怎样投诉物业?

问题一：如何才能投诉物业,物业归谁管呢 咋没分呢。。先告诉你，物业公司的上级单位是区房管所-市建委-建设部

问题二：怎样投诉？去哪里投诉小区物业管理公司 有个专门的部门叫物业科，你可以去那里投诉，还有的城市物业协会也可以进行投诉的。

问题三：物业不管事该怎么投诉 到房管局的住建科去投诉,不过一般都会作出官方承诺:我们会跟进的。其实最直接还是找物业管理企业的老总,如果说你们小区交的管理费很低或大部分住房拒交管理费,那你的小区的物业管理实际上是进入了恶性循环,到那里投诉都没有用。因为一分钱一分货,物业管理是一种服务,也是一种商品,天下没有免费的午餐,午餐的好坏取决于你能付多少钱。

问题四：如何投诉物业公司。。去哪里？ 可以先找物业经理，不管用可以提请业委会处理，再不行投诉就打消费者举报电话，再或者找专门的物业纠纷调解机构投诉，比如忠实仆人的微信公众号，里面有物业投诉，我试过一次，填上要投诉的事儿和社区名就得，貌似最快3天内就有反馈了。望采纳！

问题五：怎样投诉物业 物业在公共区域新装栏杆,根据第50条和第51条,需得到业主委员会授权在没有得到业主委员会同意,安装了栏杆,这是不合法的

同时,在没有向业主公示情况下,又没有在栏杆附近安装灯,使该区域存在安全隐患,根据第56条,责任在于物业,你可以向物业索赔!

对于物业的违纪情况,你可以向当地房产局(或者建设局)投诉

法律依据:

物业管理条例

szfdcgov/86

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民 房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

问题六：如何投诉物业 怎么投诉物管 1、物业占主要责任，在接收车位的时候没有认真察看每个车位，导致这种不合格车位的售出。

2、你可以去房产局下面的物业办进行投诉，准备一份书面的汇报材料，把 情况详细的记录在案就可以了，但是要提醒的是，他们解决的速度会很慢，如果你所在的城市不是制度比较严格的就免去投诉吧，如果给你的车子造成的损失较大，你可以请律师进行 ，但是你有车保，所以我觉得还是和物业公司谈谈，让他们拿出个解决方案来，索性等他来找你好了。

问题七：如何投诉物业，如何 一，找物业经理。如果是物业管理上的小问题，或者是物业工作人员态度不好，找物业经理就可以。严格来说物业经理是社区物业的最高决策者，有很大的自主管理权。

二、找街道办。街道办事处受辖区人民 管辖，负责辖区方针政策贯彻、文化建设等综合管理工作，对物业投诉事件有受理和协助协商的权利。

三、找房屋管理部门。房屋管理部门即房管局，一般负责：住房保障、建设、制度改革、市场监管、物业管理及房屋管理方面的政策转变和督促实施。房管局能不能管事，主要看房产管理局与物业公司是否有直接的行政隶属关系。若有关系，则什么都要管。无关系，则主要监督物业公司的定价标准和服务内容。

四，找业委会。业主委员会简称业委会，由物业管理区域内业主代表组成，业委会成员以选举的方式产生。所以很大程度上会以业主利益为出发点，反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理运作。可受理业主投诉问题。

五，开发商。国内的一般的做法是，社区开发完毕由开发商选择与其有业务关系的公司或者开发商自己成立的物业公司进行管理。这种物业公司经常要为开发商承受过多的质量返修工作压力，所以相应房屋质量及返修问题找这种物业，一般能得到解决。涉及这类投诉，开发商也是有受理的义务的。

六，投诉机构。诸如“忠实仆人”一类的第三方物业投诉调解机构，是互联网时代高速发展的产物。业主可找此类投诉平台投诉，优点是投诉反馈快有人跟进，不需要业主费时费力跟物业周旋。

问题八：如何正确对待和处理物业服务投诉 如何正确对待和处理物业服务投诉

任何一家企业在顾客服务的过程当中，总是无法避免地要遇到一些顾客抱怨和投诉的事件，即使是最优秀的企业也不可能保证永远不发生失误或不引起顾客投诉。但往往是遇到投诉时，第一反映是“又有了麻烦”，视投诉为“烫手山芋”，甚至希望最好不要发生，如果发生了最好不是要我接待，如果我接待最好不是我的责任。正应了那句西方谚语：“No news is a good news”(没有消息就是好消息)。

