楼市过山车是什么意思？

深圳楼市今年又坐过山车不!楼市坐的是火箭 来源： 浏览： (2009-9-26 10:08:44) “金融危机？你问的可是一个干房地产行业的人。不只是我，如果你身边有投资客朋友，他们也会告诉你，今年是个盆满钵满的丰收年。”宝安资深中介人士老陈说。
　　
　　在他看来，金融危机一周年，楼市怪事倒多：有实业家不开工厂买豪宅，有完全不懂楼市的小投资客买一套赚一套，有大投资客转行当中介老板，有2007年高位买房的之前要死要活现在好了伤疤忘了痛，有百分之一百的刚需楼价低点的时候不买结果最高位时出手……“楼市起落总是会有的，关键是当下一次机会来临时怎样抓住机会。”老陈说。
　　
　　“日光盘告诉我楼市已变天”
　　
　　回顾这一轮楼市上涨不难发现，抓住机会的并不全是专业人士，更多的人是在看到楼市已回暖之后趁机出手。自称绝对是“菜鸟”的投资客姜昕(化名)就是属于误打误撞进楼市的这种人。
　　
　　“如果不是看到我想买的深业新岸线开盘当天全部卖光，我不会起买房、炒房的念头。”姜昕说。他告诉记者，今年3月份，深业新岸线三期开盘前一天，他去售楼现场要排号买三房，结果被告知“排了也没戏”，因为号码和货源的比例已经超过3：1。“这还是楼市调整以来首个。按照前两个月的市场，开盘当天排号都来得及。开盘那天我也去了，人山人海，开盘售罄。当时我被撼到了，我有种预感，2007年又回来了。”
　　
　　认为“2007年又回来了”的姜昕，把本打算一次性付款买三房的钱拆成3份，分别在宝安中心区、南山中心区和福田南买了三套单位。今年6、7、8月份全部抛出，赚了接近80万。“如果我当时买了波托菲诺的豪宅，啧啧，一套至少抵三套。”
　　
　　政策被认为是判断楼市的准则
　　
　　在专业人士看来，姜昕的出手或许已经晚了些。在记者熟识的中介圈子里，不少中介人士在春节前后就已出手，他们的目标都锁定在豪宅上。在宝安经营实业的杨老板并非专业人士，但他踩准了点，也买对了房。
　　
　　去年10月底，国家出台救市新政，杨先生从此时开始关注楼市。而在此前，他只关注自己做的事业。“做实业的人都会对政策敏感，因为我们明白，国家政策的决定性意义。这条标准放之四海皆准，所以如果国家层面出台打压楼市的政策并且态度明确，不要怀疑，抛盘的时候就到了。”杨先生如是说。
　　
　　杨先生告诉记者，金融危机对他所从事的行业有很大影响，正因为无法在本行业维持利润，只好将投资渠道转向其他。此时出台的楼市新政，让他看到房地产行业的机会。“关内豪宅一直是我看好的，在深圳，有稀缺资源的物业总是不愁卖的。”他买的多是华侨城、香蜜湖、红树湾的大户豪宅，目前只卖出两套也已赚了400万。“现在房价高民间呼声大，但国家仍然不出手打压，我认为种种迹象表明坊间流传的通货膨胀说法是有根据的。剩余的单位我想留着，通货膨胀若当真来临不动产还是保值的。”杨先生说。
　　
　　“年底前还有一次置业机会”
　　
　　怎样判断楼市节点？利好政策出台、市场急剧升温，这是记者采访过程中，“得道者”们最多的回答。但历史重演的几率不会太大，对成千上万个买房者而言，当下似乎更重要。多位专家给徘徊在十字路口的置业者指出方向。
　　
　　世华地产董事总经理梁文华认为，置业者有望在农历春节前再等到一小波楼市降价潮。他的判断是，秋交会之后的10月中下旬或许不是好机会。“从当前形势来推测，即将到来的秋交会新盘将仍然会上调价格，尤其是短期内已无新盘供应的片区，如福田、罗湖，所以秋交会后买房不如当下买。时间若再放长远些，新盘涨价将会再带来成交量缩减，在春节前后的成交淡季置业者有望遇到小幅降价潮，所以年底前还有一次机会。”
　　
　　中原地产市场部总监王世界则建议买家，选择到新兴区域置业，龙华、宝安中心区是他推荐的区域。热推关内的业内人士建议购买福田南有租金回报的物业，以及关内传统片区豪宅。王世界同时表示，买家大可不必盯着有限的一手房市场，不妨看看二手房，因为“新盘涨价猛，二手房相对缓和，而且时有笋盘”。
　　
　　“买房别信开发商，也别迷信地产中介，别迷信媒体报道，信自己。看准、想买，就可以出手。但无论楼市怎样，切忌孤注一掷。个人对楼市的判断总是主观的，自住买房无所谓，但若是做投资，千万别把所有鸡蛋都放一个篮子里。”前述中介人士老陈说。
