营业税五改二后，如何避税呢？

我在搜狐上看到了一篇文章，就是针对这个避税的额，可以作为参考看下：

国五条”公布后，针对二手房交易征收差价20%个税的政策，网上传出了多个版本的避税攻略，并被疯狂传阅。那么网上盛传的所谓买二手房避税的五大奇招，也可以称作“避税五招”是否可行，存在什么样的法律风险？昨天本报记者采访了北京两位资深法官。两位法官表示，“避税五招”不仅不靠谱，而且都存在极大的法律风险。　

“避税五招”之一先过户给子女再上市销售

网友总结出的买卖二手房避税第一招，是父母先将房子过户给儿女，再以儿女名义卖房避税。　　网上还举例说明这第一招的运作过程：70多岁的杨老汉名下有一套60多平方米的房改房，杨老汉购买该房时的价格是5万元。目前这套房子的市场价值是100万元，如果按照当年5万元买下的价格，那么增值部分就达到了95万元，交20%的税就是19万元。　　杨老汉到派出所开具子女关系证明之后，到房产局以100万元把房子卖给儿子。儿子根本不需要付购房款，就可以将房子归到自己名下，唯一需要交的就是契税和杨老汉的个人所得税。杨老汉将房子卖给儿子，合同价格为100万元，那么今后以儿子的名义将这套房子再次出售时，该房的增值底价就是100万元。如果杨老汉仍以100万元出售，那么就相当于无需缴纳个人所得税。如此操作，神不知鬼不觉地避开了20%的增值税。

法官点评：这招存在四个法律风险

那么这一避税招数是否可行呢？房山法院的卢涛法官称这一招存在四个方面的法律风险。首先，父母将自己名下的房子过户到子女名下后，子女就有权处置其名下的房产。如果子女将房子卖掉后不给老人卖房款，老人可能面临无房可住或者无钱养老的困境。其次，如果父母将房子卖给子女过户到子女名下，遇到子女离婚等家庭变故，房子有可能作为子女的夫妻共同财产进行分割，房屋的一半份额可能会落到他人名下。第三，房子过户到子女名下之后，如果遇到子女在外面有债务纠纷，其名下的房产可能会被法院查封甚至强制执行。最后，目前北京实行二套房、三套房限购措施，如果父母将房屋过户到子女名下而子女不能及时处置，遇到子女购房就会因为名下有房而受到限购政策的影响。

“避税五招”之二签阴阳合同做低交易价格

“20%的税太重了，这下还不是满城都是阴阳合同啊!”针对二手房20%的计征个税，有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元、实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的增值税。

法官点评：阴阳合同不受法律保护

对此卢涛法官表示，阴阳合同不受法律保护，买房人今后再处置房产时，可能会承担更大的税负。　　卢涛法官告诉记者，从法律上说，阴阳合同目的是逃避国家税收，其本身就是非法的，一旦买卖双方出现纠纷起诉到法院，法院不会保护假合同约定的内容。此外，按照目前所有税费都由买房人承担的市场“潜规则”，买房人用阴阳合同在这一次买房时少交了税，但是如果买房人再将所购房屋出售时，会因为第一次交易合同价格畸低而面临再次交易的差价更大，需要交纳的税费更多。　　再有，目前税务部门对交易价格明显低于市场价格成交的二手房要进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的目的很难达到。

“避税五招”之三虚假诉讼借司法判决过户

“阴阳合同弱爆了!”阴阳合同避税的招数刚晒到网上，一位网友就在微博上表示，阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证，最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。　　该人士表示，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院起诉，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房抵债，最终由法院将二手房判罚给买方，达到避税目的。这一用虚假诉讼的方式骗取法院判决避税，得到了很多网友的认可。

