大量烂尾楼出现 楼市只有适者才能生存

随着楼市步入结构性调整阶段，房地产企业迎来新一轮分化和整合，每一轮的楼市洗牌，对于中小房企而言充满了考验。

国家统计局数据显示，2014年1--11月份，全国房地产开发企业到位资金110115万亿元，同比增长06%，而2013年的前11月，这个数字是27%。房地产投资增速一路下滑，房企到位资金增速放缓，开发商越来越难拿到钱。

自去年以来，几乎每隔一段时间就会曝出中小房企资金链断裂的消息。据不完全统计，截至目前，包含 五龙山屿府 、 麦迪逊广场 在内，成都约30处项目处于停工或者半停工状态，甚至还有开发商因资金链断裂而跳楼自杀。

随着房地产数据的恶化，大量房企面临着资金链断裂的危险，“烂尾楼”现象层出不穷。尽管导致烂尾楼现象出现的原因多样，但资金问题却成为了压垮开发商的最后一根稻草。多位智库专家在接受房观察采访时表示，烂尾楼的出现是市场竞争“优胜劣汰”的结果，当不断加速的拿地、融资戏码遭遇楼市下行的困境时，开发商们陷入资金困局，无法继续这场豪赌，“适者生存”是未来房企很可能会发生的局面。

一 五龙山屿府停工多月 老板疑似自杀身亡

项目名称：五龙山屿府

楼盘地址：新都三木路（五龙山公园旁）

项目类型：住宅

开 发 商：四川荣德投资有限公司

停工时间：2015年2月

今年4月份，有消息称新都五龙山屿府项目因资金链断裂，已停工多月，其老板也疑似自杀身亡。

据了解，该项目早在春节前就无施工动静。项目除外观基本打造完成外，内部园林尚未开始，部分楼宇外墙的施工电梯、围布等也未完全撤除。公司股东则已开始清算项目，准备整体出让。

新都区木兰山路五龙山屿府项目，是四川荣德投资有限公司所开发资产。该公司目下所有资产还包括运营多年的成都西二环清溪东路荣德体育休闲广场及新都区大丰荣德路荣德山庄项目（已更名为福煌山庄），而荣德体育广场和荣德山庄皆归四川荣德投资有限公司旗下成都欣悦公司管理，此两项目皆正常运营中。公司老板王友亮确已坠楼身亡，而且，公司目前已有部分员工离职，公司内部也正面临一定的资产纠纷。

二 天府大道麦迪逊广场已烂 遭业主围堵维权

项目名称：麦迪逊广场

楼盘地址：成都天府新区天府大道南段（极地海洋公园对面）

项目类型：综合体

开 发 商：成都城南之星置业有限公司

停工时间：2015年5月

2015年5月23日，一群购房者在“麦迪逊广场”项目围堵维权。

该项目占地76亩，整个工程已基本处于停工状态，而早在2012年，工程已近封顶。而直到现在，工程脚手架、密目网都还没拆。

据了解，麦迪逊广场的开发商是成都城南之星置业有限责任公司，投资商是成都瑞鼎投资有限公司，从表面上看，这是两家成都本土企业。但有报道显示其“酒店板块由美国知名五星级酒店进行管理和打造，是由全球四大房地产基金之一得舒华基金（集团）在成都打造的一个高端商业项目。”

据目前资料显示，项目的在售房源部分处于被查封或抵押状态，即便已售出的房源也有被查封或抵押的情况。而在业主群的公告中，显示业主了解到的情况是“城南之星（项目开发商）法定代表人因其他公司非法吸收公众存款被查，城南公司名下土地所有权被法院查封。”该事件还在进一步的调查中，具体情况还有待证实。

三 嘉悦汇停工多月 股东和建筑公司都已换人

项目名称：嘉悦汇

楼盘地址：高新区益州大道中段666号(华润凤凰城旁边)

