上海拆迁问题

根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十二条规定：拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换；拆迁居住房屋，还可以实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。拆迁补偿安置方式，由被拆迁人、房屋承租人按照本章规定进行选择。

第三十三条规定：拆迁居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。最低补偿单价标准，为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。

在拆迁的时候，你可以和拆迁单位协商，自主选择补偿方式。并且在房产评估价格低于最低补偿标准时，按照最低补偿标准算。

法律主观：

上海拆迁补偿标准是：1、应安置人口的认定对象：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。2、符合特殊情形七种人：拆迁范围内应安置人口的未成年子女;因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的;因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的;海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的;本市居民因应征入伍、出国(境)而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;市政府规定的其他情形。以上七种人可认定为应安置人口。3、无其他住房的六种人：有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口;户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员(不包括已在外地结婚的);因应征入伍而注销户口的人员;因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员;户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口;市政府规定的其他情形。以上六种人可以认定为应安置人口。

为贯彻执行《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》(以下简称《试行办法》)，现就有关问题提出如下实施意见：一、关于适用范围《试行办法》第二条关于“经市建设委员会核定的危棚简屋改造地块”是指1996年4月22日后由市房地局具体确认的危棚简屋改造地块。二、关于指定银行《试行办法》第十二条中指定的银行，是指中国建设银行上海市分行。三、关于房屋拆迁许可证申请事项凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地，拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案，并将不低于拆迁安置总费用的10%的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行，以确保拆迁货币化安置的实施。非危棚简屋地块的拆迁基地，拆迁人参照本《试行办法》的，也应按本条上款规定执行。上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。四、关于私房补偿标准《试行办法》第三条规定的补偿标准，是指市政府(93)38号令第39条规定。私房所有人选择不保留私房产权，用公房安置或货币化安置的，其私房补偿款按估价标准的60%计算。五、关于安置人口的计算《试行办法》中凡涉及人口计算的，仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。六、关于安置地段划分《试行办法》第六条中的安置房屋地段，按沪房地拆(1997)第489号文执行。七、关于面积换算原公有居住房屋居住面积，换算成建筑面积按沪房地拆(1997)557号文的规定执行。八、关于应安置面积《试行办法》中的应安置面积指以《试行办法》第五、六、七条面积的总和。九、关于被拆迁人安置方式的选择被拆迁人选择货币化安置方式的，应当以书面形式向拆迁人提出。被拆迁私有房屋共有人书面提出放弃私房产权的，但共有人之间对公有房屋安置与货币化安置达不成一致意见时，应当用房屋安置。十、关于货币化安置款同等分配比例的问题《试行办法》第十二条“将货币化安置款按同等分配比例”，是指扣除独生子女增加建筑面积的货币安置款后，房屋各使用人平均分配，独生子女增加面积部分的款额应加在该独生子女名下。十一、关于货币化安置款余额的问题《试行办法》第十五条“余额部分可以由被拆迁房屋使用人以现金方式提取”，其中余额须在安置款额的30%以下，方可以现金方式提取。同时，被拆迁人购买商品住宅不得造成居住困难(人均建筑面积不低于10平方米)。十二、关于参照执行问题1、《试行办法》第十八条关于本市市区范围，也包括五、六级地段。2、被拆除房屋地段在五级地段的，原地安置时，不增加安置面积;五级地段安置到六级地段的，按照《试行办法》第五条规定的计算标准增加20%安置面积。拆除房屋在六类地区的，被拆迁人在同一类地区从较好区位迁入较差区的，其增加安置房屋面积的具体标准，由被拆除的房屋所在地的区、县人民政府制定。货币化安置时，安置款的计算按五或六级地段空置商品住宅的平均售价计算，即：货币化安置款=五或六级地段商品住宅的平均售价×在五或六级地段安置应得的房屋建筑面积×80%。

土地补偿费:计算方式:各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格(区片价，乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。