　　
　　众生相
　　
　　防通胀的：开家公司不如买套房子
　　
　　周先生原本在车公庙有自己的外贸公司，他的公司最多的时候有50余名员工。可是在2008年的经济危机下，他的公司受到了很大的冲击。现在周先生的工厂员工被全部解除，原本的公司变成了夫妻店。
　　
　　据周先生介绍，由于订单减少的缘故，原本投入实业的资金，现在全部成了银行存款。“银行利率太低，而且通货膨胀加剧，我的资金存在银行里面，不仅没有什么收益，反而还在不断地贬值。我所熟悉的实体经济领域又受到了很大的冲击，资金都不知道投入什么领域才能保值升值。对于股市，我一点都不懂，想来想去就只好选择楼市了。”在这种情况下，为了防通胀，求保值，周先生从去年开始，逐渐购买了多套房子。
　　
　　“我以前很少关注楼市，开始投资房子的时候，也在担心投资风险。不过，考虑到房子自身的保值性能，也就只好硬着头皮摸索了。”周先生这样告诉记者。今年初，他一次性付款购买了一套房子。随着市场的好转，周先生购买的房子很快就升值了。这样的市场变化，使得周先生原本对楼市的担忧减少。于是，在随后的时间里，周先生陆续购买了多套房子，将自己的闲散资金全部投入了楼市。
　　
　　面对已经升值的房子，周先生并没有打算转手卖房。周先生告诉记者：“我原本进入楼市，就是为了避免通货膨胀，并不是为了炒楼。虽然现在的房子升值了，但是我转手之后，还是要继续进入楼市，与其这样，还不如长期持有这些物业。”
　　
　　解套的：房子卖早了但好歹没亏
　　
　　林先生是一位房产投资客，曾在深圳买卖转手过多套房子。经历开始的几次获利之后，林先生就大量买进房子。在2007年房价下降时，林先生手中的房子就被深度套牢了。“在当时疯狂的市场下，我的资金基本上都投入了楼市。在市场不好之后，我就出现了资金上的压力，艰难的时候连银行贷款都没有钱还。”据了解，本来就资金紧张的林先生，在2008年经济危机的冲击下，资金缺口越来越大。当时为了偿还银行贷款，深度套牢的林先生曾低价出售过两套房子套现。
　　
　　“我以亏本价出售了两套房子之后，资金压力得到了缓解，也就只好继续等待，期待楼市尽快复苏。”于是不忍心割肉的林先生就守着剩余的房子一直等到了今年。在今年初，房价出现了上涨，林先生看到了希望。这时的他为了缓解资金压力，迅速出手了一套房子。“其实我年初出手的那套房子还是亏本的，我当时对于市场的看法并不乐观，甚至还考虑过在那时将所有的房子出手。”
　　
　　“随后的楼市发展，出乎我的意料之外。房价一路上涨，大有重回2007年的迹象。随着市场的好转，我的很多房子都出现了盈利空间。”体验过被套滋味的林先生见好就收，很快就将手中的房子全部转手出售。据林先生表示，虽然现在的房价更高，但是已经成功解套的他并不后悔。“市场捉摸不定，我能够全身而退，就已经不错了。原本使我绝望的经济危机，现在带给了我一次解套的机会。”
　　
　　抄底的：“没啥，觉得合适就买了”
　　
　　孙女士来深圳工作多年，一直想买一套属于自己的房子。在2007年时，由于房价疯狂上涨，人们大量抢房，她还有开盘前交过定金都没有抢到房子的经历。后来随着房价的下跌，孙女士一直在看房，却一直没有出手。
　　
　　直到去年年底，孙女士在前海看好了一套房子。“这套房子很符合我的要求，而且所在的片区离我工作的地方很近，最关键是价格比较合适。”虽然觉得房价比较合适，但是孙女士还是犹豫了很久。据孙女士介绍，她当时之所以犹豫，一是当时有很多房源可供她选择；二是希望房价继续下滑。
　　
　　“明明看到了喜欢的房子，为了博房价下降而不去买，但是我又担心房子被别人买走。在这种焦急中过了几天之后，我决定购买了。虽然当时整体房价还在下跌，但是我好不容易看到一套满意的房子，而且它的价格我也可以承受。反正是自己居住，觉得价格合适就买了。”于是孙女士在去年底完成了她张罗多年的买房计划。
　　
　　孙女士买房不久，深圳的楼市就出现了好转，成家量和成交价都出现了回升。随着今年市场的进一步好转，现在孙女士购买的那套房子升值了不少。对于房子的升值，孙女士表示她并不怎么关心。“我的这套房子自己要住，涨再多我暂时也不会卖。不过看到自己的房子不断升值，也觉得很开心，觉得自己比较幸运，算是在最低点买到了满意的房子。”
　　
　　投资获利的：买豪宅赚得盆满钵满
