绍兴市区物业管理办法「全文」
由于我国物业管理行业起步晚,市场化程度较低,行业在发展的过程中出现过不少问题。在行业初创的很长一段时间里,物业管理企业服务水平良莠不齐,管理价质不符、违规、侵权的现象时有发生,投诉率居高不下。下面我为大家整理了关于绍兴市区物业管理办法全文,一起来看看吧:
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定,结合绍兴市区实际,制定本办法。
第二条 绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市建设局(以下称物业主管部门)负责市区范围内物业管理的监督管理工作。
袍江工业区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理的具体监督管理工作。
城管、规划、工商、公安、价格、建筑、广电、电信、电力、水务、环卫、燃气等部门和单位按照各自职责协助做好市区范围内物业管理的监督管理和服务工作。
镇政府、街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助做好物业管理的指导和监督工作。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利,并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业主管部门(含袍江工业区、镜湖新区管委会,下同)会同镇政府、街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域内具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业建筑面积百分之三十以上的。
第九条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是:
(一)由前期物业服务企业(没有前期物业服务企业的由物业所在地镇政府、街道办事处、居民委员会)向物业小区内的业主征询意见,并组织推举出业主代表一至三名;
(二)由物业所在地的镇政府、街道办事处指定当地居民委员会的工作人员一至二名作为代表(居民委员会尚未建立的,由镇政府、街道办事处在其单位内推举代表);
(三)由物业主管部门要求建设单位推举一至二名代表。
筹备组应当确定召集人,负责牵头制定筹备组规则和进行相应的筹备工作。筹备组无法确定召集人的,由物业主管部门在业主代表和建设单位、居民委员会代表中直接指定。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主,并告知所在地物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议,并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工验收前一次性向物业主管部门预缴筹备经费,由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理,实行多退少补。具体预缴标准为5万平方米以下的物业为每平方米1元,5万平方米以上的部分为每平方米05元。
第十条 业主大会会议采用的形式、业主推选业主代表、意见的表达方式和业主在首次业主大会会议上的投票权数及业主大会作出决定所需投票权数等应符合《浙江省物业管理条例》有关规定。
第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内,应当持业主大会会议记录、会议决定、议事规则以及业主公约等有关文件向物业主管部门备案。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。
第十四条 业主委员会根据物业管理区域的规模由5至15人组成,设主任1人,副主任1至3人。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十五条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业管理区域内的业主可以根据本办法第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会应当指导业主召开。
第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的费用由业主大会议事规则规定。
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第三章 前期物业管理
第十九条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是,符合下列条件之一的,经物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业:
(一)投标人少于三个的;
(二)多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的;
(三)独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。
第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约,作为物业买卖合同的附件。
建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十一条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。
第二十二条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。
物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的,应当向物业主管部门、建筑业等主管部门报告。物业主管部门、建筑业等主管部门应当责令建设单位限期整改。
第二十三条 在办理物业交接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单;
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
物业交接完毕三十日内,物业服务企业应当将其中的共用部位、公用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交物业主管部门备存。
第二十四条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
规划行政主管部门在新建物业规划审批时应征求物业主管部门对物业管理用房设置的意见,并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业主管部门就物业管理用房进行确认,并将前期物业管理相关资料交物业主管部门。
因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可载明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或者按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。
建设单位根据规划部门要求配置的社区管理用房等,应按规定移交给相关单位使用和管理。
第二十五条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意,不得改变其用途。物业管理用房由房产管理机构登记建档。
物业管理用房竣工验收合格三十日内,建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。
第四章 物业管理服务
第二十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第二十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十三条第一款规定的资料。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第二十九条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额交纳。
物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
第三十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的,应当签订委托代收协议,并支付相应的代收手续费。
住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:
(一)专有部分以单个业主作为最终用户;
(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;
(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第三十一条 镇政府、街道办事处和居民委员会应当对业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议进行调解,应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
在镇政府(街道办事处)辖区内,应当建立由镇政府(街道办事处)、物业主管部门、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由镇政府(街道办事处)负责召集,主要协调有关召开业主大会临时会议、业主委员会不依法召集、业主委员会在规定时间内不履行代表业主签订、续签、变更、解除物业管理服务合同及其他影响物业管理区域稳定等问题。
