房产销售谈判开场白

开场白目的：

1 搜集客户资料

2 建立和谐的关系

一、前期准备

仪容、仪态的注重女性：

1 做适当的化妆；　　　

2 画眉；　　　

3 涂口红；（注意个人的饮食习惯，不吃一些口气较大的食物）　　　

4 上一点清淡的香水；　　　

5 职业装；深色的鞋子；肉色的袜子；　　　

6 保持指甲的清洁卫生；

男性：

做适当的个人整理；

（注意个人的饮食习惯，不吃一些口气较大的食物）

头发；适当地打一点摩丝显得比较精神。

不留胡须； 注意领带、服装的整洁；

可以擦适当的香水；　　　

注意指甲的清洁卫生；　　　

注意皮鞋与衣服的搭配；手上的饰物不宜过多；

笑容请你每天露出如婴儿般的微笑笑容是人性化销售的第一步，它会让顾客倍有亲切感，可以消除顾客的戒备。联系“E”或者“七”与面部表情和眼睛的配合。

3心态将每一位走进的顾客当成准客户。请你记住：“顾客走进售楼部就是进来买房的，但是他还有很多问题，帮他解决这些问题他就会买房。”当你拥有这种心态后，你和顾客在交流时，就不呆板，不会感到拘谨和压力。请千万不要：将部分顾客分成只是随便看看，这样你就不会接受他，不会认真对待他，从而失去准客户和成交的机会。

4物料准备谈客夹、笔、名片、计算器二、正式开始　　请先介绍自己; 双手递出名片; 询问对方姓名，目光注视。

例：“您好，先认识一下，我是销售主任成功”，双手递名片，“这是我的名片，你可以叫我小成，怎么称呼您呢？”

三、搜集客户资料

1、 家住附近吧？

2、

看你的气质应该是在高新技术领域工作？

3、 家里几个人住

　　在商务谈判桌上，从来不应该有无谓的让步，谈判者的每一次让步都应取得实际的效果，在谈判者向对手作出让步承诺的同时。他应该力争使对方在另一个问题上也向自己作出的让步。商务谈判的让步方法有哪些下面我整理了商务谈判的让步方法，供你阅读参考。

商务谈判的让步方法：双向让步

为了实现让步，谈判者可以试探著做一次假设的以物易物的交换：“看，你想从我们手中得到这个东西，而我们想从你那里得到那个东西，假如我们从自己方面再考虑一下这个问题，你们方面是否准备同样进行考虑呢”这样，谈判者就把双方可能相互作出让步的两个问题联络在一起，并且建议说，这里可能有做点交易的余地。

当然，这种双向让步的示意方式显得直来直去，比较生硬，有经验的谈判者往往能找到更好的示意方式。比如，他会这样说：“我们向贵方作出这一退让，已与公司政策相矛盾，在经理那儿也交不了差，因此我们要求贵方必须在付款方式上有所松动，采用即期付款方式，这样我们也好对公司有个交待。”

在这种双向的让步中，高明的谈判人员善于在其强有力的部位进行突破，而同时送个顺水人情。

　　比如，谈判者所在公司的惯例为 30 天内付清帐单，但他却向对手要求 3个月的延付期。谈判对手与他争来争去，最后他终于屈服，答应对手 30 天的期限。但同时他要求对手拿出点东西来换，结果，他拿到了 15%的额外折扣。

谈判者对于自己所付出的每一点小的让步，都应试图取得最大的回报。但是，在谈判中要使谈话保持轻松和有伸缩性，否则，对方会发觉他在什么地方处了下风，从而更加坚持自己的要求。

