为什么房产中介第一句话问的都是你是投资还是自住？

我之前开二手房中介的时候，我要求我店里的业务员，一定要做到和每一个上门客户聊天聊两个小时，才能带客户看房，才能放客户走，我要业务员一定要搞清楚，客户为什么买房，投资还是自住，自己住还是给孩子买房，做什么工作的，在哪里工作，家里有几个孩子，上面父母在哪里，是做什么等等一系列客户最具体的信息，因为知己知彼才能百战百胜。

做为一个合格的房产中介，如果碰到一个上门客户，和客户在普通的闲聊当中，每一句话都需要有自己的目的，虽然说是闲聊，肯定不是真正的闲聊，要套出客户买房的真正需求，要套出客户对附近的楼盘到底有多少了解，要套出客户到底有多少买房的预算等等。

比如说，要问客户对附近某一个地方知不知道，或者某一个比较著名的小区了不了解，如果客户都知道，那么，客户对周边肯定就比较了解，就不能瞎说了，要是客户一问三不知，那你在说话时，就可以随便些。

比如说，为什么第一句话要问投资还是自住呢？

因为投资买房，首先，资金上面肯定比较宽裕的，并且，也买卖过房产，对房产不是一无所知，不能随便忽悠，再者，投资性买房和自住购房的要求是不同的。

所以说，真正好的房产中介，和客户说的每一句话都不是废话。

回答：自住、投资，是两个不同的概念！

自住、投资，性质不同，目的皆然相反。介绍的户型、格局自然不同，价格也有说道。

这话是为了快速试探购房者的消费实力，方便有针对的营销。

基本上可以这样理解，房产中介人员很注重营销话术的演练，为了快速的区分不同层次的购房者，一般会简单的聊几句来试探出购房者的购房实力。好针对性的营销。

正常来讲， 如果客户说是投资 ，说明购房者实力相对较强，但也不一定，因为投资性客户，需要考虑后期的增值和脱手的难度，区分了投资客户，中介人员就会从投资型客户的首付情况、内部房源数据等信息，给客户相应的精准房源匹配。

而对自住的客户 ，一般新手比较多，其销售策略又是不同的，对手新手小白和理性自住的，也会区别对待。

大家好，今天想问大家一个问题。你们在购买房子的时候有没有注意到，无论是是二手房中介还是一手新楼盘的售楼**，第一时间他们都要问你，这套房子是买来自住的还是买来投资的？

房子买来自住和房子买来投资，到底对这些销售人员意味着什么，他们为什么会问这样的话？

今天我们就专门针对这个问题一起来探讨一下，这样一句话到底对售楼人员意味着什么，对我们购房者又意味着什么？

一，什么是自住房？什么是投资房？对我们购房者意味着什么？

绝大部分的优质大城市里面的优质房产，它不仅仅具有居住的功能，其实它还是一个投资品，它具有金融属性。

所以，房子对于我们购买者来说， 因为经济实力的不同，人群的不同或者需求的不同，就把房子分为了自住买房和投资买房。

自住房： 自住房说到底就是买来自己住的，主要是解决自己的居住问题，自己在城里面有一个属于自己的家，有一个遮风挡雨的港湾。

投资房： 投资方和自住房不同，基本上是自己不会用来居住，主要目的是用来盈利。说到底，投资方就是用于出租收益或者增值之后卖出变现这样的方式来赚钱。

正是因为购房者买房的目的不同，导致了有这样的一个分化。正是因为投资和自住这样的一个分化，让购房者对房子的具体要求也就不太一样。

对于自住购房者来说：

自主住购房的朋友一般要求房子能够满足自己家庭的居住，能够解决子女的教育，能够离上班的地方近一点，自己家庭也能够承受这套房子给我们带来的月供就可以了。

说到底， 自住购房对于购买者也没有太严格的要求，不需要太多的经验，去精算这套房子给我们带来的收益，到底是怎么样的。 满足基本的制度需求和日常生活的需求就可以了。

对投资购买者来说：

投资购房意味着，买来的房子一定要具备升值的空间，或者一定要具备能够快速出租换取租金收益的一个潜力。

对投资购房，对购房者的要求相对来说会严格一些，不仅仅考验到购房者自身的眼光以及资金的持有能力。还考验到投资购房者对市场的敏锐度，以及市场动态走向的一个预判对错。

二，为什么房产中介第一句问话，要问购房者到底是自住还是投资？

在第一大点，已经把自住房和投资房严格的区分开了，说到底 “住投分离” 是我们每一个购房者应该恪守的一条经验。

正是因为这个原因，把买房的客户分成了自住的和投资的。房产中介第一句话问购房者到底是自住的，还是投资的？

主要有以下几个原因：

第1个原因，初步分类。

无论是新房还是二手房，购房者和中介之间，处于第一次接触或者一个非常陌生的状态。销售人员一般都会 通过咨询购房者到底是买来自己住，还是买来投资，用来初步确定购房者的购房意向，把购房的客户进行分类。

