池州九华山茶溪小镇售楼热线是多少？

九华山茶溪小镇吉屋售楼热线:4006581350转46671。

茶溪小镇度假村毗邻中国四大佛教名山之一、国家AAAAA级风景名胜景区——九华山，项目坐落于青阳县庙前镇佛国文化园区内，总占地19198亩，总建筑面积约718万平方米，其中商业公建配套约206万平方米、公寓式酒店、酒店式公寓和度假别墅约5万平方米，养生休闲会所约2500平方米，项目总超过3亿元。是目前九华山首席定位、极富禅修特色，集度假、旅居、养生和观光体验为一体的旅游地产。茶溪小镇度假村由安徽嘉润集团、安徽九华山润地建设有限公司联袂安徽君安国际策划、上海现代规划设计、深圳紫月景观设计、香港君豪酒店管理公司实力打造。近200亩的国际级养生度假生活区以秀美身姿跃然呈现在众人面前，依山而建、环湖而居的规划布局，后现代徽派风的风情商业街、非毛坯公寓式酒店，酒店式公寓、养生别墅会馆、度假别墅、生态茶园同绿树、青山、天然湖泊交相辉映，令人犹如游走其间，留连忘返，无不从每一个细节显现出茶溪小镇的徽韵、茶韵和禅韵；携时尚、传统、典雅、隽秀的风格，让您在虔心朝拜之余也能够轻松享受度假休闲的乐趣。酒店式公寓客房，栖居诗意空间，国内外品牌家装材料，特制卫生洁具、尚品户型设计，风格迥异，尊贵典雅，尽享休闲度假奢华空间感受，让您在九华山拥有一个诗一般的家。国际会议，设有大型会议室20余间，超大会议室700平米，可同时容纳300人。二期非毛坯酒店公寓——香寓即将推出，预计11月底开盘，面积区间为30—65_不等。由香港著名酒店管理公司全程运营管理，前三年每年返年租7%，共计21%一次性从总房款中扣减，后五年每年8%固定返租回报，此外，还可享受每年14天的免费居住，可以说，在城市房产限购政策下，香寓是一种门槛低，无风险，稳回报的抗通胀的产品。茶溪小镇毗邻中国四大佛教名山之一、国家AAAAA级风景名胜景区——九华山，项目坐落于青阳县庙前镇佛国文化园区内，总占地270亩，总建筑面积约12万平方米，是目前九华山首席定位、极富禅修特色，集度假、旅居、养生为一体的旅游地产。茶溪小镇近270亩的国际级养生度假生活区以秀美身姿跃然呈现在众人面前，依山而建、环湖而居的规划布局，后现代徽派风的风情商业街、经装酒店式公寓、山居别墅、居士村同绿树、青山、天然湖泊交相辉映，令人犹如游走其间，留连忘返，无不从每一个细节显现出茶溪小镇的徽韵、禅韵；携时尚、传统、典雅、隽秀的风格，让您在虔心朝拜之余也能够轻松享受度假休闲的乐趣。99米地藏王菩萨露天大铜像的巍然耸立，梅帅元团队打造的安徽省的室内佛文化演出“九华大典”，将成为九华山佛教圣地和九华山旅游区的代表性标志，它们都将会为九华山带来巨大的客流。观九华奇峰秀水，听九华暮鼓晨钟，赏徽派黛瓦白墙，茶品悠然，溪印禅心，建筑与自然的完美邂逅，时尚与休闲的典雅融汇，集山水自然灵性于一身的茶溪小镇，传承的是一种禅修养心大隐情怀，承载得是一种引领休闲度假潮流使命，千年文化，千年气脉，千年灵山，茶溪小镇，引领山岳旅居新生活心，在这里，幸福就在这里。

绿化率：60%。

容积率：052。

位于：青阳县庙前镇紧临九华山必经之路—九五公路。

当前价格：16000元/平方米。

:九华山茶溪小镇更多信息。

摘录整理

个人对商业地产与文旅地产的认识细化

  关于商业地产的认识

随着城市化进程的高速推进，城市商业的现代化与商业地产紧密相连，一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要涉及到很多方面的工作。从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需要专业化的投入。

商业地产就是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。它兼有地产、商业、投资三方面的特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于其他传统房地产行业。

一、商业地产的概念：

广义上是用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形势，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形势。

二、目前商业地产分类：

Ø 从业内商业形态来分，可以分为商业广场、商业街、SHOPPING MALL、大型商铺、购物中心、步行街、商业广场、专业市场、社区商业等；

Ø 按照投资价值来分，可分为“都市型商铺”、“专业街市型商铺”、“社区商铺”、“住宅底层商铺”等。

Ø 按照开发形式进行分类，可分为商业街商铺、社区商铺、购物中心、百货中心、休闲广场、步行街、专业市场等。

三、商业地产经营模式：

商业项目的操作：由于我国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选在市中心商业区，因为这里商业繁荣，消费能力好，交通便利，客流量大。比如成都的春熙路、重庆的解放碑、北京的王府井、上海的城隍庙等。对于位置欠佳的区位操作商业地产，也不是没有成功的可能性，只要目标消费人群的定位精准，街区商业、主题商业也可以作为操盘的选择。比如深圳的华南MALL。