谈判者应认真记住自己所做出的每一次让步，并经常向对手谈及它们，以便更好地抵御对方以后的要求，并成为向对方进行再一次索取的砝码。

商务谈判的让步方法：丝毫无损的让步

谈判中让步的实质是将自己的一部分利益转让给对手，那么能不能做到既让对手满意又不牺牲自己的利益呢回答是肯定的。优秀的谈判者有许多丝毫无损的让步妙著：

1认真倾听对手讲话

倾听是谈判者所能做出的最省钱的让步方式。如果你认真倾听对方谈话，对方会认为你很有礼貌，觉得你对他很尊重，因而，谈及交易条件的时候，也就会顺利得多。

美国广告商大卫・奥格威在创业之初曾遇到这么一件事，他深深体会到了倾听的益处。

有一次，奥格威去拜访一位年事较高的美籍俄国人亚历山大・柯诺夫，他生产拉链赚了大钱。在领着奥格威参观了他在奈瓦克的工厂之后，柯诺夫让奥格威搭乘他的卡迪拉克轿车回纽约。奥格威注意到，柯诺夫手里拿着一本《新共和》，这种杂志在当时只有很少的订户，于是他发问道：“您是民主党还是共和党”“我是社会主义者。我曾积极参加过俄国革命。”听得出来，柯诺夫对自己过去的经历颇为自豪。

“那您认不认识克伦斯基”奥格威又问。

“不是那次革命，”柯诺夫轻蔑他说：“是 1904 年的革命。在我还是孩子的时候，我要赤着脚在雪地里走 5 英里去一家卷菸厂干活。我的真名是卡冈诺维奇，联邦调查局以为我是政治局里的那个卡冈诺维奇的兄弟。他们搞错了。”他大笑起来，过了一会儿，又接着说：“我刚来美国的时候，在匹兹堡当机械工，每小时挣 50 美分。我的妻子是绣花工人，她每周能绣出 14美元的活，可是从来没有得到过工钱。”

这位颇为自豪的百万富翁接下去又告诉奥格威，在列宁和托洛斯基被流放期间，他和他们过往甚密。奥格威只是静静地听着，结果他得到了这家客户。

倾听不仅是一种获取资讯、了解对方需要的手段，也是向对方作出的一种丝毫无损的让步。在谈判中，你必须时而注意说话者的眼睛，保持警觉，坐得挺直，靠近对方，仔细去听对方讲话，给对方以倍受尊重的心理满足感。

谁愿意对牛弹琴、对着一群毫无反应的人大谈特谈呢

2恭维对方

如果使用得当，一些赞美的话可以用作谈判伊始的开场白。如：“您这会议室布置得真雅致!尤其是这儿的灯光，简直太棒了!既不刺眼，也没有影子，是怎么设计的”

这种开场白亲切、自然，让对方心里十分受用，但又不言过其实，一开始就形成一种和谐的谈判气氛，为以后谈判的顺利进行创造了条件。

在谈判进行当中，当对方向你做出让步的时候，你也不妨恭维他几句：“张先生不愧是老朋友，做得够仗义。以后再有类似的业务，我们第一个想到的自然是张先生了!”

当然，恭维也是一种迫使对方让步的手段，当谈判对手迟迟不肯答应你的降价要求时，你也不妨恭维对方几句：“您一向是爽快之人，办事利索、干脆，又够朋友，我知道您是不会为难我们的。”

恭维应该适可而止，如果过了头，成了一种 裸的拍马屁行为，不但起不到正面作用，反而会让对方觉得恶心，效果适得其反。

3尽可能向对方提供该提供的详细说明

谈判需要双方的沟通。为了谈判顺利进行下去，谈判者必须向对方说明许多问题。在这种说明的过程中，有经验的谈判者总会在他认为必要的地方展开详细的说明，这样，他就让谈判对手感到己方是多么有诚意，连这么细节的问题也不忘交代，从而一下子缩短了双方的距离感。

4不厌其烦地向对方说明：根据你的交易条件达成协议，对他是最有利的

谈判者可以反复使用以下字眼来向对方说明交易的好处：“您只有充分利用这一机会，才得获得更多的利润”;“您已经了解了很多情况，现在可以下决心了吧”：“我相信您已经认识到……”讲这些话并不费事，然而却能有效地促成对方下成交的决心。因为这种谈话方式始终抓住了对方利益这一核心，反复向对方重申了交易对其利益所在。

5常说“我会尽力考虑你的意见”或“我会尽力满足你”

毫无疑问，谈判对手总是千方百汁地想捞取更多的好处，他会向你提出各种各样的要求。其中，自然有不少要求是你不能作让步或不愿作让步的，但你不能直接拒绝，你可以说：“我会尽力考虑你的意见”，把问题搁置下来，去谈别的交易条件。在谈判中，你还可以时不时地表明：“我会尽力满足你”，以消除对手的对立情绪。而实际上，到底满足不满足对方，关键还在于你自身的抉择。

