买二手房找中介 注意预防这些纠纷

找中介购买二手房的时候，需要明确付款方式，不要把房款交给中介。明确违约责任，签好中介委托合同，条款权利应写清楚等各种事项。

一、中介挪用房款恶习难改 不要把房款交给中介

目前在二手房交易中，买卖双方应当面交割房款，中介只是履行监督职能。一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司又以各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，一些中介占用客户房款长达二三个月，给买卖双方都带来很大不便。

另外，如果买卖双方在二手房交易过程中，资金是通过中介来收付的，那么遇到小中介关门、倒闭，将是件非常危险的事情。一旦发生此类事件，二手房买卖双方的资金很难收回来。

二、交购房定金要慎重

需要注意的是交定金的同时要签买卖合同，这个时候就要对价格、付款方式、屋内设备等进行确认，中介往往会说只是意向其他可以再商量之类的话给你吹风，让你赶紧签字。此时要注意，一旦钱交出去中介就有了制约你的砝码。

交定金的时候一定要写明定金是什么时候交的，什么时候还，逾期怎么办，违约怎么赔，然后是尽量少交。

还有就是二手房买卖一般会在合同中写上赠送原有固定装修，这是一个非常笼统的观念，极易发生纠纷，到底哪些属于固定，哪些属于移动根本没有明确的界定。所以只有在合同中明确，比如，空调、热水器等原有房屋中的装修和家具家电都要写明归属。

三、确认产权是否明晰

买房身份与资格确认需注意确认产权是否明晰。有的中介工作人员会说，“这房子产权不会有问题，你把定金交了，我们马上就会去做产权调查”。这话千万不能相信!务必等产权调查出来之后再交定金。比较可行的操作办法是在同一天和中介一起去做产权调查，确认了之后再交定金。

如果产权有问题，被抵押、查封等，你惊出一身冷汗，质问中介，中介会说：“房东跟我说没问题的呀，这人怎么这样”。此时，除了生气，你是一点办法没有。

这里面有一点比较特别就是贷款问题。按道理，贷款没还清，房屋就抵押给了银行，就应该算产权。

四、签订买卖合同写明违约责任

其实如果前面都理顺了，到签合同应该是已经比较轻松的事情了，多数中介都有统一的制式合同，需要注意的是补充条款，一般都会写明双方应尽的责任，但是没有写违约责任。买卖双方应就违约责任提前约定，签订购房合同注意事项：应该把中介方的违约责任也提前约定。

签二手房合同，应该遵循的原则是：“先小人，后君子”，有话提前说。

五、中介费最后付清

从多次发生的房产纠纷来看，购房者应该坚持房产交易全部搞定了再付中介费，要在合同书中写清楚。一般中介的合同书中都写着在签订买卖合同时付全部中介费，还有一些中介工作人员常说，“你放心，全部交了中介费之后，我们仍然会为你好好服务的”，事实证明， 这种话最好不要轻易相信。

购房者与中介打交道还是要多留个心眼儿，自己要通过向权威机关多方求证，来证实中介的话正确与否。例如：房屋交易中心、公积金中心、银行等等。再就是多向几位已购房的朋友请教，如果无法求证的就要白纸黑字写清楚，尤其是明确违约责任。

（以上回答发布于2015-11-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易十种坑‼️律师亲笔避坑指南

第1种:借名买房

限购使“代持”的需求大量存在，作为不超过5年一个周期的投资来说，获利真心不少。采用这种方式，需要系统的控制风险，绝不是拿一个代持协议范本签署那么简单。发生纠纷时要求判决代持人协助过户，而不是要求确认产权。需要提前在代持协议里铺垫好可以指定过户到第三人名下等。

第2种: 签署独家代理

独家代理协议中对委托方的违约责任较重。部分中介独家代理时，不讲武德，坑的最后是卖家的利益;且多家中介同时来推既有竞争，也能加快卖出。

第3种: 夫妻婚内房产的签约

对方是婚内人士但房产证上只登记了一方的，需要取得配偶一方同意卖房的证明，或共同签署。对方的婚姻状况，当场就要求上网查档、搞搞清楚。

第4种:付款

可以约定买家第一次按揭不成，多久需要更换另一家按揭银行，如果第二次仍不行，就多少日内一次性付全款。避免陷入扯皮交易中，耽误自己的物业置换。

第5种:突遇调控

如果在正常交易过程中发生了调控，是解约退定、互不追责还是找补救办法，以及补救成本谁承担。如果是一方当事人迟延履行而碰上了调控，则其应承担违约责任、赔偿对方的损失。

第6种:税收

税发生了变化，谁承担还是按税法规定承担有些人为了不想继续交易、故意拿税收说事。要约定由此导致的税金由主张方或变更一方来承担。

第7种:学位房的户口

法律规定，买家起诉请求卖家迁出户籍，不 属于法院受理范围。可以在合同中约定，本次交易中户籍对买房决定和房价的确定有重大影响，如果卖家多少日拒不迁出户籍，则买家有权要求支付违约金或者解除合同、赔偿损失。

第8种:违约责任

如果交易有不确定性，双方事先可以约定:违约方在承担定金责任后，守约方不可进一步追究违约方其他违约责任。对于一房二卖，可以约定卖家因一房两卖所获取的差额利益视为买家的实际损失。

第9种:追加主体

起诉时要把相关主体拉进来，作为共同被告或者第三人。要求中介直接退还定金或从中介处直接没收定金;要求将房款继续支付给按揭银行，涤除抵押权继续过户;要求把房款继续支付给债权人，解除查封继续过户，等等。当然，以上要在房价上涨周期以及交易风险可控的前提下。

第10种: 要求确权时要谨慎

提出请求确认房屋归其所有要谨慎，要求卖家协助办理房屋过户更容易获得法院支持。对于一些复杂情况，比如卖家的对外债务快要爆雷的，买家要想办法尽快搬进房屋、实际占有。