项目市场定位一定要规划好，现代商业地产的开发实际表面，商业项目的市场定位从某种意义上讲比选择地段更重要。 详细的调研，清晰的判断，宏观统筹，果断的决策，都是定位的要件。把握好市场脉搏，确定不同类别的经营模式，创造最大差异化，从而引领市场。

1 、位置定位。

商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的。商业地产的位置原则贵在一个“准”上。现在大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”

购物中的选址三条件：

Ø 地理位置能代表城市商业的新趋势；

Ø 必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；

Ø 交通便利，停车方便。

2 、商业优先。

有很多人说“商业地产就是一半商业，一半地产。”个人认为商业地产虽然是地产的一种，但毕竟是商业经营场所，所以核心还是商业。所以在地产与商业的对接上一定要把握好。

把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多大的消费体量？区域消费能力如何？通过商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划的顺序合理进行操作。在营销策划的过程里也要“商业优先”的原则。

  3 、策划思维逆向推广。

在营销推广中，重点从消费者着手，在消费的最终环节上加大力度。因为只有尽可能满足消费者需求的商业场所，生意才可能火爆。

Ø管理先行。

无论是投资者还是经营者，相信任何一个关注商业地产并意欲通过这种项目投资来创造经济收入。因此必须通过销售阶段的销售管理展示（类似于住宅销售的“样板间”、“示范区”），提前是客户感受商业为的管理模式，增强他们对商业地产经营前景的信心。

Ø反住宅策划思维。

做商业地产策划本着从“商业”出发的身份定位，时时刻刻从“商业”的角度出发考虑问题、解决问题，无论是战略制定，还是战术执行，都要苛守商业原则。

反住宅策划原则贯穿于商业地产策划的众多环节，从战略思想、形象定位、案名、 logo的制定、平面表现，到营销推广形式、推广渠道、卖场环境甚至销售人员的形象，处处都表现出与住宅策划的明显差异性，因此商业地产策划时时要注意一个“商”字！

Ø   活动主导

商业地产推广应把重点精力放在商业活动的组织上，在着力组织大型商业活动的同时，利用平面媒体给予适当的宣传报道，加大活动的知名度和声势。

商业活动重点要围绕“商”字开展，充分提升项目前期的商业氛围，并通过一系列的前期活动来展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式。增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人、招商人员和商业运营公司齐心合力的配合下共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节，应给予足够的重视。

Ø   战略协调

商业地产的操盘运做是一个庞大的管理体系，涉及到的人力、物力和财力都相当可观，这些都是住宅操作不可企及的。在此且不谈商业地产操作中的其他环节，只营销策划一项工作所需要的工作量就比较惊人，因此要求策划团队必须具备很高的思想高度，用战略统筹的眼光看待每一项具体工作，各项工作必须协调统一、每个人的思想必须统一，有时工作频率都要保持统一。

在战略思想的指引下，全体成员必须以相同的速度前进，战略目标是大家共同的奋斗方向，齐心协力、相互配合、永远以大局为先，创造一支坚不可摧的“总预备队”，实现商业地产策划的最佳人力组合

二、商业地产招商思路：

商业项目的招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的系统招商手段。没有行之有效的招商手段，不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。

1 、要维护项目的经营比例。

商业项目中零售、餐饮、娱乐52：18：30，这种比例是商业项目经营的黄金比例。此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。（这个比例当然不是绝对的。）譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。

2 、要维护项目的统一主题形象、品牌形象。

大型的商业主题项目虽然是多业态组合的商业组织模式，但它却不是一个大杂烩，而是有一个明确的经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。比如珠海长隆

3 、功能和形式上同业差异、异业互补。

同业差异就是市场有一定的承受力，不能盲目招同一品类的店。

异业互补就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高消费兴趣。譬如百货、超市互补，零售与餐饮互补等。这方面比较成功的案例就是香港的太古广场、广州的天河城广场等。

4 、经营方式的选择原则。

商业项目的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。核心主力店经历自营一部分或全部；其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力店的提成或租金收入。对于非主力商店尽量以联营为主，租赁为辅。

5 、招商顺序原则

核心主力店先行，辅助点随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

6 、核心主力店招商布局原则

核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能打到组织人流的效果。

7 、特殊商户招商优惠原则

“特色经营，以点带面”是商业项目特别的超大型综合性购物中心Shopping Mall的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们给予优惠政策，邀请入场，能够增强文化氛围，活跃购物中心气氛作用。例如深圳华侨城购物中心就邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。

8 、租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为“先做人气，再做生意。”