丝毫无损的让步并不需要谈判者花费金钱，却能为谈判者带来不小的好处，谈判者应谙熟这种技巧，掌握火候，适时适处地使这种让步发挥作用。

●步步为营

谈判桌上没有单方面的退让，在你作出各种让步时，你必然也要求对方作出种种让步，后者，才是你的目的。称职的谈判者善于适时适量的让步，也善于向对方施加压力，迫使对方让步。

那么，如何才能更好地促使对方向你让步呢

比较理想的方法是一种步步为营的蚕食策略。毫无疑问，你想要从对方手中得到的是一大块好处，但你不可能一下子把它从对手那儿攫取过来，你必须做得不露声色，想方设法地把它从对方手里搞过来。意欲取其尺利，则每次谋其毫厘，一口一口，最后全部到手。这正如切香肠，假如你想得到一根香肠，而你的对手将它抓得很牢，这时，你一定不要去抢夺。你先恳求他给你薄薄的一片，对此，香肠的主人不会在意，至少不会十分计较。第二天，你再求他给你薄薄的一片，第三天也如此。这样，日复一日，一片接着一片，整根香肠就全归你所有了。

蚕食策略有许多好处。它每次要求的让步幅度很小，对方在心理上很容易接受，在不经意中，对方就作出了让步。即使经过多次让步后仍未实现自己预定的计划，但已经从这许多次让步中得到了很大的实惠，甚至，这种促使对方让步的方式往往能突破自己的预想，对方的让步结果常常出人意料地好。

下面是买卖双方的一段谈话，从中我们可以更好地体会出蚕食策略的绩效。

“您这种机器要价 750 元一台，我们刚才看到同样的机器标价为 680 元。

您对此有什么话说吗”

“如果您诚心想买的话，680 元可以成交。”

“如果我是批量购买，总共买 35 台，难道您也一视同仁吗”

“不会的，我们每台给予 60 元的折扣。”

“我们现在资金较紧张，是不是可以先购 20 台，3 个月以后再购 15台”

卖主很是犹豫了一会儿，因为只购买 20 台，折扣是不会这么高的。但他想到最近几个星期不甚理想的销售状况，还是答应了。

“那么，您的意思是以 620 元的价格卖给我们 20 台机器。”买主总结性他说。

卖主点了点头。

“干嘛要 620 元呢凑个整儿，600 元一台，计算起来都省事。干脆利落，我们马上成交。”

卖主想反驳，但“成交”二字对他颇具吸引力，几个星期完不成销售定额的任务可不好受，他还是答应了。

买主步步为营的蚕食策略生效了，他把价格从 750 元一直压到 600 元，压低了 20%。

如何搭讪女生开场白

如何搭讪女生开场白，很多人并不敢搭讪，搭讪是一门很深的学问，需要掌握一定的方法，这样才能更快的和别人搭讪成功。以下就是我为大家整理的一些关于如何搭讪女生开场白的资料，大家一起来看看吧！

如何搭讪女生开场白1

直接搭讪开场白

开场白：嘿，等一下，我只有一分钟时间，如果我不跟你打个招呼认识一下，等下可能会觉得后悔的，因为在北京漂亮的女孩很多，而我觉得你特别的友善

适合情景：非社交场合，移动的目标

自然搭讪开场白

你好，你在干嘛呢？/你在等朋友吗？/你一个人来逛街吗？/嘿，你好，这本书好看吗？/你走路的姿势很优雅，你以前学过跳舞是吗？/我看你走路姿势好可爱，有人说过你走路像小企鹅吗？评价：自然开场最为灵活，根据当时的场景跟目标聊天，以上只是其中的例子 。

组合搭讪开场白

1、你好，我觉得你朋友很有气质（很可爱、、），想跟她认识一下，我可以跟她聊几句吗？2、你们好，我可以得到你们的允许跟你朋友聊几句吗我觉得她很有气质，想跟她认识一下。3、你们好，刚才看到你们，我想认识你们当中的一个朋友。评价：要点是先征得目标朋友的认同，而不是一上来就目标说话而忽略障碍。适合情景：非社交场合，移动或静止的目标。

