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“后危机”时代的中国经济走势
随着我国经济企稳向好，其他主要经济体逐步复苏，2010年全球经济、我国经济都将全面进入“后危机”时代。人类还会发展，但历史不会简单重复。“后危机”时代，全球经济、中国经济都会出现一些新的重大趋势。只有立足这些重大趋势，才能更好地把握我国经济的发展环境和发展趋势。
“后危机”时代世界经济增长模式和发展格局将会发生深刻调整，中国发展面临着新的重大机遇
全球经济增长模式将发生深刻变化。发达国家正在改变低储蓄、高消费的经济增长方式，新兴经济体将逐步增加消费，降低储蓄。“美国消费，中国制造，中东和俄罗斯提供资源”的世界经济增长模式将发生深刻变化，全球范围内的结构调整方兴未艾，国际产业分工、贸易方式和资本流向也会有重大变化。未来几年，世界经济将维持低速增长。
世界经济发展格局会继续调整。金融危机动摇了美国的经济霸主地位，加速了全球经济多极化进程，特别是中、印、俄、巴“金砖四国”已成为世界经济恢复增长的重要力量。中国对世界经济增长的贡献度将会在较长时期内稳居第一。G20取代G7成为国际经济协调的主要场所，标志着全球治理模式也在发生深刻变化，新兴经济体的地位将进一步提升。
全球金融体系面临重大变革。金融危机弱化了美元在国际货币体系中的中心地位，欧元地位有所上升，国际货币体系多元化将会加速。特别是，中国政府加快了人民币双边互换和跨境贸易试点进程，人民币的国际地位将加快上升。世界各国还就加强全球金融监管，改革国际金融机构达成共识，势必对全球金融体系产生重大影响。
新一轮产业技术革命正蓄势待发。金融危机和应对气候变化催生了以低碳经济和“物联网”为代表的新技术革命，绿色经济和智慧地球有望成为全球经济新的增长点。美欧日等发达国家均把新能源、节能环保、物联网、下一代互联网等新兴产业提升到国家战略高度，大力扶持其发展。全球新一轮产业升级、调整和转移，已势不可挡。中国与发达国家在新兴产业上的差距有望第一次缩小。
总的来看，“后危机”时代的世界经济环境总体有利于中国，百年危机也为中国发展创造了百年一遇的战略机遇，中国经济发展将迎来更健康、更平稳、更具活力的“黄金十年”。
“以转型促发展”正在成为中国经济发展的主线
尽管我们面临着难得的发展机遇，但外因要靠内因起作用。中国的加快发展，关键在于自身。今后相当长时间，我国还将处于工业化、城镇化的加快发展阶段，要素供给条件较好，国内需求潜力巨大，仍能保持8%—9%的增长速度。但是我国经济结构不合理，收入结构、需求结构、产业结构失衡；经济发展方式不科学，过度依赖外需、投资、资源和要素投入，直接制约了经济可持续发展。因此，中国加快发展的核心问题不是经济增长速度，而是经济结构调整和转变发展方式。党的十七大报告对转变发展方式做出了系统部署，2009年中央经济工作会议提出“要把加快经济发展方式转变作为深入贯彻落实科学发展观的重要目标和战略举措，把保增长和促转变有机统一起来，在发展中促转变，在转变中谋发展”。可以看出，“以转型促发展”正在替代“以增长促发展”，成为中国经济发展的主线。“稳增长，调结构，促转变”不仅是2010年宏观经济政策的基调，也将是今后一个时期宏观经济政策的基本方向。
2010年宏观经济政策取向主要在以下几个方面。
继续实施积极的财政政策。财政支出规模将继续增长，但支出结构将进一步优化。重点是加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，支持重点领域改革。投资资金将保持适度增长，但重点用于完成在建项目，新上项目会受到严格控制。可以预见，保障性住房和中小城市基础设施建设，新能源、节能汽车、医药和生物工程等战略性新兴产业投资都会有大幅增长。结构性减税政策还将继续实施，中小企业、服务性企业、高技术企业和工薪阶层将是政策支持的重点。
继续实施适度宽松的货币政策，并根据新形势新情况适度微调。货币信贷投放规模比2009年会有一定下降，投放节奏也会更加平稳。投放结构会有较大变化，重点将加大经济社会薄弱环节、三农、就业、战略性新兴产业、产业振兴、产业转移等方面的支持，有效缓解小企业融资难问题，保证重点建设项目贷款需要，严格控制对高耗能、高排放行业和产能过剩行业的贷款。对投机性购房的信贷政策将会明显从紧。在调控手段上，货币当局可能会优先考虑控制信贷规模、公开市场操作等常规数量型工具，其次是调整存款准备金率；如果通胀压力或预期较强，才会考虑调整利率。利率调整还会参考美国货币政策走向，在人民币升值预期较快上升的情况下，央行不太可能早于美联储加息。同时，央行和监管部门对信贷投放节奏的调控也将加强，防止季度之间、月底之间异常波动。
加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。进一步扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用；积极稳妥推进城镇化，把稳步推进城镇化作为扩大国内需求和调整经济结构的重要抓手；发展战略性新兴产业，推进产业结构调整；推进节能减排，淘汰落后产能。进一步夯实“三农”发展基础，完善强农惠农政策，巩固和发展农业农村好形势。推进基本公共服务均等化，引导产业有序转移，促进区域协调发展。国家有关部门将会在收入分配、保障性住房建设、战略性新兴产业、推进城镇化等方面出台相关政策，加大支持力度。
深化经济体制改革，坚持扩大对外开放。财税体制、收入分配制度、生产要素价格形成机制、干部政绩考核评价机制改革有望取得实质性进展。跨境贸易人民币结算试点，垄断性行业体制改革将继续深化。继续落实国家已经确定的稳定外需的各项政策，妥善应对国际贸易摩擦，加快自由贸易区建设进程，支持企业开拓新兴市场，支持拥有自主知识产权、自主品牌的产品出口，支持服务贸易出口。支持企业对外投资，以投资带动商品和劳务出口，将会成为我国对外开放的新亮点。