第三十二条 物业服务合同期满当事人不续约或者要求提前解除合同,物业服务企业应当依法有序退出物业管理,物业服务企业退出物业管理的具体办法另行制定。
第五章 物业使用与维护
第三十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益。
第三十四条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土等有关部门批准,并依法办理相关手续。
对业主、非业主使用人违反前款规定,擅自改变物业使用性质的行为,有关个人和单位有权反映和举报,相关行政主管部门应及时依法予以查处。
第三十五条 经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车位的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。
第三十六条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,经业主大会决定可以移交给相关专业单位,相关专业单位应当按有关规定予以接收,并承担维修、更新、养护责任。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当预先在物业管理区域内公告,并及时恢复原状,业主应当积极配合。
第三十七条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋,应当遵守国家、省有关规定以及业主临时公约、业主公约。
物业服务企业应当加强对物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第三十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金的收取、使用、管理办法另行制定。
第四十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。
第四十一条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。保修金的交纳、使用、管理和退还办法另行制定。
第六章 追究责任
第四十二条 违反物业管理有关规定的,由有关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、规章以及《绍兴市城市管理相对集中行政处罚实施办法》等规定依法追究责任。
第四十三条 物业主管部门及其他有关行政主管部门的工作人员有违反物业管理法律、法规、规章和本办法有关规定的行为,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十四条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的,依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。
第四十五条 各县(市)的物业管理工作可参照本办法执行。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。1997年11月6日市政府颁布的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。
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;(2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过,根据2009年11月27日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议《关于修改〈浙江省物业管理条例〉的决定》修正,自2006年10月1日起施行)
第一章总则
第一条为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条县级以上人民政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责,协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第五条业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利,并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。
第八条物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,居民委员会应当予以协助:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主,并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议,并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十条业主大会作出决定,必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会对筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施作出决定,必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数,由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十二条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向所在地县级物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员的名单。
所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。
第十四条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十五条业主委员会每届任期为三年至五年。
业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第十六条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。
第十七条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业管理区域内的业主可以根据本条例第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第十八条管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
第三章前期物业管理
第二十条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的,经所在地县级物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。 1 2 3
如果是代表全部业主,并且其他业主也知情的情况下可以执行,但是如果有私自签订行为那么就不算数,
最近几年,随着房地产市场的发展,商品房买卖中的问题日益突出,在这些纠纷中,也包括一些集团诉讼或群体争议。这类纠纷中,经常有众多业主联名推举3人以上的人作为业主代表,由业主代表与开发商交涉。然而在最近的某个楼盘所发生的纠纷中,业主代表中的极少数人违背业主们的意志,在其他业主代表不知情的情况下,与开发商达成私下交易,“出卖”业主利益。因此,本律师认为有必要在此给业主们提个醒儿,希望业主们在推选代表时,不要将这类的人物推选出来,并明确“代理”、“共同代理”、“代言”之间的关系。 《民法通则》规定,代理是指代理人在代理权限范围内,以被代理人的名义为民事法律行为,所产生的法律后果直接归属于被代理人。 而共同代理是指代理人为2人或2人以上,同时代理被代理人处理同一委托事项。其特征为:1、代理人应为2人或2人以上;2、共同代理人共同享有并行使一个代理权;3、共同代理人同时代理被代理人处理同一法律事务或同时为同一民事法律行为。其中,共同代理人的意思表示应当是一致的,如果不一致,应认定为可撤消的民事行为,相对人可据此请求损害赔偿。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》的通知第79条规定:“数个委托代理人共同行使代理权的,如果其中一人或者数人未与其他委托代理人协商,所实施的行为侵害被代理人权益的,由实施行为的委托代理人承担民事责任。” 而代言人是指被委托人接受委托人的委托,向第三人代为表述、转达委托人的意愿和决定,其作用一般为传达委托人的意思表示,并无《民法通则》规定的代理人的其他权限,也不发生法定的代理后果。 有鉴于此,下面提出几条建议供业主们参考: 明确业主代表的身份只是业主们的“代言人”,非代理人。其职责仅限于开发商之间的沟通、转达业主意见,或按照业主们拟订好的具体意见与开发商进行谈判,以促成业主们意志的实现。 2、如果业主们向业主代表们出具授权委托书(业主代表3人以上),应明确是共同代理且业主们应在授权委托书上明确“只有全体业主代表共同的意思表示所做出的决定或谈判结果才对业主们有约束力。” 3、如果授权委托不是共同代理形式,应明确“只有业主代表三分之二以上多数”或“业主代表半数以上多数”签字同意,才对业主们发生法律效力。 但是,这三点只是防患于未然,如果已经发生本文开头所述的情况怎么办?这就要从授权委托书的具体内容上来加以认定,主要考虑这些业主委员的行为是否有越权代理的情况?其身份是“代言人”的身份还是“代理人”的身份?是否存在与第三人串通损害被代理人利益的情况等?是否应认定为共同代理?只要有这些情况,这些业主代表的行为就是无效的,就对业主们不发生法律效力