当然真正的需求，还是要在看房过程当中去发现的。这也是做房产销售的一项基本功。

第2个原因，区别对待，按需营销。

售楼人员一般会根据购房客户的自住或投资需求，进行区别的对待，用不同的话术来进行房产营销。

自住的客户一般就是解决居住的问题，相对来说要求会相对低一点。 比如解决孩子的教育问题，解决自己目前的居住问题，尽量离工作地点近一点，交通方便一点。

而买来投资的购房者相对来说要求就特别的高，他们主要是看中房子的租金收益以及未来的增值空间。 比如这个楼盘周边有几条地铁，有哪些商业配套，有哪些优质的学区，有哪些优质的企业，有哪些规划几年能够成型等等。

确定的购房者到底是买来自住还是投资之后，售楼人员才好分别对待下，去抓住主要的痛点，用不同的介绍方式，推荐不同的产品，去最大概率的成交购房者。

第3个原因，确定购房者是否好忽悠。

虽然这个看上去是一个特别不好的形容。但不得不承认很多的中介和售楼人员就是通过这样的一些方式来确定购房者到底是纯小白还是有经验的。

有经验的他们只能认真对待，去解决购房客户的一切需求，来达成成交。 遇到那些刚需购房者，特别是对购房一窍不通的人群，中介和售楼人员就会连蒙带骗，先让他把定金交了再说。 以最快速度的达到自己的成交，实现个人利益的最大化。毕竟，对于售楼人员来说，业绩，收入和卖出房屋的套数成正比。

……

的确如此，看上去只是一个简单的问话，其实里面隐藏和透露出了特别多的问题。买房是特别重要的一件事情，陌生人之间的交流，陌生人之间的沟通本身就存在博弈，售楼人员在判断购房者购房者也在判断售楼人员。

三，小结

总的来说，买房是我们人生当中的一件大事情，它涉及的程序特别复杂，而且每一个程序里面的风险都是很多的。

而且买房对于那些刚需朋友来说，是特别不容易的一件事情， 一套房子可能倾尽了他们一个家庭十几年甚至二十多年的工作积蓄。 稍微一不小心就会让自己陷入购房的各种坑里面，给自己的经济带来损失，给自己的家庭带来负担。

所以，在这里要重点提醒一下，无论是刚需购买者，还是投资购买者。 在购房前一定要做足功课，做到对项目的了解，对小区的了解。要做到对价格的敏感，以及对购房过程当中各个环节的风险规避，具备一定的敏锐度并加之执行。

虽然一句简单的回答，能够让售楼人员更好的给我们匹配对应的房子。但是人心隔肚皮，大家一定也要做好防范的心理。

至少 不应该将售楼人员的口头承诺信以为真，一定要自己亲自去再三的确认 ，然后再结合自己的实际情况，看看是否达到自己的购买要求再做决定。

我是 @重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

为什么，你不懂，全哥来告诉你，首先，如果当你买房时，遇到置业顾问这么问你那从专业的角度来说你买房找他没错，第一句话问自住还是投资是能获取很多信息的，切勿小看这么一句话的威力，究竟厉害在哪儿？

投资，讲究的是利润追求，有没有升值空间，有没有能在自己能接受的时间范围内获取相应的利润可能？能获取大概能在什么水平？而相应的住家就简单得多了，首先查看满足最基本的住家需求即可，其次要能周边配套是否齐全，如果不齐全，未来多久能够达到你想要的水平，因此只要这些考虑周到了，你就可以下手了。

问清楚情况和需求，这是做为销售来说，了解客户端需求才是最重要的，你才能配到合适的房子，才能给客户解决实际问题。

大家好，我是勇谈。有过购买二手房或新房经验的朋友应该知道，置业顾问或房产经纪人从你进门后的第一句话就是“买房是投资还是自住？” 这样一句稀松平常的话其实背后代表着很多的道理，毕竟买房的动机其实也就这两种“自住或投资”。 借此机会简单谈谈我的观察。

买房的目的其实只有两个：自住或投资，目的不同，选择的房产也不同

这里不禁回忆起有一次跟朋友一块进商场购买化妆品的经历，这家商场是我们当地新开的一家稍微高档点的商场。商场一楼都是出售的各种名牌护肤品，比如：法国Lancome(兰蔻) 、美国Estee Lauder(雅诗兰黛) 、日本Shiseido(资生堂)、法国Dior(迪奥) 、法国Chanel(香奈尔)等，因为本身自己和朋友不喜欢打扮的缘故，当我们去Chanel专柜想买一只口红的时候，销售人员基本就不理不问的，直到我们购买了几支口红才对我们笑脸相迎。这就是目前国内销售人员经常的看人方式， 服装店或品牌店的销售人员通过观察顾客的穿搭来判断其购买力，而房产销售人员则通过问题询问的方式来判断你的购买意图。 几点观察：

“看人下菜”是销售这个行当经常提到的一句话，其本质就是抓住购买者需求

讲一个很可笑的事情，如果说你购房的目的是为了未来子女教育，但是销售人员一直给你讲未来房产收益率如何高，新区未来发展潜力有多大，但是周边就是没有好一点的公办中小学，你会怎么想？心里骂人都是轻的。所以，对于购房这件事来说，如果你真的有购房需求，一定要向销售人员真实明确的表达出来。 毕竟销售的主要职责就是把合适的产品，推荐给合适的人。 几点愚见：