项目类型：住宅

开 发 商：成都嘉华美实业有限公司

停工时间：2015年5月初

2015 年7月2日，前段时间还大卖叫好的嘉悦汇项目，竟被十数人围堵着售楼部，在他们不远处，正停着一辆警车，并有几名警员在现场维持秩序。刚过下午6点，嘉悦汇项目售楼部内已是一片空荡，现场除了两三名工作人员，所有展架都是空的，偌大的售楼部内，没有一盏灯是开着的。

根据现场维权群众提供的信息，嘉悦汇项目已于5月初停工，部分接近封顶的楼宇外墙上则悬挂着几幅求助条幅。

据嘉悦汇开发商成都嘉华美实业有限公司项目某负责人消息，该项目之前因为资金问题停了，现公司已经换成新股东“亚男”，公司业务先暂停。在建设公司现已换成华西，目前还在跟上一个建设公司谈赔偿的事情。

四 静居华庭成烂尾 公司负责人集体失联

项目名称：静居华庭

楼盘地址：锦江区北顺街111号（龙舟路小学旁）

项目类型：花园洋房

开 发 商：四川佛光置业有限责任公司

停工时间：2014年8月

2014年10月，有消息称位于成都龙舟路的 佛光钧廷 （别名静居华庭）楼盘已停工2个月，楼盘每栋之间堆放着材料,楼盘住房内也都堆放着各种杂物。

据了解，因开发商四川佛光置业有限责任公司负责人集体失联，楼盘未完工并已停工，逾期半年未交房，该开发商已公开对外宣布资金链断裂，业主多次尝试联系未果后，自发组织上百名业主前往售楼部进行维权。

五 北城中央60多亩土地已长草 长期处于停工状态

项目名称：北城中央

楼盘地址：成都市成华区龙潭寺西路

项目类型：综合体

开 发 商：华宇集团

停工时间：2013年7月初

据了解，华宇地产于2013年1月竞得成都市龙潭寺场镇片区牛龙路口6358亩土地，此后两年多的时间里该地块却始终处于停工状态。

据相关资料显示，从拿地至今，此项目片瓦未见，甚至连土方工作都没有完成。而在华宇地产官网上，北城中央至今赫然还标注为“在售项目”，但现场仅有一个浅浅的大坑，由于长期处于停工状态，60多亩浅坑里都长出了野草。

成都华宇地产相关人士表示，该公司在研究设计、施工方案，并将于近期开工。但有消息称，根本无法确认复工时间，之前原本说好的复工，最后都不了了之。

业内点评：

中原地产战略发展部研究主管 张双红：开发商要谨慎进入非熟悉的开发领域

伴随经济转型产业结构调整，房地产市场进入“去产能”时期，而烂尾楼的出现是市场竞争“优胜劣汰”的结果。2014年以来成都烂尾项目不断增多，但主要以大型商业、写字楼及专业市场为主，住宅市场相对健康，烂尾的项目也较少。

近几年成都兴起商业地产开发热，在商业地产整体开发过量的背景下，市场供应超出需求，项目生存环境恶化成为项目烂尾的“外因”。

房地产开发资金占用大、环节多、周期长，尤其是商业地产开发特别考验开发商的资金实力及运营能力，项目在融资、设计、定位、招商、运营、回款等过程中不能有任何“闪失”，如某一环节出现偏差，则造成资金链断裂从而导致项目烂尾。

在楼市调整期，开发商要谨慎进入商业、产业地产等非熟悉的开发领域。对于正在开发的项目，要拓宽融资渠道，产品定位要进行充分的市场调研，招商运营聘请专业团队管理，确保开发各个环节在有效控制之中，保证资金链不断裂。对于难以为继的项目积极寻找合作伙伴或下家，以转让方式将损失减少到最低，保护投资者利益。

