丰都——鬼城特点是什么

黄梅新鬼城诞生记（正街鑫城）
正街鑫城。一块近亿元的宝地，一夜之间被有头脑的外地商人炒成了几十亿项目。总建筑面积16万平方米。其中，一期商业4万平方米，二期商业6万平方米。热炒者、购买者他们不外乎黄梅现有的富人，他们在黄梅之外，或本地各街道里发了财，又开始到鑫城寻金，开辟新的领域。这当中，还有许多拿工资去按揭的公务员、教师、事业单位人员。几乎是只要有点钱的人都朝鑫城进军。

按西方经济学理论，一个城市达到二十万人口，才能达到市城市经济最低规模。而黄梅城区不足十二万人口。尽管黄梅县有百万人口，但分为上乡，下乡。 下乡1936年前归属九江市管辖。 但下乡乡镇之远，人们消费要么在当地，要么去九江。上乡六十万人口，剩下没有消费力的中老年人来县城一般爱逛银海商城，一个廉价商品基地，主要为衣着为主，数百个铺面。

黄商、华联、新春、西池、民营街等商业之地，再加上黄梅县城内的其他商家之地，黄梅城区的人民并没有感觉到购物之难。

从正街鑫城没有打磨抛光的大理石地面可以看出，决对是一个败笔，我一看地面，已经知道了这条街的未来命运。邻县发展不如黄梅的宿松县，步行街也不敢不用打磨抛光的大理石，作为步行街最基本的地面装饰。我去过麻城步行街，还有黄冈奥康步行街哪个敢用这样的石板地面？

此业态本身的成功率不高。由于此业态规划一般较为宏大，面积大，商业街多，多楼层，且成本高等特点，因此成功率不高，华而不实。武汉光谷步行街就是黄梅正街鑫城的参考样板，虽然武汉光谷的消费能力比黄梅要强太多，六十万人口。但此项目仍然业绩平平，很多铺面租不出去。我朋友住那儿，因为太大，很多地方没有逛到。在光谷步行街四楼童装都是亏本经营。一个月运营成本可能要六千/但只要两千元的营业额。黄冈麻城市步行街修得非常漂亮，也是黄冈市很成功的步行街。拥有24万城区人口的麻城也只有一条直街，没有建多层，多街区。地级市黄冈奥康步行街尽管多街区，但也只以一层独立铺面为主。星期六人流量多些，但平时也没有什么人。前几年苏州然几个百强县（昆山，太仓，吴江等）都积极上马了类似项目，最终都以失败告终。
商铺与房子是有区别的。一个人这辈子不一定要拥有门面，但一定要有房子住，商铺也不会带来户口，孩子上学，家人方便等好处。如果你不开店的话纯铺面只是有一种投资功能。黄梅县城主要辐身力在上乡，城区人口能达到20万人口算顶天了。一个典型中部农业大县，县城吃国家饭几千人而已。现在我县招商引资兴工业园，引了七八年，还只建成不到一半，二十来家企业入园，一个一百多人的工厂没有哪个工厂不占几十亩土地。一千人的工厂占几百亩土地。到现在也是两万多元一亩对外招商。（招商网上有）进驻园区的企业也是完全看中这里土地便宜，因为这里根本没有产业链优势！你要到外面进原料加工。当地一个扣子都没有买的。商标厂也没有。人材等等。现在每个内地县城都在招商引资，工业强县，但是东莞模式在内地是不可复制的！你没有人家的天时地利人和！可以算到，在我县工业园区一个占地面积五十亩左右的劳动密集型工厂一般提供一百多人上班。占地几十亩的得赛木业根本没有几个人上班。另一个占地2百多亩的十万绽纺织厂提供1000人上班，这是相对高于平均水平。大家算得出来十平方公里的工业园区能提供多少就业机会。
再过十年我县规划的四平方公里工业园区不知能不能招满，现在已经有四分之一企业进驻园区。即便招满了顶多2万人进工厂，然后带动第三产业多就业一两万人口！ 那么作为一百万人口的农业大县注定绝大部分青壮年人口要去沿海谋生。如一在深圳包工头所说家里也就是一些地头蛇发点财。
商场如战场！ 钱多，人傻，狠砸钱是没有用的！

事例一，2003年拥有三十万人口的武汉青山区建成类似江汉路的很传统的步行街，最终进驻的商户全部做跨，没有办法，房东们，找区政府解决，最后步行街成了花街，只有路口一家眼镜店进驻，但是当初大家不看好这家眼镜店，而这家眼镜店生意却出奇的好。令武汉眼镜行业者大跌眼镜。