第一、理性的购房者或者消费者总是会明确自己的需求，然后去做出最优选择。 相信不少购房者都犯过这样的一个错误“不知道自己购房的目的在哪”，这样的朋友而且不在少数。你说是居住等刚性需求吧，他们还想有投资收益，这样的情况下不仅仅是给销售人员出难题，更多的是给自己找麻烦。 这里需要再次提醒下各位购房者“明确自己购房目的，很重要” ，从2019年后随大流购房的时代已经不存在了。我身边就有这样的朋友，在房价上涨的那几年花费了10几万首付购置了一套房产，后来交房了也不用来住。房子空在哪里，因为本身是在小城市，租金也没多少，可以说10几万的投资收益真的很低。

第二、销售虽然人员流动性大，但是作为购房者来说没必要隐瞒一些基本信息，比如“购房需求”。 生活中确实见过这样的购房者，问什么都是模棱两可，认为房产经纪人或者置业顾问挣他好多钱似的，这样的态度其实大可不必。行业不同仅仅是 社会 分工不同，表达清楚自己的基本需求然后利用对方的资源满足自身需求是关键。

有粉丝朋友咨询我买房子问题，我第一句话也是问他们是自住还是投资，因为自住和投资房产思维就是两码事。

因为自住有自住属性这个属性就是居住便利性和幸福度，所以如果你买自住就需要考虑你工作范围、生活范围再去考虑你的房子，这就是自住属性的房产思维。

如果你是投资就需要不断的完成丰富你的财富，更要根据你的资本情况、家庭收入情况和贷款情况，给你选择属于你的房产，投资思维和自住思维就是两码事，所以如果中介问你是自住还是投资，说明这个中介对于房子的专业度还是可以的，可以持续和他探讨。

您在买卖房产中有任何疑问请私信我，我会给您量身定做属于您的优质房产

因为买房无非就是分成两大类:

要么以居家为主

要么以投资为主

中介只有了解了客户的真正需求，他们才会针对性的为客户进行房源匹配跟介绍。

如果你是居家为主

那么他们接下来要了解的东西还比较多

等等都要了解清楚，才能精准配对。

否则，没了解的话，盲目的给客户匹配房源，或者随便的带客户看房。 结果不仅让客户跟着他们受累，或者让客户觉得他们不够专业，带他们看的都是不满意的房子，所以提前了解需求是非常重要的。

如果你是投资为主

那么很简单

就了解两个

因为投资客，他们对于房子的新旧，产权纠纷的，以及人们认为不清楚的房子等等，他们都敢拿下，只要你的价格达到他的心里预期就行 。 而这些对于自住的家庭来讲，确实致命的缺点，不可接受的。

所以，第一句话会问你，究竟是投资还是自住的房产中介人员，说明他还是比较有经验的，而且比较负责人的。 没必要觉得反感，他们目的是更好匹配，没有成交他们什么收益都没有，这点你要明白。

希望以上的分析，能够对你有所帮助

作为深耕房地产几年的人，我来回答为什么房产中介第一句话会问你是投资的还是自住的这个问题。

首先来讲一下销售这个问题。我认为任何行业的销售，都会问客户一些问题，尽可能的去更了解客户，这样才能做到对症下药，正所谓知己知彼，百战百胜吧。不然盲目的推销，会觉得很不专业，很不靠谱。这是作为一个合格的销售最基本的技能。

好了，既然知道销售要去了解客户情况，那么问客户投资还是自住这个问题是很正常的事情。这样就可以很好的帮客户分析问题了。

作为投资，首先要清楚的是回报率，风险，转手等一些问题。

往往房产中介还会问你一些你预算多少，比较喜欢哪个区域等一些问题，然后会根据你的情况去推荐一些认为合适你的产品。当然，作为投资者，一定不要盲目听信房产中介的话（虽然我自己也是房产中介）可以结合中介的话去考察一下是不是真实信息，这个很重要。然后剩下的就自己去衡量值不值得买啰。

做为自己住，主要去考虑配套方面，交通方面等问题。

配套方面又分为：教育配套，医疗配套，生活配套。看看完不完善，如果不完善，以后会不会有配套，都要去考虑的。交通方面就高速，高铁，轻轨，地铁，公交等，看出行方不方便。自己住的话，一句话，合适就好，没有十全十美的房子。

小结，房产中介会问你一些投资还是自住的问题，问这些问题房产中介只是为了能更好的去服务你而已。说简单点就是帮助他人也帮助自己，毕竟中介成交了是有佣金的。肯定要尽可能的了解客户，从而尽快去促成成交。

我买房的时候倒没有遇到这样的！

我记得我买房子的时候，中介没有这样子问我。

我是给他发信息，说这个房子能不能看看，他就带我去看了。问的最多的是我对房子本身的需求，而不是说投资还是自住。

所以这个应该不是普遍的问题，根据我的分析，中介这么问，可以体现两个问题：

一、可能这个地方炒房比较盛行

我也在昆山看过房子，那边的中介有些会这样问，毕竟昆山那边投资性住房比较多。中介也会讲自己的故事，说自己以前是做什么的，自己也是通过投资房产，如今有几套房之类的。

所以我认为这完全和市场环境有关系，在空气中都弥漫着投资房产的味道的时候，这样的话概率更大一些。

在我们老家，基本没有中介会这么问。因为大家出发点就是自住，刚需。

二、房价存在泡沫

通常来说，当中介这么问你的时候，基本上当时的房价是有泡沫的。

因为在楼市低迷的时候，炒房的人很少，而房价涨的时候，才有投资客。

所以这句话频率的高低，也会反应房价泡沫的大小。

当很多中介都重复这句话的时候，我劝你还是小心点。

当中介都不再讲这句话的时候，可能房价就是比较低的时候。

以上仅为我个人的体会，不代表真理，仅供各位参考。毕竟各个地方的情况可能也不太一样。

要投资房产，就要把握以下几点：

1、投资配套设施齐全的小区。从未来发展来看，所住小区里就能满足生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，会成为理想化的生活模式，这样的房子比较容易出租。这样的房子，即使要转手出售，也都十分容易。

