厦门并不是什么大城市，为什么房价却出奇的高？

背景：在泉州、福州、厦门都长时间呆过，尽量客观评价，也请大家批评指正。

下面就从分别从政府、开发商和老百姓三个利益相关方分别展开分析吧：

一、政府

1、最最重要的观点就是，一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓。

2014年以前数据懒得查了，只贴一个2014年报告里的总结“近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势，2014年成交量更是处于五年来的最低位。近两年受制于土地整理难度加大，土地市场供应缩减，土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一。”

2014年，计划出让商住建筑面积446万平方米，实际出让商住建筑面积13729万平方米，商品房销售共57083万平方米；

2015年，计划出让商住建筑面积311万平方米，实际出让商住建筑面积1736万平方米，商品房销售共35031万平方米；

2016年，计划出让商住建筑面积3279万平方米，实际出让商住建筑面积1655万平方米，商品房销售共511万平方米。

数据是不会骗人的，简单结论是：一是每年实际出让面积远低于年初的出让计划（平均计划完成率仅为45%），所以不要听政府怎么说关键要看政府怎么做；二是商品房销售面积远超上一年度的出让面积，人为制造“供不应求”的饥饿效应。

2、耍流氓也是要有资本的。对地方政府而言，控地的最基本要求是财政负债率低，支出压力小。查阅了《厦门市政府专项债券信用评级报告》，2015年厦门市政府负有偿还责任债务/ 财政收入=2911%，债务率应该是福建省最低的，在全国来说也算低的。再加上厦门近几年不涉及大型基建项目（轨道除外，1号线也是2014年才开工的），铁路、高速公路的量很少，这一块的支出压力也不大。并且厦门市财政和土地资源比较集中在市级，在厦门这种大政府的统筹管理模式下，土地出让节奏控制简直轻而易举，政府捂地能力超强。反观泉州、成都等地，由于政府债务率较高，在偿债和支出压力下，即使土地价格下跌也不得不保持高位供应。不过，现在各地的地方征服也都学乖了，很有默契地控制土地出让节奏，其实就是经济学101中最简单的理论之一，垄断下利润最高的定价是高于供需平衡的定价的。

3、保房价的政策组合拳。如果经历过厦门房市的几个调控周期，都能感受到一个简单的政策循环：房价跌（或者不涨）——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款政策放松——房价涨——出台限购限贷政策——高位横盘（等着通胀消化掉）。当然啦，不止厦门，很多城市都是这么操作的，所谓“防止房价出现大起大落”，只是近几年只看到大起呀。

二、开发商

1、闽企加杠杆的胆量其他地区很难媲美。在国家2009年之后几次的N万亿刺激下，狂加杠杆高速发展倒成了成功经验。在2016年的全国热点城市房价疯涨时，闽企在厦门和福州拍地报价简直可怕，硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王。但是，未来很难说，杠杆是把双刃剑，别的不说，前几年上海钢贸破产的企业中闽籍是占了大多数的。

2、本地国企接盘实力较强。厦门国企的实力在省内也算是最靠前的，诸如建发、国贸、住宅、海投等，其实也与厦门市大财政的特点有关。以上市的建发股份为例，主业两项，供应链和房地产，前者的营业收入占比位8229%，毛利率仅为369%；后者营业收入占比1764%，毛利率却高达3657%。通俗地说，就是靠贸易撑场面，靠房地产赚利润。海投就更别说了，主营就是房地产，靠着海沧区的开发赚得盆满钵满。厦门市前几年的房地产市场，其实是以本地的国企和民企为主的，全国性的开发商进驻的比较晚。正因为本地国企实力较强参与较为广泛，所以经常在房地产寒冬时候能够出面接盘，稳定市场信心。

三、老百姓

1、福建省人民对厦门的偏爱。其实也可以说是无奈，福建是一个多核的城市，没有核心所以只能矮子中拔高个。具体说说福泉特点吧，福州虽然辖区大、医疗好，但是气候又热又冷（其实我觉得还好）、城建一般（城建近几年改善很大）；泉州虽然房价低、经济总量大，但是民风彪悍（开车特凶）、白领就业机会少（跟经济结构有关）。所以，从就业机会、政府服务效率、气候、外地人包容度来说，厦门市是福建省最好也是唯一的选择。毫不夸张地说，福建省稍微有头有脸（中性词）的人，谁在厦门没有一套房子？有个数据，厦门房地产销售中，70%为外地人。所以厦门房市的定价，不是由当地工薪阶层决定的，而是由省内乃至全国富人引导的。