事例二，我一熟人当年开在县城算的上中大型酒店，几年挣了一百多万。于是信心大足，没有作过市场调查，转让酒店去开伊莲健身房。当时正在装修没开业之时，我就说过此君财气已到头了。市场不会按你的意愿走的。结果开业第一个月一张卡都没有卖出去。而请四个教练，房租水电要多少钱呢，到几年后不做的时候肯定是蚀了老本。

事例三，07年初县文化商城出租，一楼商场内，一个平方每月一百元包租金，包税。又没有昴贵的转让费。看起来很美好。结果县里饱受租不到门面之恨的人们一蜂而上，我一亲戚强列想去租店开，二十个平方一个月两千元，比起外面的铺面划算多了。我和她讲不要租，大家都看好，不一定行。因为当时在武汉鲁巷柠檬特区门面才八十到一百元一个月对外出租，而且是大马路门面，靠近广场，很简单的预算。结果进驻商城内商户全线溃逃。某中学老师十多万元进驻卖衣服，血本无归。因为市场不相信眼泪。

我想说的是黄梅县开店都也有挣钱的，比如第一休闲品牌美特斯，帮威。刚开始时一年一百万的营业额，5点7折进货。房租一年三万来元，头几年挣糊了。还有大陆女装品牌歌利娅。刚开始也有一百多万的营业额，但这些最好的牌子，在全国都卖的好，无论是广州商场内，还是宿松县。宿松县现在森马服饰店一年也能挣几十万。但在黄梅大镇小池镇步行街也开的很好。黄梅森马服饰一年租金就是二十二万。除了这些全国哪里都儿都卖得好的品牌，其余在县城里经营服装都是惨淡经营。比如做的好的衣之纯一年也就三四万元，夫妻两个劳动力守店，还有做得好的黄商对面女装夫妻店一年也只有四万收入，而且是在门面月租金一千五的时候。而在工商下面很多女装店能不亏损就算好了。现在正街鑫城的老板又想在地下层搞什么电子城招商。大家知道黄梅能养几个做电子数码产品的老板吗？告诉你，也就一家。在新华书店对面，城关几个店都是他们家的。之前做的很好的老板被早挤出黄梅市场去外面发展了。那条街近几年新增数电子数码店到最后全部关门。大家都能拿的到货的MP3，MP4之类产品几乎成本价对外卖。

黄梅县多年来只有一条直街，一条横街，一店难求。一间门店转让费十万元很正常。铺面紧张被人为放大了。所以外地老板敢在正街鑫城做成多打达四层，多街区步行街。大家知道中国最大的棉纺织企业的魏桥纺织集团吗？02至03年度的产值利润能敌蒙古国产值与财政收入，即便这样的超级大颚在04年发改委多进口了50万吨棉花(约8%）也无能为力，那一年整个棉花产业受重创，包括，银丰集团，山东棉花公司这些大集团，而中国整个纺织业纱厂这一块不亏就算不错了。但为什么发改委会多进口五十万吨棉花呢？因为那一年棉花受灾被人为放大了。国内棉花缺口连领导们自己也搞不清楚真实数据，部门自己成立一个中棉公司，也来分块肉吃，忙着高价买美棉，然后更高价卖国内纺织厂。市场不相信眼泪，最后中棉公司自己在棉花巨跌中把注册20个亿的国家钱败的一个不剩。与民争利的狼狈下场。还是那句话，钱多，人傻，狠砸钱是没有用的。正街鑫城光一期工程就有几百个独立铺面租给谁？地级市黄冈奥康步行街也只两百多个独立铺面。 一期铺面都租不出去，新晋梅中学校舍还没有开始建，县委就把学生们赶到活动板房上课，起重机铲平了老晋梅中学的教室，建二期工程。老百姓还以为发了地震。

所以本人不看好正街鑫城商铺，现在庆幸当初的弃买的决定。一间门面最低几十万，大伙血汗钱注定为黄梅的形象与政绩作贡献了。 大家不要期望拆掉银海商城能改变什么，银海商商城针对黄梅周边农村没有什么消费力的人群，银海能在二楼开那么大的卖场与超低的经营成本有关，一间铺面税收房租一个月四百元包干，而且里面做生意的大部分一年能挣一万元很难，大部分也就挣几千元一年。汉口一家很大的二手手机市场到了三楼就租柜台业主就没有什么生意，黄梅居然敢做成四层街区。 正街鑫城也不是说完全不能租出去，楼上的和地下室一间铺面一年包括物业费，房租不超过七千元可能租户能承受。 但是一期保安部23人，保洁部20人，还有工程部，八部电梯大家知道运营成本很不小的。四五十万的门面一个月只能租两三百元，三四百元大家能好受吗？ 这里也看的出当地决策部门任由开发商怎么说怎么好，没有自己的规划思路。总书记要地方提高执政能力是没有错的。