法官点评：虚假诉讼将被追责

对于网民支招称可用虚假诉讼骗取法院判决的方式避税，卢涛法官称，如果虚假诉讼的事实一旦被法官核实，买卖双方都将面临严厉的处罚甚至会被追究刑事责任。　　据卢涛法官介绍，今年1月1日实施的新的《民诉法》对于虚假诉讼加大了惩处力度。那些想通过虚假诉讼避税的人实际上是低估了法官的水平和能力。据卢涛法官介绍，每次国家出台涉及民生的重大政策之后，法院都会及时制定预案，随之出台预防当事人通过虚假诉讼骗取法院判决的措施。就坊间流传的伪造欠款事实，通过司法判决达到避税目的的做法，首先法院判决一般只会对欠款数额和还款日期予以确认，并不会直接同意“以房抵债”。如果双方当事人自愿同意以房抵债也不会得到司法确认。对“以房抵债”的案件，法院的处理是通过司法拍卖程序，将拍卖所得款项扣除税费之后用以偿还债务，所以想伪造欠款事实，通过法院判决达到避税过户的目的，在司法实践中是行不通的。　　据卢涛法官介绍，法院在审理案件中曾遇到过这样的案例：买卖双方为了避税，签订假借条向法院起诉，买房一方称对方欠自己的钱款要求偿还，而卖房一方主动提出愿意“以房抵债”，双方演双簧非常逼真，骗得了法院判决或调解书。但是在履行判决的过程中房价出现下跌，买房人反悔，用假债务关系的判决书要求卖房人还本付息。在另外一个案例中，在履行判决书过程中房价大幅上涨，房主一方反悔，将错就错，返还买房人以“债务”名义约定的房款，收回所售房屋，使购房人买房计划落空。上述两种情况无论哪种情况发生，另一方都要承担虚假诉讼的风险，一旦虚假诉讼露馅儿，双方还都将受到法院的处置。

“避税五招”之四假离婚假结婚小心弄假成真

在网友列举的各种避税办法中，最“损”且号称最简便有效的一招，是通过离婚、结婚来实现避税。这样的避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。

法官点评：假结婚可能会导致“婚内强奸”

对于网民列举的通过假离婚、假结婚避税的招数，北京市一中院法官郭嘉称，这招最不可行，可能会导致“婚内强奸”，而且这招明显突破了人的道德伦理底线。　　郭嘉法官称，我国法律不承认“婚书”、“婚约”，试图通过假离婚、假结婚达到避税的目的，即使买卖双方在实施之前写下书面约定，这个约定也不受法律保护。据郭法官介绍，北京多家法院都曾审理过夫妻双方为了向单位要房而假离婚，最后一方假戏真作不同意再复婚，使另一方人财两空的案件。比如，女方在面临单位分房时，为了制造出自己名下无房的假象，与自己的丈夫约定好先假离婚，将夫妻双方的住房变更到丈夫名下，自己净身出户，待分到房后再复婚。却没想到，丈夫却假戏真作，事情办完后不再同意复婚，自己却带着房子一走了之，使女方落得人财两空。　　郭法官说，目前网上流传的通过假离婚、假结婚避税的招数，买卖双方为了省下20%的房屋增值税，先是夫妻假离婚，再由户主与对方的异性假结婚，如果假结婚的一方要求行使配偶权过性生活怎么办？　　对此，

一、房产证婚前加名和婚后加名的区别1、房产证婚后加名：夫妻婚后购买的房产，如果房产证上只有一方的名字，现在想把对方的名字也加上，只需要双方持结婚证、身份证、房产证，到房管局办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请，就可以办理房产证增加共有人的业务，费用包含配图费、登记费等，大约在100元以内。2、房产证婚前加名：房子为一方婚前个人购买的，结婚后，配偶名字也想加为房子的共有人，则需要走房产交易的程序，即通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、营业税等税费。二、房产证加名的情况及步骤、费用：办理房产证加名手续，需要提供房产证、房子的市场指导价或评估报告和评估费用发票，买卖双方身份证，购房发票，契税证，网签购房合同房改房的时间以房本、收据、出售公有住宅协议上的时间为准，此外还需提供户口本、结婚证。另外，为了证明是购房人的唯一住宅，还需要房管部门出具无房证明。第一种情况：有房无贷办理流程及费用：1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。第二种情况：有房有贷办理流程及费用：1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。3、其他步骤同“有房无贷”。第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下馨窝网费用：1、每平方米25元交易费。2、不满5年，55%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要。3、万分之5的印花税。4、4本合同，每本约5元(各区交易中心不一样)。5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房税值就是50万。6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。三、房产证上加名字还要视房子的情况和加什么人的名字而定。加不同人的名字，如直系血源关系和非直系血源关系的，加名字的流程和费用也是不相同的。主要分为以下三种情况：1、加配偶名字夫妻间加名字，只要有结婚证等相关证件，直接到当地房地产交易中心，产权变更窗口办理就可以了。费用大概在150元左右，主要是工本费等。2、加子女或父母的名字如果房产证原本就有夫妻两个人的名字，需要加进子女或父母名字时，应先到房地产交易中心对房子进行价格评估，因为这相当为房屋买卖的形式。3、加无直系血缘关系的名字如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，另外再费用上也要交纳得更多。