现实生活中，好消息并非有期望的那样多，某种意义上说，没有消息就是好消息，但是对于平家公司来说没有投诉的声音却未必是个好消息。

据调查，客户不满意时，有90%从不抱怨，69%从未提过投诉，只有23%向身边的服务人员提过，而仅有8%的投诉通过客户决系部门传达到最高管理层，也就是说通常个客户的抱怨，代表着另外24个没有向公司提出抱怨的客户心声。在中国，平均一个消费者会有同事、同学、同乡、亲朋等不下于50个人的消费群，也就是说一个不满意的客户可能会将他(她)对产品、服务的不满意告诉周遍的50个人，而一个满意的客户只会将他的满意告诉周遍的3个人。同样，一位物业小区的业主也可能会将他的沐满意或是抱怨、投诉影响周边的很多人。这就形成“口碑效应”。

客户对服务不满意又不投诉的原因：(1)抱怨不能解决实际问题:(2)程序复杂，投诉无门。因此便产生抱怨投诉不如直接更换服务对象的想法。美国OCA/白宫全国消费者协会调查的一项资料显示：客户不满意也不投诉，但还会继续购买你商品的只有9%，投诉没有得到解决，还继续购买的客户只有19%;投诉得意解决会有54%的客户继续购买:投诉迅速得到了解决，还会有82%的客户继续购买你的商品。

物业管理在我国是一个新兴行业，业主是服务的接受者。在今天，还有少数业主在接受服务时处于被动状态，这时的服务很容易使顾客满意。随着顾客期望值的提高，会出现不尽人意，产生不满意。这时出现的问题如果得不到应有的重视，甚至使问题长期存在而得不到解决，那么，顾客对服务者失去信心就是难免的

赢得顾客的信心，是确立服务双方供求关系的前提。如果顾客在积极投诉，这正是信心尚在的表现。相反的，听不到业生的投诉声，这很可能就意味着他们失去了信心。因此可以说，投诉人是物业管理企业最有益的朋友和免费业务咨询顾问。

物业管理公司在向业主提供服务时，遇到业主投诉是非常正常的现象，但问题关键是我们该如何去对待，如何从业主反映的问题中总结、改进工作。业主投诉是公司管理者和业主之间沟通的桥梁。业主投诉是因为对服务的抱怨与不满，并要求实际解决问题，但是也为发现服务盲点，检测服务错误，寻找服务商机，提供了最真实、及时、宝贵的建议，让公司在充分了解自身不足与问题所在的基础上，对症下药，改进技术和服务，同时也避免了更大失误的发生。当投诉进行到升级的时候，必然会导致业主与物管公司乃至发展商的关系紧张，处理该投诉时，也不得不要增加相当的成本开销，甚至还可能会产生更大的连锁效应。因为，一个客户会把他的不满告诉身边的5个人，而这5个人又会把这件事情告诉身边的10个人。

没有投诉可能是业主满意不需要投诉，但也有可能是不满意但是不愿意去投诉，不满意而又不愿意投诉很可能是业主己失去了投诉的信心。以积极的态度面对积极的投诉，是提高物业管理企业声誉的根本途径之一。

回顾我们公司所处理过的业主投诉，几乎全是由最初的最简单的生活小事发展而来。事情之初通常都是一句话，一个动作，一个想法就能解决的小事，可是由于疏忽、随意、不在心或>>

问题九：怎么投诉物业 物业一般归谁管 物业公司归当地住建委的物管科管理，可以找他们投诉

问题十：如何投诉物业管理公司 物业公司的直接管理部门是其所在地的县区城市建设局物业科（也许各地的叫法不一样，如住建局），可以投诉到这个部门。

一般情况下如果反映到社会媒体的话 部门会很快介入的，但我们不提倡这样做，和谐・・・・・・

12315，12345，这个就不知道管不管用了，可以试一下（我在深圳龙华新区物业科打临工的时候遇到过由12315转过来的社会投诉）。

对于一些大的物业公司，如果对其中一个管理处不满的话可以投诉到其总公司。

近日，广西南宁某小区一名7旬老人因8年来每天频繁搭乘电梯捡垃圾，被物业催缴费用近3万元，引发网友热议。

这张催缴单上面写着：“由于您常年频繁乘坐电梯捡废品，每天使用电梯六十余次，向您收取电梯运行电费2592元/年，电梯损耗1000元/年，共八年，总共28736元。请于本月底到物业服务中心缴清费用。”

