中国长租公寓市场竞争格局分析

——2020年中国长租公寓市场现状与竞争格局分析：自如夺得管理规模桂冠组图

长租公寓近年来得到快速发展，主要参与主体主要有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。其中，自如通过分散式运营模式迅速发展壮大，2019年管理规模突破100万间，夺得桂冠。不过，房地产开发商加快步伐发展长租公寓，两大房地产开发商杀进前五，万科泊寓成房地产开发商涉足长租公寓的领头羊。

自如夺得管理规模桂冠

从企业竞争情况来看，早在2011年，房地产服务商开始涉足长租公寓，自如、美丽屋、摩玛公寓等品牌创立。2015年，在国家贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”方针下，一大批标杆房地产开发商以不同形式开发我国长租公寓市场。目前，在长租公寓市场，主要参与者有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。整体上来看，市场竞争格局较分散。

链家推出的自如主打分散式房源，主要通过APP业主委托及链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同统一进行改造，再通过租房平台对外散租。自如是近年来发展最快的最大的长租公寓企业，2019年其长租公寓管理规模达到102万间，处于行业领先地位。排名第二和第三的是相寓和蛋壳公寓，长租公寓管理规模分别约为70万间和50万间。万科和龙湖近年来加快长租公寓布局的步伐，2019年其管理规模杀入前五，万科泊寓和龙湖冠寓分别达到23万间和11万间。

万科泊寓成房地产开发商涉足长租公寓领头羊

从房地产开发商涉足长租公寓的竞争情况来看，万科、龙湖、旭辉、碧桂园等大型规模房企涉足较早，因此旗下品牌万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓处于行业领先地位。第二梯队则为拥有相当体量自持类用地的央企或国企和手握大量租赁用地的国家队，如华润有巢、保利公寓、中海友里等。而景瑞悦樘、阳光城睿湾为第三梯队。

具体来看，万科泊寓一直占据房地产开发商涉足长租公寓的龙头地位，2019年其长租公寓管理规模超20万间，且遥遥领先于排名第二的龙湖冠寓。旭辉领寓和碧桂园(碧家国际社区)管理规模均突破6万间。朗诗寓、华润有巢、上海地产城方城寓和招商公寓的长租公寓管理规模均在2万间以上。中骏方隅和保利公寓挤进房地产开放商长租公寓管理规模排名TOP10。

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会深度研究报告》。

保利虽然是大开发商，但楼盘太大，也很难管理。

我买的保利麓谷林语，11年买的，到现在16年，都还没有拿到国土证。所以楼主自己掂量掂量。

1、物业质量跟不上其物业费：乱停车，他们不会管。自己买了车位，也经常被陌生人停，害得自己停不了。（保利是自己的物业公司）

2、房产证、国土证办理缓慢：11年买房，14年才拿到房产证，现在国土证还没有影子，麓谷林语的C区、E区无法去更换最新的不动产证，权益得不到保障。

3、购买的保利公寓楼无法入读本小区学校：这点最令人恼火，很多人买房子就是为了孩子读书方便，现在公寓楼要按商业楼收物业费、水电费，但却无法入读本小区学校。

4、没有商业区，没有大型超市：麓谷林语一万多户的小区，迟迟没有商场，所以不要只听宣传，要看清楚未来的趋势。

长租公寓在近几年来已经开始崭露头角，长租公寓很好的迎合了年轻人的需求，就目前政策对于租赁市场的规定，为缓解房地产市场的压力，针对房屋租赁有了很多的放开政策，长租公寓借机得以很好的发展，那么长租公寓排名是怎样的呢，长租公寓目前的发展现状如何呢？

一、长租公寓品牌排名

1、YOU+已经在上海推出首个短租公寓的试点项目，且收到不错的回想。于今年7月YOU+和花样年地产合作，在南京开展新市场。这次YOU+的项目开展将为青年创业打造一个共创、共享、共赢的生活及创业空间。

2、魔方将启动公寓+的战略，推出门对门的生活、工作新模式。魔方公寓将全面打开店面加盟的模式，加快店面数量的增加速度，计划在三年内新门店在已有90家直营店基础上增加800家。

3、贝客涵盖自助自助茶吧、健身房、个人办公空间等满足年轻人休闲娱乐、文化交流、自主办公的复合式需求。贝客表示未来将向公寓+的方向投资，在邻里中心中加入创业中心，让租户在业余时间开创副业。