上海拆迁补偿标准

一、国有土地上房屋拆迁补偿

      1、一般补偿形式

      (1)私房补偿

      1未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为:房屋上的补偿(房产证)+人头上的补偿(按户口)房屋上补偿公式:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积

      2出租居住房屋，被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的:拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租。

      (2)公房补偿

      补偿对象为同住人(人头上的补偿)。同住人的认定以户口为依据，参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可以分到房屋上的补偿。

      (3)享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。

      2、补偿继承问题

      (1)公房:不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般以户口为依据。有了户口，并且符合应安置人口的标准，就有补偿。

      (2)私房:法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋上的补偿以对房屋的共有权份额为依据;人头上的补偿则以户口为依据。

      3、“数砖头+套型保底”

      “数砖头+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。适用范围为本市中心城区(含浦东新区)的新启动的旧区改造项目，中心城区(含浦东新区)的住房保障和房屋管理部门提出试点申请，由市住房保障和房屋管理局研究确定。所以即使是位于市区内的房屋拆迁，也不一定适用新政策。

      A、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区应积极筹措安置房源(包括就近安置房源)，供被拆迁居民选择。被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下:

      (一)拆迁私有居住房屋，公式为: 被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。

      (二)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，公式为: 被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴评估价格=被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。

      B、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁人、房屋承租人的居住条件。

      居住困难家庭货币补贴=异地配套商品房单价×(被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积-被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积)

二、集体土地上房屋征收补偿

      1、补偿对象 被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。

      2、被拆除房屋的用途和建筑面积 以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。 征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。 违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

      3、拆迁居住房屋补偿

      征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿。

      以上从国有土地上房屋拆迁和集体土地上房屋拆迁两种情况，介绍了上海拆迁补偿标准。包括了私房补偿、公房补偿以及房屋补偿计算公式等。这是上海拆迁补偿标准，各地根据情况不同也都有相应的拆迁补偿标准，如果您正遇到类似问题，可以查询自己所在地政府公开的拆迁补偿标准。

上海2023年拆迁补偿标准具体如下：

1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积加上被拆迁房屋；

4、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）被拆除房屋的建筑面积；

5、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

政府征地拆迁流程具体如下：

1、实地放线定界，发布拆迁公告，召开动员会，委托拆迁公司。国土分局会同用地单位联系市工地勘测规划院按照经批准的勘测定界图和选择意见书实地放线定界；征地拆迁工作专班拟定征地拆迁补偿安置方案并进行公告，组织被征地拆迁人员召开征地拆迁动员会。政府征收小组委托拆迁公司；

2、入户清点丈量。拆迁公司受政府及工程指挥部委托入户清点丈量，被拆迁户在原始调查登记表上签字确认；拆迁公司对入户调查的数据分户进行整理，建立电子表格；

3、协助征收小组对拆迁户作动员谈判工作。

4、合法面积认定。征收小组工作人员共同认定被拆迁房屋的合法面积及还房面积。特殊情况处理程序：被拆迁户书面情况说明，村委会签署明确意见，征收小组集体研究；

5、套价核算。拆迁公司根据实地清点丈量数据和征收小组确认的合法面积，进行套价核算，建立电子表格；

6、征收小组确认。征收小组工作人员在套价核算表上签字确认；

7、被拆迁户签字确认。被拆迁户在测算表上签字确认。如有错漏，由拆迁公司补充调查，征收小组人员实地核实。拆迁公司建立增补或更正表格，征收小组工作人员在该表上签字确认后，交被拆迁人签字确认；

8、拆迁补偿公示。政府将被拆迁户拆迁补偿标准、补偿金额、被拆房屋合法面积、还房面积等进行公示；

9、签订协议。拆迁公司与被拆迁人签订《拆迁补偿协议书》，政府征收小组与被拆迁人签订《还房协议书》、《搭住费协议书》等；

10、支付补偿费、交房。资金管理部门将房屋拆迁补偿费支付给被拆迁户，被拆迁户上交土地使用证、交被拆迁房屋。

综上所述，各地拆迁补偿标准不一，具体以当地政策为准。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第一章　总则第一条　为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本细则。第二条　凡在本市国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本细则。第三条　本细则所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。