　　
　　对于王先生来说，今年房价的上涨，为他的投资提供了一个很好的机遇，而他也在这次机遇中取得了不错的回报。据了解，从去年底以来，王先生已经成功买卖了三套豪宅，从中获得了不少收益。
　　
　　据王先生介绍，他在本轮楼市上涨中投资获利起源于一次偶然。“原本我并不看好今年的楼市，预计楼市可能要到明年才会好转，可是去年底的一次偶然让我进入了楼市。”据了解，在去年底，王先生一位在地产中介工作的朋友告诉了他一套位于香蜜湖的笋盘。“当时，业主急于低价出手套现，而我又刚好有闲散资金。想到香蜜湖豪宅的保值性，我就买下了这套房子。”
　　
　　王先生买下这套房子之后，并没有打算短期转手，而是想为资金保值长期持有。可是他买下那套房子一个月左右，那里的房价就开始大幅上涨。“当时我看到了商机，原本还想继续持有该房子一段时间，可是我需要资金继续投资。于是我就在明知道房子还会继续升值的情况下，将那套房子出手套现了。”随后，王先生就用套现的资金在香蜜湖片区再次购买了两套房子。
　　
　　随着市场的好转，香蜜湖片区的豪宅价格也不断上涨，在这期间王先生又成功地将自己手中的两套房子出手。成功获利的王先生表示：“我从一开始就打算短炒，所以只要获利空间合适，我就果断地出手了。要成功地把握市场很难，我也就不贪心。原本就打算短炒的房子就早点脱手，免得夜长梦多。”
　　
　　未买的：想继续等下去怕接最后一棒
　　
　　老姜是换房需求被压抑了近两年的刚需。30岁，已婚，现在住的小两房早就嫌挤了。连续两年时间，他都对楼市有密切关注，但犹犹豫豫都没买。他告诉记者，以去年9月份为时间轴的一年时间内，他曾经三次有买房的冲动。
　　
　　2008年下半年房价曾跌得他心痒痒。“当时我跟媳妇刚结婚，感情上特别想买房，但理智一直在克制自己，说服自己房价还有得跌，现在买了不划算。”老姜说。结果当然是没买。
　　
　　老姜告诉记者，他第二次心动是去年年尾，国家出台救市政策的时候。但他所言的心动并非是指国家提供的税费和利率优惠，而是担心楼价再上扬。“当时我有种不祥的预感，感觉房价可能要涨上去了。但后来我也零星看了几套房子，发现不仅没涨价，中介还不断打来电话推荐笋盘。”结果仍然是没买。
　　
　　结果春节回来之后，楼市大变天。新房出现日光盘，二手房毫无来由地猛涨。“我感觉这个市场疯狂了，我看着8000元/平方米一转身跳到11000元/平方米以上，我看着我所从事的广告行业越来越不景气而房子越来越贵，说实话，我不敢买也不愿买。”老姜告诉记者，2008年底他手上的现金足够付七成房款，但现在五成都不够用；2008年他曾想买宝安中心区，现在的目光则还是看回西乡，因为“不想让房子给自己带来压力”。
　　
　　“下一步我想再等等看，再有一轮下跌我就出手了，现在的价格，啧啧，实在太高了，我不想再像2007年那样接下最后一棒。但经过2008年的教训，如果楼价跌下来，我会出手。”老姜说。
　　
　　追高的：买房是因为必须得买
　　
　　林凡从一个坚定的“空军”，转为“多军”，也就是这一年的事。9月初，他在南山中心区买的二手房刚刚交付完毕。入伙当天他请自己的80后朋友聚了一聚，并极力催促大家像他一样去买房，因为”房子必须得买，而房价后边还得涨“。
　　
　　但去年下半年，他可不是这样想的。当时他父母一直催他买房准备结婚，但当时的林凡坚信楼价涨不起来，“不用急”。林凡告诉记者，今年2月份房价才开始涨的时候他觉得是“忽悠”，4、5月份房价急涨的时候他开始坐不住了，6月份房价又上了一层楼，7、8月份楼市平稳一点了，家里也开始施压了。
　　
　　“起初我也不信，因为金融危机就是眼前的事。虽然我的行业没受影响，但我身边有几个大学同学都处在失业边缘。我不能相信，在经济千疮百孔的时候房价还能涨起来。但在中国，很多事情由不得你不信。”林凡告诉记者，8月份他开始和女友一起看房子，但凡有稍低于市场价的房子，还没等到赶过去就已经被订了，高房价下的市场需求似乎还是很旺盛，这更加深了他“房价难跌”的观念。
　　
　　跟很多出生于大城市的80后一样，林凡是“啃老”才买的房。按照林凡的观点，啃老也要买房，实在是不得已。“之所以买房，是因为必须得买；之所以选择在现在这个高位买房，是因为看不到楼价跌下去的迹象，也等不及到那个时候再买。”林凡说。