20%业主提议召开,房地产行政管理部门和街道办事处监督下,三分之二的业主投票产生的业主大会正式推荐候选的人。业主委员会成立的大致程序如下: 一、提出申请: 物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的,业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府,下同)书面提出申请,填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》,成立首。这些问题应该在业主大会议事规则中给予明确。 1、报名、推举业主委员会候选人公告时间应该符合小区实际情况,并不得低于政府部门规定的最短时间。一般情况下,报名、推举候选人最短不得少于7天,最好规定在15天以上。由于筹备组成立后要求30天召。上海市区业主委员会委员候选人承诺书 全体业主: 本人自愿参加业主委员会委员的竞选,为明确本人的职责义务,书面承诺如下: 一、本人提交的简历、房地产权证、身份证和有关资历证明完全属实。 二、本人无下列情形之一: (一)违。没有事先筛选一说。没有开业主大会,就把您刷下来,显然不符合规定,你可以行政诉讼,相关职能人员。 1、只要符合相关规定,就可以申请参加竞选业委会委员。 2、至于能不能当选看业主大会投票来决定。 3、议事规则会规定和业主大会议事规则会规。业委会成立程序和备案资料 一、成立筹备组 街道办事处(管理区)、社区居委应当主动组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。被推荐为筹备组成员的,应如实填写《业主大会筹备组成员推荐表》。筹备组成员产生后,物业所在地街道办事处。1、取得该社区某套房产的所有权且年龄达到18岁 2、拥有为社区业主利益积极服务的热情 3、最好熟悉或了解相关的法规制度。各城市业主大会成立办法指导意见,都有范本,建议你下载使用。具体上管理部门的网上都可以找到。。选举产生业委会的程序如下: 一、、提出申请 符合成立业主大会条件的,业主向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府收到书面申请后60日内,负
1、物业管理处一般来说是物业业主(或业主推举的业主代表组成的业委会)委托管理物业的管理公司派驻的物业管理办事处或办公室,属于自负盈亏的物业管理总公司的属下派驻分支机构;
2、那么,当管理处的服务不到位或未履行职责(委托管理协议既定的服务条款未能如实执行),业委会经提议仍无效的可直接向物业管理公司反映,由物业管理公司总机构进行内部自查及监管;
3、一般来说,规范的物业管理公司均设置了较为完善的内部监控机制,成立相应监督部门对属下各分支机构(物业管理处)进行监管。
筹备组取消部分楼栋业主代表资格的法律依据主要包括《物业管理条例》和《业主大会议事规则》。
根据《物业管理条例》第三十八条,业主大会的代表应当按照业主大会议事规则选举产生,代表应当遵守业主大会议事规则,参加业主大会的决策。而根据《业主大会议事规则》第十二条,业主代表的资格应当符合以下条件:1、业主本人或者其亲属;2、无不良记录;3、认真履行业主义务;4、同意出任业主代表。
因此,如果某些业主代表不符合以上条件,筹备组就有权取消他们的代表资格。同时,筹备组应当对取消代表资格的理由进行公示和通知,以保证业主大会的公正性和透明度。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》,成立业主大会前先成立临时机构房管小组,房管小组由乡镇、街道派代表、居委会书记组成,一般每栋楼推举1-2名业主代表,业主代表的简历要公布,然后征询每栋楼所有业主是否同意推举的代表,超过三分之二的业主同意可成为真正的业主代表,由业主代表代表全体业主参加首次业主大会,还有居委会、当地房管部门、乡镇、街道代表参加,通过业主大会议事规则、业主公约等事项,业主大会宣告成立。必须在7天内成立业主委员会,业主委员会成员在业主代表中以无记名投票差额选举办法进行,超过半数票当选业委会委员,候选人为双数,票数最少淘汰,业委会委员成员为单数,再召开业委会会议,在业委会委员中再投票产生主任、副主任,业主大会、业主委员会在成立30天内向当地房地产管理部门申请备案,备案批准后业委会凭备案表刻制公章和主任章,至当地建设银行办理专项维修资金的更名手续。
第三章 业主、业主大会与业主委员会
第十条 房屋的所有权人为业主。
业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。
第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理,监督物业服务企业履行物业服务合同。
第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第十三条 未设立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府协助业主决定有关事项。
第十四条 物业管理区域内,交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府书面申请成立业主大会。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起六十日内,推举业主代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成,也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡(镇)人民政府的代表各一人参加。
筹备组成员名单确定后,应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内,向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。
第十六条 业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用物业专项维修资金;
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:
(一)业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单。
街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县(市、区)房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。
第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权,履行下列职责:
(一)执行业主大会的决议、决定;
(二)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费用,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)组织、监督专项维修资金的筹集和使用;
(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(八)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会成员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。
业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担,具体办法和标准由业主大会决定。
业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。
第十九条 有下列情形之一的,业主委员会成员资格终止:
(一)任职期限届满的;
(二)不履行业主义务的;
(三)不再具备业主身份的;
(四)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
(五)被依法追究刑事责任的;
(六)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(七)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会;拒不移交的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令移交。
过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当及时协助全体业主重新选举。
第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请成立一个业主大会。
不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织业主自行管理,或者经过半数业主同意,委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。
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