南宁市物业管理办法

第一章　总则第一条　为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条　市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

　　县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“县、区房管部门”）具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

　　规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。第四条　在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　（一）涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的；

　　（二）业主委员会不依法履行职责的；

　　（三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的；

　　（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。第五条　县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。第二章　业主及业主大会第六条　房屋权属证书记载的所有权人为业主。

　　房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。

　　尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。第七条　业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。第八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条　物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

　　两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，划定为一个物业管理区域。

　　总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业管理和业主使用的，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。第十一条　业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

　　在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。第十二条　物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。第十三条　对符合成立业主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为5-15名的单数，负责下列筹备工作：

　　（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

　　（三）确认业主身份及其专有部分物业建筑面积；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日。

　　其他任何组织和个人，不得以业主大会筹备组的名义开展活动。

一般在中国的法律范围内打架是不被允许的，不管是出于何种原因。除了正当防卫之外主动去挑衅殴打他人等行为都是触犯法律的。

物业和业主之间的矛盾应当以协调的方式去解决，而一旦诉诸于武力，那么双方都有可能面临法律的制裁，尤其是主动出手或者造成对方严重的人身伤害的，都将会受到严厉的处罚。

就比如18年11月份的时候，郴州某个小区有业主带人去物业闹事并且发生了冲突，对物业人员造成了人身伤害，事情的起因是业主楼上的邻居没有将窗户关闭，业主认为对自己的楼层采暖造成的影响，所以就想要经过拿到楼上的钥匙关闭窗户，物业没有答应这一个无理的要求。

于是业主就纠集了三个人对物业工作人员进行殴打，民警果断采取了措施，将闹事者抓获，并且处以了15日行政拘留和1000元罚款的处罚。

无论是物业工作人员打业主，还是业主打物业工作人员，都会受到法律的惩罚。在南宁市的某小区，因为业主和物业之间对于小区的某个公用的场所的使用权产生了分歧，物业擅自挪为私用，并且对外出租费用并没有和业主分享。于是业主们组团去向物业公司讨说法，然而物业公司并没有给予他们答案，反而派保安等人殴打了不少业主，后面业主报警，这个物业公司被责令整改并且搬出了小区。

根据治安管理处罚法的规定，殴打他人恶意伤害他人身体的行为都可以视作故意伤害罪，量刑最轻为5日以上10日以下行政拘留，量刑最重最高为死刑。

所以大家在和物业交流的过程中，一定要心平气和，把自己的问题说出来。协商解决不了的，在法律允许的范围内，可以通过诉讼仲裁等方式解决，千万不要意气用事。

南宁7旬老人被物业催缴3万物业费事件，网友们为何支持物业但不赞同收费？我觉得有以下原因。

 首先，物业会催缴3万的物业费，主要的原因是因为这位七旬老人经常到外面把垃圾带回家，而且还将垃圾放到楼道中，引起了邻居的不满，尤其是在夏天的时候，这些垃圾都会发出难闻的味道，而物业开出这样的巨额物业费，他们的本意是为了不让这位老人出去捡垃圾，虽然说出发点是好的，但是网友却不赞同收费。

其次，从网上的报道上看，这位老人并没有经济方面的困难，会选择出去捡垃圾，主要是因为一个人无聊，想找事情做，而另一方面就是能够将这些垃圾变废为宝，赚点菜钱，如果是一个人无聊的话，那么，我觉得小区应该建设一个老年人活动中心，让这些独居老人能够在老年人活动中心消遣，不然的话，老年人一个人在家里的话确实会很无聊，开出高额的物业费并不能够解决根本问题，老人还是会因为无聊，我去捡垃圾，所以说，网友并不赞同收费。

再次，从小区的业主群反应上看，业主们对这个老人也是怨声载道，因为这位老人每天都要捡垃圾放到电梯里，这也就意味着受到影响的不仅仅是她所在的楼层，而是一起乘坐电梯的人，而且她还住在29层，上下电梯所用的时间也相对比较长，所以，业主们对她进行了投诉，物业也是在无奈之下，试图与她进行协商，让这个老人不要再捡垃圾，不过遭到了拒绝。

最后，对于这件事，我觉得最好的办法，就是让小区安排一个地方，让老人可以有地方可以去娱乐，正如这位老人所说，她并没有经济上的困难，只有一个人无聊才会做这件事，所以，究其根源，就是让物业找个地方，可以提供老人一个娱乐的场所，而且从法理上说，老人频繁使用电梯，确实会让公摊费增加，影响到了邻居的利益。

