史上最严 深圳推8项措施精准控楼市

7月15日，深圳市住建局等八部门联合发布8项措施精准调控楼市，涵盖限购年限、信贷、税收、豪宅税等方面。在调整商品住房限购年限方面，规定在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。而在之前，深圳购房条件获取在一线城市中最为宽松，落户即可购房。

　　对于此前假结婚假离婚的操作漏洞，深圳住建局此次也进行了修补。非深圳户口居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。即便是深圳户籍，针对离异夫妻任一方购房，也要考察离异前家庭共有房产情况以便分类处置。在税收调控方面，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，以对当前二手市场过热起到抑制作用。

　　《每日经济新闻》记者注意到，这些都是深圳有史以来最严的房产调控政策。

“基本堵住了炒房行为”

　　在这次新政中，最能抑制需求的便是购房资格认定这一项，即便是深圳户口也要求落户满3年，且有3年社保或个税方有购房资格。

　　而在这之前，在深圳落户即可购房，购房条件的获取在一线城市中最为宽松。这也为全国人民来深圳买房提供了极大便利，深圳也因此被调侃为全国人民的深圳，“大学毕业先落户深圳买套房，再回家经营祖业”的案例，在现实中并不鲜见。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳落户门槛低，人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好，叠加疫后流动性充裕，诱发了包括中介协助假结婚的落户炒房、新深圳人提前买房等行为。此次，购房要3年落户、3年社保，基本堵住了炒房行为。

　　但新政也给外界留下不少困惑。比如，A在新政实施前的7月10日已落户深圳，但社保不满3年，是否有购房资格？B在深圳社保已缴满3年，2020年6月刚把户口迁入深圳，新政实施后是否有购房资格？C在深圳缴纳社保已有10年，目前正在办理落户，手续在8月底才能办完，是否有购房资格？离婚追溯是否仅追溯到上一段婚姻家庭住房套数？7月15日前只交了定金，还没做资金监管，是否受新政影响？

　　对此，记者致电深圳市住建局询问执行细则，截至发稿，对方电话始终占线。

　　深圳南山区资深中介杨正表示，新政实施后因为名额被卡，需求大概率会转向不限购、不限贷的公寓市场，同时在一手房市场，满足新政要求的购房者打新机会将大大增加，投资客也会转战别的市场，可能会利好东莞、惠州。

新政细化了普通住房标准

　　对此前假结婚假离婚的操作漏洞，新政也作了修复：非深圳户籍居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

　　此外，新政规定在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

　　针对离异夫妻任一方购房的情况，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，此前对于离婚两年内的人士，其离异前家庭住房拥有情况，仅影响其再次购房的首付比例。但新政后，离异家庭离异前的住房套数，在离婚之日起3年内一并计入其住房拥有套数，因此将直接影响其购房资格。所以，对于部分以离婚名义倒腾购房名额的行为，将起到很大打击作用。总体来讲，上述政策的调整，将直接降低购房需求数量。

　　此外，新政细化了普通住房标准，即住宅小区建筑容积率在10（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　对于此次新政中部分细化豪宅税的举措，北京市盈科（深圳）律师事务所律师张茂荣认为，新政对不限购只限售的商务公寓是重大利好，资本可能会转向拉升商务公寓价格。深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为，纵观这次政策，首先是对需求的管理，限购条件中社保年限的延长，深户也要有连续3年社保或缴税才可以购买住宅，进一步提高了购买住宅的门槛，相信可以达到给市场降温的效果。

       9月10日，一份深圳市住建局回复不动产登记中心的复函在社交平台上广泛传播，不少管家公司和中介工作人员纷纷在社交平台分享“结离婚又能搞起来了，无限买又回来了”。

       据了解该份复函是对深圳715楼市调控政策中涉及到的交易证明材料、转账凭证人认定以及离异人士购房的理解与执行等共计13项细则重新做了梳理。而受到关注的第六条内容显示，复婚或再婚家庭，按照现有家庭住房套数计算。也就是说，结离婚不再追溯三年，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

        而针对市场传闻，记者11日致电深圳市不动产中心求证，相关负责人向记者证实，已接到住建局最新通知，复婚或再婚人士不再追溯离异前家庭房产套数，按照现在家庭房产套数计算，只要现在家庭符合深圳购房资格就可以购买住宅。