2、确定投资策略。有些房子易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另一些房子恰好相反，因此，投资前对目标房子所在地段进行考察，考察内容包括三个方面：一是了解目标房子所在地段未来的规划；二是了解目标房子的升值潜力；三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。

3、分散投资。尽管逆势而为会有投资前景，但投资者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋还是不能放进一个篮子里。目前金融产品也比较丰富，投资者可选择分散投资。

4、兼顾短线和长线。房价不会只涨不跌，楼市普涨机会也不会一直出现。所以，要兼顾短线和长线的关系，优化投资组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会博短线，方能在楼市投资大潮中做到游刃有余。

5、要学会侃价。这段时间，全国各地的楼盘优惠、打折较厉害，优惠、打折期间相对来说好侃价得多。对于消费者而言，有4次砍价机会，投资者一定要把握住，争取用最低的价格买到房子：一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠；二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团购，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售；四是已经买了房的买房人，你再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报。

6 小户型更适合投资。房子形态较多，有别墅、洋房、新房、二手房、商铺，乱花渐欲迷人眼，究竟哪类房子最适合于投资？从户型上来说，小户型无论是长线还是短线投资，都比较适合。投资一手大户型，较易出现空置风险，年代久远、单价较高的二手房，建议不要投资。商铺投资潜力大，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活。但资金投入较大，具有房产和商业双重风险。不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望投资，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。

7 投资心态要好。凡事开始都不能做太高的期望，因此投资新建小区，人气尚未形成，如果是出租，一年内出租率不会太高。出售的话，也不会马上升值，所以投资时，心态要好。

房子是用来住的，买了一辈子的房子，算了一辈子的投资账，你会发现原来房子也是消费品，是可以用来消费的！

房子对我们意味着很多，它可能是我们一生积累最大的财富，但却渐渐失去了很多快乐，因为房子对我们的捆绑，我们开始变得谨小慎微，再也无法随心所欲。

也许，是到改变的时候了。 当房子已经渐渐失去投资品的意义，当人们开始从拼命赚钱转向享受生活，就是重新思考房子的消费属性的时候。未来会有很多种场景，我们未必拥有那个房子，却可以拥有一段在那个房子里的美好时光。房子是带不走的，那么不妨去体会更多有故事的房子，认识更多的人，变成自己的人生经历。这应该会是未来很多人对待房子的态度。

还在担心房价吗？不如关心一下自己真正想要的生活吧。还在担心公司还有没有未来吗？想想你在做的事是否有意义，是否符合你看到的向往需求，就知道该不该及时抽身了。无论哪样一种“房奴”，希望你都可以不用去做了，你该拥有更好的生活。 房子就是房子，喜欢的才是好房子。老百姓70%的资产在房子上的现象确实是不应该的。老百姓70%的资产在房子上的状态确实是不应该的。之所以这样说，是因为房子本身虽然存在价值，但却不能用它去换取我们日常生活中所需要的其他东西。因此如果一个人70%的资产在房子上，就意味着他没有足够的钱去满足日常生活的需求，这样的状态显然不利于其生活的稳定和幸福。

房子本身具有消费品与资产的双重属性，应该全面看待。从自身属性来说，房子本身具有消费品与资产的双重属性，应该全面看待。具体来说，当我们买房子的时候，房子本身就是消费品。但是当我们将其买到手以后，房子就会成为我们资产的一部分。因此我们在看待房子的时候不能片面看待房子的属性。

日常我们应该以消费品的态度去看待房子。在日常生活中我们看待房子的态度就是看待消费品的态度。具体来说，房子与我们日常购买的各种东西相比，除了功能和价格存在区别之外，在本质上并无不同，因此我们完全应该以消费品的态度去看待房子，只有在买了房子以后，才可以用资产的眼光看待房子。

买房从投资角度出发这是有误区的，从现阶段来讲， 房价已成平稳趋势在国家政策的严控下短期或者中长期都不会有太高空间 ，那么站在投资的角度上，选择就显得尤为重要。在哪种选择下才会逆势而为呢？我个人觉得要从几个方面入手，若达到了随便买都是增值的。

↓↓以下仅个人观点↓↓

新区新房

一二线的大城市。城市建设中会有新的区域出现，在政府政策大力的扶持下，各行各业像雨后春笋快速增长，房地产也不例外。多家房企会迅速反应拿地建房，在一个新的区域房价没有对比物，所出价格都是房企自己放的价格，这样的区域投资买房首选交通方便配套规划好的周围大开发商理性投资。

▼新区▼

二手房

投资二手房时应选择一二线的大城市，在地理位置的选择上，选择地段好、交通好、医疗配套、商业配套、教育资源好等；户型上选择要方正最好面积不要太大(方便后期出手)，楼层方面不要选顶楼或者底楼(带花园还可以)，楼盘选择10年以内的楼龄大开发商的楼盘。