着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。坚持更加积极的就业政策，努力扩大就业；进一步完善社会保障体系，提高社会保障水平；优先发展教育，改善办学条件；大力发展文化事业和文化产业，满足人民日益增长的文化需求。加大公共支出，加强公共服务。
作为相机抉择的政策手段，财政政策和货币政策会随着经济形势的变化而适度改变，但结构调整、深化改革、保障民生等政策只会加强，不会减弱。
总的来看，2010年中国经济发展形势会好于2009年。初步估计，全年经济增长率可能达到85%—9%左右，全年居民消费价格涨幅在3%左右。中国经济将以更稳健的步伐迈入新的“黄金十年”。
“后危机”时代中国经济将会在适度增速中加快转型
从国内外的经验教训来看，“增长”与“转型”是一对共生的矛盾体。高增长，往往意味着经济发展方式粗放；要转变经济发展方式，就必须适当控制经济增长速度。中国政府选择了将转变经济发展方式作为首要目标和中心任务，就意味着中国经济将以一个合适的速度保持增长。从理论上看，我国建设“资源节约型，环境友好型”社会的潜在经济增长率在9%左右。2010年中国经济将保持85—9%左右的中速增长，2010年以后的增长速度也不可能太快。像2003—2007年那样连续多年保持10%以上增长速度的时期，恐怕不会再出现了。这是“后危机”时代中国经济增长的基本特征。伴随着这一基本特征的还有以下特点。
经济发展方式转变和结构调整将会大大加快。“通过收入结构调整带动需求结构调整，进而带动产业结构调整”的调整思路会更加清晰。内需、尤其是消费需求将会步入更快增长轨道，新兴产业、绿色经济、低碳经济将会加快发展，节能减排和环境治理力度也将大大增强。
城镇化进程会进一步加速。中央经济工作会议将推进城镇化作为经济结构调整的重要手段，这预示着我国城镇化进程将会加速，质量也会提高。城市群将成为我国城镇化发展的主要模式，尤其是皖江城市带等中部城市群将会成为新的发展热土。
战略性新兴产业发展将受到高度重视。国家将重点支持新能源、新材料、生物医药、第三代移动通信、物联网等产业的技术研发和产业化，加快发展低碳经济，努力占领“后危机”时代国际产业竞争的制高点。
区域经济布局将进一步调整。国务院2009年共批复了9个上升为国家战略的区域经济发展规划，最近又批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，中西部地区的发展得到更多的重视。中部地区低成本、接近市场的优势更加凸显，远离港口、物流成本高的劣势趋于弱化，沿海企业的制造、营销等价值链环节将加快向中部地区转移。中部地区的发展速度将会进一步加快。
如果说，中国的加快发展是“后危机”时代全球经济的重大趋势，那么经济发展方式加快转变、经济中速平稳增长将是中国发展的基本内涵，中部地区的加快崛起将成为中国发展的新亮点。
一 中国房地产业的发展水平
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长13个百分点，间接拉动06～12个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的36平方米提高到2003年的114平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长328%，高于固定资产投资增幅（314%）14个百分点，占同期固定资产投资的251%。商品房施工面积增长278％，其中，新开工面积增长304％。购置土地面积23082万平方米，同比增长447%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长389%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长349％，销售面积增长359%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。
二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题
①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地15万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长65％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
三 中国房地产业的可持续性分析
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。
①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。
③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有16%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。
④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。
⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。
四 中国房地产业可持续发展评价指标体系
房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。
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