购物中心具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，将购物中心做热，稳步调租，与商户一同成长。

9 、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。

10 、具备完善的信息系统，提供便利的服务。

便利各有不同：管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。

三、商业项目经营管理

在现阶段，我国商业物业和物业的管理与经营分工并不明确，经营管理很容易被忽略，易出现前期销售、租赁火爆，但坚持不了多久就人去楼空，惨淡经营。

1 、如何经营。

着重点在项目经营推广上，包括项目经营分区管理、整体形象的宣传、节假日促销活动的组织，商户经营品质的监管、商家的退租、转让等。应该招聘专业的经营管理人才，成立自己的商业经营管理公司忙活着其他灵活方式，让项目的经营走上正规。

2 、商业项目经营管理基本思路。

项目要有精准定位：目标群定位、主题定位、商场定位、经营定位、经营品项、规划布局设计等。

 开业后如何吸引人流到本商场（需要有效的推广活动）

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 如何将人流留在商场内（科学的人流导向设计和有效的引导措施）

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 如何增加人流停留在商场的时间（科学的商场规划）

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 如何通过有效的措施引导、激发消费者的购买欲（有效的促销措施、购物氛围环境的营造）

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 如何保持商场持续的吸引力、竞争力（长期有效的维护商场统一的主题形象和品牌形象、具吸引力和合理的货品组合、经营规划、定期的推广、优秀的经营管理等）

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3 、推广

推广方式和活动可以多样化，与商户联办，配合一定的广告宣传（可借助于节假日）吸引消费者。

4 、做好管理工作： 强力打造和长久保持项目的“时尚坐标、资讯坐标”形象，维护好项目的主题形象和统一品牌形象。

5、将人流吸引过来是商业项目经营管理者的主要任务，人流导向是经营管理的工作重点。与大型主力店联动，最大限度带来更多的人流。

6、做好充足准备工作，迎战项目开业后的三个重要时期。

一般来说商业项目开业后普遍会有三个重要阶段：头三个月、半年、一年。在这三个时期，管理者要做好充分的准备和突然事件的应急处理准备。

7、长远来看，项目的经营管理者要考虑好成本问题。

总结：综上所述，商业地产的核心问题除了选址与项目精准定位，然后就是经验管理与招商。

 

对于文旅地产的认知与理解

 

一、文旅地产的概念

文旅地产从字面上理解是“文化+旅游+地产”,其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”。文旅地产蕴含着区域运营的概念,是当今房地产行业中的一个新模式，是具有很大发展潜力的复合型房地产业，也是地产行业的新型转化和市场需求。

文旅地产发展的意义不仅是迎合市场需求，更多的是通过城市地位与优势资源的梳理，从而判断竞争能力。更有凝聚人心，聚集人群之说。把人和人之间链接起来，产生认同感。文化能够潜移默化的来改变人的气质和内心，人气和客流量越大的地点，商业价值一定也会越大。文旅地产的意义就是把这些都聚集在一起。

 

二、文旅市场特点

近年来,文旅地产大多以特色小镇、特色文化为基点,依靠“镇旅融合”的概念在文旅项目中占有一席之地。例如,浙江龙泉青瓷小镇、景宁畲族自治县畲乡小镇、杭州西湖龙坞茶镇、丽江复华雪山小镇等，看似特色迥异、各具千秋,但深挖其经营理念就会发现,这些特色小镇大多是以树立独特旅游形象为出发点,依托原生态民俗文化,成功打造出了文旅项目。

 

三、 目前发展现状

1 、区域分布失衡

我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。

·海南： 文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源，是全国文旅地产开发量最大、最为集中区域，近两年开发已逐步回归理性；

·西南： 文化旅游为导向；集中于成都、重庆、贵阳和丽江等城市，项目注重文化特色的开发与打造；

·长三角： 大城市群落的5+2消费需求；长三角区域经济发达，城市化水平较高，因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目主要满足大城市群落的5+2的休闲度假需求，此外，长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速；

·环渤海： 滨海度假向多元复合方向发展；环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合；

·两广与闽东南： 后起之秀；两广区域气候宜人，滨海资源优渥，闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主，另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目，未来有广阔的发展前景。

2、 过度依赖自然资源

文旅地产核心卖点大多为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源（滨海、湖滨、山地）为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%，15年占比64%。

近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产，销售依赖性相对较弱。前者具有拿地成本低、持续的门票收益以及配套商业和地产项目的快速回现等优势。后者的开发不需要巨大的硬件投入，关键在于开发者如何解读、升级项目自身的历史文化价值，在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特之处。在城镇化趋势下，未来市场机会巨大。

 

3 、文旅地产发展回望

  野蛮生长（2012-2014）

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2012-2014年是我国文旅地产疯狂发展时期，年均新增项目近2200个，平均增速达83%。一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。截止至2014年底，根据国家统计局统计，全国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度为12套/月，完成存量去化需要14年。

  转折（2015）

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2015年，之前过快开发引起的问题逐步显现：之前一批盲目跟风、定位不清，以销售为主导的项目逐渐被市场淘汰；而市场存量过高，整体进入销售滞销期，导致我国文旅地产开发陷入低潮。15年我国仅有736个新增项目，增速大幅回落至9%。值得注意的是，这新增的736个项目由601家企业投资开发；另一方面，截止至15年底，我国开发和运营文旅地产项目的企业共有5297家，较2014年减少27家；这些数字表明，我国文旅地产行业集中度正在上升，行业洗牌调整正逐步拉开序幕。