电梯是公共使用的设备，由全体业主共有，由物业公司维护，居民乘坐使用电梯需要缴纳电梯费。但是从来没有说对电梯使用有任何的限制，更不可能根据电梯使用的频率和损耗的程度对某一个业主进行单独收费。

所以针对频繁搭乘电梯产生的物业费肯定是不合理的，那么我们在遇到这种不合理的物业费用的时候，应该如何维权呢？我觉得主要有以下几种方式：

一、准备好物业催缴的不合理的费用证据和物业服务合同。

准备不合理费用的证据，比如说这个新闻事件当中物业的《缴费通知单》及相关计算的明细就是证据之一，其次就是物业工作人员与自己沟通的语音、文字、通话记录等等。如果以后想要维权的话这些都是可以提供的证据。除此之外，我们还需要保留好与物业签订的物业服务合同，合同中的条款是保护我们合法权益的有力武器，超出合同约定范围的、与合同执行条款相违背的都是违反合同规定的，我们有权拒绝履行。

二、准备证据之后我们可以找物业协商解决。

凡事能好好商量的尽量不要动用法律，准备好了相关的证据，我们需要找物业相关的负责人针对违反物业服务合同的事项进行协商，如果物业拒绝沟通，仍坚持催缴不合理的费用，那么我们只能走下一步，找相关的部门来维护自己的合法权益。

三、针对物业不合理费用催缴找相关部门投诉。

物业乱收费可以去下列部门投诉：

（一）向物价局投诉，前期物业收费要经过物价局批准，物价局对物业公司执行收费规定，有权有义务监管。

根据《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

（二）向房管局投诉，房管局是物业公司的行业管理部门，有义务对物业公司的违规行为进行处理。

根据《物业管理条例》第四十二条，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。所以我们如果需要物业服务收费的问题，可以通过向当地房管局投诉来解决。

（三）向消费者协会投诉，乱收费侵犯了业主的消费权利。

作为小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但是对于不合理的物业费用，我们作为业主就应当对不合理的收费说不，维护好属于自己的合法利益。

南宁市的物业公司归南宁市房地产行政主管部门管。

根据查询南宁市政务服务大厅可知南宁市的物业公司归南宁市房地产行政主管部门管，物业公司如果有什么违法行为，业主可以直接到当地的房管局投诉的。

南宁市一般指南宁，南宁简称邕，别称绿城、邕城，是广西壮族自治区辖地级市、首府、北部湾城市群核心城市。

　　最近，北京经常出现业主入伙后由于对物业管理极度不满而与开发商或物业管理公司发生矛盾以致激烈冲突的情况。有些业主甚至将矛盾公开到媒介与网上，并以拒交物业管理费来逼迫开发商或物业管理公司做出让步。

　　随着入伙高峰的到来，估计发生这种矛盾的情况会越来越多的出现。

　　仔细分析，业主对物业管理的投诉不外乎两类。一是服务的质量，二是收费价格。

　　这又分两种情况。一是著名物业管理公司的服务质量。实事求是地讲，他们的服务还是不错的。当然，由于近几年北京开发的楼盘数量过多，一下子很难培养出市场需要的高素质的物业经理、保安人员等，有些著名的物业管理公司的服务水准有下降的趋势。但总体而言，服务还是能满足人们需要的。问题是，享受什么质量的服务，就必须付出什么样的价钱。这如同入住五星级酒店就不能只交三星级酒店的钱一个道理。由于大多数的业主在搬入商品房前，没有交物业管理费的习惯或经历，突然搬进新家后，面对着每个月数百元的物业管理费开支，不免心中出现不平衡, 认为开发商是在谋取暴利，既然开发商已经在卖房时赚了钱，为什么还要收取物业管理费再赚一笔呢？从而对开发商或物业管理公司的服务格外挑剔，稍有不顺心即会产生纠纷。

　　另外一种情况是开发商自己成立的物业管理公司的服务质量。许多开发商为了控制物业管理成本，成立了自己的物业管理公司。虽然费用有所降低，但这些新成立的公司与专业物业管理公司相比，毕竟经验有所欠缺，在服务质量上有时候可能不尽如人意。

