如何解决物业管理中业主与开发商或物管公司的矛盾?

　　最近，北京经常出现业主入伙后由于对物业管理极度不满而与开发商或物业管理公司发生矛盾以致激烈冲突的情况。有些业主甚至将矛盾公开到媒介与网上，并以拒交物业管理费来逼迫开发商或物业管理公司做出让步。

　　随着入伙高峰的到来，估计发生这种矛盾的情况会越来越多的出现。

　　仔细分析，业主对物业管理的投诉不外乎两类。一是服务的质量，二是收费价格。

　　这又分两种情况。一是著名物业管理公司的服务质量。实事求是地讲，他们的服务还是不错的。当然，由于近几年北京开发的楼盘数量过多，一下子很难培养出市场需要的高素质的物业经理、保安人员等，有些著名的物业管理公司的服务水准有下降的趋势。但总体而言，服务还是能满足人们需要的。问题是，享受什么质量的服务，就必须付出什么样的价钱。这如同入住五星级酒店就不能只交三星级酒店的钱一个道理。由于大多数的业主在搬入商品房前，没有交物业管理费的习惯或经历，突然搬进新家后，面对着每个月数百元的物业管理费开支，不免心中出现不平衡, 认为开发商是在谋取暴利，既然开发商已经在卖房时赚了钱，为什么还要收取物业管理费再赚一笔呢？从而对开发商或物业管理公司的服务格外挑剔，稍有不顺心即会产生纠纷。

　　另外一种情况是开发商自己成立的物业管理公司的服务质量。许多开发商为了控制物业管理成本，成立了自己的物业管理公司。虽然费用有所降低，但这些新成立的公司与专业物业管理公司相比，毕竟经验有所欠缺，在服务质量上有时候可能不尽如人意。

　　开发商在销售时，由于经验及迫于销售压力，往往对未来的物业管理费用估计的比较保守。而当入伙时，开发商才发现，预估的物业管理费与实际需求有很大差距。于是只能提价，而业主本来就不习惯交纳物业管理费，开发商或物业管理公司在价格上再前后不统一，更增加了业主对开发商或物业管理公司的抵触情绪。有些业主拒交或拖延交纳物业管理费，开发商或物业管理公司收不到钱，只好减少服务内容或降低服务质量。如此一来，便形成了恶性循环，不仅影响了业主的居住质量，也降低了物业的品质。

　　由于目前北京的许多开发商都是滚动开发，当与前期入住业主在物业管理方面发生矛盾时，开发商害怕矛盾公开后影响到后期销售，往往采取息事宁人的态度，适当给予业主一些补偿，但这只是治标不治本。也有的开发商担心一旦给予业主补偿，会引起后期业主的连锁反应，所以往往敷衍了事，一拖再拖，增加了与业主的对立。为了有效地解决双方的矛盾，我认为，我们全社会都要努力培养购房者的物业消费意识。要让购房者切实明了房子从入住以后消费才开始。另一方面，我们也可以借鉴香港开发商和物业管理公司的一些作法，比如：

　　1 将物业管理费用的收支价目公开，让业主对物业管理费用的支出做到心中有数。

　　2 将拒不交付物业管理费的业主的姓名公布在社区公共告示牌上，令其尴尬。因为如果纵容这部分业主不交物业管理费用，那么这种作法就会象瘟疫一样迅速扩散，造成物业管理的恶性循环。另一方面对已交费的业主也显失公平。

　　3 通过法院起诉不交管理费的业主。

近年来，物业公司与小区业主纠纷层出不穷，“一言不合”就拒缴物业费、闹上法庭等事件并不鲜见。在身边总是出现此类事情的情况下，我们不禁也有这样的疑问：房屋质量有问题，作为业主能否拒交物业费？如果是自己遭遇保安不尽职责，卫生维护差，防盗措施不力，甚至是物业侵权等事情，该如何处理？