意见搭讪开场白

1、刚才我和我的朋友在讨论一些事情，我们想知道女人到底是怎么看到这个问题的，女生喜欢一个有女友的男生，应该追吗？/醉酒后的话可以相信吗？/女生应该生气男友玩真心话大冒险吗？/接吻算是吗？/你们说男人和女人谁更喜欢说谎？2、我的朋友冬瓜（一个有趣的外号）刚和女朋友分手，就是那边穿衬衫的帅哥，你觉得他要等多久才能和别的女生约会。3、我需要一些女生观点，如果你跟某人交往了三个月，他不想你跟他的某个朋友太亲近，怎么回应才好，假设这个人只是朋友，不会发生什么事。我这么问是因为我朋友跟她女友交往了三个月，她要他不要跟她的朋友那么亲近。4、我朋友的女朋友打算去做隆胸手术，作为送给我朋友的生日礼物，我的朋友不知道这回事，我估计他不一定会喜欢，你说我要不要跟他女朋友建议一下、还是把这件事告诉我朋友？5、如果你们对一个人没有兴趣，但是又不想伤害人家， 你们会怎么说？是这样的。我朋友和他的女朋友正在试着撮合我和另外一个女生。好吧，她是很可爱，但就不是我喜欢的类型。 我应该怎么对她说呢？适合情景：社交场合，静止的目标。评价：意见开场只合适在社交场合，能有效的打开组合，最好加上假性时间限制，开场完成后不要停留在开场白的话题上，要开始一个转折话题。

电击搭讪开场白

开场白：你喜欢小马吗？（停顿）我小时候邻居有个女孩常被我欺负，她一见到小马就笑，你就像我以前的邻居小女孩，我叫她做刁蛮小公主，那时候我们经常为一点鸡毛蒜皮的事情吵架，我真的觉得你好像她啊，特别是鼻子。适合情景：社交场合，静止的目标。评价：电击开场白只合适在社交场合，能有效的打开目标，上面故事只是其中一个例子。

如何搭讪女生开场白2

父母在她身边陪同的时候

你想搭讪的女孩身边如果有她的父母陪同，这就是考验你的自信和勇气的时候了。你如果有很好的背景，可以尝试先跟父母打打招呼。先向他们介绍介绍你的职业背景和教育背景，在表达完你想要认识认识他们的女儿的意思后，不要给他们说好还是不好的机会，马上转过身和你的目标交谈。

和女生逛街时，怎么搭讪半途出现的另一个女人

如果你是在跟一个女孩约会，但是你想去搭讪另一个的时候，你一定要把和你约会的女生带到搭讪女孩看不见的地方，再用你突然想起什么的语气和她讲：“我刚刚好像见到熟人，你等我一下，我去打个招呼。”如果中间的过程被你的约会女生看到，你一定要镇定的和她说，你们以前是在某个地方认识的，不管实际情况是什么，事实就是这样。解释完立刻把话题转移到她的身上，赞美一下她，把她的思绪打乱，或者也可以转入另外一个话题。

在书店

爱看书的男人给女生的感觉一般都不错，书店的`环境也是让女生觉得有安全感的地方，所以在书店练习搭讪技巧是个不错的地方。在书店时，你先要把书店快速地逛一圈，发现目标后，你不要着急去搭讪，你要走的是在她附近随便挑挑书，仔细确认一下是否她是你喜欢的类型（这也是书店的优势，给了你足够的时间），也可以顺便看看皮肤好不好之类的。如果目标已经确认了，你也找一本书，在她的附近看书，找机会观察她看的是什么书。开场套话都可略过，直接就书的内容、书名和作者开始聊起，要像书友之间交流心得体会一样交谈，假如你恰好还看过相关的书，你还可以推荐推荐给她，你也可以说你对于她看的这类书也感兴趣，让她给你推荐几本。要是她能和你交换阅读体会，并觉得你们有共同的话题和兴趣，那就是太完美了。

拥有信心

如果你是个连你都觉得自己不是一个有吸引力、很有趣的人，那你还怎么让她对你感兴趣。花点时间打量打量自己，想象一下你是这个星球上最酷、最有趣、最有魅力的男人。平时也可以对着镜子自我练习，做到言谈举止得体自然，相信你自己一定可以做到。