　　开发商在销售时，由于经验及迫于销售压力，往往对未来的物业管理费用估计的比较保守。而当入伙时，开发商才发现，预估的物业管理费与实际需求有很大差距。于是只能提价，而业主本来就不习惯交纳物业管理费，开发商或物业管理公司在价格上再前后不统一，更增加了业主对开发商或物业管理公司的抵触情绪。有些业主拒交或拖延交纳物业管理费，开发商或物业管理公司收不到钱，只好减少服务内容或降低服务质量。如此一来，便形成了恶性循环，不仅影响了业主的居住质量，也降低了物业的品质。

　　由于目前北京的许多开发商都是滚动开发，当与前期入住业主在物业管理方面发生矛盾时，开发商害怕矛盾公开后影响到后期销售，往往采取息事宁人的态度，适当给予业主一些补偿，但这只是治标不治本。也有的开发商担心一旦给予业主补偿，会引起后期业主的连锁反应，所以往往敷衍了事，一拖再拖，增加了与业主的对立。为了有效地解决双方的矛盾，我认为，我们全社会都要努力培养购房者的物业消费意识。要让购房者切实明了房子从入住以后消费才开始。另一方面，我们也可以借鉴香港开发商和物业管理公司的一些作法，比如：

　　1 将物业管理费用的收支价目公开，让业主对物业管理费用的支出做到心中有数。

　　2 将拒不交付物业管理费的业主的姓名公布在社区公共告示牌上，令其尴尬。因为如果纵容这部分业主不交物业管理费用，那么这种作法就会象瘟疫一样迅速扩散，造成物业管理的恶性循环。另一方面对已交费的业主也显失公平。

　　3 通过法院起诉不交管理费的业主。

物业管理与业主的沟通技巧

　运用行之有效的沟通技巧，实施积极有效的人际沟通，能够把优质的服务落到实处，减少物业管理实践中的冲突和纠纷，提高物业管理满意度，下面整理了一些物业管理与业主的沟通技巧，希望对大家有所帮助!

　一换位思考

　换位思考是指人对人的一种心理体验过程，将心比心，设身处地为他人着想，这是达成良好沟通不可缺少的心理机制。它客观上要求我们将自己的内心世界，如情感体验、思维方式等与对方联系起来，站在对方的立场上体验和思考问题，从而与对方在情感上得到沟通，为增进理解奠定基础。在物业管理实践中，换位思考是化解层出不穷的矛盾冲突时最常用的沟通技巧。物管人员和业主发生矛盾时，物管人员要换位思考，站在业主的角度去考虑问题，体会业主的心情，并且引导业主进行换位思考，去体谅物管人员的难处，理解与之有矛盾的做法，从而解决。

　如某中档小区，开发商为保持楼盘外观的美观，曾与物业公司签约规定，任何人不得封闭阳台。但开发商与业主的销售合同书上并未明确此条款，因此当业主想封阳台遭拒绝时，迁怒于物业管理企业，许多业主联合起来拒交物业服务费。物业公司并没有采取与业主对立的做法，而是从业主角度去考虑，尽可能地去了解业主行为的动机。

　通过多次到实地调查研究，他们发现由于该城市的风沙较大，不封闭阳台，的确会给业主的生活和安全造成不便和隐患。但开发商认为封闭阳台，会影响外墙的美观。物业管理公司经过再三斟酌，认为应该从实际出发，以人为本，要把给业主留下安居环境作为首要因素来考虑。通过与开发商的反复协商，最终达成共识：阳台可以封，但要统一规格、材料等，既满足业主的要求，又不影响外墙的美观。而业主也认识到物业公司当初禁止封闭阳台，是与开发商的约定，也是从维护小区整体外观的角度去考虑问题的，也是为了广大业主的利益。经过换位思考后，双方消除误会，握手言欢。

　二多管齐下

　多管齐下，意思是指单凭一方或一己之力，很难解决问题，若汇聚各方力量、多人之力，问题就会迎刃而解。俗话说：“一个好汉三个帮”，有时光靠物管人员的努力，并不能解决与业主的纠纷，需要借助社区、业委会、政府主管部门等第三方力量，共同协作，把问题解决。第三方相对于物管人员和业主两方，因为没有利益冲突，所以更容易客观地看待事情，从中立的角度分析双方的过错得失，有利于公平、公正地解决问题。在实际沟通过程中，多管齐下不仅指借助第三方力量，还指灵活运用其它的力量，如业主家中明事理的家人、与业主相熟的其他物管人员等。