  增速回升（2016）

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进入16年，我国文旅地产的发展逐步回归理性。2016上半年，新增项目1243个，增速有所回升。预计未来，一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流，他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。

 

四、文旅地产未来趋势

 

1 、旅游市场从观光、度假游向文化、体验游转变

中国消费者已全面进入旅居生活30时代，综合休闲度假、文化体验、主题游乐、冒险等体验为主的旅游需求产生，消费者对产品新意要求进一步提高。

预计未来，诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎，住宿形式也将更加多样化，各种健康Spa、健身活动、冥想场地和户外设施也将变得更为常见，通过传递健康积极的生活方式，激励旅行者展开自我发现之旅。

 

2 、存量时代，营销模式向运营模式转变

房地产进入存量时代，“高杠杆、低投入、快速周转，现金流回正”传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继，尤其是文旅地产，从几十万平米甚至到几平方公里的开发，周期一般需在3～5年以上才能形成规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售，文旅地产要找到全新的开发模式。

 

3 、逐渐回归旅游本质

随着在线旅游、分时度假等模式兴起，未来将会出现更多的度假方式可供选择，消费方式与需求也随之发生变化，很多人不再愿意拿钱去买度假房。三亚、云南等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢后续缺乏人气的问题，给开发商带来很大的资金压力。“以地产形式短线套取暴利”的发展模式正式宣告终结。

未来，文旅地产将回归旅游本质，主要开发模式有两种。一种是将旅游做到极致，通过旅游带动房地产价值的提升以及旅游本身实现良好的自我盈利能力。例如万达的长白山国际旅游度假区、深圳的东部华侨城等；另一种为旅游演艺模式，通过特色旅游带动模式，如《宋城千古情》与《印象西湖》系列。此类模式关键点在于如何通过文化挖掘、创新形式、运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受，对于企业的综合能力要求很高。而对于众多中小旅游地产开发企业来说，最好要按照一个“小而美”的方式去做突破，多把时间花在前期内容创新上，就像裸心谷一样，用品味和氛围赢得市场的追捧。

4 、盈利模式由“单一”向“多元化”的转变  

文旅地产从初期的资源与规模竞争到如今的产品及运营能力的竞争，相应的盈利模式也在逐渐发生变化，过去，企业盈利主要来源于地产销售，后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重。而未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，开发企业势必要找到新的盈利模式。

五、文旅地产的市场需求

在旅游业看似很火的背后也存在着各样问题，例如结构性供给不足和结构性过剩等问题。高品质、精品旅游产品的供不应求的同时旅游投资也过度集中在酒店、低品质景区导致旅游产业缺少情怀、特色，市场吸引力不足，从而造成了很多资源的空置，而文旅地产在这个时候就能及时的补充空置。据统计，城居生活时代真正过渡到了旅居时代，大量的旅游产业链也应运而生。都市人所追求休闲度假产品释放出巨大的市场需求，这种大众观光产品逐渐会发展为现在的生活方式导向型。这个时候文旅市场就迎来了一个迅速发展的时期。

六、文旅地产走向成熟的思考：

1、文旅地产的困局——“两难境地”：

Ø 近了拿地难，远了销售难；

Ø 短期升值难，长期周转难。

2、文旅地产的客户特征：

Ø 外来客户多，本地客户少；

Ø 避寒需求多，避暑需求少；

Ø 投资成分多，度假成分少；

Ø 两极需求多，中间需求少；

Ø 体验兴趣多，观光兴趣少。

 

总结：文旅地产现在最值得我们去思考的问题是：

1、 究竟是“旅游先行”还是“地产先行”？

理论上来说,应该是“旅游先行”,从改造区域环境和配套的角度出发,提升人气和认知度,等区域达到一定的成熟度,再进行地产开发。但是对于高杠杆、快周转的房企而言,坐等升值的方式并不现实。项目动辄几十亿元甚至是上百亿元的资金沉淀对于任何一个房企都是难以承受的。因此,现实中部分房企会优先采用“地产先行”的模式,追求最大的升值空间,首先将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。

文旅地产前期投入大,属于重资产项目,必须依靠地产反哺,但是地产的后期溢价又需要旅游的成功运营来提升。因此,文旅地产项目长期发展考验的是房地产企业运营能力和智慧。

2 、文旅地产成功的要素

文旅地产成功要素，简短概括为：

 大盘：文旅地产往往地段偏远，交通生活配套不完善，消费者因为距离抗性明显。所以，要做好大盘长期开发的准备。

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 大配套：文旅地产消费弹性大，因此都要重视配套建设。代表性项目：雅居乐清水湾。成功的文旅地产项目一般都会有：景区、高尔夫、主题公园、温泉、酒店、游艇等，满足住宿、观景、休闲、购物、特色体验。