不要再犹豫

发现自己喜欢的人不要犹豫了，及时的去接近，思考的越多你考虑的也就越多，要学会信任自己的第一感觉。讲个故事给她听，不管真实与虚够，找一些有趣味的事情分享给她，等她来这里频繁了，想他讲讲这里她没听过的事情或者东西，赞美赞美她的美丽和魅力。两人之间要避免争议，多问问她的意见是什么。

　　所谓开场陈述，是指在开始阶段双方就当次谈判的内容，陈述各自的观点、立场及其建议。它的任务是：让双方能把当次谈判所要涉及的内容全部提示出来，同时，使双方彼此了解对方对当次谈判内容所持有的立场与观点，并在此基础上，就一些分歧分别发表建设性意见或倡议。

　　由此可见，开场陈述并非是就一个具体的议题进行实质性谈判，同时它往往与预备会议密不可分。因此，有许多谈判者将开场陈述放在预备会议之上，或者免去预备会议，将预备会议的有关任务并人开场陈述之中。

　　开场陈述的内容

　　开场陈述的内容主要包括谈判双方在开始阶段理应表明的观点、立场、计划和建议。具体来说它往往主要包括：

　　(1)己方的立场。

　　即己方希望通过谈判应取得的利益，其中哪些又是至关重要的；己方可以采取何种方式为双方共同获得利益做出贡献；今后双方合作中可能会出现的成效或障碍；己方希望当次谈判应遵循的方针等等。

　　(2)己方对问题的理解。

　　即己方认为当次会谈应涉及的主要问题，以及对这些问题的看法或建议或想法等等。

　　(3)对对方各项建议的反映。

　　如果对方开始陈述或者对方对己方的陈述提出了某些建议，那么己方就必须对其建议或陈述作出应有的反映。

　　总之，在开场陈述中，必须把己方所持有的对当次谈判所涉及的内容、观点、立场和建议向对方作一个基本的陈述。因此，谈判者所采用的陈述方法往往应是“横向铺开”而不是“纵向深入地就某个问题深谈下去。

　　开场陈述的原则

　　在开场陈述中要给对方充分搞清己方意图的机会，然后听取对方的全面陈述并搞清对方的意图。为此，在陈述中可遵循的原则是：

　　(1)开场的陈述要双方分别进行，并且在此阶段各方只阐述自己的立场、观点而不必阐述双方的共同利益。

　　(2)双方的注意力应放在自己的利益上，不要试图猜测对方的立场。

　　(3)开场陈述是原则性的而不是具体的。一般来说，开始阶段的谈判任务是向着横向而不是纵向发展，也就是说，只洽谈当次谈判中的原则性问题和陈述己方的基本立场、观点和建议，而不是就某一个具体问题作深入谈判。

　　(4)开场陈述应简明扼要，通俗易懂。这样既可避免对方误会，又可使双方有机会立即交谈下去，还可避免被冗长繁琐的发言搅昏头脑而影响谈判气氛。

　　(5)对方陈述时不要插言，待其陈述完毕后，再进行提问，只有待到问清对方的意图后，方才陈述己方的建议和立场。

　　开场陈述的方式

　　开场陈述的方式一般有两种方式：一种是由一方提出书面方案发表意见；另一种是会晤时双方口头陈述。在开场陈述时，到底采用哪一种方式，不能一概而论，应根据具体的谈判环境而定。

　　（1）提出书面方案发表意见

　　①一般来讲，开始阶段的书面建议应叙述方案方对当次谈判内容所持有的观点、立场等问题。这样一来，不免使对方事先了解了方案方的意图，从而有助于对方更好地制定谈判对策。

　　②一般来说书面文字大多都使用较为正式的表达方式，从而有可能使建议缺乏灵活性和影响轻松气氛的建立。

　　③在谈判中，对有些交易条件的妥协或让步往往是出于感情上的原因。因此，对于实力较弱的一方，越是使用书面文字，就越有可能难以充分利用“感情’’因素去影响对方，从而就越有可能处于不利地位。那么，在此种场合下，若还是以书面文字来进行开场陈述，就显得多余。

