第一次买房时看房的注意事项

看房前应准备什么？

首先明确自己的购房目的，是刚需还是改需，想买多大面积的，想在哪个区域买，房子周围是否要有学校等。其次要做好预算，确定可承受的价格范围，分清各项需求的主次关系，在可选范围内，筛选符合自己要求的房子。看房前最好先了解一些房产的基本术语，例如公摊面积等，做到心中有数。

看新房应注意什么？

1、一定要看五证是否齐全，（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品销售(预售)许可证。）尤其是商品销售许可证，必须是原件。

2、看沙盘时应注意什么？

①户型的好坏直接影响购房者入住的舒适度

首先要注意看户型是否方正，其次看功能分区是否合理，卧室、厨房等分区是否明显，动静区是否分离。

②看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

看沙盘的比例尺寸，确定沙盘是否根据实际规划比例制作。

③看小区整体规划

沙盘是小区的缩影。在沙盘上，小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然，而这些对以后的居住质量影响非常大。

④看楼间距

90%的沙盘是放大楼体间距的。一般情况下，低层住宅楼间距应大于15米，而那些高层住宅楼间距应当大于24米。

⑤看小区内交通

小区内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下对小区内交通的规划等。

⑥看公共设施具体位置

为了美观，沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、地下车库出入口等隐藏，然后用绿地取而代之。看沙盘时，一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离。

⑦看周边

相关法律规定，开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的，楼盘外的则无效，也可以不涉及。也就是说，楼盘外即使有铁路、高压线、垃圾中转站等，开发商也可以不告知，所以购房者应该在看房时主动寻问周边的情况。

3、公摊面积

现在的房子公摊一般都较大，如果有赠送面积一定要问好，赠送面积如果只是他说你可以使用，但却没有在房产证上体现出来，那这部分是不受法律保护的，购房者应该注意看房产证上的面积是否真的加上赠送面积了。

4、容积率

总建筑面积与用地面积的比率。一般越低越好，小区活动空间会大一些。

5、看样板间时应注意什么？

①用尺量家具尺寸

开发商为了让样板间的卧室看起来宽敞，往往放置不足尺寸的床。大家在看房时，可以带着简易卷尺，边看边量。

②找到被隐藏的管线位置

大家看样板间时，要仔细询问销售员屋内管线分布情况，如厨房、卫生间的管道位置。如果日后你要对房子进行改装，知道这些很重要。

③观察样板间自然采光

去看房时你会注意到，就算是大白天，样板间的灯也是全开的。这往往使购房者忽略了日常的采光情况。可以要求销售员将灯全部关掉，方便观察白天室内的采光程度。

④问清交房标准

大部分精装产品的样板间，并非交房后的最终标准，而且都说装修实材是“大品牌”。这时，购房者有必要询问装修实材的型号、价格，以免上当。

总之，看房时一定要把这些问题都询问清楚，尽可能的多比较几家再做打算。尤其是第一次看房，一定要提前了解好相关内容，以免看房时一头雾水。

房地产销售技巧和话术：

一、房地产销售员工必须避免的错误销售方式

1、接到来电后，以低姿态打电话给客户，问对方什么时候可以来看房，这种模式多限于第一次，第二次，第三次则不可，不战先屈己之兵，乱之始也，姿态不能太低，客户太忙或根本就不想来，姿态再低也无济于事。

2、客户一来，就请他写个问卷调查，最容易让人产生戒心，阻碍营销、议价的困扰。

3、碰到客户，就沉不住气，一副急于出售的样子，最要不得。

4、没有详尽观测，就认定以方必然会买，真是一厢情愿！这种自以为是、自我陶醉的心态，是基层销售员经常犯的错误。

5、客户口说不错，就以为买卖将成交，而乐不可支，以致于言谈松懈，戒心解除，败之始也。

6、客户问什么才答什么。这种由客户操控的一问一答最容易使自己陷入被动的劣势。应该积极，而且采取主动，最高明的销售员主导谈判规则。

7、拼命解说销售重点，缺点反倒避而不谈，通常买方发现了，未必会说破，但购买意识却立刻降到最低点。

天下没有十全十美的房子，你不妨直说：这房子还有个小小的缺点，我必须告诉你，这也是价格所以高的原因。能以诚相待，自动点破轻微的小瑕疵，反而能取得买方的依赖。告诉客户价格决定成本，成本决定楼盘的品质。