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 大资源：自然景观资源，比如复华的雪山小镇，依托丽江雪山；嫁接商务资源，会议驱动文旅地产，如博鳌论坛、昆明世博会等。

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 大内涵：主题鲜明、当地特色文化鲜明，通过让历史、民俗等提升项目的价值品味。例如纳西族的火把节、西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。

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 大蓄客：大量蓄客、长期蓄销。如今文旅地产的蓄客是全国范围甚至是全世界的大蓄客，除了争取本地客户，更多是来自于其他各个地方的客户。广铺渠道，以老带新等多种可持续蓄客方式。

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 大整合：为了确保长周期、高投入的安全性，可以整合多种强势资源一同开发。

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 大运营：要注重长期开发中的后期李允价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，要多元化盈利，从而达到长期收益。

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 大布局：因为开发周期长，会导致投资回收期滞后，拉低资产周转率，因此需要搭配一些短平快的项目提供现金流和短期利润。

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在中央提出国家新型城镇化与内需消费拉动背景之下，人们文化旅游需求将进入集中大爆发阶段，“吃、住、行”之后“游、购、娱”的消费力不可估量。这为众多企业转型升级带来千载难逢的时代机遇。那么，文旅产业的商机在哪里？有哪些发展模式？如何抢占文旅地产发展先机？如何推动文旅地产项目运作？

一、文旅时代的新特征

做任何事情，首先要了解正处在一个什么样的时代，只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。新的文旅时代具有一个潮流、两个对流和三个需求方面的特征：

1一个潮流：大休闲的潮流

根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。

到今天，中国的人均GDP已经达到6600美金，全新的体验旅游时代正扑面而来，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。 在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。

现总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。

2两个对流：内外对流、城乡对流

三十年前的中国以生产为核心，两头在外；三十年后将以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，需要注意到两个现象。

第一个叫内外对流：一方面是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药；另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、休闲产品、休闲服务的开发、互动、合作。

第二个是城乡对流，即新型城镇化：乡村的人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。这其中城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。今天在乡村形成了五股返乡力量，包括：返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市小资和富豪，当他们带着新的眼光和资本回到乡村，乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革

3三个需求：生态、文化、健康

文旅地产的开发必须要满足三个需求。第一个是生态的需求。第二个是文化的需求，现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。第三个是健康的需要。 所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。

天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。 现阶段国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段，与国际上有很大差距，大致表现在四个方面：旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题，并不是说什么都需要跟国外一致。 文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。

二、文旅时代的六大商机

文旅新时代应关注六大重要商机：

1综合文旅新区

综合文旅新区一般位于文化厚重的古城外围或周边，以疏解城市人口、产业和交通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区。

2文化商业地产

文化商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力，人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区，不仅为吃住行，更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的体验。

3文化娱乐地产

文化娱乐的发展与现代都市人追求放松，释放压力的生活需求有直接关系，文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外，很重要的一点就是要结合地域文化。

4健康养生地产

健康是人类永恒的追求，近年来亚健康问题越来越严重，清新的空气、干净的山水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常关注的课题。

5乡村休闲地产

以新型城镇化为契机，以城乡统筹协调发展为思路，乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。

6综合度假地产

以生态为基石，在大型综合旅游度假区的开发方面，需要企业的大手笔投资。

三、文旅时代的战略突破

那么，如何抢占文旅产业先机，文旅产业如何与地产结合，现分享“12345”方法论：

1一枝独秀：找魂

“找魂”就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板。找魂不是提缺乏支撑的庞大概念，也不是提另类而缺少内容的概念。

找魂的关键是打通四度，即“定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度”。 比如要站在区域的高度，文化的高度，生态的高度。

从战略上，“一枝独秀”是长板理论，任何项目都要找到自己的核心卖点，充分张扬。只有清楚了“魂”在哪里？个性在哪里？核心竞争力在哪里？可持续发展依凭的东西在哪里？项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西，就是必须要找到项目一个的“魂”。这种找魂的能力正是意思机构的核心能力之一。

2两场统筹：市场+官场

任何开发企业必须首先“下接市场”，结合自身条件和项目的现实基础，在积极相关项目先进开经验式的同时，寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；其次“上通官场”，在今天中国做企业，不光是要懂市场，还要懂官场，要关注政治，要发挥政府的全局把控和宏观调控能力，内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。跳好“市长”和“市场”双人舞，搭建“政府”与“企业/投资者” 合作桥梁。

3三力决策：心力+能力+实力

文旅地产的开发是一个综合的系统工程，无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴，还是要进入文旅地产的企业，必须要具备“三力”，即“心力、能力、实力”三方面的支撑力。

心力方面，要判断对文旅地产的开发到底是将旅游地产作为企业未来中长期发展战略的战略型，还是在适合做旅游地产的项目时尝试做旅游地产的策略型，还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型。

其次，随着消费者口味的不断提高，打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行道，要有做精细产品的能力；同时在有明确的战略方向的同时，具备一流的操作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。