　　(2)在会晤时双方口头陈述。

　　即会晤前双方不提交任何书面方案，仅仅在开场陈述时，由双方口头陈述各自的立场、观点和意见。这种陈述方式在谈判中也比较多见。

　　采取该方式也同时并存着优缺点。其优点是：

　　①具有很大的灵活性。谈判者可以根据在开始阶段中对方所表现出来的立场、诚意及谈判中所出现的具体情况，去灵活变更自己的立场和策略，从而使谈判气氛有可能更加活跃。

　　②更能发挥人的主观能动作用。因为采用此种方式的谈判双方，均有很多问题是事先无法估计的，大多需要依赖于临场发挥，故此，与上述第一种方式相比较，谈判者本身的素质就显得更加重要，若是素质寻，且临场发挥也好的话，就有可能处于主动，否则，就可能处于被动的地位。

　　③可以更好的利用感情因素。一般来讲，采取口头陈述观点、立场比用书面陈述更能充分地利用感情因素。因为他们可以充分利用谈话的内容、语气、声调等方式及其时机的把握等等去建立某种人际关系，从而使对方不好意思提出异议。

　　但是口头陈述也存在一定的缺陷，诸如：

　　①陈述时很容易失去问题的中心，且要叙述清楚一些复杂的问题往往不太容易。

　　②很容易发生误解，并且如果不很好地控制个人情绪也往往容易出现冲动，从而有可能使谈判陷入僵局。

　　③由于在开场陈述之前，要使对方看出己方的基本观点和立场，又不能使己方的全盘意图暴露在对方的面前，同时还需给予己方谈判者有灵活机动的自主。

　　开场陈述的方法

　　所谓开场陈述的方法，是指在陈述中应根据不同的情况灵活机动地采取相应的措施主要包括以下措施：

　　(1)若开场陈述是由对方提出一份书面方案时，己方就需：

　　①对每个问题都要认真查问，并引导对方尽量详细地说明方案中的内容及其细节，切忌不懂装懂地含糊过去。

　　②务必要把问题的每个要点搞清楚，即使需要再三询问也在所不惜，并且切忌过早地表示同意或反对对方的陈述。

　　③注意倾听，牢记对方陈述的要点。原则上讲在对方陈述时不要构思己方的对策，也不要打断对方的话题，应创造条件使对方尽可能详尽地将其所有的立场、观点和想法无保留地陈述出来。

　　④在听清和了解对方意图后，要及时明确地表示己方的看法，并找出彼此之间需求的差距。这里要注意的是：己方的开场陈述是独立进行的，不要受对方书面方案或口头陈述所影响。

　　⑤要以谦虚诚恳的态度说话，切忌使用傲慢、无理及挑战性的语气说话；要坚持有理、有利、有节的原则，使开始阶段的谈判能在良好的气氛中进行。

　　⑥若遇到对方有某些概念性错误或故意制造一些不良气氛时，应委婉地加以指出，并说明这样做对双方均无益，切忌不闻不问过于迁就或激烈指责。同时当对方被已方说服之后，要注意顾全对方的面子。

　　⑦要有全局观念、不要固执于一点，整个谈判是一盘棋，要灵活运用“弃车保帅”的策略，以求全盘的优胜。

　　(2)若开场陈述是由己方提出一份书面方案时，则需：

　　①书面方案以己方在开始阶段必须陈述的内容为限，切忌无保留地暴露己方所有的立场、观点和意向。

　　②在回答对方的提问前，尽量利用反问的方式，引导对方对己方所提出的反问发表意见，并且愈多愈好，然后综合对方的看法去回答对方的提问。

　　③在回答对方的提问时，首先应该弄清对方提问的目的，然后根据己方的策略慎重回答。回答问题时应明白：在商谈中有些问题是不必要回答，有些问题只回答一半就已足够，在没有弄清对方的提问题之前，针对问题的实质作正面回答，往往是愚蠢的回答。

　　(3)若双方均未提出书面方案，仅采取口头陈述时，就需：

　　①在陈述时，明确和牢记本阶段陈述的目的、任务和内容，按先确定的陈述方法和策略，使本阶段的陈述一直围绕着本阶段排任务和问题的中心进行，切忌顾此失彼，弃重就轻。

　　②尽量引与对方发表意向，并给予足够的时间让对方陈述其观点、立场后在弄清对方意图的基础上，有的放矢地发表己方的陈述。

　　③望掌握好本阶段的进度，要使谈判内容横向铺开，而不是纠缠某一个具体问题作纵向深入地洽谈。