8、因客户未提及商品弱点而沾沾自喜，这是一大失策，是低劣的行销。

9、切勿对客户的看法不理，甚至一概否决，应该设法婉转破解，你可以不同意，但绝不可以忽视客户的观点。

10、切勿有先入为主的成见，客户初次光临，就认定他不可能做决定，而掉以轻心，这种做法，就是赶潜在的财神爷出门。

其实，购买与否，因人而定，各人想法不同，行事准则各异。有人即使是第一次来，也会购买；有人来了十几次，你说破了嘴，他还是不满意，所以，买不买决定于售楼员的行销技巧，和第几次来没多大关系。

11、对方提出价格异议、价格折扣，就以为即将成交，甚至自动给予折扣，降价后，还征询对方是否满意，实在笨到极点。

12、售楼员自己都不了解自己的产品，客户肯定不会买。

13、向客户表明定金部退还。可以退还，还做什么生意？

14、未获明确答复，就让客户离去，客户离去前，甚至要问一问，以明白对方的动态。从对方的回答才清楚自己下一步骤该如何应付业绩不会跟自己来，坐以待毙如同守株待兔，主控权应该操之在己。

15、合同谈判应求速战速决，以免夜长梦多，日外生变。给客户太多时间考虑，反而容易出现变化。

16、签约之后，逢年过节问声好，寄送客户通信，便达到客户最大满意，客户就成了你的销售员了。切记，不能签约了事，没有来往。

17、除了广告外，漫无目标，毫无重点地、发资料、打电话，事倍功半，甚至无效率。不要使用红色。红色在人们的潜意识之中，代表着危险、停止。激怒。警觉、当心。在公牛面前不要挥动戏布赢得喝彩，对客户也不要这样。

18、不要戴墨镜、不要怕看对方的眼神。极端的作法是你戴墨镜参加婚礼，你有什么东西要掩藏，你是一个不可信任的人，更通俗地说：眼睛是心灵的窗户，目光接触是人与人了解的直接窗口。

19、不要问没有把握的问题。不要问客户是否明白，客户往往不想表现出无知的样子，所以他既便想说：不明白，也常点头。再有，永远不要对客户说：老实说或说实话，因为这样意味着你先前说的话都不真实。