近日，在上海市徐汇区一家房屋中介公司门口，销售人员向记者推荐起了二手房源。

记者称，上海市有限购政策，自己不具备购房资质，买不了房。销售人员却说，这根本不算事儿。

房屋中介公司工作人员：就是你跟他结婚，房子交易过户，然后再离（婚）嘛。

根据上海市的限购政策，外地人在上海买房，必须自购房日前起连续5年在本市缴纳社保或个税，如果和上海户籍居民结婚，且双方名下在上海都没有房产，最多可以家庭为单位购买2套房。

中介介绍他们公司的同事小王，现年30多岁，户口在上海市松江区。小王说他为了帮客户买房，已经结了四次婚，其中岁数最大的客户已经70多岁。

就这样频繁地和不同的人办理结婚、离婚手续，小王在民政局和房地产交易中心混成了熟脸。

小王说，结婚之前双方都要签订合同，合同中写得很清楚，自己所占的房产份额非常少。

办完离婚手续，一拍两散，小王净身出户，房子产权全部归女方所有。这一结一离，小王能得到6万元到8万元不等的报酬。

结婚本是一件神圣的事情，现在却成了中介机构钻空子牟利的工具。通过“假结婚”过户车子、房子，或者是移民的做法，其背后暗藏诸多风险，法律上不存在所谓“假结婚”和“假离婚”的说法，一旦领了结婚证，一方达到目的，另一方却又不同意离婚了，可能会陷入旷日持久的诉讼中。

而法院审理离婚案件的时候，婚内取得的财产，原则上是要进行分割，如果对方提出来进行分割，你没有其他证据，法院判决有可能支持分割的诉求。

所以，在这里提醒大家，切莫为了贪图一时的小利给自己带来不必要的大麻烦。

关于2018购房新政策主要有几个要点：调整公积金贷款的利率、鼓励租售并举、居住证新政、农户购房有补助、户籍轨制更始、税费优惠政策、贷款首付降低。

1、调整公积金贷款的利率

2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为275%;期限在五年以上的公积金贷款利率为325%。

2、鼓励租售并举

有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。

3、居住证新政

居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年(部分地区)，就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。

4、农户购房有补助

为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。

5、户籍轨制更始

截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为373亿平方米，全国整体商品房待售面积则达696亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地"去库存"主要手段。

所以，上海当局事情呈报明确提出，"对峙都市扶植重心向郊区转移，进一步提高郊区成长程度";河北省当局事情呈报提出，"到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%"。

6、税费优惠政策

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

①契税：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按15%的税率征收契税；

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;　并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。

②营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。

7、贷款首付降低

①公积金贷款：首套房首付20%;二套房贷款首付20%，部分城市30%。

②商业贷款：首套房首付25%，部分城市20%;二套房首付30%。

扩展资料：

住房限购令

截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令。2014年9月26日，苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平米以下房屋也取消限购了。

2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。

2011年一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。

此外，这些城市的限购政策区别甚大，最严格的有北京限购5年，最松的有衢州本地户籍只限购第四套房；有的城市只限购主城区，如广州、珠海等。

2016年9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。 

2016年10月1日，郑州市政府办公厅又发出关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知。

2016年10月7日起，福州市将实施商品住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停向其销售福州市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

2016年10月7日起，在东莞市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

参考资料：

您好，离婚的时候净身出户一般指的是指姻关系双方当事人在决定离婚时，婚姻的一方要求另一方放弃所有夫妻共同财产，不分得任何夫妻共同财产，结束双方的婚姻关系。那就首先要对财产的性质或者归属进行正确理解。夫妻财产分为个人所有财产和夫妻共同财产，个人所有财产属于个人单独所有，这无可非议，因此，净身出户应该是针对夫妻共同财产部分的处理。如果您选择净身出户的话，在离婚的时候，除了您的个人财产，其他的财产都不可以带走。

如果您离婚的时候净身出户了，您的名下并没有其他的房产和房贷的话，那么您可能会满足首套房的优惠政策，您需要在购房的时候提供无房证明，并且在没有房贷记录的时候才能享受到首套房购房以及契税优惠。这样的话您买房的话，可以享受到国家对于首套房的优惠政策。首套房不仅利息很低而且首付款的比例也会低不少。但是由于近些年很多人通过假结婚的手段去骗取首套房的优惠政策，所以较多银行相继出台很多相关政策对于离婚申请首套房贷的人，要求必须要离婚超过1年才能放贷。银行在审核时，对于婚姻关系存续期间夫妻双方共有房产的借款人，尽管离婚后无房产在本人名下，但必须是在离婚1年以上的情况下，才符合按首套房贷标准发放贷款的要求或规定需离婚3个月以上，才能申请房贷。如果您同时满足所在地的人才引进政策，您就可以享受到很多地方对于人才的购房补贴。很多城市为了引进人才，出台了人才落户、人才购房补贴计划，当然人才也不仅仅是指的是学历，还有各行各业的人才，这样的话，你买房子会便宜更多。