2、岛民（中性词）思维。其实这也不怪老百姓，政府把最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内，所以也就有了岛内房价最保值的观念。再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负，导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔，也有了天然的溢价。政府和开发商可以巧妙地利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和。

3、最佳保值增值产品。厦门房市除了08金融危机时短暂跌过外（再之前就是PX事件），房价特别坚挺，是福建省内保值增值最稳定的地方，没有之一。因此，作为民众也好，作为企业家也好，一旦有剩余的流动资金，厦门房子就成了最好的投资品。福建省与国内很多省市不同，是以民营经济作为主导的，意味着即使GDP等数据不如山东等省份，但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说，不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。

最后的话：

作为福建人，我走过所有的地市，也对八闽大地多样的文化、美食、景致、历史和建筑所吸引和自豪。但我其实深深的担忧厦门乃至福建的房地产市场，长期可能产生的不利影响。未来的城市竞争，高素质人口的引入和产业的升级至关重要，而高房价只会驱逐年轻人、提高产业成本、扭曲企业投资方向。厦门不是北上深，何德何能承担如此高昂的房价。曾经有位领导评价厦门，说厦门是一个适合养老的城市，现在想起才发觉深以为然。如果家底不是比较殷实的年轻人，我个人是建议去珠三角和长三角的，从职业发展也罢，从宜居角度也罢，何必死磕厦门。

丽江古城住宿推荐客栈：文殊山房设计师民宿、溪云书院、丽江寻隐观景客栈、邂逅丽江人文别院总店、丽江在川森林民宿。

1、文殊山房设计师民宿

占据古城观景佳位的一家网红特色民宿，风景和视野都特好，民宿共有四间房，每个房间各有其特色设计，背倚青山，坐拥丽江全景观景台，视野极佳，尽揽丽江秀美风光，可以体验一把古人所说的一览众山小的意境。这里观星赏月包揽星空夜景，可以看古城全景，还可以慵懒地享受阳光的恩赐，安静地聆听这座老城的声音，地址：大研古城北门坡玄天巷26号。

2、溪云书院

这家民宿，具有很浓郁的中国文化。古旧的桌椅、墙上的书法、池中的鱼莲处处充满国风元素，进一步繁华，退一步静谧，一步一景，风来作诗，雨来作画，在这方有天有地的院子里，赏花、逗鱼，举步之间，岁月静好。除此之外，这家二楼还设有书吧、茶社、禅房，是给住客休憩交流的空间，地址：丽江大研古城新义街黄山上段43号。

3、丽江寻隐观景客栈

客栈位于丽江古城狮子山巅，离万古楼及狮山观景台仅一步之遥，小隐于野，大隐于市。在这里，可观古城全景，俯瞰文昌宫，享一段独处时光，这里兼容安静与开放，用多重隔音设施，营造古城一流安静居住环境，客栈配套370多平方米开放式绿色庭院，走出房间就能享受鸟语花香、蓝天白云，地址：大研古城黄山上段77号万古楼旁。

4、邂逅丽江人文别院总店

网红丽江包租婆，想必很多喜爱丽江的朋友都不陌生，这里正是她经营小花园，院子闹中取静，紧邻方国瑜故居、大冰的小屋，离四方街步行十分钟，距大水车十五分钟，出行、出游极为方便。走进院子里，各种植物、花卉、可爱多肉、鱼池将庭院装点得格外清新、雅致，总店地址：大研古城五一街文明巷16号，二店地址：大研古城五一街文明巷5号。

5、丽江在川森林民宿

这家民宿位于古城北面，是日式简约建筑风格，在繁华中藏有一隅小森林，院外就是古树梢墙，推门而至，庭院绿荫碧苔入眼。楼上池水清瑟，阑花艳红，一眼望向古城，碧瓦蓝天，风景独好，清幽静谧。如果疲倦了，住在这里仿佛进入森林，身心也得到了治愈，秋天里，天气不冷不热，藏于此处度流年，甚好，地址：大研街道玉水街玉水巷200号附5号。

