租店铺，对方恶意拖欠4个月房租，现在他们想跑路怎么办？

法律知识要点：租客拖欠房租，甚至在没有支付租金的情况下直接搬离，这种情况估计不少房东都遇到过。如果房东遇到这种情况该怎么办？当然，在不能协商解决的情况下，也只能是采取法律途径了。

租客与房东之间是房屋租赁合同关系，一般情况房东与租客之间是签订有书面租赁合同的，会约定一些基本的租赁合同内容，比如租赁期限、价格、租金支付时间、押金数额、违约责任等等。所以，一旦租客拖欠租金甚至逃走的，房东就可以结合自身的情况，可以用以下一种或几种办法解决。

一、解除双方签订的房屋租赁合同。

在合同期内，租客拖欠租金达到一定的期限时或者直接逃走，符合解除条件的，房东可以提出该项请求。租客虽然违约，但合同还在租赁期限内的，房东当然也可以请求继续履行房屋租赁合同，但是如果继续履行合同可能给房东带来更大损失的，选择解除租赁合同一般是上策。

二、要求支付拖欠的租金。

租客还没有搬离房屋的，可以请求支付至搬离之日的租金，不写确定的日期和金额，如果租客已经自行搬离的，可以请求至搬离之日的租金，不足一个月的租金，按天折算。

三、按租赁合同约定，要求租客支付违约金。

租客没有按期支付租金甚至在租赁合同期限内自行搬离的，该行为构成合同违约，房东无论是否请求解除租赁合同，都可以按租赁合同约定，要求租客支付违约金。

四、可以请求赔偿损失。

如果租赁期间，有将租赁物或附属设施损坏的，可以按价要求赔偿。但是，房东需要注意的是，物品的价格要根据新旧程度确定，不能全部按新的物品定价。另外，如果没有约定违约金的，房东如要求赔偿损失，需要举证证明有哪些具体的损失。

五、恢复房屋的原状。

出租的房屋如果是商铺，一般情况下不同的行业需要不同的装修，可能会很大程度上改变原来的格局。恢复原状也需要很高的费用，因此对于改变较大的装修，房东也可以要求恢复原状或因此产生的费用。

六、不予退还租房押金或保证金。

目前从房屋租赁市场行情来看，大多房东都会收到一定的租房押金或保证金，一般会约定租赁合同到期后，没有发生违约的，押金或保证金予以退还，否则没收，虽然没有没收是行政强制手段，但本质上就是不予退还的意思。

需要注意的是，如果不退还保证金的，违约金或赔偿损失一般不再支持，押金或保证金与违约金、赔偿损失是一样的，弥补房东损失的功能，不能过分加重房客的违约责任，避免造成利益失衡。

综上分析，租客发生违约时，房东可以根据实际情况选择上述的一项或几项主张权利，尤其是违约金和赔偿损失，实务中一般无法同时主张，除非违约金不足以弥补损失。

法律分析：店铺有债务纠纷可以租，但存在一定的风险。租赁店铺时应对出租人的资质、经营状况等方面进行了解，已签订店铺租赁合同但因债务纠纷合同目的不能实现的应当及时请求解除合同，双方根据违约情形赔偿相应的损失。

法律依据：《商品房屋租赁管理办法》 第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

如果因为店面发生了的违约后需要支付一定的违约金，一般情况下会相当与三个月的租金，具体的违约金额会根据双方协商来确定的，如果在合同中规定的违约金过于的高昂时违约人也是可以通过向法院提出申请适当的降低违约金的金额，这样也是可以保障双方的权益。店面房东违约一般赔偿标准是什么一般参照造成的损失进行计算，大概相当于3个月左右租金。如果房东违约提前收回门面，合同中没有规定违约金，承租人有权要求房东赔偿各种损失，包括转账费用和继续经营期间可能获得的利润。当事人可以约定一方根据违约情节向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金数额的计算方法。当事人约定的违约金低于造成损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构增加赔偿金；约定的违约金超过造成损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构增加赔偿金。各国法院或仲裁机构适当地予以裁减。当事人约定对迟延履行的损害赔偿金进行清算的，违约方还应当在支付违约金后清偿债务。

在双方进行了约定后也是可以与对方通过签订合同的方式来维护和规范对方的行为，为了更好地制约对方的行为也是可以在合同中约定违约金的金额，因为违约金具有担保债务以及惩罚性的性质，所以在合同的履行期间任何一方做出了违约的行为后都是要承担赔偿义务。

法律依据：《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

商铺遭遇二房东跑路“蛋壳公寓”租户怎么维权

2022年11月底，深圳科兴科学园发生了几家商户被物业驱逐的事件。这个事情没有被媒体报道，从现场和大致情况了解:园区内的某一区域店铺先由二房东承租了下来，二房东再分割成多间商铺租给各餐饮商家，如今二房东拖欠园区租金并已失联，作为业主的园区要收回商铺，勒令商户们搬迁。