▼繁华都市▼

PS:总之现在买房投资需要谨慎，普遍大城市都存在限售的问题，短期内是没办法交易的，新房的话交易周期更长。

▼限售▼

大家好，我是勇谈。“买房投资”从2008年后已经成为越来越多人的一种共识，尤其是在2015年后掀起的“全民投资潮”使得全国房价再次上涨了一个台阶。同时“房住不炒”的理念提出来了，目的也很简单就是“奉劝大家不要投资买房”，可惜投资思维至今还在困扰着很多人。虽然说个人不赞同投资买房，但 要非得投资的话该如何选择房子？资源属性是房产投资的首要参考因素。

撇开居住等需求不谈，房产作为投资品的最坚挺属性还是“资源稀缺性”，尤其是一些优质资源

大家需要明白一个基本的事实“房子本身的成本相差不大，房价高低的因素还是土地价格”，而土地价格如何决定？其实就是周边的资源配套。 商业、学校、交通等资源集中的区域土地价格自然高，房价也就自然高起来了。所以说，大家选择房产进行投资关键的因素还是看“周边资源配套”或者未来规划，毕竟投资本身投资的就是“未来预期”。所以，做房产投资尤其是新区域的房产投资肯定要看未来规划。比如：高铁，地铁修建、优质学校配套建设、大型商业的入驻等。

图上所示是2006-2018年国内商品房销售价格走势图，可以看到多数时期国内商品房价格同比上涨都在10%以上；可以说从2008-2018年这段时间内也是国内房地产投资最火热的时期。 除去国内投资渠道少外还跟房产投资收益可观有很大关系。这段时间内的房产投资者多数也取得了不少的财富增值，起码从资产来看是这样的。 每年保持10%左右的房价上涨，这就是我经常提到的“赚价格差”。

另外一种收益其实就是“租金收益”，租金虽然不多但是好在“持久”。 对于很多在2010年前购房的朋友来说，如今的租金收益足够偿还房贷甚至还要剩余。不过需要指出的是从2016年后的房产投资，租金收益基本就很难贴补房贷了，这也是为何2016年后购房的朋友在这几年都在大量的出售房产的原因。

同一个区域的房子本身可投资性也有差别，这点就是房屋本身的细节部分了

房子本身的户型、面积、布局、朝向等基本在购房的时候已经确定了，这点在开发商出售的时候价格就有差别。 户型和朝向等更好的房子本身的单价就要更高，自然投资的时候未来的收益也就更加明显。这点从如今不少二手房出售中的价格差异就能看出来，毕竟房产投资多数人未来是想要出售赚取差价的，自然户型、朝向更好的房子更容易议价。

2018年前如果说还用“投资思维”来买房的话可以理解，如今还用这样的思维来买房明显不合时宜

图上所示是过去一年中国通货膨胀率走势图，可以看到明显进入2020年后通胀率已经处于4-5%的水平，也就是说房价涨幅低于这个数据就是“赔钱”。 根据2019年国家统计局的数据显示，2019年国内商品房平均销售价格为9310元/平米，相比于2018年的涨幅为65%；扣除2019年2-3%的通胀率后，其实际增长只有2-3%而已。加上近些年大城市的租金收益率也始终处于低位水平（1-2%左右），三四线城市租金收益率看似还不错但是承租人口过少这个是事实。所以，从2018年后还抱有“投资房产或者租金收益”的朋友应该理性一些。

有购房需求的朋友需要明白的几个事实：

街面房。

如果想购买投资房产，就要理性购买，更需要分为城市房产，来区分什么是价值房产。首先现在投资房产和以前大不相同，因为现在投资房产的城市阶段非常强，也就是说，现在投资房产首先需要选择城市再去选择优质房产。

省会城市是经过城市群带动下的一个价值区域，以济南为例城市群带动下，济南在大力发展城市建设，那么你就需要把资金沉淀在济南，然后在找到先行区，购买价值房产，这就是现在投资房产的正确思路。

主要还是看地段，比如学区，或者是商业街的铺面。

买房首先要保证居住性要求，在此基础上如果能兼备投资性的话，将来进行买卖置换也是一笔额外收入。在现在“住房不炒”的政策下，房子作为主要投资性资产已不太容易了，那么什么样的房子才具备投资价值呢？

房屋所处地段在核心一二线城市

长远来看，一二线核心城市的房地产行业依旧具备强劲动力。

首先从政策偏向来说，未来我国城市化建设的利好政策会逐步向一二线城市倾斜。 我国城市化发展进程目前已有60%左右，距离发达国家平均水平75%还有一定差距，预计今后会有10-15年时间进行发展。一二线核心城市作为我国重点发展对象，会逐步与国际接轨，期间自然少不了国家支持性政策。建设发展有了政策性推动，住房投资才有光明前景。

其次从人口流向来说，一二线核心城市会吸纳更多的人口流入。 城市有了发展前途，就会吸引更多的人才精英去施展抱负，有了更多的人去贡献力量城市发展就会更加繁荣，这是相辅相成的关系。所以说一二线核心城市未来的人口流入量会只增不减，并且人口来源不单是国内，国际人口也会大批量涌入，对购房的需求也不会间断。有需求就有升值的价值。