丽江包租婆的店在丽江市古城区光义街现文巷119号。丽江包租婆的店位于丽江市古城区光义街现文巷119号，丽江包租婆名叫李兵回，是土生土长的温州人，在丽江古城开了一家民宿客栈，取名“邂逅别院”，意为“邂逅在丽江的别院”。

丽江古城是云南省丽江纳西族自治县的中心城镇，海拔2400余米。地处玉龙雪山之阳，横断山脉南麓。位于云南省西北部，地理坐标为东经100°14′，北纬26°52′。是一座风景秀丽，历史悠久和文化灿烂的名城，也是中国罕见的保存相当完好的少数民族古城。

丽江古城始建于宋元，盛于明清，明代著名旅行家徐霞客的《滇游日记》曾写丽江古城中木氏土司宫邸“宫室之丽，拟于王者”。城区则“居庐骈集，萦城带谷”、“民房群落，瓦屋栉比”，可见当时丽江古城已有名。丽江古城曾是明朝丽江军民府和清朝丽江府的府衙署所在地，明朝称大研厢，清朝称大研里，民国以后改称大研镇。

大研镇始建于元初，古风俨然，昔日的繁华仍旧依稀可见，并以“家家临溪，户户垂柳”而闻名于世，被誉为“东方威尼斯”、“高原姑苏”。

这里是古纳西王国的心脏，东巴文化在此发源并保留至今，国家级文物保护单位白沙壁画，被称为唐宋韵律“活化石”的“纳西洞经音乐”以及被誉为世界唯一活的象形文字的东巴文都是世界文化宝库中不可多得的珍品。

丽江古城，因为集中了纳西文化的精华，并完整地保留了宋、元以来形成的历史风貌，被国务院列为国家级历史文化名城，1997年12月3日联合国教科文组织列入《世界遗产名录》。

著名景点推荐：

大研古城

丽江古城距大理200公里，昆明544公里，海拔2416米。始建于南宋，距今已800多年历史，居住着4千多户人家。城内街道密如蛛网，以四方街为中心向四方辐射；玉泉河水分三岔入城，在城内又分成无数支流，穿街绕巷，入墙过屋，形成“家家临溪，户户垂柳”的高原水乡风貌，被誉为“高原姑苏”，“东方威尼斯”。大研古城是我国至今保存最完整最具民族风格最具代表性的古代城镇。

交通：在古城内，任何交通工具都不能行使，所以只能步行。

费用：在古城内游玩，当然是免费的。

虎跳峡

虎跳峡位于中甸东南部，距中甸县城105公里，距长江第一湾35公里，分为上虎跳、中虎跳、下虎跳3段，共18处险滩。尽管虎跳峡隶属中甸，但一般游客都选择从丽江前往虎跳峡，峡谷江面最窄处仅30余米，江水被玉龙、哈巴两大雪山所挟峙，海拔高差3900多米，峡谷之深，位居世界前列。

虎跳峡是世界上落差最大的大峡谷，以奇险雄壮著称于世。从虎跳峡镇过冲江河洞哈巴雪山山麓顺江而下，即可进入峡谷。上虎跳距虎跳峡镇9公里，是整个峡谷中最窄的一段，江心有一个13米高的大石—一虎跳石，巨石犹如孤峰突起，屹然独尊。

步行选择：一是从桥头顺金沙江而下，过下虎跳乘船渡金沙江到丽江大县。二是从大具步行到江边，乘船到江北中甸县境溯金沙江，上行至桥头。从观赏景观及摄影角度来看，溯江上行的视觉更佳。从大具到江边老渡口5公里，到滑石板新渡口9公里，两条路都通行汽车。

门票：2000元

住宿：步行一般安排2日游，中途宿核桃园。核桃园有2家私人旅馆，靠桥头方向的是山泉客栈汕泉旅社。有38个床位，靠大县方向的是山白脸旅馆，有48个床位。两家旅馆收费15元/床。桥头、大县都有旅馆、饭店，桥头大小旅馆、饭店有近20家，普通床位10-20元，带卫生间客房120-180元/间。大具有简易旅馆5家，均为普通客房，价格8-20元。在桥头餐馆还可以品尝到金沙江捕捞的江鱼，每市斤55元。