　如某物管人员小王，接到业主的投诉，称他所在的居民楼，有人在楼梯拐角处放煤炉烧水，污染空气，也影响过往通行。小王找煤炉的主人李先生核实情况，请他遵守《业主公约》，不要为了自己方便，就将煤炉这样的私人物品，放在公共的区域里，影响整体的环境。李先生丝毫不理睬小王的话，还是将煤炉放在老地方，于是小王接连去了李先生家三次，苦口婆心地请李先生尊重相邻业主的权益，可李先生非常固执，执意要将煤炉放在那里。李先生不讲理，可事情还是要解决，于是小王想到请与李先生有交情的保洁员小胡出面，和李先生沟通，劝他把煤炉拎回家。然后小王又请李先生的母亲帮忙做他的思想工作，李先生是孝子，又讲兄弟义气，经过多方面努力，问题得以解决。多管齐下，是非常积极的沟通技巧，一条路走不通，想方设法从其他方面入手，寻求缓解人际矛盾的各种力量，共同解决纠纷，促进小区和谐。

　三恰如其分

　恰如其分，就是恰处中间，既不过分，亦非不及，指办事或说话正合分寸。恰如其分，不多一分，不少一分，对分寸拿捏得当，才能化解潜在的危机，巧妙处理各种突发的事件。物业管理实践中的人际沟通，是一门复杂的艺术，人与人之间的交往，有利益的驱动，更有情感的联系。物管人员与业主建立深厚的感情，业主信任物管人员，物管人员关心业主，但并不意味着可以不讲原则，有时还必须做到公私分明，否则做事情始终考虑人情，而不考虑规则，就会打破管理的秩序，影响管理的效率。

　如业主张先生与物管人员关系一向很好，物业公司搞活动需要帮助时，他都出了很多力。但当他提出想在家中饲养一条大蟒蛇作宠物时，物管人员坚决反对，因为《业主公约》里有具体的规定，业主不能在家中饲养一些有危险性的动物。若张先生家中有蟒蛇，哪天忘记关门，蟒蛇游出来，就给其他业主带来很大的威胁。张先生认为物管人员太不够意思，一点不通融，物管人员向他说明情况，并表示如果不违反规定，张先生有任何困难，物管人员都会给予最热忱的帮助。张先生最终理解了物管人员的做法，恢复了与他们的良好关系。人情归人情，原则性的问题不能通融，不能模糊了界限，要做到恰如其分。

　四委曲求全

　委曲求全是指为了求全，忍受一时的委屈。委曲既勉强、即忍让、即迁就。全即全部、即整体、即大局。老子说过“曲则全”，就是后退，谦让，退一步“海阔天空”的意思。物业管理，管理的是物业，服务的是人，天天与人打交道，是一项复杂而艰辛的工作。物管人员提供服务，与业主抬头不见低头见，一点委屈都不能承受，就会与业主关系搞僵，不利于企业长期的发展。古语云“小不忍则乱大谋”，现实生活中，物管人员殴打业主，与业主积怨甚多，都是不能委屈自己，终难以求全。物管人员为业主排忧解难时，有时会遇到有苦难言的情况，为了企业的形象，为了良好的口碑，应该掌握委曲求全的沟通技巧，以一己的忍让，换得业主的满意。

　如某业主家中沐浴器出水太小，请物业维修人员上门察看是否水管有问题。维修人员一时查不出原因，业主要开沐浴器，浇了维修人员一身的水。维修人员一声不响地重新检查沐浴器，发现问题的症结：业主的沐浴器使用时间过长，锈渍堵塞了出水眼。维修人员为业主解决问题后，全身湿淋淋地离开业主家，虽然心里很委屈，但选择了冷静克制。如果当时维修人员受不了气，与业主激烈争吵，或是收拾工具，表示不修了，势必引起业主更大的愤怒，对物管人员产生敌对心理。

　五以退为进

　以退为进，是指以暂时的退让，取得更大的进展。有时针锋相对，并不是解决冲突问题的最好办法，适度的退让，反而有利于沟通。不争一时意气，避其锋芒，等业主冷静下来，再去进一步沟通，并且相信问题一定能圆满解决，运用“以退为进”的沟通技巧，表现了物管人员处理问题的智慧、耐心和信心。