当然，好的地段肯定会比较抢手，房价也会贵，那么距离一二线核心城市周边高铁2小时内的城市也是可以辐射到红利的，在偏远的郊区价值就不大了。

所处地段在三四线城市

当下环境，三四线城市受政策管控压力大，人口流失严重，住宅投资性不高。但如果注意以下几点也会有一定的增值空间。

位置在城市核心。 三四线城市也在稳步发展中，城市核心发展速度肯定比郊区和县城要快，并且项目周边如医院、超市、银行、交通等配套成熟，也会有一定升值空间。现在国家大力提倡旧改，对老旧小区的改造也列为发展重点，改造后的小区兼备地段、配套等利好条件， 如果有较好的旧改房或二手房，也是可以选取的。

将来规划发展的地段。 城市规划发展的地段肯定是该城市未来发展的方向和核心区，选取该地段的好处是在目前未发展时价格较低，可底价入手，并且有潜在升值空间，作为长期投资性住房再好不过。 这里要注意的是，选择现房或有实力、知根知底的开发商，规避烂尾风险。

目前在国家抑制房价上涨过快的市场环境下，想依靠住房投资暴富已经不现实，根据以上建议选取保值或者小幅增值的住房，还是很实际和很有必要的。

一盏茶的功夫，了解楼市疑惑，我是茶馆，欢迎讨论

这一轮去库存过后，各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎都翻了一倍。

因此，我们身边越来越多的买房人，不仅要解决自己的居住需求，还想要通过买房来实现增值收益。

所以，仍然有一些朋友在问，从投资的角度来买房，到底什么样的房子才具备投资价值呢？

今天我们就一起来聊一聊，什么样的房子才具备投资价值？投资买房应该注意哪些问题？

一，什么样的房子才具备投资价值？

从经济学的角度来说，房子是一类商品，而对个人来说房子却是我们的家。

随着金融知识的不断普及，身边越来越多的朋友买房不仅仅是为了解决自己的居住需求，其实很大程度上也想要通过房价的上涨来获得增值收益。

但是，我国楼市的黄金10年已经渐行渐远，再也不是闭着眼睛随便买房，都能够赚钱的年代了。 因此，我们简单的归纳一下，在接下来的房地产市场里面，什么样的房子才具备投资价值？