        要知道在之前，深圳“715新政”细则明确规定：夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日原家庭拥有的住房总套数计算。

      那么这次规则的修改是不是意味着“假结婚”买房又可以实现了？恐怕并不这么简单。

        就在9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局、深圳市住房和建设局联合发布《关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知》。

      通知明确规定，婚姻数据将实现省内共享。具体来看，深圳市住房和建设局通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记(含结婚、离异)信息的查询便利。其次，商业银行办理个人住房贷款业务时，应查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下在本市拥有的住房套数，作为贷款审核依据，有效落实差别化住房信贷政策要求。并且规定经借款人授权，商业银行按要求查询借款人婚姻登记信息，相关信息仅限于审核办理个人住房贷款时使用。

    由此可见，要真正做到假离婚、假结婚从而钻政策的漏洞，借机炒房卖房将不再容易，房价也不会随着此政策而增长，还市场一个公平公正的空间。

深圳购房追溯3年内离婚记录，其目的是为了打击假离婚避限购。

2020年7月15日，市住房建设局等八个部门联合印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号，以下简称《通知》）。

《通知》规定，购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。

此外，夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件一方的名下。

扩展资料

深圳市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中规定：

第二条  完善差别化住房信贷措施

在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。

根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；

（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

中国网-深圳购房追溯3年内离婚记录是怎么回事？具体详情是什么？

编辑|张晓玲

10多年前，东北人李雪峰从老家来到深圳的时候，从没想到，自己会成为一名“房产大V”。

他自认只个传播房产投资知识的人。4月8日，他被人举报，且惊动了深圳七部门，联合发起调查。

这些投诉和举报背后，深房理通过多达几千人的粉丝群，以及一个小程序，建立了一条成熟的“炒房”产业链，并借助多个金融工具，控盘抬价，游走在法律的边缘。

从一个装修工到“炒房导师”，李雪峰建立了自己的一套“买房成功学”，吸引了那些渴望通过买房发家致富的人们，共同构成了这个房产暴利时代，荒诞又真实的图景。

合法买房无错，投资房产也无可厚非。但当他们的一些行为涉嫌触犯法律，那就是另外一回事了。在官方通告中，深房理（李雪峰）涉嫌教唆买房人骗取购房资格、非法集资、套取经营贷等，目前对其调查正在进行中。

“大V”的诞生

深房理真名李雪峰，辽宁大连人，现年41岁。

在自己的讲述里，他毕业于西安交大建筑系，受到电视剧《外来妹》的感召，在24岁那年脱离体制南下深圳。

他说自己做过绘图员、开过设计公司、餐饮公司，30岁出头月收入就达6万元。2009年买下了深圳第一套房子，首付仅是一个月工资，之后一赚到钱就买房。

但在粉丝群中，李雪峰对自己的介绍是，2009年是借了5万元开始买房的。

这两个版本的可信度都不高。据华尔街见闻查询，在初来深圳的几年间，2009-2017年，李雪峰只是从事与建筑相关的“倒楼板”业务的人员，后来做了装修队的包工头。

在他的qq相册里，还保存着做过的多个装修项目的，有复式、酒店、美发店等，还跑到长沙做业务。

他化名深房理，从此开始扮演一名“炒房导师”的角色。工商资料显示，李雪峰目前担任法人代表的公司有6家，注册时间大多在2013年之后，多为建筑工程公司、餐饮公司。

2019年5月24日，李雪峰成立了深房理信息技术（深圳）有限公司，注册了“深房理”等商标。但在2020年8月24日，李雪峰退出了这家公司，大股东变更为李鹏。

在这些公司中，有另一个名字“刘伟”，颇为眼熟。从李雪峰“倒楼板”时代起，两人便开始合作。在去年“7蟹姐姐”房子法拍时，正是刘伟以660万元拍下了那套房产。

李雪峰的合作者还包括，微博名为@美妈陈小泉的张帆，她是一名母婴博主，拥有许多粉丝。

李雪峰的“入行”故事并不新鲜。这些年，有很多他这样的房产投资“导师”，活跃在中国不同的城市。

“炒房”产业链

李雪峰贩卖的“买房经”与“成功学”。与张帆合作后，他开始招募会员，“V+”会员单价3980元/位，摇篮会员还需另付9800元。

成为摇篮会员后，深房理团队会给他们制定买房计划，如果资金不够，则会撮合他们合伙买房。提供的服务包括凑首付款、解决购房资格、或合伙买房、选择包赚房产、解决买房后贷款、未来月供等。

