央行利率调整对房贷影响

房贷利率政策为什么要调整？

为了解决“融资贵”的问题，央行最近推出了新的贷款市场报价利率(LPR)，以压低实际贷款利率。

新LPR报价方式改为按公开市场操作利率(主要是一年期中期借贷便利利率)加点形成；报价频率改为月度报价，每月20日公布。并且，在原有一年期期限品种的基础上，增加五年期以上的期限品种，为银行发放的住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

即央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款的定价基准也需要由之前的贷款基准利率转换为LPR。

未来房贷利率如何定价？

此前，房贷利率定价是基于基准利率的浮动。

自2015年10月24日起，房贷基准利率为：一至五年(含五年)期限为475%，五年以上期限为490%。由于大部分房贷期限都在五年以上，490%成为人们熟悉的住房贷款基准利率。

今后，自2019年10月8日起，新增商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加总形成。

其中，LPR按贷款市场牌价报价银行报价计算。每笔贷款的具体金额由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策要求及综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商确定。附加值一旦确定，将在整个合同期内保持不变。

例如，期限超过5年的最近一个月(8月20日)的LPR为485%。如果银行给你544%的抵押贷款利率，这是一个59个基点的增长，比LPR的基准高出12%。

未来房贷利率不再打折？

自2013年7月20日起，央行取消金融机构贷款利率07倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不调整。

也就是为什么之前我们听说“房贷利率可以打7折”？但随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年来，一般首套房贷利率不低于基准利率9折。

按照新的定价方式，今后房贷利率不会有折扣。

新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，第二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

调整后，最低利率是提高了还是降低了？

根据上述规则，按照最近一个月(8月20日)的LPR，10月8日以后发放的新增住房贷款首套房和二套房利率分别不低于485%和545%。

融360大数据研究院分析师李万甫表示，此前，根据显性或隐性规定，首套房贷利率一般不低于基准利率的10%，二套房贷一般不低于基准利率的11倍，因此计算出来的数值分别为441%和539%。

“简单对比这两组数值，可以发现首套房贷最低利率将从441%提高到485%，二套房贷最低利率将从539%提高到545%。”

实际房贷利率会降还是会升？

在这个问题上，央行明确表示“新发放的个人住房贷款利率与目前我国个人住房贷款实际最低利率基本一致。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。”

目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷基准上浮20%-30%。

根据融360大数据研究院2010年统计监测的35个城市的房贷市场数据

“新的个人住房贷款利率保持稳定，既没有下降，也没有明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，新机制下新发放的个人住房贷款利率基本不变；央行各分行、分局会根据当地情况设定下限。

从房贷利率市场的未来走势来看，李万甫表示，“预计短期内执行利率不会出现明显的、普遍性的下降。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从下半年的情况来看，考虑到楼市政策依然偏紧，实际上具体房贷利率只会上调不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，下半年全国房贷利率水平进入反弹阶段。

谁会增加买房的兴趣？

在当前基准利率下可以享受折扣的潜在买家。

根据融360大数据研究院的数据，首套房首套房贷执行9折甚至95折的城市非常少。7月份，仅上海首套房利率为484%，低于485%。5个城市平均首套利率为544%，明显高于485%。

即首套房贷利率打折的地区，部分潜在购房者的利率会上浮，比如上海；而原来利率已经上浮的地区，利率很可能会维持不变，比如苏州。7月苏州首套房贷利率603%，全国最高。

“从短期实际利率水平来看，新政只会对极少数最优质客户产生轻微影响，对绝大多数购房者影响不大。”李万甫表示，如果10月8日之后的LPR普遍维持目前的水平，那么从理论上讲，最优质的新抵押贷款借款人的购房成本将会上升。

公积金贷款买房利率调整了吗？

根据央行公告，商品房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

在分析人士看来，这保证了首套房的置业需求。

现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率325%，五年及以下公积金贷款利率为275%，全国都一样。