注意：步行要量力而行，峡谷内白天气温较高可带上短裤，短衫。因步行体力消耗较大，可带一些高热量的食品，如巧克力、奶油精、牛肉干等。

从桥头乘车到核桃园，可包租长安微型客车，120-150元乘6人；包租客货车70-100元；如乘山白脸旅馆客货车，每人10-15元；如果人少可在冲江河桥头搭便车，每人10元；桥头至上虎跳每人3-5元。

玉龙雪山

玉龙雪山在丽江西北，距离丽江县城约20公里，主峰在丽江县城抬头就可看到，玉龙雪山矗立在横断山脉之南的滇西北高原上，主峰海拨5596米，雪山终年积雪，在碧蓝的天幕映衬下，象一条银色的蛟龙在永恒地飞舞，故名“玉龙山”。

玉龙雪山以它绝妙的风姿和奇异的景观，吸引着古今中外大量的考察和旅游观光者。雪山至今尚未被人类征服，还是一座处女峰。在这里，不仅能观赏到雪山奇景，还可以领略高原森林的风姿，珍稀动植物的情趣，被称为“现代冰川博物馆”和“植物王国”。

但是，玉龙雪山不轻易被人看到她白雪皑皑的顶峰，因为她很容易被云雾遮住，只有当太阳出来时，才会打开让您一睹芳容，但很快又没有了。

交通：可以乘坐索道公司的巴士上山，每天上午在古路湾宾馆发车，参加旅游公司的一日游。典型的游览路线是：丽江县城——甘海子——白水河——云杉坪。从白水河开始，可以乘坐云杉坪索道上山，索道单程22元，往返40元，也可以骑马前往，往返30元，但骑马来回需要1个多小时。

门票：玉龙雪山大门票40元，云杉坪门票10元。

注意：玉龙雪山终年可以滑雪，乘玉龙雪山封闭式缆车直上海拔4506米的四季滑雪场(往返缆车165元)。此外，玉龙雪山顶的医务室内，有一种叫“红景天”的药，专门治疗高原反应，50元一瓶。

玉泉公园

玉泉公园位于丽江城北象山脚下，俗称黑龙潭，潭中的池水便是从玉龙雪山上流下来的，泉水清澈，玉龙雪峰倒影其间，景色十分迷人。周围翠柳垂帘、古木葱郁、楼阁亭台掩映在绿树红花之中，被誉为滇西北高原上的一块美玉。

玉泉公园内荟萃了古代纳西族建筑群，有省级重点保护的明代五凤楼、解脱林等，还有众多的清代建筑物，分为三层楼阁的“得月楼”四面临水，雕梁画栋。

门票：20元。

交通：到了丽江古城后，可乘的士前往，打的5元。建议您从大研四方街步行前往，15分钟即可到达，沿途亦可逛逛周围的小商店。

云杉坪

云杉坪是一片隐藏在原始云杉林中的小牧场，远看好似玉龙雪山脚下的一片翠绿的地毯。历史上，这里曾是纳西族青年男女因恋爱受阻，双双逃亡的驻足地，所以，这里又是进入神秘王国的门户，恋人们的圣地。而现在，这里会有不同少数民族的年轻人前来，唱民歌、跳民族舞，欢迎来自各方的客人。

门票：玉龙雪山总门票40元，包括玉龙山体、云杉坪、巴水河等所有景区。

注意：在云杉坪上，还可以租借纳西族的少数民族服装，10元/套。

交通：云杉坪小车42元，可浏览全程。

游丽江古城你要看什么：

登高凭胜。

你可看古城形势。古城巧妙地利用了地形，西有狮子山，北有象山、金虹山，背西北而向东南，避开了雪山寒气，接引东南暖风，藏风聚气，占尽地利之便。

临河就水。

你可观古城水情。古城充分利用泉水之便,使玉河水在城中一分为三,三分成九，再分成无数条水渠。使之主街傍河、小巷临渠，使古城清净而充满生机。

走街入院。

你可欣赏古城建筑。古城建筑全为古朴的院落民居，房屋构造简造、粗犷，而庭院布置和房屋细部装饰丰富而细腻，居民喜植四时花木，形成人与自然的美好和谐。

入市过桥。

你可一览古城布局。古城布局自由灵活，不拘一格，民居、集市、道路、水系组织聚散合理，配置得当，再加上石、石桥、木桥、花鸟虫鱼、琴棋书画、民风民俗，生发出无穷意趣，使古城独具魅力。