　如某高层住宅电梯发生故障，物业公司领导立即赶到现场，按照事先制定的紧急预案组织有关人员进行抢修。经过50分钟的紧急处置，电梯故障得以排除。当被困的3位业主走出电梯时，物业领导向他们解释故障发生原因，并真诚地道歉，安抚他们的情绪。但业主们却不领情，破口大骂，认为物业失职，还要向媒体投诉。这时物业公司领导说什么，业主也听不进去，说一句回十句，强作沟通，反而会激起业主更大的反感。物业领导审时度势，觉得还是冷处理较好，业主正在气头上，即使努力沟通，效果也是事倍功半，不如以退为进，等到第二天再向业主致歉。第二天领导派人送了水果篮给3位业主，并以卡片的形式向业主说明物管人员日常对电梯的维护保养工作是到位的，电梯故障是突发情况，让业主受惊，表示歉意，而业主气消了，也认为当时自己太冲动，口不择言，对物管人员太苛刻。双方冰释前嫌，关系比以前更加融洽。

　六亡羊补牢

　亡羊补牢，是指错误发生以后，如果及时挽救，还为时未晚。物业管理是一个风险很高的行业，如车辆被盗、业主财产受损、业主人身受到伤害等，即使物管工作做得再好，也是防不胜防，不能完全绝对地避免物业风险。当风险发生，惟有吸取教训，把不足的地方补全，把导致隐患的部分修正，更严格地要求自己，工作做得更细致认真，才能降低未来的风险，让公司不会一蹶不振，而是在挫折中不断成长。

　如某小区有幢楼4户人家白天被小偷撬了门锁，因防盗门较结实，小偷没能撬开大门，因而没有实质性的偷盗行为。虽然业主家中财产并没受损，但物业公司认识到了安保工作有漏洞，由物业主管向这4户业主道歉，表示以后要增加小区、楼道巡逻次数，完善小区进入人员登记制度，让业主居住更有安全感。这幢楼附近，开发商当初并未设置红外探头，属监控死角。而这幢楼靠近小区西边的'围墙，围墙上有个缺口，物业公司一直想把缺口修补起来，但由于围墙外有个菜场，有些居民为了买菜方便，从这个缺口进进出出，强烈反对物业公司修补围墙。物业公司立即联系开发商，协调补装了探头，又联系业委会，商讨修补围墙一事，缺口虽然方便了居民买菜，但不利于小区封闭管理，为秩序维护、安全管理带来隐患。物业公司向业主们分析利弊，小偷大白天撬了4户人家的门，如此猖狂，到底是买菜方便重要，还是安全感重要业主们认识到了安全第一，也被物业公司“亡羊补牢”的精神感动，增进了信任，以后也更配合物管的工作了。

　七察言观色

　有数据表明，人们在沟通时，有7%的效果来自于说话的内容，38%取决于肢体语言(面部表情、身体姿势等)。所以，在解读业主心意时，重要的不只是他说了些什么，更重要的是他怎么说，有着怎样的面部表情及体态表现。这就是察言观色。业主怎么想，怎么做，为什么要那样，出于什么目的业主的言行总是以自身利益为出发点，人员要通过察言观色，了解他所思所想，揣摩说什么话他能接受，拿出什么方案他会认可，以实现最有效的沟通。

　如某业主怒气冲冲地来到物管处投诉，说她的亲戚来看她，却被小区保安挡在外面，不让进小区。物业接待人员了解事情原委，原来是亲戚没有携带有效证件，保安虽已知他是业主的亲戚，但出于安全考虑，没有放行，引起业主的强烈不满。接待人员从业主的口音发现她是北方人，性子比较急，连珠泡一般的话语，容不得别人插话。这时若直接用言语和她沟通，很可能与她争论，未必有好的效果，于是接待人员请她坐下来，倒茶给她喝，耐心地听她把话说完，看她的表情渐渐平静下来，身体开始放松，再与她分析情况，表明态度。接待人员表示接受批评，并向她和她的亲戚表示歉意，承认保安工作没做到位，缺乏灵活性，给业主的生活带来了不便，并表示会向领导反映她的意见，在以后的工作中加以改进。

　当业主面色和缓，与之前的神态判若两人时，接待人员再进一步向她解释保安之所以这样做，也是为了保证小区内业主和住户的人身及财产安全，物管处制订了有关控制外来闲杂人员出入的规定，对外来人员严格执行检查有效证件及登记的制度。保安按章办事，但灵活性不够，业主刚才反应有点过激，不能一味地批评保安，也应该理解保安的做法。业主感受到了接待人员的诚恳，并认可接待人员的处理方式。接待人员正是凭借察言观色，判断业主的性格特征，恰当处理问题，在沟通过程中，注意观察业主当时的情绪特点并做相应的对策准备，从而达成了与业主之间的积极良性的沟通。