在还贷中的房贷利率会调整吗？

央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。

刚签了合同，还没放款，会受影响吗？

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。

可跟银行商量改房贷利率吗？

张大伟表示，以前借款人申请房贷，利率是一年可调一次。

目前房贷法定期限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同，多是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。

不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。

“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行微调”，严跃进认为，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式，后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。

每个人的商业房贷利率会不一样？

按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

也就是说，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用的积累。

在严跃进看来，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

哪些地方房贷利率LPR加点可能更高？

中国银行主管研究员周景彤也认为，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

兴业研究宏观分析师郭于玮表示，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。

“在实际操作过程中，一些房价上涨过快的城市，未来将可以适当在央行标准下，进行基点的上调。”严跃进也表示，此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。

二套房贷利率会大幅提高？

根据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷最低利率将由539%上升为545%，相比LPR加点60个基点。

“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。

58安居客房产研究院首席分析师张波称，“对于二套房商贷的明确要求，体现出保障首套刚需的置业需求，以及保持现有调控力度不放松的明确态度。”

“未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”，诸葛找房副总裁苑承建称，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

对房价走势会产生什么影响？

鄂永健表示，央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

“政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。”在张大伟看来，政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。

张波认为，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。

7月份，楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示，7月新房上涨城市数量进一步减少，二手房连续2个月多达20城下跌。

张大伟称，叠加8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。张波认为，预计三季度成交量集中化趋势更为明显，但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量呈现减少态势。(完)

2011年7月20日，由于美国政府和国会就提高债务上限的谈判目前僵持不下，美国债务前景面临违约风险。共和党议员提出支持美国“技术性违约”，即暂缓偿还美国国债的利息，以迫使白宫大幅削减支出。目前这项议案已在众议院通过，但消息引发了各方的强烈不满和抗议，分析人士认为，上述“赖账”提议对于美国而言是损人不利己的，美债问题如果得不到有效解决将造成全球性宏观冲击，后果甚于金融海啸。专家预计，该项决议在参议员通过的可能性几乎为零。美国总统奥巴马当地时间7月31日晚间宣布，美国国会两党已就提高债务上限达成一致。

中新社华盛顿8月2日电(记者 德永健)继1日众院表决通过后，民主党控制的参院2日以74票赞成、26票反对的表决结果不出所料地也通过两党达成的提高美债上限及削减赤字协议，使得这场持续两个多月的“美债闹剧”在必须剧终前的10多个小时告一段落。

照方案所示，到明年年初，美债上限将最低提高21万亿美元，最高提高24万亿美元，上述额度足够奥巴马撑过2012年总统大选，不必再担心共和党借美债谈判作梗搅局；共和党则在削减政府开支方面大获全胜，逼迫奥巴马少至削减22万亿美元，多至削减25万亿美元，并且没有任何加税条款。

美国两党在8月2日前终于各取所需，但这场持续两个多月的政治争斗却引发外界的激烈批评，直斥这是一场毫无意义、极端不负责任的“政治闹剧”，不仅对提振持续低迷的美国经济于事无补，而且直接殃及遍布全球的美债债主，堪称是在拿全球经济冒险。

此外，市场分析人士指出，即便美债上限在8月2日后得到及时上调，但这场争斗已将“投资美债无风险”的完美形象彻底打破，令投资者意识到即便是美国政府担保，也不能被视为完全没有风险，加上潜在的美元危机，今后市场对美国“欠债不还”的担心将一直持续下去。

房贷利率下调是按照实际贷款年限

房贷利率下调是按照实际贷款年限

你好，一般银行调整利率后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，具体有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率(工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的);二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率(中国银行房贷是这样的);三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。房贷利息降了,交房贷的人必须满一年才执行新利率的话，这是因为这样做对每个人都公平，避免不必要的情况发生。

新发放商业性个人住房贷款利率调整了！

8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

按照这个调整规则，暂时以8月20日发布的首期新LPR计算，也就是说10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于485%，二套房不低于545%。