去年7月，名为“房理”的小程序上线，相关功能仅限深房理摇篮会员使用。

小程序中，有相当于P2P的拆借平台“帕累托值”，房产线上交易的“产品大厅”，还有让会员们进行房产股份交易的“股份大厅”。

“帕累托值”，会员把暂时不用的钱存在里面获得利息，缺钱的人则可以借。这个功能直到今年3月5日才下线。

产品大厅，是深房理团队推介的中介，向会员推荐相关片区和楼盘。知情人士称，深房理指定片区下的楼盘成交密集。“一名红山片区贝壳加盟店的新人中介，一个月天就成交了六十多套”。

这些楼盘扎堆在前海、红山、宝中等片区，包括诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、花样年花乡等。

其中，不少楼盘在过去三年里涨幅迅猛， 比如，花样年花郡在过去三年里从668万元/平米涨至1432万元/平米；诺德假日花园从2017年1月时单价773万元涨至1679万元。

“股份大厅”则让房产的“股份”在会员之间流转。摇篮会员发布招募广告，寻找合伙人共同购置房产，按出资比例持有相应比例的房产股份，由相关人员代持；在购房成功后，摇篮会员则可以对自己持有的房产股份进行转让。

于是，国内一直难以实现的“房产证券化”，在他这也实现了。通过股份合伙，只有15万元的会员，也能参与到撬动千亿房产的 游戏 当中。

华尔街见闻发现，这个小程序已经下架，无法打开了。

杠杆炒房的风险

李雪峰一直鼓吹，加入会员后一定能赚钱，实现财富自由。在2019年的一次微博问答中，他表示：

你（提问者）如果年中加入会员，去借一两百万，按照我们推荐的位置，可以在深圳投资一套500万的房产，到现在至少就赚了20%……，没有任何风险。所有买房的会员都赚了钱。

不过，上述问答已经删除，最近他已改了口：我不会对任何一个人承诺说一定包赚。

据华尔街见闻调查，深房理的会员真正赚钱的并不多。

去年，与深房理对簿公堂的摇篮会员“7蟹姐姐”魏静，就是其中一个失败的案例。

没有购房名额和足够首付资金的情况下，“深房理”及其团队指导魏静通过假结婚获得购房资格，随后找亲戚朋友、小贷公司借钱凑齐首付。

但在付完款拿到房本后，却遇到政策变化，过户后的房产6个月才能办理经营贷。

为了拆借资金，魏静又在小贷公司的介绍下重新向其他垫资公司、小贷公司进行资金拆借。

但最后魏静因无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产过户后刚过了一个月，就被最开始借款的小贷公司告上法庭，房产查封，银行账户冻结，房子被法拍。

魏静称，明面上前后损失超过200万元。

业内人士指出，深房理的套路并不新颖，关键是运用了杠杆。通过杠杆，让那些原本没有能力买房的粉丝去买房；然后通过所谓包赚模式，炒高指定楼盘的房价，最后让其他人来接盘。

去年，深圳房地产中介协会曾警示机构化炒房链的风险，并禁止中介们参与其中

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳楼市问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题，只要杠杆控制住了，深圳楼市必然降温。

导师还是骗子？

过去几年房价上涨，尤其是深圳这样的城市，人们对“房价永远上涨”的论点深信不疑，想要通过买房实现发家致富梦想的人不在少数。

深圳人对房子的认知比别的城市来得更深刻。李宇嘉认为，从某种程度上来说，过去17年深圳是个金融资产驱动的城市，而房产是最大的金融资产。一方面，房地产是实体老板的退路；另一方面，房地产更是融资的工具。