4、未来域1月成立于南京创始人王宇，隶属于未来域(中国)控股有限公司，主要为白领、单身、家庭、企业提供住房资源。未来域创建初将目标定位于全国连锁公寓运营租赁体系，后因格局小，将市场放眼于婚前阶段停留在一二线城市的青年中产阶级。

二、长租公寓发展现状

1、长租公寓绝大多数均扎根于北上广深一线城市，并积极在一二线市场上快速跑量扩张。原因有三，其一，一线城市人口密集而房价高企，租赁市场需求旺盛；其二，人们收入水平提高，长租公寓提供的产品和服务正好可以迎合需求；其三，一二线资产增值的预期和资产的安全性，更符合金融资本的投资需求。

2、按照市场上的参与主体划分，长租公寓各大品牌运营商可以细分为五大类。长租公寓领域中创业派数量最多，他们在资源端和资金端都没有优势，另辟蹊径，做轻资产运营，开展互联网+的模式，在市场上占领了一席之地。更有实力的第六大门派国家队即将开始进场。

3、，成立国有住房租赁公司是共同的选择，各地都有明确的公司成立目标。比如成都，到底，将新组建或依托现有国有企业组建3至4家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。

保利公寓小区地址：张店区张店区火车站东600米路南。

周边直线1KM范围内交通配套资源有（淄博火车站，火车站，市中西医院南门(火车站)，市中西医院南门，市妇幼保健院杏园院区，市中西医院(市八院)，淄博五中，张南路王舍路口，兴学街，新村路金晶大道路口）等。

直线2KM范围内教育资源有10个（明之格美甲美睫半永久培训，淄博好好国际化妆半永久美甲培训学校，张店昂扬教育，星火驾校，张店区新华学校，山东星火职业培训学院(杏园西路店)，励学好思维(东二路吉庆家园店)，张店区特殊教育中心学校，月亮船特殊儿童训练中心，华阳教育(东一路)）等。

周边2KM医疗资源有10个，其中淄博市第三医院-门诊距离小区201米，淄博市妇幼保健院(杏园东路)距离小区262米，张店区人民医院(南院区)距离小区294米，淄博新华医院距离小区328米，淄博市中西医结合医院距离小区449米，张店区人民医院距离小区626米，淄博名鲁中医医院距离小区878米，山东淄建医院距离小区1351米，张店区中医院距离小区1352米，淄博市中心医院距离小区1991米，为医疗需求提供保障。

保利公寓周边商业配套有：（惠鑫超市，平价超市(淄博站店)，佳惠超市(青年路店)，诚源超市，永福超市(天乐园店)，鸿运超市(金晶大道店)，特惠超市(杏园西路店)，大元超市(安乐街店)，笑咪咪超市(东一路店)，统一银座(兴学街店)）等。

更多：保利公寓小区详细信息

最近，涛哥研究半年报，发现一个有趣的现象：

优秀的企业更加优秀，不 健康 的企业愈发艰难，地产圈两级分化在加剧。

例如上周，TOP5房企中唯一的央企，保利地产发布半年报。

数据显示，今年上半年，保利地产签约金额同比 增长27% ，营业收入同比 增长22% ，净利润同比 增长10% ，核心指标均保持稳步提升。

而且，在上半年房企融资受限、信贷资源紧张的背景下，保利依然实现了 近90%的回款率 ，保证了充沛的现金流。

年报显示，截至上半年，保利地产期末 现金余额达1550亿，较年初增加近百亿现金。

在诸多房企深感缺钱的当下，保利地产保持了高质量的发展，并且在规模扩大的同时， 资产负债率进一步降低。

今天我们就来聊聊，连续14年行业前五的保利，为啥这么稳？

1

穿越周期的战略定力

事实上，在地产圈内，要说增长快的房企，很多人可能想不到保利。

但保利的厉害就在于，他能够在很长的时间周期内，始终稳健的增长，从而一直位居行业前列。

数据显示，2006年保利地产上市时，销售规模仅84亿，到2020年销售规模达到5028亿， 实现14年60倍的跨越式增长，年化增长率近34%。

涛哥跟一位保利的朋友做过交流，他认为保利之所以能穿越周期，是因为保利有 清晰的战略方向及强大的执行力。

从战略看，保利成立以来，始终契合国家发展方向，牢牢把握城镇化扩张带来的发展机会。

坚持以刚需和改善性住宅为主，解决居民住房需求 ，同时积极参与保障性住房及民生项目建设，践行央企 社会 责任。

并且，在行业环境多次变化的过程中，保利始终 坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化 ，没有进行盲目的战略转型，因此保持了稳固的行业地位。