这件事对这位女子很大的负面影响，从此该女子在小区可算是“出名”了，不仅声誉遭到影响，而且也直接影响了他们夫妻的感情，因为这段不雅视频中是女子出轨同事，更让人不可置信的是女子的丈夫也在业主群，所以这段视频对该女子的生活、工作和家庭都造成了很大的负面影响，她很有可能会因为这段事情失去自己的婚姻，据说事后该女子要求群组解散该群，但是就算解散这个群，她的行为也已经公之于众，她今后在这个小区都无法抬起头做人，更重要的是她背板了自己的丈夫。

南宁一位女业主不雅视频发到业主群的新闻曝光后引起了很多人的关注，现在很多小区都会建立业主群，平时物业有什么事情，或者是小区有什么重要消息都会在这个群发布，当时这名女子在家中出轨同事并且拍下视频，时候同事要求女子把这段不雅视频发给他，结果没有想到女子发错群，直接把这段偷腥的视频发到业主群，又因为没有及时看手机导致超过撤销的时间，为此引起了轩然大波。

这段大尺度的视频在群里炸开了锅，女子的行为遭到业主们的疯狂攻击和吐槽，她也遭到人肉，时候女子第一时间选择报警，希望可以把伤害和损失降到最低，但是因为发布的时间过长，的确已经无法取消信息，为避免业务转发和散播，该女子向大家道歉和报警。

虽然业主们不会继续传播，但是她的行为已经人尽皆知，更重要的是她如何与自己的丈夫解释，不管做事还是做人都应该保持真诚，切记不要做一些损人不利己的事情，该女子的声誉遭到了重大的负面影响，婚姻也很有可能因此画上句号。

1、首先物业协商，业主与开发商老板依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。

2、其次物业调解，由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。

3、诉讼，一方向法院提出请求，由法院裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

小区业主与物业人员上演全武行，地下车库为何成安防宿舍？

现在在城市里的小区，每个小区都有物业公司，而物业公司主要就是负责小区卫生，小区安全等工作。福建的一个物业公司，也没有经过业主的同意，而私自施工，建造安防宿舍，引起广大业主的强烈不满。

当业主要求其停止施工时，物业只是在口头上承诺，这不肯出示书面的承诺。终于在一个星期六，因为业主比较多，一起去找物业公司讨说法，但是物业公司没有人。

于是就跑到售楼部，在与物业协商的过程当中，物业方的人员突然动手抢横幅，然后突然出现了十几名，没有穿保安制服的不明人员也跟着抢横幅，就这样一场全武行在售楼部展开，当天有很多业主受伤。

记者了解到，物业公司没有经过业主同意，就在地下一层及安防宿舍，总共有30间，每间可以住4到6个人，这样算起来，这里可以容纳上百人。目前，施工已经被暂停，并且开始拆毁，但是这件事引起了广大网友的严重不满。物业公司越来越不不算是服务行业，这一次甚至做起主来，根本没有把这些业主放到眼里。

小区地下的面积，应该是由小区业主共同所有，而物业根本没有全力进行改造，就算业主同意建安防宿舍，也需要向业主支付费用。而该物业，非但没有征求意见，直接拉上帘布，偷偷施工甚至动手伤人，可见该物业公司没有好好的尽到自己的义务。

我国是一个法制社会，产权更是一个备受关注的焦点。业主在购得房产以后，不仅仅对自己独立，所有的部分享有权利，而且对小区的公共地带也享有权利，比如说小区的外围墙，小区的地下，还有小徐公共建设的楼梯公园，这些都是业主共同享有。

物业公司说白了，是业主雇来保持小区环境的团队，该团队应该服从业主的安排，并且以业主的利益至上。但是很显然，这个公司没有尽到这样的责任，而且这个事情，引起了很多网友的共鸣，现在的物业公司越来越无法无天，业主也很感到头疼。

这件事情，归根结底，还是因为物业公司没有先和业主进行协商，没有找准自己的地位，面对这种情况，我国应该加强对物业公司申请审查资质，确保每一个物业公司都有专业的知识来为业主服务，提高社会的整个效率。物业公司每天都在守卫业主的家园，这本应该是一个关系十分密切的合作，但是却弄到大打出手的地步，这背后有很多漏洞。避免该漏洞出现的方法，大概就是加强训练，勤沟通。