又一省会城市发大招 房地产调控“25条”出炉！多地打出“组合拳”

4月16日，昆明发布房地产调控“25条”，明确提出加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例。

中国证券报记者梳理发现，2022年以来，逾70个城市发布楼市调控政策，主要涉及补贴购房、调整公积金政策、放松落户限制、降低首付比例、放松限售限购、降低贷款比例等层面。不少地区打出楼市调控政策“组合拳”。

涉及25条调控政策

4月16日，昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，共涉及25条调控政策，涵盖加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地；纾解疫情期间房地产开发企业困难；鼓励多种方式回迁安置；优化营商服务；优化住房金融服务；持续整治规范房地产市场秩序；做好房地产市场舆情引导等8个层面。

优化住房金融服务方面，《意见》提出，加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例。实施好差别化住房信贷政策，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求。

纾解疫情期间房地产开发企业困难方面，《意见》明确，土地出让价款在2021年6月1日—2022年12月31日缴纳的，企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的，各期缴款时间均可在原合同约定时间延期60日。延期缴款期间(60日内)不计违约金，不计利息。

鼓励多种方式回迁安置方面，《意见》提出，属地政府(管委会)可适时调整城市更新改造项目货币化安置政策，加大货币化安置力度，在公平、自愿的基础上，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

加快商业商务用房去化、合理使用商业商务用地方面，《意见》明确，二环路以外的城市区域，对于未供应且相对集中的商业商务用地，在符合国土空间规划、产业布局、生态环境保护要求的前提下，经属地政府(管委会)研究后，可按程序向市人民政府申请将土地规划用途调整为新型产业用地(M0)，用于发展互联网开发、电子装配等无污染、零排放、低噪音的技术密集型产业。

打出楼市调控“组合拳”

中国证券报记者梳理发现，2022年以来，逾70个城市发布楼市调控政策，主要涉及补贴购房、调整公积金政策、放松落户限制、降低首付比例、放松限售限购、降低贷款比例等层面，打出楼市调控政策“组合拳”。

举例来看，日前，湖北宜昌市发布《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》，明确新建商品住房网签备案两年内上市交易不再受限制，促进商品住房一二手市场良性循环。引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度，首套房贷款首付款比例不低于20%、二套房贷款首付款比例不低于30%。

从调控城市看，以一二线城市为代表的楼市热点地区调控相对较少，调控力度相对较小。

一线城市中，广州部分银行将首套最低房贷利率下调至与LPR持平，其余一线城市楼市在调控层面变化不大。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，调控政策措施对于部分城市的作用已经显现，热点二线城市的复苏表现明显好于预期。但福州、哈尔滨、大连等城市的放松政策大都在3月出台，预计4、5月份才有体现。

张波指出，预计二季度楼市表现会明显好于一季度，尤其是部分热点二线城市以及调控放松力度较大的三四线城市，市场反弹的蓄力增强。但部分供求失衡严重的城市，未来依然需要出台全方位政策，尤其是调整土地供应节奏，并有效拉动需求侧，以推进楼市平稳发展。

（记者 贺觉渊）2021年，房地产市场运行总体平稳，房地产市场秩序得到进一步规范。进入2022年后，如何释放居民住房需求、如何更好激发企业活力，房地产市场如何扩内需、稳经济，成为了各地待解之题。据证券时报记者统计，截至1月27日，全国共有29个省、自治区、直辖市在已公布的政府工作报告中将房地产市场调控、保障居民住房供应作为2022年的重点任务。

记者注意到，今年各地在坚持“房住不炒”的同时，在施策方向上注重“促进房地产业良性循环和健康发展”，民生住房供应与保障成为各地的重点目标，长租房市场受到多地重视。展望2022年，多位专家认为，各地将通过激活和满足购房者的合理住房需求，比如对购地和购房市场给予更为宽松的支持，来促进房地产业各领域的良性循环。在加快发展保障性租赁住房的要求下，2022年租赁市场将获得更大力度的支持。

多地强调良性循环

根据国家统计局数据，全国70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格在2021年12月继续呈现环比下降态势。从当前房地产市场销售、开发情况来看，自2021年下半年以来受调控政策与信贷环境收紧影响的房地产业要从降温中走出尚需时日，普遍观点也认为2022年房地产市场还将面临销售压力。

中指研究院指出，2021年下半年50个重点监测城市的成交规模降至2015年以来同期最低水平。2022年全国房地产市场或将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

为应对房地产市场当前形势，证券时报记者统计发现，截至1月27日，全国共有19个省区市在已公布的政府工作报告中将房地产市场调控作为2022年重点任务。其中，13个省区市强调要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