第一，优质城市的房子。

随着城市化进入中期的尾声，城市的分化越来越严重，楼市的分化也会跟随着越来越严重。

在未来城市与城市之间，房价的上涨空间不尽相同，有的城市会继续上涨，有的城市只会维持稳定，而有的城市甚至会面临下跌的风险。

而根据影响房价走势的三个因素来看，短期的金融政策，中期的土地供应，长期的人口数量，未来优质城市的房价才具备上涨的动力，才具备投资的价值。

而这些优质的城市一定具备这样一些特点，城市的经济规模增长迅速，城市的优质企业众多，城市有着越来越多的人口流入。

而这些优质的城市也是我们经常说的一线城市，二线城市，城市群，以及国家中心城市。

第二，优质的区域。

说定了优质的城市，我们还得选对城市里面的优质区域，因为优质区域里面的房子投资价值更高。

优质的区域往往集中在城市的中心或者核心的板块周边，有着成熟的轨道交通配套医疗配套学区配套，商业配套，企业配套，有的一个城市最集中的人群。

在这里房子的上涨空间更大，在市场上的流动性也更强，变现的能力十足，更具备投资的价值。

第三，优质的房子。

选对城市，选对区域之后，还要选对房子，在未来只有优质的房子才具备更好的市场竞争力，才具备良好的上涨空间和市场流动性以及变现能力。

而优质的房子，往往具备以下这些特点，比如距离轨道交通较近，周边拥有稀缺的公园，有稀缺的江景资源，有重点的学区指标等等。

说到底，一套房子拥有的资源越多，拥有的资源越稀缺，在未来它的市场流动性更高，增值空间更大。

……

是的，从投资的角度来说，在未来优质的城市优质区域里面的优质房子，才更具备投资价值。

因为，优质的城市人口越集中，人口越来越多，购房住房的需求越来越大，在需求大于供应的大背景下，房价自然也就会水涨船高，自然也就具备投资的价值。

二，投资买房应该注意哪些问题？

在第一大点，我们简单的归纳了一下，什么样的房子才具备投资价值。

非常明确面，对未来分化越来越严重的房地产，市场优质城市，优质区域，优质的房子，才更具备投资价值。

这些城市的优质房子，不仅拥有良好的上涨空间，而且具备了良好的流动性和变现能力。

然而，即便你选对了城市，选对了区域，选对了房子，在投资买房的时候，仍然需要注意特别多的问题。

第1个注意问题，新房二手房的取舍。

投资买房，第一个需要注意的问题就是新房和二手房的取舍，这也是大部分买房人，非常犹豫非常困惑的一件事。

结合目前的房地产市场，以及未来的市场环境来看，我个人建议投资买房，尽量以城市中心优质的二手房为主。

因为，地段价值仍然是影响房价增值空间和流动性最关键的一个因素。

而随着城市化进入中期的尾声，大部分城市的新房都集中在城市的郊区或者远郊区，地段价值相对比较弱。

而二手房的地段价值相对比较高，而且周边的配套成熟，有着良好的增长空间和市场流动性。同时可以即买即租，获得租金收益增加现金流，提高个人和家庭的抗风险能力。

第2个注意问题，留足够的现金流。

投资买房想要获得房价上涨带来的增值收益，就一定要保障房子的安全性，尤其是在持有的期间。

虽然，以往的房价涨幅周期特别明确，三年一小涨五年一大涨，但是未来随着楼市的分化，可能周期会被拉长。

因此，我建议投资买房的朋友留足3~5年的现金流，让自己的房子在持有期间也能够处于安全的状态，避免拆东墙补西墙，给自己的生活和家庭带来更多的压力。

……

是的，投资买房也需要注意特别多的问题。

当然，还有其他的问题需要注意，比如面积大小的控制，个人建议，买入近一年或者半年市场成交量最大的面积段。

因为，成交量的比例也反映了大部分购买者的买房习惯和资金能力，也可以保证我们的房子在未来有更好的人群接受，有更好的变现能力。

三，小结

总的来说，面对未来分化越来越严重的房地产市场，只有优质的城市，优质的区域，优质的房产，才值得我们去投资。

而且在投资的过程当中，我们仍然需要注意特别多的问题，不仅要尽量买入优质的房子，还要留足够的现金流抵抗风险。

最后，要特别提醒广大的购房朋友，一定要正确的看待我国的房地产市场，千万不要受市场情绪影响。

并且，多花一些时间学习房地产知识，了解各个城市的房地产政策以及楼市动态，尤其是一线城市的房价走势和市场变化。

毕竟，一线城市的房价，一直以来都是我国楼市的方向标，可以让我们有一个更好的市场判断和参考标准。

掌握真实的市场动态，可以随时结合自己的实际情况，以及城市的房价走势，来做出买房和卖房的正确决定。

我是 @重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

|，学区

2，具规横商业区街铺面

3，中转枢纽周边

4，城内公园附近

5，危旧及城中村

我主要是从租金投资角度来谈谈我的看法。至于房价升值问题，这个没意义，通货膨胀的发展，房价能降就要发生大事情了。（比如战争）

1、重点初高中附件的小户型。

就是陪读房，特别是在一二线城市，这种房子的租金要比均价租金高，而且客源稳定，有资金的可以进行投资。

陪读家长群

2、商圈及交通站附近。

该附近大小户型均可，主要是出租给附近打工的群体，小户型可精装，适合小白领，大户型适合分割出租，适合对居住环境不高的人群。

城市中的流动人口，对租房的需求量是很大的

对于房子的投资，我个人觉得就这些最稳妥，现在想进行倒卖赚差价，政策都有限制，目前经济形势，建议：房子是用来住的，不是用来炒的。多余资金可以进行稳健的理财产品。

恐怕会事与愿违

针对题主说的都说买房要从投资角度来买，到底什么样的房子才具备投资价值呢？的问题，你可能来晚了，现在在投资房地产怕是有点吃不上热乎的了。

早起的已财务自由

其实房地产投资，最佳时期还是在2000年左右的时候，很多人都没有意识到房地产的价值，那时候投资，虽然确实资金紧张，但是对于现在的结果来看，基本上就是一本万利。只是那时候有这样眼光的人不多，不可否认，有这样眼光的人确实已经实现了财务自由。

现在买房看啥

我觉得现在买房，主要就是看你自己需要的角度去，而不是从投资的角度。因为一旦你从投资的角度去考虑问题，就好像螳螂捕蝉黄雀在后这样的循环。你自己的动机不纯，那么开发商对你的动机也不纯，最后等你们完成交易之后，就会发现，彼此都有着不纯的动机，结果可能就是事与愿违了。

最后总结：

我觉得现在买房除了刚需，不要触碰。毕竟现在房子已经长期横盘，未来还会有下降趋势。国家调子已经定了，“房住不炒”这个核心点已经明确，你觉得你还要投资。除了说明你不了解行情之外，还说明你是不撞南墙不回头啊。

买房子和买衣服不一样，衣服穿久了可能就没有价值了，只能扔垃圾桶。

我们买房子其实是买了两种东西：

一个是这个地皮上的建筑物，可能会随着时间的流逝而价值越来越低。

但最重要的是我们买了这块地皮的70年使用权（其实就是产权，只是社会主义的叫法而已，不信等着瞧），一般来说，这地皮的使用权价值是越来越贵的。

投资房子就是投资地皮。

所以投资性房产不要看房子漂亮不漂亮，看地皮稀缺不稀缺。

如果你是刚需那还是需要买房的，不然丈母娘也不答应啊。

相同价格的情况下，如果你更注重投资，就买市中心的老房子，如果你更注重建筑物的美观舒适，那就买郊区的新房或次新房。这是大体上的建议，具体城市需要具体分析。

当然，现在已经过了投资房产暴富的年代了，因为中国的房价相比其他国家来说实在是太高了。

现在适合买房投资吗

虽然很多人都说买房要买涨不买跌，意思是房地产市场呈下跌趋势的时候不适合购买房子，但事实上，在下跌的时候购买房子也可以趁火打劫买到好房子的，而目前房地产市场就是出于一个稳中带跌的趋势，如果购房者优点眼力见，会选房子的话，也是适合买房投资的，并且能够享受到低价购房的优惠，等到房价上涨的时候还能赚一笔。

买投资房要注意什么

1、注意房屋产权

有产权的房子跟没有产权的房子差别是非常大的，既然是投资买房，就更加应该重视房屋产权的问题，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、注意土地性质