案例一

房屋质量有问题可以拒交物业费吗？

2007年1月，业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内受到影响。程某与开发商、物业公司、施工单位三方协商达成处理方案，但多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找物管协助解决事宜，由于小区存有监控死角，物业公司查看监控后无法发现车辆被谁所扎。之后，程某认为物业公司物业服务不达标，拒不缴纳2013年全年物业服务费，物业公司多次索要未果，向法院提起诉讼。

案件以业主程某败诉告终。

分析

第一，房屋质量问题不是物业服务的内容，因此不能成为拒交物业费的理由；第二，车胎被扎一事，不是物业所为，同样不是拒交物业费的理由（物业公司只要做到了其职责范围内的事，比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视即可，不能苛求物业公司对小区内所有事情负责）。综上所述，业主不能因房屋质量、小区偷盗行为就迁怒物业公司，拒交物业费。

或许有人会问了：对于超出物业公司职权范围内的事情，业主就没办法了吗？并非如此，业主也可以请物业公司协助，找到相关部门及人员予以解决。

案例二

物业公司可以限制业主使用电梯吗？

2011年7月，周先生在海安苏建花园小区购买了一套房屋。之后，周先生以其进户自来水堵塞，物业公司推脱给自来水公司、小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活、2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳近两年的物业服务费。物业公司多次书面催缴无果后，限制周先生的门禁卡使用电梯。为此，周先生将物业公司告上法院。

最终经协商后，物业公司不再禁止业主周先生使用电梯，双方就业主损失、物业费缴纳等达成一致意见。

分析

第一，物业限制业主用电梯，是一种侵权行为，催交物业费不可以通过侵权手段实现。第二，对于小区存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违法行为，物业的义务仅为协调处理义务。

那么，如果遭遇物业公司限制电梯使用等妨碍正常生活的措施，该怎么办呢？业主拖欠物业服务费用，物业服务人采取停止对业主供应水、电、气等或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，影响业主正常生活的，业主有权要求物业服务人排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。同时，物业公司有公布房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话的义务。

案例三

拿房后未入住还要交物业费吗？

2007年6月，李某购买了海安县中洋现代城一套住宅。李某因领取房屋后未装修入住，与物业公司在物业费上产生纠纷。2013年3月、2015年7月，物业公司通过特快专递向李某催收物业费未果，于2015年8月诉至法院，请求判决被告李某支付2013年至2015年的物业服务费及违约金。

最终判决业主李某按约定价款的80%缴纳物业费及违约金。

分析

第一，李某与物管签订的前期物业服务合同有效，自房屋交付之日起计收物业费；第二，李某交房后未装修入住，属于“空置房”，物管的服务成本减少了，因此物业费打了“折扣”。

案件中李某因未装修入住享受到了物业费“打折优惠”。那么，如果房屋已经装修，但未入住，物业费可以打折吗？首先告诉大家一点：未装修的“空置房”物业费是可以打折的。而物业服务领域的“空置房”指已销售并交付给业主但未入住的房屋。这里的“入住”包括进驻装修，因为进驻装修会产生生活和装修垃圾，业主已实际享受了物业服务，所以此时不能再视为是空置房。因此，如果你的房子已经开始装修了，那就不能享受物业费打折了哦。

很多人或许发现了，上面几个案例大多以业主败诉作为结果，且案例都与物业费相关。2013年以来，海安法院调研后发现，物业服务纠纷中问题最多的就是物业费的收缴问题。

那么问题来了：为啥和物业打官司，业主多败诉？如果物业服务不到位，作为业主，咱们又该如何为自己讨回公道呢？

为啥和物业打官司

业主败诉居多？

我国《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。也就是说，物业公司的工作做得不好，不能构成业主拒绝缴纳物业费的理由。因此，业主自然败诉居多。

如果物业公司的行为损害了业主的利益，业主具体该如何维权？

如果业主拖延或拒交纳物业费，物业公司常采取的手段是断水断电，限制你门禁，不让你上电梯……虽然法律规定，如果物业公司的行为损害了业主的利益、造成损失，业主可以请求赔偿，但如果证明不了断水断电给你造成的经济损失是多少，法院不会支持你的赔偿主张。