最后，离婚后关于买房的问题比较复杂和专业，您的描述比较简单，我建议您联系专业的律师，全面的描述您的问题，方便更好的解决您的问题。

如果要买一套房产的话，除了看房子本身的质量之外，很多人也会看看该楼盘的发展商是哪了一家，如果有些发展商比较知名的话，楼盘的质量也会有保障些，下面小编来为大家讲一讲发展商区别留意什么。

发展商区别留意什么

有好多人一向以为开展商就是指开发商、出资商，其实非也。开展商和开发商、出资商是有显著识别的。分析开展商和开发商、出资商之间的关联阅。开发商首要就是找项目，签地皮，处理相关手续和对楼盘进行建造等。开展商首要是担任楼盘推行和规划扩建等事务。出资商就是对项目进行查核，以为有出资潜力就进行出资开发，以期收益。房地产开发商便是常见大家所讲的盖房产的公司而出资商只是指将资金出资于房地产事项的，并不一定就是盖房产，可能只是购买一些房产物业来进行出资购房当然也就是与房地产开发商有关联了。特别状况就是，假如先有出资商买下房产，再转卖出来的话，也就是易手房销售，那这个购买易手房的购房者就是跟出资商有关联。

开发商开发房地产是以出售为盈利方法，而开展商是以长时间的租借或出资收益为盈利方法的(一般都是商业地产)，开发商是开展商的初级阶段，实在有实力的公司才会去做开展商，由于从久远来看，土地是增值的，出资或租借收益才是最安稳的收益办法。尽管方针对当时楼市来得及时，但效果还要查询。并且，有开发商称，新政可能对出资和投机客更好，并且契税、印花税所占比重比较低，对购房者影响有限。有人以为“机遇好”，有人以为“机遇不太好”。有开发商表明，楼市要点问题是房价，房价下不来，契税、印花税的调整效果也就有限，从方针层面来看，方针首要是面向初度置业和有改进寓居条件志愿的人群，楼市来说，出资和投机性购房可能更振作销售决心。就销售来看，张望的情绪亦或是很浓，应该更多地给张望者决心。不少开发商希望政府及早解禁二套房，使二套房和一套房享用相同方针，才是实在的救市。

发展商有哪些新动态

开发商现已进入“优胜劣汰”，以常见选用的熟地出让方法来看，开发商关于一个项意图开发资金除了土地出让金外，大致包含项目规划、前期调研、建安资金、配套建造费用、环境、修补基金、财政资金、出售费用以及处理费用等环节，除此之外，还有后期的税费，以及公关费用等。大部分开发单位关于这些费用的投入是能够测算的，大致来说，高档商业房的总资金操控在每平方米4000元左右，而配套商业房的资金则操控在每平方米2500元以内。在土地出让价格透露的状况下，开发商现在的项目资金几乎是可测算的。由于赢利水平下降，房地产商的生计越来越需求依托规划效应。与此同样，在自住年代，购房者关于房产的要求现已不再只是局限于此前的地段和价格，购房者对楼盘和开发产品牌要求正变得越来越高。同一区域的竞赛，著名房地产商占有肯定的优势。这种景象下，未来房地产事项将会变得愈加会集，小型房地产商的逐渐筛选正在表现，大型地产商规划将会愈加会集。

最新动态，地方版“国五条”细则陆续出台，楼市“小阳春”踪影难寻。可是，安静之下却暗流涌动。北京区域的销售两边早已针对方针缝隙，祭出应对之策。在易手房销售，假结婚与假离婚左右开弓，力求下降销售资金。在新房销售，开发商想方设法在价格上做文章，既完结销售，又不献身赢利。阅历多轮调控洗礼的开发商和房地产中介，已总结出一套日臻圆熟的应对之道。这不只在必定程度上削弱了方针效能，同样也被以为是对销售形状的修正。业界人士以为，跟着楼市调控进一步强化，相似的应对手法恐怕还将演出。对此，调控方针不仅有明显执行，单个条款还需当令调整，使之惯例销售新改变。

本篇文章中小编为大家讲了一下关于发展商区别留意什么的知识，对于买房中的发展商，大家一定要特别关注，因为房产的相关素质也会得到保证。