　八重点突破

　重点突破，也就是集中精力，突破“关键的少数”，以发挥“以点带面”的作用。解决头绪众多的问题，或是大面积发生的问题，一时会觉得无从下手，但若能抓住“关键的少数”，就会化难为易，化繁为简，取得突破性的进展。物业实践中，很多物业管理公司感到头疼的就是“收费难”的问题。业主们有时对物业人员过于苛求，稍有不满就拒交管理费。诚然有的物业公司缺乏服务业主的意识而导致业主抱怨，但交纳物业管理费用是业主的义务，不能以对物业管理工作不满意就拒交管理费用，可以通过向政府主管部门反映，找业委会、法律诉讼等途径去解决问题。

　面对业主当中的“欠费大户”，物业公司要重点突破，一旦收到成效，必然会对其他欠费的业主产生警示作用。如某物业公司接手管理一处写字楼以来，工作勤勉，对业主负责，也采取多种措施催缴物业管理费，但业主欠费累计高达数百万元。为了保障自己的合法权益，加大清欠工作的力度，物业公司选择几个欠费大户作为重点，提起诉讼，最后法院判决物业公司胜诉，依法收取欠费大户拖欠的物业管理费。诉讼结果被公示以后，对其他欠费业主有了很大的触动，物业公司再去收缴欠费，就容易多了。因为时间成本、经济成本等制约，物业公司不向所有欠费业主提起诉讼，选择其中的欠费大户重点突破，势必收到很好的效用。

　九顺水推舟

　顺水推舟，是指顺着水流的方向推船，比喻顺着某个趋势或某种方向说话办事。物管人员有时要顺应业主的思路去行事，于业主方便，就是于己方便，让业主心里舒服，自己心里也舒服，冲突也会迎刃而解。在处理一些非原则性问题时，可以运用这种沟通技巧，若是业主违反了有关法律法规，犯了原则性错误，就不能顺水推舟了。这里要强调的是，顺水推舟，并不是指机械地一味以业主的意愿去行事，而是在顺应业主情感脉络和思维轨迹的大方向上，作出一些变通，让矛盾得以化解。

　如某小区业主投诉他家楼上有人养鸡，鸡每天天不亮就打鸣，严重影响了他全家的休息，要求物管人员马上处理这个问题。经过调查发现，楼上业主是一对新婚夫妇，其家乡有在新婚期间养鸡报喜的风俗习惯，所以才在家中养了一只大公鸡，而且按照惯例，公鸡至少要养一个月。物管人员了解情况后，上门与这对新婚夫妇沟通，先是恭贺新禧，再聊各地新婚习俗，话题引到公鸡报喜上面，不知不觉拉近了与业主的距离。最后物管人员点明来意，楼下业主投诉楼里养鸡，一方面要尊重各地习俗，一方面城市住宅楼里养鸡，的确会给邻居带来滋扰，建议这对新婚夫妇将公鸡放养到郊区，让它为更多的人报喜。这样，既顺应新婚夫妇公鸡报喜的思路，又解决了公鸡扰邻的问题，楼上楼下业主都满意了，物管人员以后的工作就更好开展了。

　十有备无患

　有备无患，指的是事先准备，就可以避免祸患。做任何事情都应该事先准备，以免临时手忙脚乱。物业管理实践中，会经常遇到突发的事件，如果事先不做充足的准备，一旦出现问题就会惊慌失措，处于被动局面，会给业主一种办事能力低下的印象。

　比如业主之间起冲突，双方都叫了许多人来助阵，这时物管人员要高度戒备，一方面通知派出所，一方面调集多名保安，以防事态往不好的方向发展。物管人员进行调解，让双方保持冷静，有话好好说，如果事态严重，双方情绪激动，再通知多名保安至现场，将两方面的人群隔开，继续进行说服教育，直至派出所来人共同把问题解决。如果事先不调集多名保安，场面将不可控制，所谓有备无患，有时可能事情很容易解决，准备过多用不上，但一旦情势直转，没有准备，就会让场面失控，造成人身伤害、财物损坏等问题，不利于小区的和谐安宁，影响业主居住其中的安全感。有备无患，凡事想在前头，化被动为主动。