西南财经大学经济学院副教授刘璐 ：开发商应打开融资渠道 准确预判市场

房地产项目“烂尾”的多少，的确与大的宏观经济环境以及房地产市场所处的周期有着非常密切的相关性。比如90年代初期海南、北海的房地产市场，就是一个典型的例子。

从目前的情况来看，成都市场上还远远没有达到这种让人恐慌的烂尾程度。我更倾向于用“项目进度的快慢”来描述当前的市场状态：有的项目进度快一些，有的项目进度慢一些。但是绝对意义上的烂尾项目应该说还是很少的。

一些项目进度慢的主要是房地产市场的下行，销售慢、回款慢，支付施工款项有一定困难。此外，每个公司的情况都不一样。但我觉得最重要的两个要素就是成本和现金流。成本包含很多，抛开基本的材料、施工和人工、营销、管理等成本不谈，各个房地产公司差异最大的是拿地成本和资金成本。

如果在土地市场高涨的时候拿地，那难免土地成本很高，在市场下行的压力下，会极大的影响企业利润率和项目的可持续性。各个房地产公司的资金成本差异主要体现在公司性质和融资渠道上。上市公司可以增发，大公司可以发债，和银行关系好的公司可以获得银行贷款，这些都是成本比较低的筒子渠道。但是很多中小房企不得不借助包括民间借贷在内的社会资金，这样的融资成本就很高了。

避免工程停工甚至难尾，我觉得应该从源头做起，即对市场有着正确的预期和判断，拿地不冲动。此外当然也要注意融资的风控，尽可能少的借助成本太高的融资渠道。很多企业就是被高额利息这最后一根稻草压垮的。最后如果实在开发难以为继，那及时止损，寻找靠谱的下家接盘，也是一个办法。

克而瑞成都区域研究经理 曾巾津：成都不少项目有资金困扰 开发商应根据自身情况制定发展策略

停 工的主要原因还是在于资金问题。虽然目前的房地产市场有逐渐回暖的迹象，不像去年那样惨淡，但并不意味着开发商可以高枕无忧，如果发展不当依然会造成资金 紧张，去年各地中小开发商陆续破产的情景不应被淡忘。目前，成都还有很多项目或多或少都被资金问题困扰，那种卖出一套房就动工修一点的情况并不少见。在当 前的市场下，开发商的发展策略还是应该符合自身的实际情况，尤其是对于一些实力不强的开发商，更应该以稳为主。

泉州市舒华展架实业有限公司是2005-08-23在福建省泉州市晋江市注册成立的有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于福建省泉州市晋江市池店仕春工业区。

泉州市舒华展架实业有限公司的统一社会信用代码/注册号是9135050277754594XD，企业法人付秋玲，目前企业处于开业状态。

泉州市舒华展架实业有限公司的经营范围是：各种展示架、展示柜、展示台、展示道具、木制展示用品、五金制品、其他展示用品及标识的生产及自产产品的销售；批发、零售：健身器材、家用按摩器具。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在福建省，相近经营范围的公司总注册资本为13750万元，主要资本集中在1000-5000万和5000万以上规模的企业中，共7家。本省范围内，当前企业的注册资本属于优秀。

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简介：舒华股份有限公司创建于1996年，是一家集产品研发、生产制造、营销推广、品牌运作为一体的国际化集团。总部在福建省泉州市，旗下有总部健身器材制造基地、泉州台商投资区分公司、河南舒华实业有限公司，主要产品有：智能跑步机、智能按摩椅、综合训练器、户外健身路径、小体育器材及商品展示道具等。企业现有员

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法定代表人：杨凯旋

成立日期：2013-02-04

注册资本：10000万元人民币

所属地区：河南省

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经营状态：存续（在营、开业、在册）

所属行业：制造业

公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

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企业地址：商丘市梁园区梁园路北段路西

经营范围：健身器材(电动跑步机、室内健身器材)、室外健身路径、展示架生产、销售;体育用品、按摩器具、五金制品、家俱、家居用品、服装、鞋、展示台、机电产品的销售;从事货物和技术进出口业务(国家法律法规规定应经审批方可经营或禁止进出口的货物及技术除外)。