当有人说他很实在时，这退学意味着他不实在。不要攻击同行。攻击同行或别的项目会起到相反的效果，客户会认为你害怕同行，或者你想把不合格的产品推出去。

专业售楼员欢迎，对自己和产品有百分之百信心，这样客户才会买你的房子，还有一些如：不浪费时间、不加入消极者行列、不要害怕变革等等，我们在不同章节己经涉及到了。

房地产销售技巧和话术

二、地产销售人员如何处理客户提出的各种异议

1、不知是否能把价格压下来，或其它项目可能买到便宜的

对策： 我公司做过周边的楼盘的市场调查，在同等项目中，我们楼盘的介格相对较低，另外规模与小区周边配设施是最完美的。

2、我想考虑一下——借口

释义： 我如何脱身？我想刹车，我没想到会陷的这么深。

对策： 你可以考虑一下，可不要太长时间，因为我们的项目售卖情况很好，你看的这种户型是我们销售最好的，本期推广的户型下一期就没有了，请您尽快决定。

3、我想比较一下

释义： 我动心了，我想买，但我想先看看市场情况。

对策： 你不会接受这样位置的项目吧？

你不会接受处没有园林景观、水景、完善物业的项目吧？

4、我想先同我的家人商量一下

释义： 我动心了，但要看看合同的结果。

对策： 彼此留下电话号码吗？我可以随时咨询。

5、我买不起

释义： 我喜欢它，我想买，但钱不够。

对策： 在做七成三十年按揭的情况下，你也买不起？

6、你在给我施加压力

释义： 帮帮我，我有点控制不住了，我确实认为这件产品很好。

对策： 很不好意思，我没有表达清楚，因为我认为这个户型很适合你。

7、我需要好好想想

释义： 在买之前，先让我离开这时。我需要认真想一想，看是否发现一些问题。

对策： 可以，户型图你拿回去好好考虑一下，但您看中的户型是销售情况最好的，请你手抓住这次机会，考虑好后尽快下决心。

8、我回头再来

释义： 我很喜欢这个销售员，我不想伤害他的感情，但我地这个产品还缺乏信心。

对策： 可以，你也回去好好考虑一下，本楼盘现在热卖中，考虑好后，请尽早下决心，请你不要错过这个机会。

9、我不会当场决策

释义： 我不想凭一时冲动作决策，以防出错。

对策： 你现在再犹豫，恐怕房子就没了。

10、我心里没底

释义： 我就要作出决策了，不过我还需要一些鼓励。

对策： 你真有眼光，一看就很专业，你是做地产的吗？

11、我年纪大了，我要是再年轻十岁

释义： 你是个好孩子，干得不错，不过我还是有点不放心。

对策： 我们这里有多像你这年纪的人买房，房子最合适您的身价。

12、我想和我的朋友商量一下它在财务上是否合算，或者谢谢你，我要离开这里

释义： 可以，像应该与朋友商量一下，算一算怎样付款更合算，

对策： 不过，如果您想按揭，我可以先帮你算一下。

13、 我只是想随便看看

释义： 不要管我，我害怕买东西。

对策： 那您先看看，我可以简单给您介绍一下我们的项目，

14、我要买的东西太多了

释义： 我愿用挣来的钱买房子。

对策： 房子是固定资产，是可以升值的，房子是人生的第一件大事。

15、我能买到比这更便宜的

释义： 我动心了，但能不能再便宜一点。

对策： 我们子己经是够便宜的了，所以原则上是不允许再便宜了。

再说这么好的房子，就是原价也值呀！我看你是真心想买，我会尽我全力和公司协调，看看是否能再给您一点儿折扣，就算可以，这个折扣也不会太大，我只能尽量替您申请。那您看是否我们能否马上签约呢？