正是利用了人们的暴富心理，以及对金融资产的渴望，李雪峰发展出了他的买房哲学以及操作套路，并拥有了庞大粉丝群。但诸多原本不具备买房条件的人，被卷入了其中。

尽管有诱导买房的嫌疑，尽管有失败的案例，但在微博上，深房理似乎仍有许多“铁粉”。华尔街见闻尝试描绘出他们的画像。

与李雪峰合作“收割”粉丝的@美妈陈小泉，其人设是一个母婴 育儿 博主，吸引了很多单亲妈妈、家庭主妇。

她经常贩卖焦虑或炫富，分享买房消息、动态。比如说自己助理是一个没有收入的全职妈妈，“去年才有1万块，一年后已经有了千万资产”，现在已经买房躺赢；她也常在微博上晒房本，让粉丝们羡慕不已。

这些粉丝后来许多也成了深房理的粉丝，跟着他投资买房。

摇篮会员陈女士称，在深房理粉丝群里，很多都是在感情中迷茫的女性，每天讨论婚姻痛苦的同时，总想找些事情来证明自己。

从上千条微博问答中，可以看到，一些工作不久的年轻人、收入不高的基层人士，也渴望买房。

有一名准备落户深圳、筹备在深圳买房的粉丝问李雪峰，“每月1500存款的三无青年如何经营好自己？”

李雪峰的回复是，可以让自己看上去是一个“有钱人”，向未来拿钱。经营自己一段时间后，就能有资金作为深房的首付款，再通过不断经营，有更多的房产。而所谓的经营自己，就是做流水、办信用卡、进行各种资金拆借。

尽管不可思议，但李雪峰就这样吸引了一众信徒。顶峰时，深房理的“V+会员”有一千余人，7个微信群也几乎满员。

直到现在，在深房理的微博下，也常看见一些迷茫的家庭妇女，不少人在他被查后感概“为什么一盏盏明灯就这样被熄灭”。

但越来越多的会员和公众，认为李雪峰是个骗子。

前述摇篮会员表示，缴费后，她联系了深房理助理小渔表示希望购房，小渔则向她推介了中介，中介给她看诺德假日花园的一套房，过去一年里涨了300多万，80多平要卖一千多万，太贵了。

她表示不想买房了要求退会员费时，却遭到了拒绝。李雪峰对她说，“和我讲几句话就值这么多钱了”。

这名会员称，这时候深深觉得，自己被骗了。

调查进行时

李雪峰怕了。

在七部门联合发文调查的那个夜里，他解散了六个微信群，也开始删除一系列微博，包赚、代持、帕累托等敏感话语都删掉了。

业内人士认为，深房理的炒房链条，游走在法律的灰色地带。

合伙买房、委托代持的行为，在过去没有法律禁止，协议会被判定有效。

但在2020年末，最高人民法院进行了判例：借名买房规避限购政策，合同应认定为无效。

信荣律师团队、粤湾律师联盟首席律师张茂荣认为，最高法的判决对全国法院具有指导意义。委托代持风险越来越大，未来发生代持争议，法院非常有可能一律认定代持协议无效，甚至不再判决支持借名人的过户请求。

深房理的会员合伙买房，风险更大了。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，深房理可能教唆他人骗取购房资格，明显属于违背限购政策的行为，而且采用的手段都是违法违规的，一旦查实，会导致相关购房人被取消购房、网签资格，功亏一篑。

此外，王玉臣称，涉嫌非法集资的行为，一经查实，极可能触犯了刑法，相关人员还可能受到刑事的处罚。

广强律所高级合伙人暨非法集资案件辩护与研究中心主任曾杰认为，深房理推出的帕累托值功能是目前最敏感的一个功能。

曾杰称，只要该功能的存款会员超过30人，承诺保本付息的证据明确，就达到了刑事立案的最低标准，只是究竟是非法集资还是非法吸收公众存款，或者其他问题，需要进一步的调查和证据结论。

广东天穗律师事务所专职律师@湾区房产律师则表示，帕累托值功能明显是集资放贷，只是包装了一个高级概念。

@湾区房产律师指出，深房理在2019年光摇篮会员就有3000多人，牵涉人数这么多，符合了“向不特定对象筹资”和“公开对外宣传”的特点。

事件仍在发酵。4月14日，一份在银行、担保公司、中介间流传的截图显示，最近针对炒房的深房理监管风险太大，包括但不限于“深房理”的关联人员业务及关联楼盘业务暂停受理，其中赫然包括李雪峰、刘伟、张帆。