“与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”央行有关负责人在答记者问时指出。

对此，融360大数据研究院分析师李万赋向《华夏时报》记者分析指出，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，其指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。因此，从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

此外，央行上述公告还指出，“人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”

“后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”李万斌坦言。

新发放商业性个人住房贷款利率调整

8月25日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整》的公告。

根据公告显示，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

对此，央行有关负责人表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为485%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为545%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健也分析指出，新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本不变。

李万赋向《华夏时报》记者分析指出，此前，按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的11倍，由此计算出来的数值分别为441%和539%。简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由441%上升到485%，二套房贷最低利率贷将由539%上升为545%。如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

不过，根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看，在首套房方面执行首套房贷9折乃至95折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为484%，低于485%，35城市的平均首套利率则为544%，显著高于485%。二套房方面，7月份也仅有杭州（542%）、天津（541%）两个城市低于545%，35城市的平均首套利率则为576%，同样显著高于545%。

李万赋进一步表示，因此，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，其指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

所谓美债违约，即美国联邦政府无法按照约定时间偿还国债的本金和利息，违反了和持有人之间的约定，故称美债违约。美债违约的关注度之所以如此之高，是因为美国是全球第一大经济体，美元又是一种可以作为外汇储备、结算的国际货币，黄金、石油等国际交易价格均与其挂钩。如果美国政府出现违约行为，将直接导致世界资本市场的信任危机，全球经济也将因此而产生剧烈动荡。美国是世界上最大的超级经济体，可以通过加印美钞偿还债务，所以长期以来，购买美国的国家债券被人们认为是零风险的投资项目，持有范围之广、资金量之巨均居世界首位。因而，美国政府如果违约，其行为将给刚刚从金融危机中走出来的世界经济以沉重的打击。它的影响也将大大超过2008年的世界金融危机。

2011年7月20日，由于美国政府和国会就提高债务上限的谈判目前僵持不下，美国债务前景面临违约风险。共和党议员提出支持美国“技术性违约”，即暂缓偿还美国国债的利息，以迫使白宫大幅削减支出。目前这项议案已在众议院通过，但消息引发了各方的强烈不满和抗议，分析人士认为，上述“赖账”提议对于美国而言是损人不利己的，美债问题如果得不到有效解决将造成全球性宏观冲击，后果甚于金融海啸。专家预计，该项决议在参议员通过的可能性几乎为零。美国总统奥巴马当地时间7月31日晚间宣布，美国国会两党已就提高债务上限达成一致。　中新社华盛顿8月2日电(记者 德永健)继1日众院表决通过后，民主党控制的参院2日以74票赞成、26票反对的表决结果不出所料地也通过两党达成的提高美债上限及削减赤字协议，使得这场持续两个多月的“美债闹剧”在必须剧终前的10多个小时告一段落。　照方案所示，到明年年初，美债上限将最低提高21万亿美元，最高提高24万亿美元，上述额度足够奥巴马撑过2012年总统大选，不必再担心共和党借美债谈判作梗搅局；共和党则在削减政府开支方面大获全胜，逼迫奥巴马少至削减22万亿美元，多至削减25万亿美元，并且没有任何加税条款。　美国两党在8月2日前终于各取所需，但这场持续两个多月的政治争斗却引发外界的激烈批评，直斥这是一场毫无意义、极端不负责任的“政治闹剧”，不仅对提振持续低迷的美国经济于事无补，而且直接殃及遍布全球的美债债主，堪称是在拿全球经济冒险。　此外，市场分析人士指出，即便美债上限在8月2日后得到及时上调，但这场争斗已将“投资美债无风险”的完美形象彻底打破，令投资者意识到即便是美国政府担保，也不能被视为完全没有风险，加上潜在的美元危机，今后市场对美国“欠债不还”的担心将一直持续下去。[1]