字楼市场陷入了冷静期，而投资者也因为看不到利益前景而持币观望。

突出差异化或许是化解空置良方

也许降低租金是解决空置问题的方法，但从区域角度看，增加中心区的商圈氛围是当下最为必要的措施，在采访中，加强政府规划力度，解决好区域之间的功能差异化发展成为发展商们最为普遍的心声。

中心区的成长不能靠一两个发展商，还需要政府通篇布局，加强协调，如果只规划建设，对后续事宜置之不理，没有一定科学的引导，该区域的成长也将放缓，那么中心区的核心优势也无从谈起。

当然，在如此的情况下，开发商更应该保持清楚的头脑，不要一股脑地在某一区域做较多类型相同的写字楼产品，这样难免恶性竞争，而苦练内功应该是发展商在保持清醒头脑后最应该做的事情，开发新产品，突出差异化对整个东莞的写字楼市场的投资环境负上责任，这也是东莞良性发展地产产业所急切需要的。

宝石在世界市场上是一个具有十分重要地位的行业。尤其是近20年来得到了迅猛的发展。据有关资料统计，20世纪50年代末期，世界宝石的年产值在2亿美元以上，60年代超过10亿美元，70年代中期，总产值达250亿美元，1978年为650亿美元，1988年为780亿美元。不少国家利用宝石原料出口、加工来赚取大量外汇。如博茨瓦纳共和国，1965年前人均收入只有35美元，是世界上21个最贫穷的国家之一。后来，由于钻石地质工作的重大突破，使其人年均收入1680美元，其销售额在国民经济产值中占80%，从而居于世界前列。

我国珠宝业在20世纪80年代初，年销售额不足2亿元，出口创汇1600多万美元，而到了2000年销售额已达880亿元，增长了400多倍，出口额达到26亿美元，增长了160多倍。其中铂金饰品销售仅次于日本，居世界第二；黄金饰品销售居世界第三，亚洲第一；钻石饰品居世界第八位。珠宝业的迅猛发展，使我国从业人员、市场规模发生了巨大的变化。据不完全统计，1982年我国首饰定点生产企业由不到百家增长到500余家，珠宝生产企业则由368家增长到4000余家。全国珠宝零售企业已超过2万家，从业人员由3万人增加到80万人，黄金销售额由07吨增加到200吨以上，使之创出世界第三，亚洲第一的好成绩。珠宝首饰业在我国国民经济中占有很重要的地位，尤其是20世纪90年代后期，由于世界经济格局的变化，亚洲金融危机的爆发，波及到亚洲的许多国家和地区，我国对外经济贸易的发展受到了明显的影响，这种影响甚至在南阳镇平都能感觉到珠宝市场的疲软。

在这种外界经济环境如此恶劣的情况下，中国珠宝业的发展总趋势却是逐年稳步发展，90年代我国珠宝首饰销售额详见表12-1。

表12-1 20世纪90年代我国珠宝首饰销售额统计

经过近20年的发展，目前珠宝业已形成了一些具有特色和一定规模的专业市场和集散地。云南瑞丽、腾冲的翡翠边贸市场；广东揭阳阳美的翡翠市场；浙江诸暨的珍珠市场；河南镇平的玉雕市场；江苏东海的水晶市场以及各地区的一些珠宝批发市场，使我国珠宝业的发展逐步走向成熟。

现在在线交易对于珠宝商贸来说还是一个崭新的领域，珠宝商在这方面的步伐迈得还非常谨慎，当然也有一些珠宝商作出勇敢的尝试并取得了成功。其实无论是成功或是失败，他们的挑战精神及创新能力都是值得我们肃然起敬的，也给我们留下了许多启发。 案例一：提供３０％－７０％折扣的Ｉｃｅ．ｃｏｍ

Ｉｃｅ．ｃｏｍ在线上提供高达３０％－７０％的折扣，这是几个案例中价格最低的一个在线珠宝商，他充分利用了互联网大幅减少珠宝销售成本，并把这部分成本返回给消费者，以取得巨大的价格优势，从而建立自己的竞争优势，而且在低价战略下也提供基本的服务保障。 案例二：高档奢侈品的网上通路——Ａｓｈｆｏｒｄ．ｃｏｍ

这是一家纳斯达克上市公司，曾经收购过美国最大的在线艺术品销售网站Ｇｕｉｌｄ．ｃｏｍ，亚马逊与其结盟时曾用１０００万美元收购其１６．６％的股权。

Ａｓｈｆｏｒｄ．ｃｏｍ成功的在线销售确立了高档商品销售通路的专业地位，在线销售４００个品牌，１５０００种高档商品，其平均消费状况为３００美元／笔。

其特点是利用互联网提供传统销售商无法提供的商品数量，因为利用互联网可减少商品库存、节约成本。与Ｉｃｅ．ｃｏｍ不同的是他的这种节约的成本以另一种方式出现，就是提供别人不可想象的商品数量，从而确立自己的竞争优势。 案例三：美国最大的珠宝零售商——Ｂｌｕｅｎｉｌｅ．ｃｏｍ