;

1、表示抱歉（态度要好）

2、告知业主，电梯每年都有买保养，维保单位定期过来保养，以确保电梯的正常运行

3、以后将会加强对电梯的管理，加强对电梯保养单位的监督，我们物业公司对电梯困人事件也很重视，制定了电梯困人的应急方案和处理流程，确保第一时间解困业主。

（必须私底下做功课，要问电梯维保公司，到底是什么原因导致电梯困人，把原因和未来的解决办法告诉业主）

我是物业公司一名员工与业主发生了打架事件物业公司有责任吗

上班期间，且在服务处所范围内，就有关系

假如业主有伤害，需要赔偿，你和物业公司就要一起赔。物业公司承担连带责任

员工私收业主停车费,员工跑了业主找物业公司有责任吗

1、物业公司有相应的责任；

2、有没有证明是物业的员工的材料，以及员工收取停车费的单据；

3、物业公司收取停车费，员工是他们工作的一部分，员工思想教育不到位，员工管理不到位，属于管理失职。

业主，造成业主损失，物业公司有责任吗

责任还是本人的，业主不能拖欠物业费。

另:1物业管理和房地产开发是两码事，物业公司是应该帮助业主及时联络开发商处理有关房屋建设质量问题，但从法律的角度来讲，房屋建设质量责任完全在于房地产开发企业，与物业管理公司无关。

2你可以要求物业公司提供物业公司有关送达第一次物业费缴纳通知书的证明，但注意，这不能成为你拖欠物业费的理由，亦无法免除物业费。

业主的损失物业公司有责任吗？

1、物业费不可拖欠；2、物业管理不到位，可以提出意见、并且留有证据，如果因此发生业主财物被盗，可以起诉物业，要求赔偿；3、物业应该为业主负责，如果其对业主不负责任，可以通过业主委员会，解聘该物业，另请高明。

物业管理的小区发生上吊死亡事件,物业公司有责任吗

上吊，是当事人自己对生活无望寻求解脱，这事谁都不但责任。

物业公司更是没任何责任了，除非当事人跑到物业办公室，当着物业公司的人员上吊，这时候物业有义务救人和报警。

家里被盗了物业公司有责任吗

要看你们业委会和物业公司的合同里有没有关于这个情况的规定了

业主被小区狗咬了物业公司有没有责任

根据《侵权责任法》的“第十章饲养动物损害责任”的相关条文的规定，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，具体指经济赔偿，物业公司无责任。

法律条文参考：

第七十八条 饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。

第七十九条 违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。

第八十条 禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。

第八十一条 动物园的动物造成他人损害的，动物园应当承担侵权责任，但能够证明尽到管理职责的，不承担责任。

第八十二条 遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。

第八十三条 因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。

第八十四条 饲养动物应当遵守法律，尊重社会公德，不得妨害他人生活。

物业公司有责任替业主办理产权证吗

不可以，是不相干的两件事情，不可以拒交物管费，开发商不办房产证，可以起诉，要求给予赔偿的。

根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续

由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。

业主在楼顶私自盖房子,物业公司有责任吗

当然有责任。首先应该去劝阻，不听劝阻的，要报告住房建设管理委员会和城市市容管理局，由他们来依法处理。

业主丢失财物物业公司是否有责任

看物业公司是否履行了物业服务合同中约定的安全防范义务，履行了就无过错，没履行就承担相应的责任

物业管理条例第三十五条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

首先是你想怎么处理？

要求物业解释、道歉、赔礼（赔钱）、要求换物业？

我帮你分析一下你这个事情：

第一 这电充电或者跳闸该不该物业管？不该、因为这个电输送是由供电局、使用是业主，与物业并没直接关系。就算物业收取你的电费，那也是物业帮供电局收取你的电费。而你说的是你的电是自己去冲费的，那这与物业完全无关。物管费并不包含有帮业主维修业主物品的费用。

举例：你家的灯泡坏了~物业不可能来帮你换，除非你给钱。就是这个道理。

第二 物管下班，这就看你小区的物管是什么资质，也就是说你和几级物业签订的合同，若你小区的物业是三级，那物管下班后按合约是不提供维修服务的，若是一级、二级那物业公司就存在违规。

其实这是个很简单的事，我感觉，你小区也就是三级物管、然后管理层垃圾、物业员工态度差、业主对物业费的认识差，小区物业垃圾的一塌糊涂。