今年上半年，保利实现 签约金额285185亿，同比增长27% ，其中38个核心城市销售贡献达77%，珠三角、长三角签约额均超过700亿。

其在 广州销售超260亿，佛山超200亿，上海、南京、东莞超100亿 ，战略聚焦的优势凸显。

2

稳健经营的管理能力

如果说战略的定力是保利长期增长的根基，那么稳健的经营管理能力则是高质量发展的保障。

从投资端看，保利始终坚持 稳健安全的投资策略，土储结构优质合理。

上半年，在核心城市土地市场竞争激烈的情况下，保利不盲从，坚守立项标准，适度增加核心城市群内潜力地区的布局力度。

年报显示，上半年其 拓展项目84个 ，新增计容面积1651万方，拓展金额963亿， 平均楼面地价仅5833元/平米。

此外，上半年保利拓展面积占销售面积之比为 99% ，体现出“等量拓展”的发展思路，在资源储备足够2-3年开发需求的前提下， 保证了较高的周转效率。

从负债端看，保利地产 财务结构非常 健康 ，安全性极高。

据保利介绍，公司上市以来资产负债率均保持在80%以下，是 TOP5中第一家绿档房企。

今年上半年，保利地产净负债比率为 5873% ，现金短债比 193倍 ，剔除预收账款后的资产负债率 6624% ，继续稳居“绿档”之列。

而且，保利现金流管理能力一流，回款率长期维持在 90% 左右。

即使在上半年银行放款速度放缓的情况下，保利依然实现了 2556亿的高回款，期末现金余额达到1550亿 ，偿债能力无忧。

同时，保利也在不断降低融资成本，上半年发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本仅362%。

目前，其 有息负债综合成本仅约470% ，较去年末下降7个基点，保持业内领先优势。

3

积极进取的发展精神

多年以来，保利不仅始终位居行业TOP5，也一直是地产国央企的NO1。

一位在保利做高管的朋友告诉我，究其原因，是因为保利 始终保持着奋发向上的拼搏精神。

与一般的国央企不同，保利地产的创业团队大多出身军旅，源自军队血统的奋斗意识流淌在其血液中，“保利”本身也是取自 “保国利民” 的军队精神。

2006年国家重启IPO后，保利是第一家获准上市的房企，上市后短短6年破千亿， 是业内第二家破千亿的企业 ，始终保持着较快的发展节奏。

上市以来，其总资产从165亿增长至超万亿；营收从40亿增长至超2400亿，复合增长率超34%； 毛利率始终保持在30%-40%之间，加权平均ROE保持在15%以上。

并且，与传统认知中的国央企不同，保利在推进 市场化机制 方面，是央企中的领先者。

2012年和2016年，保利实施了两期股权激励计划，成为 首批实施股权激励的央企地产公司。

2017年，保利成为央企地产 首批设立房地产项目跟投机制 的代表，激发了公司新的发展活力。

2019年，分拆保利物业，再次成为 国内首家分拆的央企地产公司。

今年上半年，保利持续推动标准化战略，运营管控提速， 开盘周期缩短1个月 ，并在保障品质的前提下实现成本下降。

可以看到，保利是央企，但并不僵化， 拼搏的基因+市场化机制，是其长期领先的动力源泉。

4

两翼产业的加速布局

在主业占据行业领先身位同时，近年保利逐步加大两翼产业布局。

财报显示，上半年， 保利物业在管面积达428亿平方米，合同面积达622亿平方米 ，合同管理项目2178个，实现营收515亿，同比增长 43%。

保利商业 上半年新签约购物中心7个， 已开业购物中心29个 ，开业面积193万平方米，出租率超80%。

保利酒店 上半年新签约项目4个，目前 已开业酒店20个 ，客房数4873间。

保利公寓 上半年在营 公寓项目40个 ，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业6120个房间。

销售代理 业务覆盖全国200多个城市， 代理项目超2200个 ，代理销售规模超2500亿。

同时，在不动产金融方面，旗下 基金累计管理规模近1600亿 ，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

以不动产投资开发为原点，保利逐步形成以物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等为代表的 综合服务翼 ，和以不动产基金、普惠金融等为代表的 不动产金融翼 ，从而打造全新的 不动产生态发展平台。

