业委会抽查情况说明怎么写

写给业委会的情况说明1 业主委员会申请书范本

成立业主委员会申请提要：成立业主委员会的目的在于能更好的对小区进行管理，促进各业主能乐观自动的参加到物业管理中来，同时能更好的得到各业主的协作和支持物业管理工作。

XX市XX小区

筹备设立业主大会的申请书

XX办事处、XX社区：

XX小区位于XX，小区占地面积XX平方米，根据规划许可文件该小区建筑住宅XX套，建筑总面积共计XX平方米，本小区专有部分交付的建筑面积达到建筑总面积的50%以上，于X年X月X日交付专有部分满两年，入住的建筑面积达到建筑物总面积的60%以上，根据《XX省物业管理条例》的规定，已符合设立业主大会、选举业主委员会的条件，现申请成立XX业主大会。

特此申请。

业主代表（盖章或签名）：

XX年X月X日

（以上回答发布于2021-11-10，当前相关购房政策请以实际为准）

全面准时的楼盘信息，

2 业委会备案证明

业委会成立程序和备案材料 一、成立筹备组 街道办事处（管理区）、社区居委应当自动组织、指点、协调成立初次业主（代表）大会筹备组。

被推举为筹备组成员的，应照实填写《业主大会筹备组成员推举表》。筹备组成员产生后，物业所在地街道办事处（管理区）、社区居委应当在物业区域醒目位置进行公告（附照片），公告时间不少于七天。

二、筹备组的工作 房产行政主管部门应会同物业所在地街道办事处（管理区）、社区居委指点筹备组做好下列各项工作： 1、确定初次业主（代表）大会形式、业主代表产生方式、人数，并组织业主推举 2、确认业主投票权及票权计算 3、拟订《业主（代表）大会议事规章》（草案）和《管理规约》（草案） 4、确定业主委员会候选人和产生方法，组织业主推举产生业主委员会候选人 5、会前十五日前公示《业主（代表）大会议事规章》（草案）、《管理规约》（草案）等各项会议内容和审议事项，在物业管理区域内醒目位置张贴公告（附照片）。 6、业主代表候选人状况公示（附照片）。

7、业委会成立状况公告（附照片） 三、业主委员会备案所需材料 1、业主委员会备案申请书； 2、业主委员会备案表（附件七）； 3、业主（代表）大会成立经过状况（社区签字盖章证明选举过程真实有效）； 4、业主大会筹备组成员自荐、推举表（附件一）； 5、业主委员会候选人推举表（附件二）； 6、业主委员会候选人简历（附件三）； 7、业主委

　《重庆市物业管理条例》已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　重庆市人民代表大会常务委员会

　2009年5月22日

重庆市物业管理条例

(2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)

　 第一章 总则

　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

　区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

　第四条 街道办事处(乡镇政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

　居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇政府)做好物业管理相关工作。

　第五条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。

　房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

　第六条 实行物业管理联席会议制度。

　物业管理联席会议由街道办事处(乡镇政府)负责组织召集，由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　第二章 物业管理区域

　第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　第八条　新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

　建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　第九条 已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处(乡镇政府)参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　第十条 对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处(乡镇政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。

　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　第十一条 业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

　(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;

　(二)选举、补选或罢免业主委员会成员;

　(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法;

　(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;

　(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容;

　(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　第十二条 不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

　第十三条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇政府)。

　第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇政府)应当组织召开。

　第十五条街道办事处(乡镇政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

　建设单位应当在收到街道办事处(乡镇政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

　筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇政府)和建设单位派员共同组成。

　第十六条　筹备组应当做好下列筹备工作：

　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案;

　(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

　(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单;

　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

　前款第(一)项至第(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

　第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

　业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　第十九条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　业主大会对本条例第十一条第(六)项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　第二十条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处(乡镇政府)和居(村)民委员会参加。

　占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处(乡镇政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇政府)组织召开的，街道办事处(乡镇政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。

　第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

　业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

　第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　(一)具有完全民事行为能力;

　(二)热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力;

　(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务;