另外，今天做旅游项目都必须有相当大的投入，有没有持续的投资能力是关键，所以企业必须要有相当的实力

4四划推进：谋划、策划、规划、计划

先规划后建设已经成为地产开发的行业标准和规定动作。但很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位，缺少一枝独秀的找魂、两场结合的统筹、三力要素的研判。

项目的标准流程应该具备四个阶段，即：谋划、策划、规划、计划。

首先，文旅项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，通过眼观六路，耳听八方，对企业特点、项目特点进行基础情况的了解，形成项目开发必要的前期准备。

其次，通过专业的策划机构，按照承上启发，左右逢源的思路，充分发挥变压器的转换效应，拿出一个科学的策划方案，指导项目规划设计运营；策划主要解决“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大问题，从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引，塑造企业良好口碑和品牌效应。

接下来是通过规划对策划既定的思路进行定量化，将产品按照专业的技术规范和要求，进行空间落地和设计，有了策划之后，这时的规划就有神了，有魂了，有个性化了。

最后是计划，通过前三划之后，整合投资者，实现资源的有效整合和项目的快速推动，拟定具体工作计划，把这个“魂”具体落实下去，推动下去，最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。

5五位一体：概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网

一个成功的文旅地产项目，往往都具备这五个因素，通过它们的有机结合，既保证项目的近期的成功，又可以获得持续的发展。

第一，概念为王，通过对生态、文态、业态、形态的提炼，凝练形成项目和产品的独特概念，成为核心新引力。

第二，休闲为体，不同于常规地产，文旅地产需要配置大量的休闲设施，营造休闲的环境和氛围，成为让游客呆得下、呆得久的主要法宝。

第三，文化为魂，文化是点亮旅游地产的灵魂，通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验，为文旅地产形成独特的标签。

第四，产业为链，通过“销售住宅+经营商业+游客活动”的业态共生、人群共享，形成完善的产业链条，甚至可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而设计成为一个共生的平台。

第五，整合为网，这是一个跨界与整合的时代，只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，通过整合不断了解其实质，并最终会选择价值取向高的部分自己来做，从而积淀自己的品牌，在未来，拼的不仅仅是智力、实力，还有整合力。

明确新文旅时代的六大商机，把握文旅时代的最新战略，将文旅产业与地产进行有效结合，才能抢占先机，成为最大赢家！

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其实说到文旅地产，可能很多朋友了解的并不是很多，我们可以简单的从字面的意思上去理解一下，文指的就是文化，旅指的就是旅游，也就是说具有文化旅游的地产。那么文旅地产为什么不能碰呢？

其实说到文旅地产，可能很多朋友了解的并不是很多，我们可以简单的从字面的意思上去理解一下，文指的就是文化，旅指的就是旅游，也就是说具有文化旅游的地产。那么文旅地产为什么不能碰呢？以及文旅地产开发的需求和趋势是怎样的呢？关于这两个问题，我们是需要进行一个详细的解答的，感兴趣的朋友可以跟着我一起在下文中了解到这两个问题的答案。

文旅地产为什么不能碰

这个主要就是因为文旅地产对整体的要求是非常高的，文旅地产主要就是要包括3方面的功能，第1个就是生态方面的功能，第2个就是生活方面的功能，第3个就是生产方面的功能。

现在基本上很少有 开发商 是能够打造一个功能非常齐全的文旅地产的，当然要想开发一个文旅地产需要投资的资金也是非常多的，这个就非常考验开发商的经济能力了。文旅地产确实还是非常丰富的，跟普通开发的房子还是有着很大的区别的。

文旅地产开发的需求和趋势

一、文旅地产开发的需求

文旅地产开发应满足生态、文化、健康三个需求。额、个是生态，其次是文化。文化主要体现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要。还有就是健康，当休闲浪潮、新型城镇、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了一个独特而重要的产业。

二、文旅地产趋势

1、全球化，文化产业发展无极限。文化产业是我国下一步示范型服务业的高端产业，文化不走出去，中国模式则不可能被全世界认可。文化产业已经和我国的软实力、我国的产业结构调整密切相关了。

2、信息化，数字融合与文化传媒边际递增。新的产业产值70％是文化＋科技，文化＋创意这一类产业构成的。

3、集聚化，从物理空间集聚到 无形资产 的集聚。现在的文旅产业已经不是靠传统意义打造了，以后将会以技术为支撑的创新产业发展前途无量。

以上就是针对于文旅地产为什么不能碰，以及文旅地产开发的需求和趋势这两个问题的解答。主要还是因为文旅地产的整体要求是非常高的，所以一般的人是没有那个资格去触碰文旅地产的。而关于文旅地产的需求和趋势。上文中解答的也是非常详细的，感兴趣的朋友可以仔细的看一看，相信看完之后，您对于文旅地产会具有一定的了解的。

——项目文化是企业文化在项目层面上的延伸

 

 