１９９８年，Ｂｌｕｅ Ｎｉｌｅ的创建者之一ＣＥＯ Ｍａｒｋ Ｖａｄｏｎ选择在ｗｗｗ．ｉｎｔｅｒｎｅｔｄｉａｍｏｎｄｓ．ｃｏｍ购买其结婚钻戒。Ｖａｄｏｎ感到这一零售理念极具盈利性，将会普及，于是他写了一份业务计划，并获得了６００万美元的风险投资，于１９９９年５月收购了这家企业。几个月后，他重新推出了这家更名为ｗｗｗ．ｂｌｕｅｎｉｌｅ．ｃｏｍ的企业，它现在已是一家领先的珠宝零售与知识介绍站点。 Ｂｌｕｅｎｉｌｅ．ｃｏｍ定位非常准确，即为男性在网上提供高品质的钻石礼品。其从事该业务第一年时的月平均销售额为２０万美元，而就在第二年，即２０００年，第一季度的销售额就直线上升至１０１０万美元。 从个人经验体会，当消费者在网上作出价值数千美元的购买决定时，他们必须感到有信任感且十分放松。因此，Ｖａｄｏｎ想给访问者的第一印象、也是他想告诉访问者的最重要信息就是Ｂｌｕｅ Ｎｉｌｅ的站点是一个处理业务的安全场所。他还提供了选择宝石的逐步过程，以证明该网站也是一个强大的知识介绍工具。 以上是来自客户角度的挑战，同样也有来自Ｂｌｕｅ Ｎｉｌｅ销售方面的一个独特挑战。目前，统计数据表明，消费者比以往更愿意在网上购买贵重商品，如做工精良的珠宝、家用电器和汽车等。此类购买的市场已非常庞大，甚至出现了一个网站ｗｗｗ．ｌｕｘｕｒｙｆｉｎｄｅｒ．ｃｏｍ来专门帮助消息者发现网上的昂贵商品。但是，虽然消费者购买意愿有所提高，销售昂贵商品仍是一项复杂的工作。Ｇａｒｎｅｒ Ｇｒｏｕｐ互联网零售战略研究主管Ｒｏｂｅｒｔ Ｌａｂａｔｔ说：“这绝对是一个正在发展的市场，仅有几家合格网站，如果商品十分昂贵，销售信誉就至关重要，销售过程会比较困难。” Ｌａｂａｔｔ也注意到对产品的实际处理能力是影响客户作出昂贵商品购买决策的重要元素之一。在没有接触客户，或没有客户历史记录的情况下树立起信任是极为困难的。因此，在线零售商需投入精力重新创造客户购物体验，特别是客户服务和产品交互部分，他们必须注重树立品牌形象以赢得客户信赖。挑战在于如何综合提高信任度、服务质量与安全性，从而让客户在甚至从未触摸过产品或与销售人员见面的情况下购买产品。 该站点的在线教程可指导客户完成钻石选择过程，主要注重购买者知识的累积而非进行推销。易于阅读的内容和便于使用的站点设计使访问者备感轻松，专为保证交易和运货过程的顺利而设计的安全措施表明Ｂｌｕｅ Ｎｉｌｅ考虑周全，在交易期间和交易之后都能使客户放心满意。 以下是Ｂｌｕｅ Ｎｉｌｅ进行昂贵商品网上销售的一些经验：

一、所售产品价位越高，在客户面前确立专家地位的重要性越高。

二、不要只是寻求建立一家仅会利用新技术的企业，而是让业务推动技术。

三、选择可满足您需求并补充您机构任何技术不足的供应商。

四、密切注意细节，进行高额交易的客户很少能容忍错误。

五、确立知名品牌。 案例四：泰国的Ｔｈａｉｇｅｍ．ｃｏｍ

１９９８年，泰国的考根第一次尝试在ｗｗｗ．ｅｂｕｙ．ｃｏｍ销售自己的珠宝，结果发现真的卖了出去，于是朝这个方向发展，现已成为ｗｗｗ．ｅｂｕｙ．ｃｏｍ上最大的供货商，月销售额为７０万美元，其中８０％销往美国。

Ｔｈａｉｇｅｍ经营中坚持了薄利，仅有２０％的利润率，另一个是负担了所有可能的风险，他承诺５天内无条件退货，同时承担退货的邮费。