　(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

　(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。

　第二十四条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇政府)备案，并同时在物业管理区域内公示：

　(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单;

　(二)业主大会议事规则;

　(三)管理规约;

　(四)业主委员会办公场地、联系电话。

　业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

　第二十五条　业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处(乡镇政府)申请要求核实，街道办事处(乡镇政府)应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

　第二十六条　业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

　第二十七条　业主委员会应当履行下列职责：

　(一)制定业主委员会工作制度;

　(二)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定;

　(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

　(四)组织并监督管理规约的落实;

　(五)公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

　(六)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况;

　(七) 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　(八)协调业主、使用人与物业服务企业的关系;

　(九)根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁;

　(十)配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作;

　(十一)管理规约、业主大会赋予的其他职责。

　第二十八条 业主委员会每季度应当至少召开一次会议。

　业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。

　业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

　第二十九条　业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。

　未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

　第三十条 业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　(三)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　(四)泄露其他业主的信息;

　(五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

　第三十一条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;

　(五)业主大会议事规则约定的其他情形。

　第三十二条 业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。

　百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇政府)组织召开。

　第三十三条 业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。

　业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。

　第三十四条 业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。

　业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。

　第三十五条　业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处(乡镇政府)组织换届的，街道办事处(乡镇政府)应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　第三十六条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　第三十七条　业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。

　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处(乡镇政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　第四章 前期物业管理

　第三十八条 新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇政府)备案。

　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　第三十九条 物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

　对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　第四十条　建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　第四十一条　建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

　第四十二条　前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

　出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

　第四十三条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的`比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

　市和区、县(自治县)规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

　物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

　房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

　第四十四条　前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处(乡镇政府)移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　(四)物业管理所必需的其他资料。

　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

法律分析：1、首先准备好向业主宣布的主题资料，议标的所有资料，由管理处经理和综合服务部主管拟稿，由档案管理员负责打印存档

2、其次准备要发给业主的资料，在参会的业主代表固定人数内多备出一到两份，留以备用并装档案袋，以及业主委员会代表发言稿和要讨论主题的中心思想等。

3、以上两项为会议重要文件需在开会的前一天准备齐全后，由档案管理员发给公司办公室负责人审阅、批示、并监督公司在当天内把所有资料把所有审阅后的资料转发回服务处。

4、认真选拔区域内的业主代表，一般选出参加出席人数的两倍作为候选，以免业主临时有事或没有时间参加的，可从候选人中选拔业主代表。选拔业主代表和通知业主参加会议具体工作由区域房管员负责，管理处领导给予协助，在会议的前一天撬定业主参加会议人数，并向公司做汇报等等。