　　本细则所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人，下同）和被拆除房屋及其附属物的使用人。第四条　城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。第五条　拆迁人必须依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。第六条　上海市房产管理局（以下简称市房管局）主管本市的房屋拆迁工作：

　　区、县房产管理局（以下简称区、县房管局）主管本行政区域内的房屋拆迁工作，业务上受市房管局领导。第七条　市或区、县房管局对房屋拆迁管理的主要职责是：

　　（一）执行房屋拆迁管理的法律、法规、规章和规范性文件；

　　（二）制订本市房屋拆迁的规范性文件；

　　（三）审核房屋拆迁计划和拆迁方案，核发房屋拆迁许可证，发布房屋拆迁公告；

　　（四）负责对房屋拆迁被委托人的资质审查，核发房屋拆迁资格证书；

　　（五）负责对房屋拆迁活动的监督检查；

　　（六）裁决拆迁房屋的补偿、安置争议；

　　（七）对无正当理由拒绝拆迁的被拆迁人，申请人民法院强制拆迁；

　　（八）对违反本细则的行为进行处罚。第八条　市建设委员会（以下简称市建委）和区、县人民政府应当加强对房屋拆迁工作的领导。对在房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人给予奖励。各有关单位应当积极协助做好房屋拆迁的安置工作。第二章　拆迁管理一般规定第九条　规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，应通知拆迁范围内已取得建设工程规划许可证件的被拆迁人停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，并通知被拆迁房屋所在地的区、县房管局。第十条　区、县房管局接到规划管理部门的通知后，应在拆迁范围内做好下列工作，并以公告形式予以公布：

　　（一）通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠与、分户、出租、调配等手续；

　　（二）通知公安部门暂停办理居民常住户口的迁入和分户手续；

　　（三）通知工商行政管理部门暂停核发营业执照。第十一条　在暂停居民常住户口迁入的拆迁范围内，有下列情况之一的，经区、县人民政府批准后，可准予办理常住户口迁入手续：

　　（一）居住在拆迁范围内，有常住户口的妇女所生的婴儿；

　　（二）按规定分配的高等院校、中等学校的毕业生和批准退学、休学以及取消毕业分配资格的学生迁回拆迁范围家中的；

　　（三）未安置住房的军队转业干部、复员退伍军人迁回拆迁范围家中的；

　　（四）公派或因私出国（境）人员迁回拆迁范围家中的；

　　（五）远洋海员迁回拆迁范围家中的；

　　（六）经市人事劳动部门批准从市外调回本市或从郊县调入市区的干部、职工及其随迁家属，需在拆迁范围内直系亲属处落户的；

　　（七）干部、职工因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围家中的；

　　（八）归国华侨、港澳台同胞迁回拆迁范围直系亲属处定居的；

　　（九）被撤销失踪、死亡宣告的人员，返回拆迁范围家中的；

　　（十）刑满释放人员和解除劳教、少管人员迁回拆迁范围家中的；

　　（十一）在暂停办理居民常住户口迁入手续前，已办理完房屋的买卖、交换、析产、分割、赠与、分户、调配等手续，尚未办理户口登记手续的；

　　（十二）市人民政府规定准予办理户口迁入手续的其他情况。第十二条　本细则第十条规定暂停办理有关手续的期限为十二个月。需要延长暂停办理有关手续期限的，拆迁人应在期满之日的二十日前向拆迁房屋所在地的区、县房管局提出申请；经批准同意的，由区、县房管局在期满之日的十日前通知有关部门。延长时间一般不超过六个月；超过六个月的，必须经市房管局批准。

　　暂停期满或者拆迁人逾期未申请办理延长手续的，暂停措施自行解除。