虽然说商业性质的房子和住宅性质的房子都可以买来居住，但是投资买房还是应该着重看一下土地性质的，购房者应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。同时还要注意房屋的产权年限，使用权为70年商品房更好一些。

3、忌从众

想要买房投资的购房者一定要有自己的主见，在购买房子的时候不能完全听他人说的，从众跟风这种现状在中国非常普遍，在买房这件事情上，即使是个大开销，跟风买房的人也不少。也许是因为情势所迫，也许是听信了外界的传言，也许是受身边朋友的感染……有千千万万个理由构成从众买房，但是这样的行为是不可取的。

很少了吧，买不好裤裆都会亏没了

如果你有多处房产，可以拿试试看。如果只有一套，那可不行。市场有风险。投资需小心谨慎。

一落千丈，但还没完全杜绝，转为机构做，套用银行的钱，找急于套现的人下手，网罗别人的名额继续运作，应该说政府的力度已很足，只是觉得市场无孔不入，影响不了大局，是涨是跌还有更多更大的因素在起作用。

现在肯定还有人以买房作为投资的手段。

很多人在目前的阶段，如果是准备投资的话，大部分人都会考虑买房子作为投资手段，而且不单单是你或者是周围人，是很多很多人。

前段时间我有个堂姐，她就是准备在海南买套房， 海南的房价大概是1万多块钱，靠邻近海边的，住起来非常舒服，冬天的时候可以考虑到那边住一住。

我那个堂姐她目前本身就是在南方相对而言冬天，怎么说呢，也不算是特别冷，它离海南距离非常非常远， 至少要坐个飞机才能到 ，而他自己又有自己的生意，如果是单纯为了到海南去过冬，我觉得完全是不可能的，她仅仅是把这套房子当做投资的手段。

当时她的原话就是 反正钱放到手里也没什么用，或者放到银行里也没什么用，还不如买个房子先放着。

目前这类人非常非常多，不单单是我周围的，其实你周围也能发现。

但是房地产真的会涨吗？我们过两年再说，我其实对房地产这方面已经说的算是比较多了，我只能说目前的房地产它已经不适合，作为一种投资手段，反而更适合高位去抛售房地产作为套现来使用。

有，还有很多。

现在房地产市场分化严重，热点的城市炒房仍然大有人在，比如今年涨了很多的苏州、宁波、杭州、合肥等，现在正在火热起来的深圳。

但现在买房投资，和几年前也还是大不一样。

1、今年投资的热情，非常明显的来自于打新房。

因为现在一手房严格限价，同地区可能比二手房便宜一两万一平，那么打中新房转手卖掉就能赚钱。

在限购或者限售加码的情况下，二手房本来出手就有限制，加上价格优势不明显，现在买二手房的反而很多是刚需，没办法自住的，炒房的会少一些。

比如苏州，5月份之前卖房子的几乎一天一个价格，5月份出台5年限售、学位9年才能用的政策后，二手市场几个月来逐步走向冰封，但新房市场依旧火爆，稍微好一点的位置开盘依然是千人摇号抢房。

买新房的，大部分人还是投资心态，小部分是刚需自住 ，尤其是稀缺的高端盘，几乎都说投资了。说白了，无非还是因为肉眼都可以看的见的便宜。

2、追热点，炒学区

上半年房地产火热的地区，都有未来规划的预期，还有炒学区。

现在的深圳有点像上半年的苏州了 。随着创新示范区的落地，各种利好给到深圳，目前大家对未来的预期非常好，同样的一手房限价，最近开的新盘也是场场火爆，一房难求，二手房东开始涨价，市场情绪高涨。

有了预期，加上一些人为的煽风点火，自然就带动市场投资房子的热情高涨。

但这些人的投资心态，也多半是短炒，不会做长期持有的投资。

所以，现在从全国范围来看，肯定是有投资房地产的，而且据我所知还非常多。

很多人手握上千万的资金，一个小区一个小区的新房去摇号，反正中了就当摇奖。因为现在新房除非政府有政策，比如苏州会有60%的部分优先给没买房子的人才，剩下的才给投资的摇，要不然摇中的概率也非常低。

而且高端的贵的楼盘，反正无房的人再怎么给政策也是买不起的，而且想有个摇号的资格，很多盘都还要全款，所以基本都是投资的买。

二手房投资，现在是真的越来越少了，除非有捡漏的机会吧。

长期看，虽然大家都知道房地产肯定不如十年前，但一部分靠炒房富起来的人一定还在坚定的炒房，还有一部分人也找不到觉得更安心的投资方式，所以就也在买房。

而且，不同城市的分化太大，不同城市要不同分析，不能一概而论。

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当然有啊，只是难度大，得谨慎投资，但是有一些省会城市还有洼地空间的

租房子人肯定要买房子了。

中国人有的是钱！房价会抬到谁都买不起。

现在的房子绝不能再投资了。一线城市先可能房价还有空间，但它的租售比太低了。其他城市，特别是三4线城市，二手房没人买，你卖给谁去？所以也赚不到钱了。希望投资房地产的人三思而行。如果有人继续投机去炒房，我国经济就会恶性循环，最后谁都好不了。

在高房价下说房地产还能投资的。百分之百全是炒房客，他们着急往外跑。有人说过，如果你的钱不是捡的。那么现在就不要买房，