法律依据：《物业管理条例》 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

如果是代表全部业主，并且其他业主也知情的情况下可以执行，但是如果有私自签订行为那么就不算数，

最近几年，随着房地产市场的发展，商品房买卖中的问题日益突出，在这些纠纷中，也包括一些集团诉讼或群体争议。这类纠纷中，经常有众多业主联名推举3人以上的人作为业主代表，由业主代表与开发商交涉。然而在最近的某个楼盘所发生的纠纷中，业主代表中的极少数人违背业主们的意志，在其他业主代表不知情的情况下，与开发商达成私下交易，“出卖”业主利益。因此，本律师认为有必要在此给业主们提个醒儿，希望业主们在推选代表时，不要将这类的人物推选出来，并明确“代理”、“共同代理”、“代言”之间的关系。 《民法通则》规定，代理是指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义为民事法律行为，所产生的法律后果直接归属于被代理人。 而共同代理是指代理人为2人或2人以上，同时代理被代理人处理同一委托事项。其特征为：1、代理人应为2人或2人以上；2、共同代理人共同享有并行使一个代理权；3、共同代理人同时代理被代理人处理同一法律事务或同时为同一民事法律行为。其中，共同代理人的意思表示应当是一致的，如果不一致，应认定为可撤消的民事行为，相对人可据此请求损害赔偿。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第79条规定：“数个委托代理人共同行使代理权的，如果其中一人或者数人未与其他委托代理人协商，所实施的行为侵害被代理人权益的，由实施行为的委托代理人承担民事责任。” 而代言人是指被委托人接受委托人的委托，向第三人代为表述、转达委托人的意愿和决定，其作用一般为传达委托人的意思表示，并无《民法通则》规定的代理人的其他权限，也不发生法定的代理后果。 有鉴于此，下面提出几条建议供业主们参考： 明确业主代表的身份只是业主们的“代言人”，非代理人。其职责仅限于开发商之间的沟通、转达业主意见，或按照业主们拟订好的具体意见与开发商进行谈判，以促成业主们意志的实现。 2、如果业主们向业主代表们出具授权委托书（业主代表3人以上），应明确是共同代理且业主们应在授权委托书上明确“只有全体业主代表共同的意思表示所做出的决定或谈判结果才对业主们有约束力。” 3、如果授权委托不是共同代理形式，应明确“只有业主代表三分之二以上多数”或“业主代表半数以上多数”签字同意，才对业主们发生法律效力。 但是，这三点只是防患于未然，如果已经发生本文开头所述的情况怎么办？这就要从授权委托书的具体内容上来加以认定，主要考虑这些业主委员的行为是否有越权代理的情况？其身份是“代言人”的身份还是“代理人”的身份？是否存在与第三人串通损害被代理人利益的情况等？是否应认定为共同代理？只要有这些情况，这些业主代表的行为就是无效的，就对业主们不发生法律效力

首次业主大会会议

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

建设单位未按规定提交资料，经区(县)房地产管理部门督促后仍不改正的，区(县)房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。

业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)由业主代表组成，一般为5—15人。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组要做好下列筹备工作：

(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

(2)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和业主公约(草案)；

(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备丁作。

上述(1)、(2)、(3)、(4)项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议按下列程序召开：

(1)由筹备组介绍业主大会筹备情况；

(2)由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况；

(3)业主投票选举产生业主委员会委员；

(4)审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；

(5)审议决定其他物业管理事项。

扩展资料

(一)业主大会会议的形式 

召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加，同时认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的三日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

(二)业主投票权规定

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

上海《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》中指出，住宅物业业主的投票权以套为单位计算。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权30》《的，应对其投票权予以限定。

(三)业主大会的决定

业主大会应当有物业管理区域内持有l/2以上投票权的业主参加方能有效。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权l/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

(四)业主大会的备案

业主大会应当组织人员做好业主大会会议记录，并应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。

-业主大会会议

如今有很多小区都会推选业主代表，业主代表不仅有合法性，而且还要一定权限，可以监督和管理物业公司。那么，下面小编为大家分享业主代表的条件有哪些，以及业主代表的职责是什么？

一、业主代表的条件有哪些

业主代表的条件如下：

1、年满18周岁，具有完全民事行为能力。

2、遵守国家有关法律、法规。

3、遵守业主大会议事、管理约定。

4、热心公益事业，有爱心、责任心强。

5、具有一定的组织能力，协调能力。

6、具备必要的工作热情和时间。

二、业主代表的职责是什么

1、进行召集和主持业主大会。

2、选聘和解聘物业管理公司，与物业管理企业订立、变更或者是解除物业管理服务合同。

3、根据法规、规章、规定负责相关的公共维修基金的续筹，并且监督其使用和管理。

4、 审议物业管理公司提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算。

5、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动。

6、执行业主大会的决议、决定。

7、 履行物业管理服务合同。

8、监督业主公约和物业管理制度的执行。

9、对物业管理公司的管理服务活动给到一定的支持。

10、业主大会赋予的其他职权。

11、业主代表接受物业管理行政主管部门监督、指导和管理。物业管理行政主管部门，必须制订业主大会及业主委员会的管理规则。

文章总结：以上就是小编为大家分享的业主代表的条件有哪些，以及业主代表的职责是什么的相关内容，希望能给到大家有所帮助。不是所有的人都可以当业主代表，必须具备一定的资格，才能被居民们选上。