《漳州市物业管理规定》全文

第一章 组织结构

第一条 业主大会是本物业辖区内业主自治的最高权力机构。业主大会成立后，采用集体讨论形式召开定期或临时业主大会，参会的业主代表由以幢为单位的业主小组民主推举产生，他们是社区事务的积极参与者，可同时兼任楼门长。

第二条 业委会是业主大会的常设执行机构，内设主任委员1人、副主任委员2人，他们与其他委员一道，分编在专门委员会内分头开展工作。各委员会吸纳一定数量的社区内相关专家作为特聘成员。

第三条 监事会代表业主大会，对业委会及其成员行使日常监督职能，有权根据议事规则和管理规约，对辖区内聘用的其他专门物业服务主体，实施指导和监督，并保持与政府的有效沟通。监事会每月举行例会。监事会成员应按时出席例会，如一年内累计缺席超过四次，视为自动辞职。

第四条 业委会可以在必要时，聘请成立顾问委员会。顾问任期为5年，连聘连任，成员必须德高望重，精通并热心于社区事务，可以来自于社区内外，可以是非业主身份。

第二章 组织行为准则

第五条 业委会必须按照《管理规约》和《议事规则》行事，遵纪守法。

第六条 业委会必须站在业主的立场，坚决维护小区多数业主的权益。业委会、监事会正式成员的薪酬，按照政府的有关规定，参照同类社区的一般水平执行。

第七条 业委会对上必须严格执行业主大会的决议，想业主之所想，当好业主的服务员；对外，主动接受监事会的监督并依照决定整改，积极听取并采纳顾问们的意见和建议，保持与政府指导部门、居民委员会和其他社区利益主体的良好沟通、协调。

第八条 业委会内部实行集体决策、少数服从多数的原则。主任、副主任独断专行、以权谋私、不作为或有其它违反组织纪律行为的，业委会有权集体提议(5人或5人以上联名提议)和决定（超过有表决权人数的二分之一表决通过)免其职，并重新依法合规地推举出替代者。主任、副主任实行轮值制，两年一换，可以连选连任，但不能超过六年。

第九条 在首届业委会任内，针对每一常规的或能够预期的小区管服事项，都要形成相应的具体处理文案，以备后届改进和参照。

第三章 成员个人纪律公约

第十条 业委会成员的个人利益已融在社区的整体利益之中。在国家法律法规容许的范围内，我们有责任使社区整体利益最大化。除此之外，不得再借社区自治平台，谋求个人和相关利益人的私利，包括生意往来。

第十一条 任何成员个人必须服从组织，不做个人超越组织之事。个人的保留意见通过合法合规渠道反映和落实。对于集体决定之外或业委会职权之外的事项，未经组织授权，个人不得以组织（业主大会、业委会或监事会、顾问委员会）的名义，对外宣传或谋求实施。

第十二条 业委会成员之间必须公开手机号、电子信箱、QQ号并保持通讯畅通，以保障在社区遇到突发事件时，业委会能够及时沟通和形成决议。

第十三条 个人和组织，不接受任何与社区有经济利益关系和交易往来的单位、个人的吃请，拒收礼品礼物礼金。如无法退回的，必须及时汇报、通报、登记，交公处理，不得私藏。

第十四条 言论自由是民主的应有之义，存在不同声音有利于监督我们少犯错误。业委会成员要以实干和事实说话。业委会的工作公开透明，有错必纠，真心诚意接受业主意见。

第十五条 上述组织规则和个人自律公约，适用于在业委会、监事会、顾问委员会任职的一切委员与工作人员，破坏者必须主动提出辞呈，但不能因此而免除应负的法律责任。

第二十八条

房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第二十九条

符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十条

筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。 第三十一条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十二条

业主大会履行下列职责：

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

(四)选聘、解聘物业服务企业；

(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第三十三条

业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第三十四条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第三十五条

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第三十六条

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

(一)有百分之二十以上业主提议的；

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。 第三十七条

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(三)执行业主大会的决议、决定；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(五)监督管理规约的实施；