通常因业主对小区物管服务不满意拒交物管费，而被告上法庭，法院会判决业主败诉，但如果确实是物业的某项服务很差，业主可对物管公司提出反诉，要求对所欠物管费少交或者不交。但业主需要向法庭提供物管公司服务不到位的证据，例如：物管本应上门解决的问题却一直未处理的，业主进行拍照、录像取证，其后上门告诉物管，通过录音记录对方答复；收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。

这时再表明因物管服务打折，要求降低物管费甚至不交，就很可能得到法院的部分支持。如果业主不愿意反诉，也可拿着该类证据直接和物业公司交涉。

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当业主在工作群里吵架时，作为物业，以下是一些可能的建议和步骤：

1 立即介入：尽快介入并了解情况，尝试立即平息争吵。在公共场合，尽可能以礼貌和冷静的态度回应，以避免局势进一步升级。

2 私下沟通：如果有必要，可以私下联系业主进行沟通，避免在群里直接冲突。私下沟通可以更深入地了解问题，采取适当的措施，并可能提供解决问题的最佳方式。

3 明确规则和期望：在公共场合，可以明确传达群内的规则和期望，包括尊重他人、避免攻击性言论、以及解决问题的合适方式。这可以帮助业主理解他们的行为对社区的影响，以及应该如何以积极和尊重的方式处理冲突。

4 提供中立的支持：作为物业，您可以提供中立的支持和帮助，为业主提供解决问题的平台。可以提供一些中立的建议和指导，帮助他们找到解决问题的方法。

5 调解和协商：如果可能，可以尝试调解和协商，帮助双方寻找共同点，并寻找解决问题的方法。物业可以利用其中立的位置和专业知识，为业主提供相关的建议和解决方案。

6 寻求专业帮助：如果争吵变得过于激烈或无法解决，可以考虑寻求专业帮助，如法律顾问、调解员等。

最重要的是，作为物业，保持冷静、公正和尊重是非常重要的。尽管可能存在不同的意见和冲突，但通过耐心和理解，可以找到解决问题的方法，维护社区的和谐和稳定。

1、首先物业协商，业主与开发商老板依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。

2、其次物业调解，由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。

3、诉讼，一方向法院提出请求，由法院裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

随着社会经济不断的发展，在现实生活中，我们会遇到各种各样的问题，尤其是业主与物业之间的矛盾更是让每位业主对此表示非常困惑的，因为业主与物业之间出现矛盾那么对于整个小区的生活都是有着很大影响的，当我们的业主与物业之间产生矛盾的时候必须要及时的解决，接下来小编就带领大家来看一下，我们有这些矛盾的时候，该如何去解决这个问题。

首先我们可以明显的知道，业主和物业之间最大的矛盾在于物业服务企业未尽管理的义务，小区环境，配套设施，绿化方面等管理非常的不到位，当出现这种问题的时候，业主必须要和物业进行相关的商量，并且要求物业进行相关的管理以及相关的配置。业主违章搭建，私自更改房屋结构等等现象是非常多的，这种情况往往都是因为物业服务企业对于小区业主的监督不到位所产生的。

当然不仅仅如此，因为有些物业服务企业涉嫌到乱收费，物管费，停车费都没有，按照规定的标准来收取相关费用，所以我们的业主在发现小区的物业有这些行为的时候，一定要通过法律的途径来去保护自己，并且要和小区的物业进行相关的协商，必须要按照正规的标准来收取相关的费用，还有就是物业服务企业企图侵占小区业主的公共收益，业委会没有依法履行到监督的作用，这些都是小区业主和物业之间所存在的主要矛盾，当我们出现矛盾的时候，需要通过协商去解决这些问题。

综上所述，我们可以明显的知道业主与物业之间的矛盾，包括这些，而且有时候矛盾是非常严重的，必须要大家坐下来协商，才能够解决这些问题。