同时，有7个地区提出“要稳妥处置房地产风险问题”或“坚决守住不发生系统性、区域性风险的底线”。如广东省政府工作报告提出，要压实属地责任和企业主体责任，按照市场化法治化原则做好房地产企业债务风险处置工作，决不允许发生影响社会大局稳定的事件。

某研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，今年多地以促进房地产市场良性循环作为施策大方向，意味着各地将从房地产市场整体如何更好发展的角度来因城施策。由于“良性循环”已经纳入了对房企风险问题的考量，今年特别强调要处置房地产风险的地方不多，但如广东等个别已经出现了房企债务风险问题的省份，就需要进一步重视相关风险处置。

住房保障成为重心

根据证券时报记者统计，住房保障有关工作均出现在29个省区市的政府工作报告中。其中，20个地区明确今年将重点建设保障性租赁住房，筹建数量目标已达到870152套。18个省区市还进一步提出今年将发展长租房市场，大力培育住房租赁市场，加强住房租赁市场管理。此外，还有18个地区明确今年将继续推进老旧小区改造工程，超1万个老旧小区将在2022年开工改造。

河南省政府工作报告就提出，2022年要加快发展长租房市场，筹集保障性租赁住房7万套，建成交付棚改安置房20万套，有效满足新市民、青年人住房需求，努力让城市更美好、让人民更安居。

中指研究院认为，在加快发展保障性租赁住房的指导下，预计2022年租赁市场将获得更大力度的支持，供应端、需求端政策以及金融支持政策将不断完善和细化。“十四五”期间，大城市住房租赁市场的结构性问题有望得到改善，租赁市场相关规则、政策、制度也有望加快完善，住房租赁市场的发展环境将进一步优化。

某研究院还指出，2022年租赁市场的租金监管将成为新的热点内容。预计各地会纷纷出台租赁住房的相关条例和规定，以规范租金定价和涨租行为。

中央经济工作会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。贯彻会议精神，房地产市场调控应坚持以“稳”为核心，稳地价、稳房价、稳预期。要确保房地产市场平稳运行和健康发展，应在坚持正确方向的基础上，加快建立长效机制，同时把握好政策实施节奏。

首先，坚持正确的调控方向。“房住不炒”的基本定位不仅是约束地方政府和房地产开发企业的重要标准，也需要投资机构和居民等市场参与主体的配合。政府不能把房地产作为刺激经济增长和增加地方财政收入的工具，出台政策要审慎稳健，力求市场平稳运行。房地产开发企业要破除过去高投入、高回报、高杠杆、高周转的运作模式。投资机构不能再将房地产作为投机炒作的工具，刺激房地产价格上涨。个人要破除房价不断上涨的非理性预期。

其次，加快建立长效机制。针对房价过快上涨，政府出台了多项有针对性的调控措施。这些措施在一段时间内抑制了投机炒作，但是缺乏长效机制和系统考量，难以形成长期稳定的市场预期。当务之急是加快建立房地产市场的长效机制。

增加房地产市场有效供给。价格是供需的体现。需求既包括刚性住房需求，也包括投机性需求，政策在抑制投机性需求的同时，也要满足合理的刚性需求。因此，要通过商品房、保障性住房、租赁住房相结合的方式缓解供需矛盾。市场解决一部分，政策解决一部分，个人解决一部分，租售并举，满足刚性需求。

加快相关长效政策落地。改革财政税收体制、完善地方政府债券发行，从根本上解决地方政府“土地财政”问题，解决地方政府通过房地产市场获取收入的冲动。完善资本市场改革，丰富财富管理产品品种，优化产品结构，为居民投资理财提供更多选择和渠道。

最后，把握好政策节奏。房地产调控是一项系统性工程，牵一发而动全身。必须把握好政策的节奏和力度。要在稳定市场的基础上逐步解决现有问题。政策调控不是一刀切，必须根据实际情况进行调控。中央在房地产调控中提出要实施“一城一策”，充分体现了原则性和灵活性相统一，正确理解“一城一策”需要把握以下几点。

一是基本原则和底线不能破。“一城一策”是在坚持“房住不炒”的基本定位基础上采取的灵活政策，各地在实施该项政策时，不能突破中央的既定政策和基本原则。不能假借“一城一策”之名，放任房地产市场价格非理性上涨，大搞土地财政，主动推动房价上涨。

二是不搞一刀切。严格按照监管“三条红线”的基本要求，对于合规经营的房地产企业和居民个人贷款要合理满足。

三要实事求是。“一城一策”必须在坚持大政方针的前提下，结合当地区域发展实际，出台有针对性的政策促进房地产市场平稳健康发展。部分城市需要考虑的应该是如何消化存量房地产项目，并通过吸引人口等方法，稳定当地房地产市场。

来源：经济参考报