(六)业主大会赋予的其他职责。

第三十八条

业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

第三十九条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

(一)业主大会会议决议；

(二)业主大会议事规则；

(三)管理规约；

(四)业主委员会委员名单和基本情况；

(五)法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

第四十条

业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十一条

业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

第四十二条

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

(二)拒不履行委员职责的；

(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

第四十三条

业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指由业主自行或者委托物业服务企业或者其他管理人对建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条　市房产行政主管部门负责对本市物业管理活动实施监督管理，可以委托市物业管理机构行使市区物业管理活动的日常监督管理职责。

　　土默特右旗、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、石拐区的物业管理工作，由当地人民政府房产行政主管部门负责，业务受市房产行政主管部门的指导和监督。

　　发展改革、建设、环保、公安、水务、广播电视等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的监督管理工作。第四条　街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督。第五条　市房产行政主管部门指导物业管理行业协会开展工作。物业管理行业协会应当制定行业规范，加强行业指导和行业自律，促进物业服务企业提高服务水平，依法维护会员合法权益。第二章　业主、业主大会及业主委员会第六条　业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。第七条　建筑物的所有权人为业主。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主、业主大会及业主委员会在物业管理活动中的权利、义务，按照法律、法规有关规定执行。第八条　建立业主名册制度。

　　业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

　　业主变更的，新业主应当及时到业主委员会进行变更登记。第九条　建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。房产行政主管部门应当在十个工作日内做出书面决定。第十条　物业管理区域，根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、便于管理等因素划分。

　　分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。

　　需要划分或者调整物业管理区域的，由房产行政主管部门会同街道办事处、镇人民政府按照本条第一款、第二款的规定，结合当地居民委员会的布局进行划分或者调整。第十一条　物业管理区域内，已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之三十以上，并且交付使用已超过两年的，可以筹备成立业主大会。第十二条　符合业主大会成立条件的，建设单位以书面形式告知房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府，并在其指导下组织成立业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由街道办事处或者镇人民政府代表、业主代表和建设单位代表组成。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。第十三条　业主大会筹备组履行下列职责：

　　（一）拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；

　　（二）拟定业主委员会的选举办法（草案）；

　　（三）核实登记业主的身份及其建筑物专有部分面积；

　　（四）提出业主委员会委员候选人名单；

　　（五）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公示，业主对业主身份及其建筑物专有部分面积确认等有异议的，筹备组应当予以复核。第十四条　业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。业主较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位书面推举业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举人的意见。

第一条根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。

第四条县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

第五条物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。

第六条物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。

第七条划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

第八条有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：

(一)属于独立封闭式小区的;

(二)处于同一街区或者位置相邻的;

(三)配套设施设备可以共享的;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的;

(五)其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第(二)、(三)、(五)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

第九条物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：

(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

(二)共用设施设备情况;

(三)建设单位、产权单位;

(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

(五)物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。

第十条物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。

业主人数在50人以上(含本数)100人以下的，由全体业主组成业主大会;业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主人数在100人以上(含本数)的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

第十一条下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十四条首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成。

县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十五条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十六条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

第十七条业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加;业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加;未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。

第十八条业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

第十九条业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会任期和换届由业主大会决定。

第二十条首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。

业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

第二十一条住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销(预)售活动。

投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积)，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十二条建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。

建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。

第二十三条建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。

第二十四条商品房销(预)售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

第二十五条规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

第二十六条建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。

任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十七条物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。

第二十八条普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。

普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。

物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

第二十九条建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

第三十条物业服务费主要用于以下事项：

(一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

(二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)物业服务合同约定的其他事项。

第三十一条物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：

(一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

(二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

第三十二条专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。

共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。

物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。

第三十三条建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。

第三十四条业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

第三十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十六条供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：

(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备);

(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

第三十七条房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

业主或者使用人不得有以下行为：

(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

(三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

第三十八条物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。

第三十九条业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。

第四十条物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。

第四十一条房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条本办法中以下用语的含义：

共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十三条本办法自2006年5月1日起施行。