16、我们刚结婚，我们太年轻了

释义： 我不想买了

对策： 你们可以按揭付款呀！只需首付30％，以后慢慢还贷款，既有新房，又不会占用大量的资金。重要的是你享受未来几十年的日子。

17、我刚买了一个房子，经济上有困难

对策： 对您看要是按揭付款呢？现在贷款买房很划算，而且房子是固定次产，今后一定升值。

18、想同我的父母和家人商量一下

对策： 您不想给他们一个惊喜吗？

19、我是在替别人看房

释义： 我必须让他摸不着头脑。

对策： 你己看了我们的楼盘，你喜欢它吗？

20、太大了，我不喜欢

对策： 大房子住着才舒服，买房子不光为改良住房条件，也要符合您的身份才行。

21、我不喜欢，我确实不想买

对策： 你可以不买，但是错过一个这么好的房子实在太可惜了。

22、我希望我折扣

对策： 可以给您象征性打点折，但不会太多，出就是几十元而己。

23、我今天不买

释义： 不愿冒险

对策： 我们的房子卖得很好，恐怕你今天不定明天就没了。

24、我们没有这么大预算

对策： 买房子是置业，无论到什么时候都是一种资产，您要是觉得一次性购买钱太多，可以做按揭。

25、我拿点资料，回去看看，到时候再说

对策： 没问题，这我可以先给你做一个简单的介绍，你先请坐。

26、我有一个朋友，也是干这一行的，我想咨询一下

对策： 是吗，那太好了，我们的项目在同行中也是反映最好的。

27、我一点也不着急

释义： 不要给我打电话，我打给你吧

对策： 好！我不会经常给您打电话，方便我们有优惠活动时，及时通知您。

28、我身上没带定金，回头再说吧

对策： 没关系，您可以先交点钱把房号定了，否则心子就被别人挑走了。

29、我的一个朋友买了你的房子，要退？

对策： 是吗？是因为什么原因要退？

30、我什么也不想买

释义： 我什么也不想买，但如果客户在销售是就说这名话，他就是在迷惑你，他想在交易是占上风，他不愿被你说服。

对策： 不买没关系，既然来了，听听我们的项目的情况，也好给您的朋友推荐一下，让他们也了解一下我们的项目。

31、我回头再来，先给我留着

对策： 对不起，我们有规定，如果你没有交定金的话，房子是不能留的。

32、我们单位要确权，你的工期不行，我想要的你没有

对策： 所有的文件加上合同，不是空口无凭，有法律，有公证，再说请你考虑我们发展商的实力。

33、我关心的是，我怎能知道你说的是不是真的？

释义： 这是很大的一个台阶，我怎么信任你呢？

34、我不喜欢它

释义： 顽固、下次再碰运气。

对策： 您对它哪里不满意能说说吗？以便我们进一步改进和完善。

35、我今天是不会签约的

释义： 我害怕花钱

对策： 您要是今天不决定，只怕会失去机会，不过您很有眼光，能买到这么值的房子。

36、不愿做按揭，但钱又不够

对策： 你可以先从朋友那里借点，如果不多的话，您按揭只需要先付总款的20％，先住房子再慢慢还钱，没有压力，而且还可以把剩下的钱做其它投资。或者将新房子租出去，几年后你就可以白得一个房子。

房地产销售技巧和话术

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房地产行业的工作人员都知道房地产的销售流程是怎样的。而对于普通老百姓来说，站在房地产的角度，他们是如何把房子卖出去的呢下面我们就为大家简单介绍一下房地产销售流程到底是怎样的。

房地产销售流程：

一、客户接待。首先，当客户或者潜在客户走进大门开始，就已经进入了房地产商的销售视野，销售人员应主动上前问好，接待并介绍大楼的基本情况。

二、介绍展板内容、详细讲解楼书资料。在吸引了客户的眼光之后，看准时机，销售人员向客户介绍展板内容，向客户展示大楼的整体面貌，展示详细资料，引导客户发掘出该工程的优势。

三、带领客户看房。走到这一步，就意味着销售成功了一半。在房地产销售流程中，这是至关重要的一步，如果客户对房较为满意，再加上适当的优惠，这单买卖的成功几率将会很高。在看房期间，销售人员应真实而热情地为客户讲述该建筑的优势，详细回答客户的疑问，巧妙地运用销售技巧，使客户对房屋满意。

四、替客户设计购买方案。房地产方面负责购买方案的设计，可给出适当优惠吸引客户。

五、登记。登记客户信息和数据，作为一手销售资料保存。

六、如客户表示认购意向，则可开始洽谈合作，配合客户反复看房和商讨，客户确定购买后，按规定收取定金等费用并开发票作为凭据。

七、签订合同。认购合同一般可由销售代表填写，审核无误后交给业主签字确认。

八、签订房屋买卖合同。客户支付完首付后，可签订房屋买卖合同。

九、通知客户办理按揭。提醒客户所需携带资料，前往指定地点办理按揭等业务。

十、协助客户办理入住手续。在交房完毕后，可由工作人员带领业主办理入住手续，并向业主表示祝贺。

以上就是我们带来的房地产销售流程的大致情况了。房地产售房，在相同的硬性条件下，不仅靠优惠活动吸引客户，更主要是依赖于销售人员专业的销售技巧和水平。