某种程度上，保利相当于国企地产的排头兵。在规模发展、管理水平、机制建设、产业布局等方面，都做出了领先的成绩，并且保持创新突破。

不管市场如何变化，凭借清晰的战略，强大的执行力， 流淌着军人实干血液的保利，始终保持着自己的节奏，稳健先行。

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项目优点：

园林金沙洲大盘，占地26万平方米，总建筑面积90万平方米，园林，配套比较齐全，开发商也会持续投入

配套金沙洲经过几年开发，已经比较成熟，项目周边的生活配套一应俱全，项目楼下为滨江体育公园，有大面积绿化带和体育设施；

交通地铁六号线浔峰岗站已现雏形，预计2013年底开通，此外，金沙洲大桥将拓宽，项目附近的沉香岛大桥也启动招标设计工作，未来交通将有改善。

项目缺点：

价格昔日刚需盘，如今已是豪宅价，项目起价2万元/平方米（更新日期：1月25日）

户型均为大户型，包括120平方米三房、160-170平方米四房、以及209平方米四房

配套仍是临水临电，基础的市政配套尚未完善，属于别墅和洋房混合开发，别墅占据大量土地和优质资源，整个金沙洲没有高端配套，政府规划的商业中心以及广百生态城均需要时间来打造；

周边项目靠近彩滨北路，有一定的噪音和粉尘污染。虽有一线江景，但水质较差，而且江对面多是老厂房，破落不堪，景观不佳；

地铁距离地铁6号线始发站浔峰岗仍有一定距离，步行时间约15分钟，同时项目门口的公交车不多；

交通金沙洲到广州只有金沙洲大桥一条路，上班时间非常拥挤，过桥后进入增槎路也是堵车黑点。

——2020年中国长租公寓市场现状与竞争格局分析：自如夺得管理规模桂冠组图

长租公寓近年来得到快速发展，主要参与主体主要有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。其中，自如通过分散式运营模式迅速发展壮大，2019年管理规模突破100万间，夺得桂冠。不过，房地产开发商加快步伐发展长租公寓，两大房地产开发商杀进前五，万科泊寓成房地产开发商涉足长租公寓的领头羊。

分散式运营模式为王

长租公寓是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，通常租赁期限为1年。

目前，我国长租公寓根据住房供应方式分为分散式和集中式和其他三种。分散式是指运营商到城市各个地方向分散的个人出租者获取房源，改造后出租，这是当前我国长租公寓的主要运营模式，占比高达75%。

一线城市为主要市场

从长租公寓市场的全国布局来看，目前主要集中于一线城市。具体来看，上海、北京、广东的占比排名前三，分别为29%、28%和13%。

自如夺得管理规模桂冠

从企业竞争情况来看，早在2011年，房地产服务商开始涉足长租公寓，自如、美丽屋、摩玛公寓等品牌创立。2015年，在国家贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”方针下，一大批标杆房地产开发商以不同形式开发我国长租公寓市场。目前，在长租公寓市场，主要参与者有房地产服务商、房地产开发商、酒店类和品牌机构。整体上来看，市场竞争格局较分散。

链家推出的自如主打分散式房源，主要通过APP业主委托及链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同统一进行改造，再通过租房平台对外散租。自如是近年来发展最快的最大的长租公寓企业，2019年其长租公寓管理规模达到102万间，处于行业领先地位。排名第二和第三的是相寓和蛋壳公寓，长租公寓管理规模分别约为70万间和50万间。万科和龙湖近年来加快长租公寓布局的步伐，2019年其管理规模杀入前五，万科泊寓和龙湖冠寓分别达到23万间和11万间。

万科泊寓成房地产开发商涉足长租公寓领头羊

从房地产开发商涉足长租公寓的竞争情况来看，万科、龙湖、旭辉、碧桂园等大型规模房企涉足较早，因此旗下品牌万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓处于行业领先地位。第二梯队则为拥有相当体量自持类用地的央企或国企和手握大量租赁用地的国家队，如华润有巢、保利公寓、中海友里等。而景瑞悦樘、阳光城睿湾为第三梯队。

具体来看，万科泊寓一直占据房地产开发商涉足长租公寓的龙头地位，2019年其长租公寓管理规模超20万间，且遥遥领先于排名第二的龙湖冠寓。旭辉领寓和碧桂园(碧家国际社区)管理规模均突破6万间。朗诗寓、华润有巢、上海地产城方城寓和招商公寓的长租公寓管理规模均在2万间以上。中骏方隅和保利公寓挤进房地产开放商长租公寓管理规模排名TOP10。

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会深度研究报告》。