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舒华体育股份有限公司成立于1996-10-10,注册资本36149900000万人民币元,法定代表人是张维建,公司地址是晋江市池店仕春工业区,统一社会信用代码与税号是9135050061160716XA,行业是制造业,登记机关是福建省泉州市工商行政管理局,经营业务范围是体育组织活动；体育场馆活动；休闲健身活动；其他体育活动；生产、销售：体育用品、按摩器具、健身器材、跑步机、五金制品、家具、家居用品、服装及鞋、展示架、展示台、标识、其他展示用品、机电产品；自营和代理各类商品和技术的进出口（但涉及前置许可、国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；承接体育馆、体育场地设施工程；健身器材安装及售后维修、维护等服务、信息技术服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）,舒华体育股份有限公司工商注册号是350500400042062

• 分支机构：

舒华股份有限公司泉州台商投资区分公司,注册号是350500500008019,统一社会信用代码是9135050061160716XA

• 对外投资：

北京舒华健康科技有限公司,法定代表人是吴端鑫,出资日期是2016-10-19,企业状态是在营（开业）,注册资本是300000000,出资比例是10000%

上海舒华健康科技有限公司,法定代表人是吴端鑫,出资日期是2016-06-17,企业状态是在营（开业）,注册资本是7000000000,出资比例是10000%

福建晋江农村商业银行股份有限公司,法定代表人是史桐融,出资日期是2011-12-29,企业状态是在营（开业）,注册资本是176897307600,出资比例是005%

舒华(福建)贸易有限公司,法定代表人是吴端鑫,出资日期是2017-06-15,企业状态是在营（开业）,注册资本是1000000000,出资比例是10000%

福建省舒华进出口贸易有限公司,法定代表人是黄世雄,出资日期是2015-01-26,企业状态是注销,注册资本是1000000000,出资比例是0%

天津舒华体育用品商贸有限公司,法定代表人是杨凯旋,出资日期是2014-07-15,企业状态是注销,注册资本是500000000,出资比例是10000%

福建省舒华健康产业有限公司,法定代表人是张维建,出资日期是2015-07-06,企业状态是在营（开业）,注册资本是1000000000,出资比例是10000%

泉州市舒华展架实业有限公司,法定代表人是付秋玲,出资日期是2005-08-23,企业状态是在营（开业）,注册资本是1200000000,出资比例是10000%

天津舒华实业有限公司,法定代表人是杨凯旋,出资日期是2014-08-05,企业状态是注销,注册资本是20000000000,出资比例是10000%

福建晋江农村合作银行,法定代表人是陈金德,出资日期是1996-11-18,企业状态是注销,注册资本是70500000000,出资比例是011%

• 股东：

江舒华投资发展有限公司,出资比例7385%,认缴出资额是26698376000

林芝安大投资有限公司,出资比例575%,认缴出资额是2078706100

张维建,出资比例464%,认缴出资额是1675956700

海宁沣泰投资合伙企业(有限合伙),出资比例415%,认缴出资额是1499900600

张锦鹏,出资比例393%,认缴出资额是1420448900

浙江海宁嘉慧投资合伙企业(有限合伙),出资比例385%,认缴出资额是1390708100

青岛金石灏汭投资有限公司,出资比例383%,认缴出资额是1385803600

• 高管人员：

傅建木在公司任职董事

吴端鑫在公司任职董事

苏吉生在公司任职董事

黄世雄在公司任职董事

张维建在公司任职董事长兼总经理

卢永华在公司任职董事

许贤祥在公司任职监事

杨凯旋在公司任职董事

苏伟斌在公司任职董事

王伟在公司任职监事

陈金龙在公司任职董事

刘红在公司任职监事