房产风险评估中,风险程度是怎么确定的？

你好，

房地产估价风险体系

　　房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。

　　评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

　　（一）政府面临的房地产估价风险

　　政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。当然房地产估价过低又会带来政府的税收损失。

　　（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险

　　估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

　　1、政策风险。

　　房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

　　此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。

　　估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。

　　2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。

　　估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。

　　3、委托方提供虚假情况的风险。

　　委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。

　　特别是，有时房地产评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。

　　4、技术风险。

　　在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

　　这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

　　5、评估师素质的风险。

　　评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。

　　（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

　　经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。

　　三、房地产估价风险防范与转移

　　1、政策规范是防范评估风险的根本保障。

　　政府应规范各项政策：为确保市场竞争的效率和公平，政府应该公正严明的立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为；为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。

　　房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。

　　同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。

　　2、制度创新是防范评估风险的基本保障。

　　以强化风险意识，树立质量至上为中心，建立健全内部质量控制体系，完善外部监督机制和风险救助机制。

　　评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。

　　另一方面，房地产评估业的行业主管部门和行业协会，必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

　　3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。

　　评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。

　　4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段。

　　要把评估从业人员素质水平的提高，作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。

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风险等级由两个因素确定：事故原因发生的频度与事故后果的严重度

风险级别=频度严重度

在实际应用中一般要根据原因的频度（纵坐标）和后果严重度（横坐标）形成风险矩阵，按照风险矩阵进行查表即可。

答案：A、B、C、D、E

答案为ABCDE。此题考查的是银行在授信审核过程时，需要考虑的因素。通过这些因素来计量贷款风险度。确定贷款的风险度需要掌握贷款种类、抵押率（借款金额与抵 押值比例是否偏高）、借款人的信用状况（其他行有无不良的贷款记录）、财务状况（包括流动比率、速动比率、资产负债率、现金流量等在同行业中的划分标准）、担保人情况。

一般的，进入项目审批阶段，该项目已经我行有权部门对该项目的评估报告（或审查报告）予以签批，项目贷款风险度可依评估结论表中数值输入。详见报告附件--评估表7：项目贷款风险度测算表。

具体计算方法如下：

项目

测算值

得分值

1、借款人信用等级

2、资产负债率

3、流动比率

4、速动比率

5、贷款偿还期

6、偿债保证比

7、项目内部收益率

合计得分

项目风险等级

贷款方式系数

项目贷款风险度

依上述1-7项指标的得分值，得出项目风险等级系数，再按项目贷款的担保主体，求出贷款方式系数，

项目贷款风险度=项目风险等级×贷款方式系数。

风险分析能够加深对风险的理解。它为风险评价提供输入，以确定风险是否需要处理以及最适当的处理策略和方法。风险分析要考虑导致风险的原因和风险源、风险后果及其发生的可能性，识别影响后果和可能性的因素，还要考虑现有的风险控制措施及其有效性。然后结合风险发生的可能性及后果来确定风险水平。一个风险事件可能产生多个后果，从而可能影响多重目标。风险分析通常涉及对风险事件潜在后果及相关概率的估计，以便确定风险等级。在某些情况下，例如当后果很不重要，或者概率极低时，单项的估计可能足以进行决策。在某些情况下，风险可能是一系列事件迭加产生的结果，或者由一些难以识别的特定事件所诱发。在这种情况下，风险评估的重点是分析系统各组成部分的重要性和薄弱环节，以确定相应的保护和补救措施。根据风险分析的目的、可获得的可靠数据以及组织的决策需要，风险分析可以是定性的、半定量的、定量的或以上方法的组合。定性评估可通过“高、中、低”这样的表述来界定风险事件的后果、可能性及风险等级。如将后果和可能性两者结合起来，并与定性的风险准则相比较，即可评估最终的风险等级。半定量法可利用数字分级尺度来测度风险的可能性及后果，并运用公式将二者结合起来，得出风险等级。定量分析则可估计出风险后果及其可能性的实际数值，结合具体情境，产生风险等级的数值。由于相关信息不够全面、缺乏数据、人为因素影响等，或是因为定量分析工作无法确保或没有必要，全面的定量分析未必都是可行的或值得的。在此情况下，由经验丰富的专家对风险进行半定量或者定性的分析可能已经足够有效。如果是定性分析，那么应该对使用的术语进行清晰的说明，并对风险准则的设定基础进行记录。即使已实现全面的定量分析，还应注意到，此时所获得的风险等级值是估计值，应注意确保其精确度不会与所使用的原始数据及分析方法的精确度存在偏差。风险等级应当用与风险类型最为匹配的术语表达，以利于进一步的风险评价。在某些情况下，风险等级可以通过风险后果的概率分布来表达。