某设计院院长曾坦言，开发商老土，做的房子也老土。老土或不老土，这都是开发商企业、及其所开发的地产项目所附着的文化因素。设计院院长的抱怨，形象说明了开发商企业文化与地产项目文化之间的密切关联，也说明了，开发商企业文化在文化地产项目开发中的主导地位。

开发商是联系设计院与购房者之间的纽带。通常设计院不可能仅根据项目的规划指标就进行项目设计，它必须充分了解开发商的诉求、并在充分尊重开发商的诉求下，进行相关设计工作。开发商的价值观念在这个过程中必然要深度渗透。

设计院进行方案设计之前，常见策划单位介入、以提升开发商对项目的初步构思。这个过程中，如果策划单位提出的思路与开发商的企业文化不合拍，那么策划单位的意见通常难以被认同。

市场是开发商的舞台。开发商在表演的时候，它的性格、它的特质，不可避免、不经意间会表现出来。同一个开发商所做的不同项目，可能定位有差别、环境不一样、设计院等合作伙伴不同，但每个项目表现出的神韵皆出一辙。如同**演员，他可以在不同的影片中塑造不同的角色，但观众会感受到这些角色总有某种神似，那就是演员本身的特质。葛优出演了许多让我们津津乐道的银幕角色，但所有这些角色的共性，我们都归结为葛氏幽默。

一定程度上来说，项目文化是企业文化在项目层面上的延伸。

中小开发商基本上都是本色演员。其企业文化较为单一，所做的项目特质也基本是一条主线。

一个成熟的开发商，我们总能从它做过的项目中抽象出一条主线、或主脉。这条主脉就是开发商的企业文化在项目中的渗透。一篇有关深圳地产文化的文章中有这样的描述：“万科的旗帜被王石这高高的旗杆举得更高，招商的动情呼唤体现出地产文化的人情味，华侨城的辉煌和浪漫，金地的企业文化氛围、中海的大社区定位，都在品牌的塑造中努力实现着文化的渗透。”处在厦门的业内朋友可能都有感受，建发开发的楼盘，透着简洁大气；联发的楼盘则更讲究细节处线条的装饰；住总的楼盘精致；几个民营开发商更倾情于欧式风情等等。但也有个别企业开发的项目，透射着企业文化中的小气、宠洋的媚气，浅薄的粗气、以及急功近利的俗气。

大型开发商，其企业文化趋于丰满，包容性更强。这样的企业，有能力开发不同风格的文化地产项目。这有点像演技派的演员，历练到一定程度后，不是靠性格本色塑造角色，更多依靠自己的阅历，知识，修养，演技等。

小型开发商由于企业文化的缺失，表现在项目上，其文化诉求飘忽不定，支离破碎。对于小型开发商来说，企业文化的塑造是十分重要的一项内部管理工作。小型开发商在文化地产项目实施过程中，要特别注意项目文化的综合性、一致性：从过程上说，包括建筑文化、管理文化、商业营销文化；从内容上说，包括园林文化、景观文化、生活文化等。

 

文化地产并非遥不可及、或虚无缥缈。房地产公司的管理人员都是文化人，项目的设计人员也是文化人，他们做出的产品也一定具有文化特性。问题的关键是，要把文化与地产项目精准融合，做出消费者可体验、可感触的高品位文化地产项目，需要用文化软实力统领项目的核心价值体系，用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……等的全过程。

这里想着重强调一下物业服务在文化地产中的作用。要很好发挥、保持项目的文化特色，前期的建设是基础，后期的使用管理是关键。重建设、轻管理存在于许多文化地产项目中，致使一些文化地产项目投用后，文化特色不能很好体现。如某音乐小区，其建筑、景园等硬件上有不少音乐元素，但业主入住后，物业管理并没有相关的举措，小区的音乐氛围没能达到升华。再比如，要建设香草文化社区项目，硬件上的体现有限，关键要在后期物业服务中充分渗透、营造香草文化氛围。如果后期物业服务仅仅和普通小区一样，满足于清扫干净，花草齐整，保安精神，则项目的文化特色可能要务虚了。业主如果体验、感触不到项目的文化特色，文化地产是妄谈。

寻早适合项目文化定位的建筑设计、景观设计单位和物业管理公司，是不可忽视的工作。每个合作伙伴都有擅长的方向，也有生疏的领地。共同的文化理念，是打造高品位文化地产项目的基础保证。

 

下一棒，请全经联常务理事缪百年先生，谈一下文化和人才流失的问题。

　　卷首语--为地产注入文化内涵

　　房地产是什么？对这个问题有很多种答案。对于开发商而言，房地产是一种经济运营方式，是能够取得收益的投资；对于消费者而言，房地产是物质实体与权益的集合体，是可升值的不动产，追求的是物美价廉；对于政府而言，房地产是市场经济的必然产物，是国民经济的支柱产业，追求的是经济、社会与环境效益。

　　不管有多少种说法，随着房地产业的成熟发展，越来越多的人已经产生了共识，那就是房地产在创造物质财富的同时，也在创造、继承和传播精神财富，他集中体现了城市建设、经济发展、环境人文、历史地理、艺术美学等，因此，房地产和文化密不可分。