听着颇像轰动全国的蛋壳公寓暴雷，本质上业主和租客都是受害者，然而对租客商户来说这样的损失是让人难以承受的。一家店铺涉及的成本可能包括加盟费、装修费、租金、转让费等，加上科兴科学园的餐饮客流量很高，生意好的商户被迫退场是很遗憾的。

今年在杭州就有这样的案例，黄先生在地铁口附近向二房东租了一间145平小门店做炸串生意，前期投入30万元装修门店与购买设备，每年交租金188万元。经过三个月的努力，黄先生的生意刚有起色，突然就被业主华城工贸有限公司断电，导致冰柜里的数万元冻品损坏。

店铺被断电的原因是业主和二房东之间产生地铁赔偿款纠纷，业主要求收回店铺，其中最受伤害的就是黄先生。大部分商铺、写字楼租赁纠纷都与二房东有关，降低风险的做法就是直接与业主签租赁合同。可业主往往为图省事，将大面积物业先租给二房东。因此面对店铺、写字楼这样的高成本租赁，一定要多提前了解法律知识，或请律师把关审核合同与流程。

一租赁之前应重点注意哪几点

01 与二房东签约先看其转租权利。这一点我们团队在之前也写过，再回顾下知识点:业主会与二房东之间签订的租赁合同(以下统称为“《基础合同》”)一般会约定二房东有权对外转租房屋。租户核对不动产权证时发现出租人是二房东而非业主的，一定要查看业主与二房东的《基础合同》是否对转租行为作出明确约定。

02 查看业主与二房东签约的租赁期限。这一点我们团队在之前也写过，再回顾下知识点:业主会与二房东之间签订的租赁合同(以下统称为“《基础合同》”)一般会约定二房东有权对外转租房屋。租户核对不动产权证时发现出租人是二房东而非业主的，一定要查看业主与二房东的《基础合同》是否对转租行为作出明确约定。

03提前问清楚物业规定。有的商铺，明确规定某些行业或某些行为是不能做的。例如在一些地铁内、住宅小区底部的商户，规定不能做明火餐饮等。因此在租房前，承租方可以问房东自己所经营的行业是否受到限制，如果房东不是很清楚，可以咨询物业或工商局。

04争取优先续租权。一般情况下签2-5年，如果商户生意好大概率都会续租的，因此可以在合同上注明优先续租权，约定有租金递增的，也要白纸黑字写清楚商铺租金每年递增是多少。

二遇到纠纷，承租人能从哪些方面维权

01因二房东产生纠纷，租客先找业主沟通。转租行为经业主授权且未超过《基础合同》租赁期限的，业主应继续履行合同，由此给业主造成的损失应向二房东主张赔偿。

在这里提醒一句，如果你找到业主后，发现二房东并没有取得业主允许的转租权，而且还消失跑路了，此时急于跟业主协商的效果不大(未经业主授权或已超过原合同租赁期限的，租客签订的合同无效)，应及时报警向二房东追偿。法条引用《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效:第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

02业主是否可以随意强制停水、停电如果《基础合同》/租户的租赁合同没有明确约定房东可以在二房东/租户拖欠租金等情况下停止水、电使用的，那么业主则没有权利停水停电，如果因其停水、停电导致租户遭受损失的，租户可以要求业主承担赔偿责任。

租用商铺时，以下是一些谈判技巧和注意事项：

1 做好准备工作：了解你要租用的商铺的租赁条款、价格、租金、期限等基本信息。你还可以了解市场行情，比较其他商铺的租金和租赁条件，这样在谈判时能更有信心。

2 确定自己的需求：在谈判前，明确你需要的商铺的具体用途和需求，比如经营什么业务、需要多大的面积、是否需要装修等。这样能更有针对性地与房东或中介进行沟通。

3 灵活应对谈判：在谈判过程中，要保持灵活应变，不要过于固执己见。如果对方的提议不符合你的预期，可以尝试提出自己的建议或询问对方为何要采取这种方案。

4 注意租赁期限和租金上涨：在谈判时，要关注租赁期限和租金上涨的问题。如果你计划长期租用商铺，要询问是否有租金上涨的可能，以及上涨的条件和时间。

5 了解法律条款：在签订租赁合同前，要了解相关法律条款，特别是关于违约、维修、保险等方面的规定。如果你对合同中的某些条款有疑问，可以请专业人士帮助解释。

6 谨慎签订合同：在签订租赁合同前，要仔细阅读合同条款，确保合同内容与谈判时达成的协议一致。如果有任何疑问或发现错误，要及时与对方协商解决。

7 维护好与房东或中介的关系：租用商铺后，要尽量维护好与房东或中介的关系，保持良好的沟通和合作。这有助于避免不必要的误解或纠纷，同时也可以获得更好的商业机会和资源。

总之，租用商铺需要多方面的考虑和谈判技巧，要注意做好准备工作、明确自己的需求、灵活应对谈判、注意租赁期限和租金上涨、了解法律条款、谨慎签订合同以及维护好与房东或中介的关系等方面的问题。