　　文化与房地产的结盟，是房地产市场走向成熟的标志。如今，越来越多的项目都引入了文化的概念，使楼盘具有了一种文化内涵和价值取向，同时也使房地产企业拥有了自己的企业文化。而房地产业的综合性，决定着房地产文化将贯穿于房地产企业的多个执行层面及过程。

　　文化：最大的卖点

　　近年来，房地产文化逐渐在中国兴起，这不仅体现在建筑形式上，更体现在社区文化的营造上。房地产商在提升商品房实用性的同时，将艺术与地产相结合，着力通过各种手段给钢筋水泥注入文化内涵。

　　房地产是需要文化的，关键是通过什么样的方式实现与文化的对接。具体到国内近年的情况，房地产与文化的结合主要表现在四个方面：

　　首先是延续房地产开发项目所处区域已有的文化积淀。我国有着非常悠久的历史文化资源，如果巧妙的加以利用，将在获取经济效益的同时，获得更高的社会效益。对于开发商而言，由于房地产产品与人及社会不可分割的特性，使自己所开发的产品传承文化是一种不可推卸的社会责任。比如潘石屹的“长城脚下的公社：之所以能走入威尼斯双年展的艺术圣殿，正是因为这一建筑是东方理念与西方形式的完美结合，是中国五千年悠久的文化传统成功地提升了它的价值。

　　其次是利用人们潜意识中的文化积淀。每个国家、每个民族，甚至具体到每个社区，都有自己独特的文化传承和积淀。在“文化房地产”开发理念的带动下，一大批文化主题住宅应运而生：广州楼使的“岭南风格”牌，青岛有青天碧海红瓦白墙，安徽南部有徽派民居等。这种风格的形成，除了地理位置因素外，区域文化在其中起着非常重要的作用。

　　再次就是专业人才对文化的界定和设计。随着生活方式、开发环境的变迁，市场对开发商的文化素质的要求越来越高。同时，房地产业所涉及的文化范畴林林总总，包罗万象，不是对地产和文化都有深刻了解的专业人才，很难驾驭从文化到地产的转化，邀请他们加入设计，是实现从产品到建筑艺术品转换的关键一步。

　　最后是建筑落成之后社区文化的建设和保存。这里说的社区文化不仅仅是成立乐队、球队，筹建舞厅、运动场、艺术长廊，或简单的定期举行活动，一个社区文化氛围和格调的形成，需要长期的坚持和努力。

　　内刊：企业文化的载体

　　现在大凡做得好的企业，特别是地产企业，大多办有自己的企业内刊，这种企业内刊对于增强企业竞争力和加强企业文化建设，有着举足轻重的作用。事实也证明，企业要发展，就必然要致力于企业文化的研究和构建，而作为企业文化的重要载体，企业内刊的作用日渐突出，已成为许多企业建设企业文化和品牌战略的重要组成部分。

　　自上世纪90年代初开始，企业在文化建设方面释放出了巨大的热情，迎来了一个高速发展的时期，不少企业每年以几倍甚至几十倍的速度增长，因此，市场信息的沟通和企业文化（品牌）的建设显得愈发重要。于是，市场的发展也造就出一批出色的企业刊物，如万科自1994年起创办的《万科周刊》。

　　作为中国企业界特殊的一份内刊，《万科周刊》的影响是全国性的。它的影响和上世纪90年代的社会背景密不可分，作为市场经济的“新青年”，它是一种精神和文化象征，使许多走在时代前列的人找到了归属感和共鸣，随着公开媒体的禁区突破和水准提升，随着万科更加清晰地聚焦在房地产专业之中，《万科周刊》的普及性已经达到了全国深沪两地上市公司的董事长人手一份的地步。更重要的是，许多《万科周刊》的读者后来都变成了万科的客户。

　　营销：就这样被“文化”征服

　　文化已经在房地产行业中占据越来越重要的地位，甚至有人认为未来房地产行业的影响力不一定体现为房地产最后的价值，能够征服消费者的将是发展商的文化取向而不是具体的房子的价值。

　　买了房，有了车，人们还需要什么呢？精神家园。精神产品的潜在市场空间一直在持续增长，也许5年之后，也许不到5年，地产的利润会很薄，文化产业会很庞大。在经济快速发展的大都市中，文化艺术正在成为新的时尚消费品，这将导致一场新的文艺复兴，谁能抓住机会，谁就是最大的赢家。

　　从观念上看，很多买房人置业已经不仅仅是为了买一处住所，同时也是在追求一种生活品位和格调。一个优秀的项目，应该真正成为客户安身立命的住所，使人不但在居住上感到舒适，更在精神上感到愉悦，而最能体现这些的莫过于文化。如今越来越多的开发商试图通过各种各样的文化形式来吸引买房人的目光，有些把文化当成宣传的卖点，有些把建筑和文化融合，有些大力创建社会文化氛围等等，不一而足。